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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 12/05/2017 14h47 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Bonjour a tous,

je me permet de vous demander votre avis sur un bien que je vise pour en faire une division et location (peut-être meublée, à définir)

VOTRE PROFIL

- Employé dans l’IT - 26 ans - Célibataire - Pas de RP - Colocation

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Peu de connaissances comptable - j’ai un forfait comptable mensuel pour mon activité d’indep. complémentaire. Il pourra gerer les optimisations comptables et fiscales.
- Compétences dans la construction (pas de gros oeuvres ) - éléctricien
- Très sociables et apte à gérer les personnes
- Pas énormément de temps disponible ayant un temp plein (une 15ène de jours de congés dispo + week-ends)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- C’est un appartement au dessus d’un magasin dans une zone commerciale, dans le centre de ma ville (26.000 habitants - ville en pleine expansion)
- Ce batiment est neuf, l’appartement est de 114m² n’est pas terminé et vendu gros oeuvres fermés.

Ma vision : faire une division en deux de l’appartement pour en faire deux studios. Etant donné qu’il est vide et pret à etre achevé, il sera facile de tirer les cables, les tuyaux et monter les cloisons. (Isolation EPS 100 extérieure)

Ce qui est terminé: les évacuations, l’arrivée d’eau, l’arrivée d’electricité, l’arrivée téléphone, le gaz, le double vitrage partout et la chape. Les compteurs électrique, gaz et eau sont déjà installés.

Ce qu’il faut faire: Monter les cloisons, faire passer les cables electriques, tirer les lignes d’eau, isoler le plafond (ou le toit), poser le parquet / carrelage

Les + : Il y a un espace aménageable entre l’appartement et le toit. (possibilité de creer un acces depuis la cage d’escalier (louer cet espace ?)

Les - = Complexité : la cage d’escalier fait également partie de la propriété. L’inconvénient est que je dois faire placer un escalier en beton (ou autre) pour atteindre l’appartement, pour l’instant il y a un escalier temporaire. Il faut compter 20 ou 25 marches, il faudra idéalement un petit pallier. L’avantage est que je peux exploiter cet espace pour y faire un lieu de stockage (j’ai du bordel perso à stocker et je pourrais y faire un stockage sécurisé pour moi) je pourrais également faire un petit parking moto à louer.

- Le batiment comprend 3 lots.
Lot 1 : Le magasin : cote-part de 8.155/10.000
Lot 2 : appartement 1er étage coté gauche du batiment : cote-part de 920/10.000
Lot 3 : Le miens, appartement 1er étage coté droit du batiment : cote-part de 925/10.000
Il n’y a pas de syndic.

LOCALISATION DU BIEN
Le batiment est assez bien placé, il est dans un zoning commerciale avec des magasins de tous genres autour, il est également à 5 min à pied du centres ville et 10 min à pied de la garre. La ville est en pleine expention, il y a des constructions partout et le centre ville est en extension / rénovation

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix affiché de 85.000€ - Comme il est neuf, la TVA est de 21%. L’agent m’a dit qu’une offre à 80.000€ devrait être acceptée. Ce qui fait un total de : 96.000€ 
- Loyers déjà envisagés : 1100€ / mois (2x550€) + charges à définir
- Taux de vacance envisagé : non prit en compte dans l’exercice
- Frais de gestion locative: aucun

- Travaux immédiats : finition des travaux + ameublement : 50.000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun, c’est neuf
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): en théorie aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : en théorie aucun

- Revenu cadastral : attente de réception de l’info
- Assurance PNO : non prit en compte dans l’exercice

RENTABILITE

En Belgique, si je veux faire financer les frais de notaire/TVA par la banque, je dois souscrire à un second prêt immobilier pour ces frais, d’une durée maximum de 10 ans.

Bien + travaux = 130.000€ sur 25 ans en fixe ammortissable : mensualité de 590€ par mois
TVA/acte notarial = 20.000€ sur 10 ans : mensualité de 190€ par mois
Total de 780€ par mois en voyant large pour les travaux.

Ce qui fait une rentabilité annuelle de 8,8% brut.

Je ne peux pas calculer la rental net de charges car je ne les connais pas
Je ne peux pas calculer la rental net d’impositions car je ne connais pas le revenu cadastral

Le cash-flow positif devrait se trouver entre +150€ et +180€


Que pensez-vous de l’idée ?

A bientot et merci,
Kempeneers Denis

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Mots-clés : division, immobilier, locatif

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#2 16/05/2017 07h45 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Quelques remarques :
- vu les proportions des tantièmes, le magasin fait 1000 m² ? Quel est le "cadre de vie" pour deux studios situés au-dessus d’un aussi grand magasin ? Vue sur le parking ?

- l’escalier ne dessert que "votre" appartement ? L’autre appartement a aussi le sien ?

- Pas évident du tout de transformer  en deux studios quelque chose conçu pour des bureaux. Avec l’escalier situé sur le petit côté, comment faites-vous l’accès du studio le plus éloigné de l’escalier ? Et, puisque c’était conçu pour des bureaux, pourquoi ne pas faire des bureaux ? Des bureaux ne trouveraient-ils pas à se louer ?

- Pour réaménager en deux studios, les emplacements actuels des arrivées et évacuations d’eau ne conviennent pas. Attention notamment aux évacuations de WC qui ne se déplacent pas facilement.

- ne comptez pas trop sur un revenu complémentaire pour l’espace sous le toit et pour le garage moto dans la cage d’escalier : ce genre d’espace est difficile à louer, sauf dans des zones où l’immobilier est très tendu et où le moindre m² a de la valeur (à Paris, oui, mais ce n’est manifestement pas à Paris).

- il y a toute l’isolation à faire, y compris côté plafond. La hauteur sous plafond n’est pas très importante, pour ne pas perdre en hauteur il faudrait isoler à l’intérieur des "coffres" formés par le plancher bois du dessus ; ou bien en combles perdus mais dans ce cas vous pouvez totalement oublier la valorisation des combles. Isoler en sous-face de toiture n’est pas suffisant car la chaleur montera dans les combles donc consommation importante d’énergie pour chauffer un espace non utilisé ; et par ailleurs si vous aménagez les combles il manquerait alors une isolation phonique entre les combles et l’appartement.

L’opportunité globale de l’affaire dépend de la comparaison du coût total avec le prix d’un bien comparable mais fini, mais aussi avec le revenu locatif probable. Donc, ça dépend de l’emplacement, que nous n’indiquez pas donc c’est à vous de faire ces évaluations.

Chiffrez précisément les travaux (avec devis), vos 50 k€ ont probablement été obtenus au doigt mouillé.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2017 07h57)

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#3 16/05/2017 09h40 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Bonjour Bernard,

j’attendais votre commentaire smile

- En ce qui concerne le cadre de vie, il s’avère que c’est un endroit assez calme malgré le mouvement qu’il y a par rapport à ce magasin (action), entouré d’autre magasins autour du parking. Vu de l’intérieur, il y a un espèce de contre-mur d’extention qui dépasse sous les fenêtres (1m de largeur) recouvert de cailloux, qui permet de cacher une bonne partie la vue de ce qui se passe.

- En effet, le sas d’entrée et l’escalier m’appartient. L’appartement d’a coté à son sans d’entrée et son escalier.

- Pour la disposition des studio, voici un plan (mesures réelles)
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13025_plan.jpg

- Je n’ai pas vraiment étudié la possibilité de location des bureaux, je ne peux pas dire que je sois ultra confiant par rapport à ça, mais c’est à réfléchir et analyser. Mais c’est vrai que les frais serait moins importants certainement. (Une seule cuisine par exemple)

- Pour l’aménagement, je tiens compte d’un plan des évacuations (eaux usées + WC), elles sont adaptables aux project de division.

- Pour les espaces supplémentaires exploitables, c’est plus un bonus qu’autre chose. C’est notemment le cas pour moi, car j’ai des choses que je vais devoir stoquer de façon sécuriser. J’ai bien envie de pouvoir compter la dessus en cas de besoin.

- Par rapport à l’isolation: comme dit plus haut, isolation des murs extérieurs déjà effectué dans le crépis. En effet il faut isoler les coffres du plafond avant de placer les plaques de platres, ce qui n’est pas une énorme contrainte. Je ne compte pas isoler le toit si c’est juste pour faire du stockage.

- Après ma petite étude, un espace similaire, configuration plus ou moins pareille, dans la région se vend entre 140k€ & 175k€.

- Pour la charge des travaux, je réfléchis beaucoup à comment exploiter la phase travaux. Il se pourrait, qu’après réflexion et vu la faciliter de construction, que je m’en occupe en grande partie moi même. Ce qui pourrait diminuer le montant à plus ou moins 30k€. (Aménagement des studios: entre 10k€ & 12k€)

- L’avantage de procéder aux travaux par moi même est la capacité à me facturer mes prestations, ayant un status d’indépendant dans la construction en plus de mon travail.

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#4 16/05/2017 12h53 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Pensez à une bonne isolation phonique entre les deux appartements. Une cloison "ordinaire" sera insuffisante. Il faudrait la même isolation phonique vers le couloir ; sinon l’ensemble "porte palière du studio du fond + cloison insuffisamment isolée entre le premier studio et la porte du second studio" feront un effet de court-circuit acoustique (c’est ballot d’isoler la paroi entre les deux studios si le bruit contourne par le couloir + la porte).

Si vous voulez optimiser l’utilisation des combles, c’est simple : faites un escalier à deux étages qui monte aux combles, avec une porte type porte palière. Ce n’est pas beaucoup plus cher qu’un escalier d’un étage.
- si vous utilisez les combles comme stockage, vous avez au moins l’avantage d’un accès "normal" (pas par une trappe et une échelle).
- si vous vouliez en faire un appartement plus tard, vous aurez déjà l’accès.

Demandez au plombier et à l’électricien dans quelle mesure et à quel coût il est possible de préparer le raccordement ultérieur des combles pour le cas où ils seraient aménagés en appartement.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2017 13h16)

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#5 16/05/2017 14h21 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Salut Bernard,

toujours un plaisir d’avoir de bons conseils.

En effet, la remarque sur l’escalier est pertinente pour prévoir le future.

C’est déjà prévu pour l’isolation phonique entre les deux studios et la partie commune.

Par rapport à l’électricité et la plomberie, c’est moi qui m’en occupe et je peux avoir le matériel aux prix de la construction. (moins de 1000€ pour l’élec)

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#6 18/05/2017 10h22 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Après une seconde visite, je confirme que tous les compteurs sont présent.

Autre point important, j’ai appris que le second appartement, celui qui est donc à coté du miens est à vendre pour le même prit et toujours dispo (même conditions de finition)

Après mes calculs de renta, j’ai fait une offre en parallèle pour les deux lots a 140k€ pour les deux.
Ce qui fait 70k€ par lot.

Après tous mes calculs, cela peut me dégager 1000€ d’excédent donc très intéressant.

Autre point positif, le cadastre n’a pas défini le revenu cadastral car les travaux ne sont pas terminé à l’intérieur du bien, ce qui veut dire que je peux profiter de cette situation pour faire ma division en studio de manière administrative et officielle directement lors de la 1ere déclaration de propriété au cadastre. C’est mieux de déclarer le bien déjà divisé, que de modifier une situation qui existe déjà…

Réponse des offres lundi maximum, début des visites dans les banques à partir de mardi.

Stay tuneds guys

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#7 18/05/2017 12h50 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Prendre les deux paraît une bonne idée, car non seulement vous pouvez mieux négocier le prix mais de plus vous pourrez faire des économies d’échelle sur les travaux.

Par contre, ça veut dire que vous êtes deux fois plus exposé, notamment concernant l’emplacement. Si ça ne se loue pas car personne ne veut habiter dans un environnement de centre commercial, vous êtes deux fois plus dans la mouise. Vous assurer de l’attractivité de ces biens-là à cet emplacement-là, c’est un boulot que personne ne peut faire à votre place !

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2017 12h51)

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#8 18/05/2017 12h55 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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Ils ont refusé l’offre à 140k pour les deux, mais ils ont accepté celle de 80k pour un des deux.

Comme vous dites, meilleure renta mais plus de risque pour cet investissement par rapport à ma capacité d’emprunt actuel. Donc je me contenterai du 1er investissement et trouver d’autres opportuités après celui-là.

-80k€
-remise des clefs anticipé refusée. (Je fais les travaux avec mon entreprise, donc je vais négocier avec la banque un remboursement de capital différé et arranger la fin des travaux à ma guise)
-offre faite net de frais (ils voulaient me faire rembourser les 1800e des nouveaux compteurs d’énergie)

C’est parti pour l’aventure. Je mettrai des photos de l’avancement du projet.

PS: je ne voulais pas proposer 150k€ pour m’ajuster, car ça m’amène à 230k€ de crédit, je ne me sens pas à l’aise avec cette idée pour le moment. (1er investissement immo)

Dernière modification par deninvest (18/05/2017 12h56)

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#9 19/05/2017 17h29 → Deninvest : étude de cas immobilier (nouvel appartement dont le gros oeuvre est fermé) (division, immobilier, locatif)

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J’ai une sale blague. Je viens d’apprendre du service urbanistique de la ville qu’une règle régionale interdit tout permis d’urbanisme pour un logement de moins de 50m carré. Hors mes studios seront de 35m chacun. Ce qui veut dire qu’aucune division officielle n’est possible. C’est quoi cette règle de m….?

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