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#1 15/04/2017 21h35 → Afloman [06] : étude de cas immobilier (T1 de 22m en bord de mer) (abattement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonsoir à tous,

Je vous présente mon étude de cas concernant un appartement dans l’ancien vendu loué, en espérant que vous puissiez m’apporter vos lumières.

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 29, TMI 30%, 2500€ net, logement de fonction

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Je possède déjà 2 biens en LMNP confiés à un expert comptable, et un réseau de professionnels sur place pour tout le reste.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T1 dans une maison de ville de 4 appartements
- Année de construction:
- Étage 2/2 traversant, balcon vue mer
- Locataire en place
- Syndic bénévole
- Chauffage électrique 
- Compteurs d’eau individuels

LOCALISATION DU BIEN

- Département 06
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? OUI

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 128 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 580€ en nu

- Travaux immédiats: aucun

- Taxe foncière: 250€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100€
- Charges: 250€ par an

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 5,44%
- Rendement net en location nue: 3%

- Rendement net en meublé dans 3 ans: >10% brut

FINANCEMENT DU BIEN


- Montant de l’apport: frais de notaire
- Type de crédit : 120 000€ sur 25 ans
- Taux du crédit avec assurance: 2,2%

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue micro foncier pendant 3 ans
puis
- locaton meublée BIC réel LMNP

Toute la problématique de cet appartement qui présente au premier abord une rentabilité ridicule, réside dans la fait que la loi ALLUR m’oblige a conserver une location nue pour les 2 ans qui suivent l’achat du bien, alors que mes deux autres studios d’investissement sont en LMNP au réel.

Une fois le passage en meublé au réel à l’horizon 2020, cette meme rentabilité serait au minimum doublée.

Malgré tout le prix affiché, (30 à 40 000€ inférieur au prix du marché) pour cet appartement m’oblige à la considérer, dans une optique d’investissement long terme.

Merci d’avance pour vos conseils.

Afloman

Mots-clés : abattement, fiscalité, immobilier, imposition


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#2 15/04/2017 23h57 → Afloman [06] : étude de cas immobilier (T1 de 22m en bord de mer) (abattement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Juste une remarque. Quelle certitude avez-vous de pouvoir passer en meublé dans 3 ans si le locataire en place s’y sent bien en nu ?
Deuxième chose : Depuis quand la loi Alur implique-t-elle de conserver une location nue deux ans apres l’achat du bien ?
Cdt

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#3 16/04/2017 11h22 → Afloman [06] : étude de cas immobilier (T1 de 22m en bord de mer) (abattement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Dans mon cas, je fais que du meublé, lorsque j’achète un immeuble et qu’un ou plusieurs lot sont en nue, je négocie avec le locataire actuel.

Je lui dit que je vais refaire son appartement à neuf, avec nouveau sol, salle de bain, cuisine, peinture, avec tous les meubles neufs… en échange, je lui dis que je souhaite passer le bail en meublé, en général ça passe très facilement. Pour le locataire, ça ne change absolument rien car le loyer est le même, au contraire, il a un intérieur tout neuf, il est super content et voit qu’on s’occupe bien de lui.

Je fais cela pour des petites surfaces, car le locataire à très peu de meuble à lui, en général, une table, un lit, quelques rangements… Bref, ce n’est pas comme quelqu’un qui est dans 80M2 et qui à toute ça vie à l’intérieur.

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#4 16/04/2017 13h49 → Afloman [06] : étude de cas immobilier (T1 de 22m en bord de mer) (abattement, fiscalité, immobilier, imposition)

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C’était ce que j’avais aussi envisagé dans mon étude de cas, mais j’ai abandonné suite aux mise en garde que j’ai pu avoir.
Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier)

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#5 16/04/2017 14h38 → Afloman [06] : étude de cas immobilier (T1 de 22m en bord de mer) (abattement, fiscalité, immobilier, imposition)

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J’ai regardé le post : www.devenir-rentier.fr/t13412
Je précise que je ne loue ou achète loué qu’à des étudiants. Peut être que ce que je vais vous dire ne correspond pas à votre cas, mais ça vous aidera peut être dans vos prochaines recherches.

Point par point :
- "Ca se fait, de passer des baux en meublé. Mais, vu que le bail en location nue est hyper-protecteur du locataire, les cas où le propriétaire peut donner congés sont très restreints, donc il faut que ça soit le locataire qui accepte de donner congé." Un étudiant s’en fiche royalement, tant qu’il a un appartement propre refait à neuf, il est heureux, il ne pense pas long terme, il s’occupe de ses études… Un étudiant ne sait même pas que le NUE est plus protecteur que le MEUBLÉ, mais en plus, il reste rarement plus d’un an, donc aucun soucis.

- "Si vous vous placez du point de vue du locataire, pourquoi vendrait-il ses meubles, auxquels il tient peut-être ?" Dans un studio, un locataire a un lit, une tv, une table… bref pas grand chose, il n’y ai pas spécialement attaché. Dans la plupart des cas, ce sont des meubles ikea ou qui valent pas grand choses, ils sont bien content d’avoir du mobilier neuf de bonne qualité. Dans la plupart du temps, ils revendent leurs vieux meubles pour se faire un peut d’argent, et ils sont très content.

- "Enfin, s’agissant de toute évidence d’une manoeuvre fiscale, vous pouvez vous faire gauler par les impôts. Ca se voit un peu, quand tout un immeuble passe de location nue à meublée avec les mêmes locataires restant en place." Tant que tout est fait dans les règles, avec preuve de tous les meubles et accord des locataires pour les nouveaux baux, en cas de controle, il n’y a aucun soucis.

Après, chacune des observations de Bernard2K est juste, ça dépend tout simplement quel type de locataire vous avez en fasse. Si vous avez un célibataire de 40 ans, ici depuis plusieurs années, en effet, il y aura plus de difficulté à faire cela, mais rien ne coute de demander.

La partie Juridique de Bernard2K vous a peut être fait peur et fait renoncer à le faire, mais ce qu’il indique, est rarissime, (je me demande si il y a déjà eu un locataire qui a déjà attaqué un bailleur pour avoir passé du nue au meublé), mais dans tous les cas, ce qu’il indique c’est souvent le PIRE qu’il peut arriver, mais si vous faite quelque chose d’honnête et dans les règles envers le locataire, il y a une chance infinitésimale d’avoir un soucis par la suite. Pour qu’un locataire lance une procédure, il faut vraiment qu’il y ai un vrai désaccord avec son propriétaire, car c’est quelque chose qui prend du temps et qui coute de l’argent. Si vraiment ça arrive, et bien il suffit de trouver une solution amiable entre vous et le locataire tout simplement. Dans tous les cas, il faut savoir prendre des risques quand on est investisseur.

Moi, avant un achat d’immeuble, je demande tout simplement aux locataires si ils seraient OK pour un changement de BAIL de NUE en MEUBLÉ, sachant que le loyer restera identique et que l’appartement sera refait à neuf. En général, la réponse est très souvent OUI sans hésitation. Dans mon cas, pour les travaux + installation des nouveaux meubles, ça dure entre 1 et 4 semaines, je reloge à mes frais un étudiant dans un des appartements vides que j’ai lorsque j’achète un immeuble. Cet appartement a été préalablement refait à neuf, ainsi, le locataire voit ce que ça va donner sur son appartement, il est donc très content.

Par contre je rejoint les avis des autres, un meublé, c’est grand Maximum sur du T2 (sauf en cas de colocation).

Dernière modification par SebastienST (16/04/2017 15h06)

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#6 26/04/2017 19h33 → Afloman [06] : étude de cas immobilier (T1 de 22m en bord de mer) (abattement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Nuts65 a écrit :

Juste une remarque. Quelle certitude avez-vous de pouvoir passer en meublé dans 3 ans si le locataire en place s’y sent bien en nu ?
Deuxième chose : Depuis quand la loi Alur implique-t-elle de conserver une location nue deux ans apres l’achat du bien ?
Cdt

Désolé du retard.

Les nouvelles dispositions de  la loi Alur:
- congé pour reprise impossible avant une période de 2 annees qui suivent la date d’achat du bien.
- congé pour vente ne peut se faire qu’à l’issue d’un premier renouvellement du bail existant. Dans mon exemple, avec une fin de bail nu à l’horizon octobre 2018, je suis dans l’obligation de renouveler 1 fois le bail donc jusqu’à octobre 2021 avant de pouvoir donner congé pour vente.


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