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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/06/2018 15h24

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Bonjour à tous, je suis toujours dans le recherche de mon premier investissement étant donné que j’ai abandonné le projet d’acheter un immeuble de rapport suite à vos précieux conseils.

Je m’en remets à nouveau à vous ce jour …

MON PROFIL

En CDI dans la distribution, 30 ans, TMI 30%, revenu annuel brut 60 ke
Déjà un "gout" pour la prise de risque car plus de 15 ans sur les marchés financiers (PEA, compte titre, forex, ..)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: basique
- Fiscales : basique
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune mais épaulé par mon beau père
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : ma famille vit a coté du bien éventuel

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement F2 de 41m2 en RDC
- Jardin d’environ 50m2
- Année de construction: 1960
- Les volets ont été changés et sont doubles vitrages VPC
- Travaux à prévoir pour rafraichir environ 20ke
- Ravalement de façade voté pour 2018, selon ma QP j’aurais 3 appels soit 6000e en tout.

LOCALISATION DU BIEN

- Ville dans l’Eure
- L’immeuble est situé en plein dans le centre ville
- 10 000 habitants
- Ville dynamique avec de nombreux commerçants

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 34ke + 4ke = 38 ke hors négo
- Loyer de 470e/mois
- Taux de vacance envisagé : 2 mois tous les 2 ans
- Estimation travaux: 20ke pour refaire la cuisine/sdb,les murs, .. Et rajouter 6ke pour le ravalement voté pour 2018.

- Taxe foncière: 420e
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : j’ai mis 3% comme suggéré sur rendement locatif
- Mobilier :  2000e (estimation)

- Rendement net: 4,83% (rendement locatif)

FINANCEMENT DU BIEN

- Aucun apport, emprunt à 110%
- Courtier à voir mais durée de 20 ans me semble logique.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée en LMNP réel ou nu

CASH FLOW

- 26e/mois

Il ne s’agit peut être pas de l’affaire du siècle mais cela me permet de me faire la main via un premier investissement sans "grand risque". L’appartement a vraiment du charme avec trois atouts: plein centre, plein pied et jardinet.

J’ai trois questions :
- Avec l’année blanche en 2018, que me conseillez vous ? J’ai vu plusieurs avis différents.. Dans mon cas de figure, vaut il mieux faire des travaux en 2018 ET 2019 ? Uniquement en 2018 ? Ou en 2019 ? Ou alors, ce n’est pas si important de se prendre la tête avec ça..
- Que me conseillez vous ? LMNP ou nu ? Si c’est du LMNP, vous avez tous des experts comptables ? Dans mes calculs, je n’ai pas mis le cout du comptable qui n’est quand même pas négligeable. Après ma volonté est de ne pas rester à un seul appartement mais d’investir au fil de l’eau.
- Pensez vous que cela sera compliqué de me faire financer à 110% (travaux et ravalement compris) ?

Merci à vous

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, travaux

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#2 03/06/2018 18h24

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Autre petite question… est-ce qu’il y a une règle concernant le % des travaux sur le prix du bien ? Pensez vous qu’il est possible de trouver une banque qui financera ce projet malgré le fait que les travaux représentent plus de la moitié du prix du bien ?

merci

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#3 03/06/2018 18h55

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Pour l’année blanche je ne peux vous conseiller. Même s’il me semble que le montant des travaux est encore un peu juste pour en profiter. J’ai vu une vidéo de Yann Darwin sur YT pas trop mal faite la dessus.

Quel est votre objectif? Défiscaliser à court terme sur vos renus (->nu réel) ou adoucir l’impôt sur le bien à moyen terme (->LMNP réel).

Je vous conseillerai le LMNP si le marché du meublé existe dans votre ville.

Il faut voir quelle clientèle vous ciblez. Sachant que le montant de la location sera aussi déterminant sur la demande de votre bien et la rotation.

En LMNP, vous n’aurez plus de questions à vous poser concernant l’année blanche.

Je n’ai pas d’expert comptable, je passe par un site internet spécialisé pour les déclarations. A vous de voir. Mais n’oubliez pas que vous pouvez dans tous les cas défiscaliser les 2/3 des frais de compta et de CGA.

Pour le financement des travaux je ne sais pas, mais vous avez des revenus conséquents. A négocier.

Concernant le bien, le projet est moins risqué de par sa taille. Cela vous permettra de vous mettre dans le bain et de choisir vers quoi aller sur vos prochains investissements. Le montant des travaux me semble quand même élevé. Quelles sont les charges de copro?

Le prix affiché du bien est bien sur à négocier étant donnés la taille de la ville et les travaux.

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#4 03/06/2018 20h48

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Merci Philref92 pour votre avis.

Oui je pense que le LMNP est le plus adéquat, je vais tenter avec des annonces sur LBC mais je pense que cela peut plaire fortement grâce au jardin.

Est-ce possible de me donner le nom du site ? Ils se chargent de faire votre déclaration du coup ? Et ils facturent combien?

J’ai vraiment un doute de pouvoir trouver une banque qui peut me prêter la totalité notamment les travaux. Après, je peux apporter pour les frais de notaires.

Les charges annuelles (ALUR) sont de 100e.

Pour les travaux, il s’agit de mon estimation .. j’ai compté 500e/M2 car il y a quand même pas mal de choses à faire (cuisine, sdb, rénover les murs/plafond + peinture, nettoyage carrelage mais en bon état). L’électricité est au norme, la plomberie est OK. Et ensuite il y a le ravalement de l’immeuble (6ke).

Le prix du bien était 30% plus élevé mais il est tombé à 34ke après négo, ce qui me parait bien. En ajoutant tous les travaux, je tombe autour de 1500e/m2, ce qui me parait un bon prix. En regardant sur le bon coin ou autres, c’est le prix des appartements en meilleur état (pas moderne) et sans jardin wink

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[+1]    #5 03/06/2018 21h19

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Vous pouvez déjà voir si il y a plusieurs annonces de meublés dans la ville. Y’a t-il des étudiants? Cible souvent privilégiée pour les meublés.

Pour le site, allez voir dans ma présentation, comptez 249 euros pour l’utilisation de l’outil de calcul et d’envoi à l’administration. Cela est sans expertise comptable donc vous devrez prendre les décisions d’amortissement vous même. Il y quand même des paramètres par défaut et ils sont de bons conseils par téléphone. Il faudra vous informer et faire un peu de l’excel. Surtout que votre projet comporte des travaux… Le reste rien de sorcier : remplir la liste des charges et des recettes.

Sinon avec expertise comptable c’est aux alentours de 500 euros. Peut être mieux dans votre cas.

Ajoutez 140 euros pour le CGA (nécessaire à mon sens).

Pour le prix du bien, j’avais lu hors négo.
Vous pensez faire une partie des travaux vous même?

Dernière modification par Philref92 (03/06/2018 21h24)

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#6 03/06/2018 21h25

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Bonjour Benji94,

La particularité d’un jardinet est que c’est très recherché par les locataires qui ont des animaux de compagnie… Notez que la loi interdit de refuser de louer pour ce motif. Mais bon après, vous êtes libre de choisir votre locataire…

Pour le comptable, je vous déconseille un service sur internet. À titre personnel, j’ai essayé et je pense changer pour un comptable proche de chez moi.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (03/06/2018 21h26)

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#7 03/06/2018 21h43

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Pouvez-vous nous expliquer rapidement vos déconvenues?
S’agit-il du site dont je parle?

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#8 03/06/2018 22h18

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@Pierrot31:  Du coup, vous déconseillez d’accepter quelqu’un qui a des animaux de compagnie pour une location ? Après je pense aussi que cela peut intéresser des gens qui veulent avoir un extérieur pour les beaux jours et les bbq smile

@Philref92: Non, il ne s’agit pas d’une ville étudiante. Il y a quelques annonces mais pour d’autres profils. De toute façon, je ferais un test sur leboncoin afin de voir les résultats et les personnes intéressées par l’offre.
Oui je pense que le comptable serait le mieux dans mon cas afin de ne pas faire d’erreur, surtout par manque de temps.
A priori, je ne pense pas faire les travaux moi même.. a voir les devis que j’aurais et je pourrais participer si j’explose mon enveloppe. Mon beau père étant touche à tout smile

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#9 03/06/2018 22h19

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Bonjour Philref92,

Non le site dont je parle n’est pas le votre. Le mien est un « vrai » comptable avec beaucoup de collaborateurs. Nous avons ecrit nos messages quasi simultanément donc je n’avais pas lu votre réponse.

Pour en revenir à mon expérience… Un turnover trop important dans les équipes à engendrer des erreurs grossières comme oublié d’amortir un nouveau bien passé en meublé en cours d’année… par ailleurs, il faut ré-expliquer les pro rata de temps (passage nue en meublé en cours d’annde) et/ou des prorata de surface (à la même adresse, certaines locations en nue et d’aitres En meublé) à chaque changement de collaborateur : perte de temps + agacement.

Ajoutez à cela que ce personnel, qui dans l’ensemble est plutôt compétent, a une charge de travail importante et donc les réponses à mes questions sont trop concises.

Par expérience, en préparant en amont votre entrevue, quand vous avez un Ec en tête à tête, vous pouvez balayer toutes les questions.

Dernière modification par Pierrot31 (03/06/2018 22h38)

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#10 03/06/2018 22h25

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C’est vrai que quitte à choisir l’expertise comptable, autant la prendre en direct.

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#11 03/06/2018 22h31

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Pour les animaux, je dis que c’est illégal de refuser un locataire sur ce critère…

Pour autant, j’ai eu à nettoyer de l’urine de chat : pour les connoisseurs, un mâle non castré. Ajoutez à cela des poils dans les endroits les plus improbables (par exemple, derrière un four encastré). C’est une horreur !

La sélection d’un locataire est un élément clef de cette activité…

À chacun de connaître la loi et d’agir en son âme et conscience…

Bien sûr, vous pouvez prendre quelqu’un qui veut « juste » faire des bbq mais beaucoup de prospects auront des animaux… Ce qui n’est pas le cas pour un appartement sans extérieur.

Dernière modification par Pierrot31 (03/06/2018 22h42)

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#12 04/06/2018 07h27

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Un T2 meublé en RDC à 470 €/mois dans une ville de 10000 habitants, si vous excluez les propriétaires d’animaux, il risque de ne pas rester beaucoup de candidats ! Un peu de bon sens…


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 04/06/2018 07h43

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Oui c’est certain qu’il ne restera plus grand monde. Après l’offre de qualité est faible alors qu’il y a de la demande.

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#14 04/06/2018 10h15

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benji94 a écrit :

- Avec l’année blanche en 2018, que me conseillez vous ? J’ai vu plusieurs avis différents.. Dans mon cas de figure, vaut il mieux faire des travaux en 2018 ET 2019 ? Uniquement en 2018 ? Ou en 2019 ? Ou alors, ce n’est pas si important de se prendre la tête avec ça..

De ce que je saisis, le gouvernement essaie de limiter le report des travaux des investisseurs à 2019, car l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus 2018 sera pour la plupart des contribuables inutile.

De ce fait, si l’on prend votre cas, en le simplifiant un peu et en admettant à la fois que les travaux sont tous réglés en 2018 et que le bien est mis sur le marché et loué à partir du 1er octobre 2018 :

2018 :
Loyers (octobre-novembre-décembre) : 470 x 3 = 1410 euros
Charges hors travaux : 2500 euros (incluant les frais liés à l’emprunt)
Travaux : 26000 euros

Déficit : 27090 euros, dont 10700 euros sont imputés sur les revenus 2018, ce qui est sans intérêt. Il reste néanmoins un déficit reportable sur les dix années suivantes de 27090 - 10700 : 16390 euros.

2019 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges hors travaux : 1200 euros
Travaux (on prend 50 % des travaux effectués en 2018, c’est la mesure incitative du gouvernement) : 13000 euros

Déficit : 8560 euros, entièrement imputables sur les revenus globaux de 2019

2020 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges : 1200 euros
Travaux : 0 euros

Résultat : 5640 - 1200 = 4440 euros, entièrement absorbés par le déficit reportable de 16390 euros créé en 2018, donc 0 euros de résultat et 11950 euros qui restent reportables

2021 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges : 1200 euros
Travaux : 0 euros

Résultat = 5640 - 1200 = 4440 euros, entièrement absorbés par le déficit reportable de 11950 euros, donc 0 euros de résultat et le déficit reportable pour les années suivante est de 7510 euros.

2022 :
Loyers : 470 x 12 = 5640 euros
Charges : 1200 euros
Travaux : 0 euros

Résultat = 5640 - 1200 = 4440 euros, entièrement absorbés par le déficit reportable de 7510 euros. Le déficit reportable pour les années suivantes reste de 3070 euros.

Si donc vous optiez pour une location nue lors de la mise en location de votre bien, alors, selon votre TMI en 2023, il pourra être judicieux, en fonction des règles fiscales en vigueur à ce moment là, soit :

- d’effectuer d’autres travaux s’il y en a à faire, soit dans ce bien soit dans d’autres ;
- d’effectuer un nouvel investissement avec travaux avant mise en location nue ;
- de passer en location meublée lors du prochain changement de locataire (en effet, en 2023 vous n’aurez plus l’obligation fiscale de louer nu qui est liée à l’imputation d’un déficit foncier sur vos revenus 2019).

benji94 a écrit :

- Que me conseillez vous ? LMNP ou nu ?

Personnellement je ne prend pas d’appartements au rez-de-chaussée pour l’instant, car cela rebute beaucoup de locataires, notamment des femmes. Mais je connais certains investisseurs qui raisonnent de manière inverse et qui ne veulent justement que des rez-de-chaussée, afin de louer à des personnes plutôt âgées qui sont susceptibles de rester longtemps dans le bien. Si telle est la cible, alors la location nue est peut-être plus judicieuse car les locations meublées sont quand même, me semble-t-il, plus adaptées aux locations courtes et/ou aux jeunes qui n’ont pas de meubles. 

Par ailleurs, pour ce qui est des animaux, les locataires restent responsables de leurs agissements et doivent rendre le bien dans le même état que celui dans lequel il l’ont trouvé, hormis cas de vétusté. Donc le bailleur, même s’il préfère éviter tout risque de dégradation, n’a logiquement pas à se soucier de la présence d’animaux (hormis animaux dangereux bien sûr, pour d’autres raisons). Certains locataires sont bien plus sales que leur animal de compagnie. Et prendre un appartement avec jardin, c’est plutôt pour moi être conduit à accepter cet état de fait en donnant la possibilité à l’animal de vivre en dehors de ce même appartement l’essentiel du temps, avec moins de temps de présence à l’intérieur.

Dernière modification par pierrejacques11 (04/06/2018 10h35)

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#15 04/06/2018 10h38

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Une remarque sur l’immeuble : vous indiquez 1960. Une époque où l’énergie était peu chère et l’isolation souvent peu épaisse… Vérifiez bien la qualité de l’isolation de l’immeuble, surtout en ces temps où on parle de faire payer les copropriétés jusqu’en 2050 pour bien calfeutrer leurs appartements, ou encore de faire payer les propriétaires si les locataires paient trop cher en énergie.

Cf. :
- Loi de Transition Énergétique : Tout ce qui change pour les copropriétés | Sénova Copropriétés
- Locataire, pouvez-vous exiger des travaux de rénovation si votre logement est mal isolé ? | Actualités Seloger

A voir notamment dans le bilan énergétique (ou en faisant passer un artisan, peut-être plus fiable) et dans les compte-rendus des AG pour connaître les travaux déjà entrepris.

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#16 04/06/2018 10h52

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benji94 a écrit :

Si c’est du LMNP, vous avez tous des experts comptables ? Dans mes calculs, je n’ai pas mis le cout du comptable qui n’est quand même pas négligeable. Après ma volonté est de ne pas rester à un seul appartement mais d’investir au fil de l’eau.

En location nue avec déficit foncier, il peut aussi être utile d’être assisté par un professionnel pour remplir sa déclaration d’impôt.

Pour ce qui est du LMNP au réel, vous avez la possibilité de vous former et de produire vous même votre déclaration, a fortiori pour un seul bien, mais il est souvent plus simple et sécurisant de recourir à un EC. Fiscalement, l’EC permet une réduction d’impôt des 2/3 de son montant. Par ailleurs, l’adhésion à un centre de gestion agréé (qui va contrôler vos comptes et vous conseiller) vous permettra, le moment venu où vous serez bénéficiaire sur votre activité, d’éviter une majoration de 25 % de ce même bénéfice.

Si vous souhaitez vous former à la comptabilité au moins dans les premières années, le recours à l’EC "physique" peut être judicieux aussi. Les EC ont d’ailleurs toujours la tête dans leur ordinateur, j’ai noté qu’ils sont souvent contents, hormis période de rush (mais désormais leur activité est mieux lissée sur toute l’année), de recevoir régulièrement leur client et leur accorder quelques minutes pour répondre à leurs questions. Cela peut se faire aussi par téléphone, bien entendu, mais je privilégie pour ma part les discussions sur place.

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#17 04/06/2018 15h39

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Pour info sur les travaux en 2018-19, si ma compréhension et mes calculs sont bons, j’ai résolu par équation qu’il n’y a d’intérêt que si:
(montant des travaux 2018) > [2x(montant des revenus annuels en foncier réel)+10700]

Pour les travaux en 2019 j’en suis venu à la conclusion qu’il vaut mieux reporter, mais peut-être à creuser.

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#18 04/06/2018 20h48

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Merci à vous tous pour vos participations.

@pierrejacques11: du coup, vous pensez qu’il vaut mieux faire de la location nue dans un premier temps puis ensuite de faire du meublé ? Certains d’entre vous font comme cela quand ils ont un déficit foncier important ?

@Marvolo: avez vous déjà eu le cas? Il faut compter combien pour mieux isoler un appartement de cette superficie? Sachant que les murs sont à rénover cela peut se faire dans le même temps.

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#19 04/06/2018 21h08

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L’aspect fiscal peut faire pencher la balance d’un côté ou de l’autre, mais fondamentalement faire du nu ou du meublé ce n’est pas la même activité, et souvent pas les mêmes biens ni la même clientèle. La distance avec votre domicile est aussi à prendre en compte, en raison du turnover potentiel sur du meublé.

De ce que vous nous en dîtes en tout cas, votre bien peut permettre de pratiquer les deux régimes, a priori. Je ne peux rien vous conseiller mais je ne peux rien vous déconseiller non plus, car je trouve que les deux possibilités se défendent. Maintenant, à faire des travaux, autant essayer peut-être de défiscaliser un peu …

D’un point de vue strictement personnel je préfère le meublé (sans travaux) mais je fais aussi du nu (avec travaux) et j’oriente certaines personnes qui me le demandent vers le nu, notamment en cas de TMI très élevé (couplé par exemple avec un régime fiscal favorable comme le Borloo).

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#20 04/06/2018 21h29

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Arf c’est flou du coup.. mais c’est plus avantageux d’être en LMNP dans tous les cas par rapport au nu non? C’est ce que j’avais compris sur rendement locatif.

Mais après plusieurs lectures suite à votre commentaire, je viens de voir qu’avec des travaux, cela peut aussi être intéressant de faire du nu.

En bref, je suis perdu sur la fiscalité la plus adaptée.

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#21 04/06/2018 21h51

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En vitesse de croisière (hors histoire d’année blanche fiscale), la martingale classique est : déficit foncier puis, 3 ans après la dernière imputation du déficit foncier, vous basculez en lmnp au réel. Avantage : vous déduisez 2 fois les travaux hors variation de prix de l’immobilier et modulo les fdn.

D’un point de vue fiscal, il faut bien maîtriser les 2 mécanismes pour éviter tout redressement fiscal (faire attention au type de travaux et à la chronologie). Et, d’un point de vue pratique, il faut pouvoir faire la bascule entre les 2 régimes.

Pour en revenir au rdc, outre les propriétaires d’animaux, vous allez attirer les personnes âgées. Une rapide recherche sur ce forum vous éclairera sur la spécificité des plus de 65 ans.

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#22 04/06/2018 22h34

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Ok parfait merci pour votre aide, en effet autant partir sur de la location nu dans un premier temps alors car j’ai du déficit jusqu’en 2023.
Un ravalement de façade c’est considéré comme des travaux donc déficit foncier?

Pour une déclaration nu, pas besoin de faire appel à un comptable si? Vous le faites vous même?

Pour info, j’ai fait un test en laissant une annonce de location sur lbc, j’ai eu 7 locataires potentiels en 12H. Cela confirme donc qu’il y a bien une demande sur la ville.

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#23 06/06/2018 18h36

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Je suis vraiment perdu sur le choix de la fiscalité..

J’ai refait tourner rendementlocatif mais je ne comprends rien à leurs calculs concernant le régime du "déficit foncier nu".

Ils mentionnent :  "Les travaux ne sont déduit qu’à hauteur de 50% suite au passage au prélèvement à la source de l’impôt en 2019 (les travaux indiqués doivent être la somme de 2018 / 2019 et 50% calculés correspondent à la moyenne des 2 années)".

Ce qui ne correspond pas à ce que j’avais compris ni aux calculs de PierreJacques.

1    5 170€    -2 272€    -14 323€    -11 426€     D: -10 700€    0€    3 210€
(défisc.)    3 523€
11.16%

2    5 175€    -1 158€    -831€    3 186€     B: 2 460€    -423€    -738€    -851€
4.49%

3    5 180€    -1 114€    -840€    3 226€     B: 3 226€    -555€    -968€    -1 217€
3.94%
4    5 186€    -1 070€    -848€    3 267€     B: 3 267€    -562€    -980€    -1 238€
3.9%
5    5 191€    -1 025€    -857€    3 308€     B: 3 308€    -569€    -992€    -1 261€
3.87%
6    5 196€    -980€    -866€    3 350€     B: 3 350€    -576€    -1 005€    -1 285€
3.83%
7    5 201€    -934€    -875€    3 392€     B: 3 392€    -583€    -1 018€    -1 310€
3.79%
8    5 206€    -887€    -885€    3 434€     B: 3 434€    -591€    -1 030€    -1 333€
3.76%
9    5 212€    -839€    -894€    3 478€     B: 3 478€    -598€    -1 043€    -1 357€
3.72%
10    5 217€    -791€    -904€    3 522€     B: 3 522€    -606€    -1 057€    -1 383€
(20 154€)    3.68%
11    5 222€    -742€    -914€    3 566€     B: 3 566€    -613€    -1 070€    -1 409€
3.64%

Une âme charitable pour m’éclairer sur la réalité?

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#24 06/06/2018 19h31

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N’est-il pas possible de nous transmettre un tableau plus facilement lisible ?

Il ne semble pas y avoir de subtilité particulière, sur votre cas, plutôt une question de sensibilité personnelle sur le choix nu/meublé. Personne ne vous dira clairement ce que vous devez faire, tout au plus ce que vous pouvez faire.

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#25 06/06/2018 20h13

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Oui bien sur, mais je ne comprends pas la simulation de rendement locatif… Avec ce calcul, la location en LMNP est clairement mieux.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4710_capture_decran_2018-06-06_a_200930.png

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