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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/02/2017 17h08 → FastHand [44] : étude de cas immobilier (appartement avec ravalement) (immobilier, ravalement, travaux)

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Bonjour,

Un appartement est mis en vente 75k€, pour un loyer de 370€/mois (nu).
La rentabilité n’est pas folle pour les gourous de l’immo à haut rendement, je le conçois.

Il s’avère que l’immeuble doit être ravalé d’ici 1 à 2 ans avec une quote part de 11k€ pour le lot, et le proprio est enclin à accepter une offre plus basse de 10k€, à 65k€.

Mon calcul est que
-le budget du ravalement peut être inférieur,
- que je pourrai faire un peu de déficit foncier
- que je benefierai d’une renta boostee pendant 1 à 2 ans.

Un forumeur a-t-il l’expérience d’appartements avec gros travaux de Copro?
Et si oui, à quoi dois je être vigilant?

Merci.

Mots-clés : immobilier, ravalement, travaux

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#2 18/02/2017 17h43 → FastHand [44] : étude de cas immobilier (appartement avec ravalement) (immobilier, ravalement, travaux)

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En incluant vos travaux de ravalement + frais de notaire, vous arrivez à un montant proche de 81k€ tout compris.

En considérant que le loyer soit HC , vous arrivez à une renta de 370*12/81000 = 5.48% brute
A cela vous ôtez votre TF, votre assurance PNO, vos charges non récupérables, éventuelle assurance GLI…

Au final vous arrivez à une rentabilité nette inférieure à celle proposée par les SCPI, les soucis en + (risque de d’impayés, de vacances locatives, d’autres travaux importants).

Vous ne bénéficiez également pas d’une renta bosstée pendant 1 à 2 ans, le ravalement doit être pris en compte dans votre calcul de rentabilité (tout comme d’autres éventuels travaux).
Vu le montant de la quote-part pour le ravalement, j’espère au moins que c’est avec isolation par l’extérieur.

Aucun intérêt de continuer sur ce bien sauf à obtenir une forte baisse du prix (dans l’idée, l’obtenir à 45k€ avant les travaux de ravalement pour avoir une renta de 8% brute, pour moi le minimum à obtenir pour justifier de se lancer. Sinon autant rester sur des SCPI (que l’on peut financer à crédit également).


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 04/03/2017 11h50 → FastHand [44] : étude de cas immobilier (appartement avec ravalement) (immobilier, ravalement, travaux)

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Bonjour,

Merci Stinky.

Je suis conscient que ce n’est pas de l’immobilier à haut rendement.
Le bien de situe dans le centre de Nantes et c’est très sportif de trouver un bien avec une rentabilité correcte.
Sur ce bien, plus de 15 visites en moins de 24h, mais nous étions les premiers.

J’ai finalement fait une offre sur le bien.

Dernière modification par FastHand (04/03/2017 11h51)

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#4 04/03/2017 14h22 → FastHand [44] : étude de cas immobilier (appartement avec ravalement) (immobilier, ravalement, travaux)

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FastHand a écrit :

Le bien de situe dans le centre de Nantes et c’est très sportif de trouver un bien avec une rentabilité correcte.
Sur ce bien, plus de 15 visites en moins de 24h, mais nous étions les premiers.

Tout dépend votre objectif…
Si vous voulez gagner de l’argent, dégager un cash flow positif ou au moins auto-financer le bien, vous êtes mal parti.
Que vous ayez envie d’habiter dans le bien et qu’il soit du coup rare à trouver et qu’on y mette le prix, je comprends mieux votre raisonnement, mais je n’ai pas l’impression que ce soit l’objectif puisque vous parler de le louer.

Pour résumer, si vous achetez juste pour acheter, vous faites certainement un mauvais investissement…

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#5 04/03/2017 19h37 → FastHand [44] : étude de cas immobilier (appartement avec ravalement) (immobilier, ravalement, travaux)

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Ok Jissay. J’ai toujours comme leitmotiv pour moi-même ou pour les autres d’avoir une critique constructive.
Que me conseillez vous de faire dans ce cas?

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#6 05/03/2017 17h12 → FastHand [44] : étude de cas immobilier (appartement avec ravalement) (immobilier, ravalement, travaux)

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FastHand a écrit :

Que me conseillez vous de faire dans ce cas?

Personnellement, je n’achèterai et continuerai à chercher.
Comme beaucoup le pensent, le disent, et le savent ici, trouver la perle rare va prendre du temps, elle ne se présentera pas facilement, mais quelque part, elle vous attend wink

Bien sur, ces propos n’engagent que moi smile

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