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#1 15/05/2017 01h17 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Bonjour à tous,

Avec ma compagne, nous envisageons un premier investissement locatif. Nous avons entre 30 et 35 ans et ne sommes propriétaires d’aucun bien immobilier, nous n’avons aucun prêt en cours. Une fois que nous serons mariés ou PACSés, notre TMI devrait être 14% (revenus imposables après abattements d’environ 45000-50000 € à nous deux). Je n’ai jamais envisagé d’achat immobilier jusqu’ici, pour plusieurs raisons : pas de CDI (donc emprunt difficile), peu confiance en la croissance de l’immobilier en France, bon rendement de mon épargne via la bourse. Les choses ont changé, je suis maintenant fonctionnaire, mon accès au crédit est donc bien plus facile. Nous avons un patrimoine financier d’environ 220k€ à nous deux. L’idée d’investir dans l’immobilier est, d’une part pour diversifier les placements, d’autre part pour augmenter l’effet de levier par l’obtention d’un crédit, si possible pour le montant le plus grand et la durée la plus longue possibles (donc financement à 110%).

Un bien a retenu notre attention, mais nous avons peur de faire une erreur, donc je soumets le cas à votre sagacité. Il s’agit d’un T1 dans la périphérie de Toulon, de 16 m², vue sur la mer, à 2 pas (littéralement) de la plage. Arrêt bus et bateau devant l’immeuble (donc accès rapide au centre de Toulon). Le prix, un peu négocié, est de 69400€. C’est bien sûr cher du m². Mais le bien est en parfait état, tout à été refait (j’aimerais juste ajouter une climatisation réversible) et le potentiel de location saisonnière l’été est évident.
En vrac : 1e étage (ascenseur), immeuble probablement des années 60 bien entretenu, double vitrage (nécessaire car rue passante), exposition est (mais lumineux car fenêtré sur tout un pan de mur, et ça réduira les fortes chaleurs d’été), charges copro 60€ par an, taxe foncière 520€.

Nous sommes prêts à passer le temps nécessaire pour faire de la location saisonnière, au moins l’été (nous habitons à 25 min de là). En revanche, pour le reste de l’année, l’idéal serait de louer en meublé (LMNP ?) à un étudiant ou un militaire. Loyers à attendre : 350 à 400€ par mois à l’année, 450€ la semaine en été, soit 6750 à 7200€ par an (loué sur 9 mois l’année, 8 semaines l’été, donc un mois de vacance locative).

J’avoue que l’aspect fiscal de l’immobilier m’échappe un peu pour l’instant. Peut-être que certains d’entre vous considérerons que nous devrions d’abord investir dans la RP. Je ne vais pas vous assommer avec des calculs de rentabilités pour le moment, j’attends déjà votre retour sur le bien et sur la validité de mes hypothèses.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier


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#2 15/05/2017 02h35 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Bonjour,
Si vous cous lancez dans la location saisonnière, sachez que c’est un métier à part entière qui demande un fort investissement et de la disponibilité.
Louer à la semaine correspond aux habitudes du siècle passé et n’intéressera que des français.
Il faut être plus ambitieux et viser haut. La durée moyenne des séjours est entre 2 et 3 nuits, il faut mettre en place le réseau adéquat afin de répondre à la demande. Ces courtes durées permettent d’augmenter facilement le prix à la nuit entre 80 et 100€.
De plus dommage de ne faire cela que l’été. En gros si une ou deux semaines n’arrivent pas à se louer vous aurez raté votre saison. La location saisonnière fonctionne vraiment bien de avril à octobre inclus, même sur les mois d’hiver vous aurez de la demande notamment autour du nouvel an, en baissant les tarifs on peut arriver à un équilibre ou en trouvant des personnes restant le mois quitte à tomber à 300€ par mois hors charges.
Je ne sais pas s’il y a des spécialistes mais je pense qu’un studio bien placé à la mer doit rapporter entre 16k et 20k de CA. Là vous pourrez investir et payer du personnel.

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#3 15/05/2017 11h33 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Merci kc44 pour votre réponse. A regarder les biens similaires sur Airbnb, ceux qui semblent obtenir de bonnes réservations en été sont loués dans les 45-50€ par nuit (net bailleur, frais de ménage compris), même pour une seule nuit, même en juillet-août. Je n’ai pas d’info sur le potentiel de location le reste de l’année mais apparemment, les quelques loueurs que j’ai regardés bloquent la location le reste de l’année, ce qui laisse supposer qu’ils louent à l’année. J’ai posé quelques questions à un éventuel futur concurrent, qui loue un bien similaire, on verra s’il accepte de me répondre.


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#4 15/05/2017 11h46 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Ok, j’ai peut-être surestimé le prix à la nuit mais une base de 60 euros ne me semble pas excessive. Rien qu’un ménage changement de draps pour 4 on arrive à 35 - 40euros. Il faut 2 nuits minimum mais pas plus sinon vous vous privez de beaucoup de clientèle. Regardez si les locations ne rajoutent pas des frais fixes, souvent ils s’affichent après, au moment de payer.

C’est une bonne idée de demander un "concurrent". C’est ainsi que j’ai débuté à Bangkok, c’est devenu un ami ensuite. Un concurrent c’est aussi une location que l’on peut refiler à un locataire si vous avez un dégât des eaux ou un bon client qui veut revenir alors que vous avez déjà un locataire, ça permet de le garder.

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#5 15/05/2017 11h56 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Bonjour,

Je suis beaucoup moins optimiste que vous sur la location kc44, mon expérience est une expérience dans une grande ville, donc peut-être que c’est différent a la plage.
Je dirais que dans la plupart des lieu une forte concurrence est en train de se mettre sur Airbnb, et s’occuper des réservations est vraiment quelque chose de lourd et fastidieux…
Il faut vous rendre compte que si vous vous occupez de ça vous même, alors comment faites vous si vous souhaitez partir en vacance? En week-end? C’est relativement délicat.

Avec un peu de recul, il me semble que le faire pour un seul bien possède un intérêt limité. Oui en effet la rentabilité est plus élevé, mais le temps que vous y passez sans mutualiser… Surtout 25 minute vous semble peu pour le moment, mais si vous le faites tous les 2/3 jours vous allez finir par trouver ça loin et agaçant.

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#6 15/05/2017 12h03 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Je ne connais pas très bien Toulon, même si je suis de la région, mais j’ai quelques doutes sur un potentiel à la semaine hors saison.

Il suffit de se promener sur la côte pour voir un nombre important de bâtiments fermés en attendant le retour des touristes.

Le plan de la location à un étudiant + à la semaine me parait le parfait combo. A condition bien sûr qu’il y ait de la demande étudiante. Il me semble que l’essentiel de l’activité étudiante se situe vers le Grand Var, donc assez loin de la mer, et qu’il y a déjà pas mal de logements étudiants.
Là encore je peux me tromper.

Passer par une agence peut être une solution. En tout cas je vous conseille vivement de vous renseigner auprès d’une d’elles pour voir le potentiel d’une location à la semaine. Ce mode de location ne parait pas du tout dépassé. Beaucoup de gens qui viennent sur la côte restent facilement une voir deux semaines pour profiter du soleil et beaucoup plus simple qu’une location de deux trois jours. Vos 25 minutes de trajet, c’est en hiver ou en été wink ?

Dernière modification par JBeurer (15/05/2017 12h10)

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#7 15/05/2017 12h06 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Puis ça me fait me questionner sur la rentabilité, rapportée au temps à y consacrer. Si on part sur 2 mois à 50€ la nuit, 2 mois à 40€ la nuit et les 8 mois restants à 15€ la nuit (pour "remplir" ; cad 450€ par mois), sans même compter de vacance locative, on est à 9000€ par an ; en comptant les frais de notaire on est à 11.8% de rendement brut. Ca me semble plutôt faible vu le temps à y consacrer, non ?


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#8 15/05/2017 12h18 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Oui il faut viser 15% de revenus brut au minimum surtout vu le faible investissement afin que ce soit rentable par rapport à une location à l’année.
Je gère plusieurs locations saisonnières sur 2 continents, ça se gère sans problème à distance mais il faut les moyens en face. Un peu délicat tant que je travaillais mais j’arrivais quand même à décrocher le téléphone lorsque des clients arrivaient. Il est évident qu’il faut déléguer les accueils et ménages de façon à assurer la continuité de service et ne rater aucun client. Aujourd’hui j’en vis donc je suis 100% disponible.

Je sais qu’à Aix-en-Provence beaucoup de gens louent à des étudiants et en saisonnier l’été, je ne sais pas si cette formule est adaptée à votre ville.

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#9 15/05/2017 12h23 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Je pense justement qu’en vivre est fort intéressant, mais une solution intermédiaire, avoir un bien dont on s’occupe soit même n’est pas a mon avis très intéressant, seulement si l’on est très proche… !
Et encore, car lorsque l’on a une autre activité, il est toujours délicat d’être disponible pour les appels, de même pour les entrée et les départ il est compliqué d’être toujours présent pour l’état des lieu sortant par exemple, ce qui amène a beaucoup plus de dégradations…

Après j’ai eu une mauvaise expérience, ne veut pas dire que forcement l’expérience sera négative, mais je  pense que déléguer est important, mais ça n’est pas facile lorsque l’on dispose de qu’un seul bien, difficile de négocier les tarifs, et d’obtenir une priorité quelconque sur les horaire de ménage ou d’arrivée par exemple.

Il faut vous assurer de la demande avant de vous lancer ! Et l’étudiant/locatif peut être assez intéressant. Après il faut se rendre compte que si vous gérer tout en direct, ça va vous prendre beaucoup de temps.

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#10 16/05/2017 08h08 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Bonjour,

je ne connais pas Toulon, mais l’opportunité dépend de l’emplacement. Est-ce une "banlieue" ou est-ce un quartier touristique et prisé ? Un rapide regard sur meilleurs agents montre que les prix varient du simple au double selon les quartiers.

charges copro 60€ par an : dans un immeuble des années 60 avec ascenseur, ça paraît très bas ! Vérifiez bien !

Je pense que votre prix de location à l’année est surestimé : 350 à 400€ par mois : ça fait du 21 à 25 €/m² quand le tarif moyen donné par meilleurs agents est 10 €/m².

Dit autrement, est-ce qu’on ne peut pas trouver du 22-25 m² pour le même prix dans le quartier ? Pour qu’un locataire prenne seulement 16 m², il faut qu’il y ait une différence de loyer à la baisse, par rapport à des studios ou T1 un peu plus grands.

Pour la possibilité de mettre une clim réversible : possibilité à vérifier avec le syndic (pas avec l’AI). A chiffrer : c’est cher ces trucs-là.

Enfin, pour le saisonnier, l’idéal est d’avoir un balcon ou terrasse suffisamment grand pour y mettre une table et des chaises. Là, 16 m² sans espace extérieur, vous ne serez pas bien placé par rapport à la concurrence.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2017 08h21)

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#11 16/05/2017 09h49 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Bonjour,
étant moi même dans l’optique d’investir sur Toulon je vais vous donner mon point de vue (sans aucune prétention car je n’es toujours pas de bien immobilier).
90% des gens sur Toulon vous diront:" l’hiver, Toulon c’est mort." de mon point de vue c’est en partit vrai mais.., il y a quelques chose a faire cela dit il va falloir trouver un bien qui rivalise avec la concurrence (compliqué avec un 16m2 ou alors il va falloir faire un gros effort d’agencement) l’avantage avec cette ville, c’est le Corsica Ferries et la base militaire qui vont vous offrir chaque année des locataires potentiel.
de plus , si vous souhaité partir sur du LMNP sur 9 mois il va vous falloir bien cibler votre clientèles, les étudiants, en général, ne vont pas allé du coté du Mourillon tout simplement car les prix dans ce coin la sont supérieur au centre ville ( tout les lycées ce trouve a proximité du centre ). après, a vous d’adapté le prix de votre location selon la période.
Pour ce qui est de la location saisonnière l’été, je ne me fais absolument aucun soucis ça marche fort.

Je rejoins aussi l’avis de Bernard2K

charges copro 60€ par an : dans un immeuble des années 60 avec ascenseur, ça paraît très bas ! Vérifiez bien !

Pour la possibilité de mettre une clim réversible : possibilité à vérifier avec le syndic (pas avec l’AI). A chiffrer : c’est cher ces trucs-là.

Enfin, pour le saisonnier, l’idéal est d’avoir un balcon ou terrasse suffisamment grand pour y mettre une table et des chaises. Là, 16 m² sans espace extérieur, vous ne serez pas bien placé par rapport à la concurrence.

Pour un 16m2, un ventilateur ou une petite clim portable fera complétement l’affaire.
Au sujet des charges de copro et de l’ascenseur, je trouve ça étrange moi aussi.. renseigné vous un peu plus sur ce point là

Ceci est mon avis subjectif mais c’est surtout un condensé de savoir que j’ai pu acquérir en m’informant auprès de personnes du milieu avant de cibler le type de bien et de clientèles que je souhaite avoir sur Toulon.

Pour terminer, je n’es pas les compétences et l’expérience pour vous dire si oui ou non ce bien en vaut la chandelle, mais de mon point de vue l’important est de passer a l’action que vous l’achetiez ou non, vous serais gagnant dans tout les cas pour l’expérience que vous aurez acquis. l’important vraiment est d’anticiper le maximum de choses. Après, ont a beau toujours anticiper… La loi de Murphy ne nous pause pas toutes les éventualités sur un plateau.. ^^ même les meilleurs font et feront encore des "bourdes" dans leurs investissement immobilier.

ps: j’en est déduit que l’appartement que vous ciblez ce trouve dans le quartier du Mourillon ou alors dans les parages (pardonner moi si c’est faut).

Dernière modification par pikah (16/05/2017 13h10)

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#12 16/05/2017 15h14 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Merci à tous pour vos messages. Non, c’était à la Seyne, aux Sablettes. J’ai renoncé au bien, après réflexion, alimentée par vos remarques. Je ne manquerai pas de vous proposer prochainemenr une autre étude de cas (peut-être dans Toulon centre).


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#13 22/05/2017 11h10 → Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), saisonnier)

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Ok, j’essayerai de suivre vos futurs discussions.

Je pensais aussi aux sablettes, j’avais presque fait affaire dans ce quartier (appart prés du leclerc). Et ensuite a St Mandrier. Et dernièrement toujours dans le Var, a coté de Frejus.
Pour du saisonnier. Toujours des petites surfaces vue mer, pres des plages.

A chaque fois une étude plus poussée m’a fait renoncer.
J’ai l’impression que l’extrême concurrence grace à AirBnB a fait vraiment chuter les prix de la location… mais pas du prix de vente bien sur…

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