Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#126 20/06/2018 17h56 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Banni
Réputation :   17 

Klaus a écrit :

Mettero a écrit :

Les banques n’ont qu’un intérêt : le leur !

Si c’était vrai…  De part leur incompétence, les banques ont un comportement qui va d’une part contre l’intérêt général mais également contre leurs propres intérêts.

Phrase remplie de bon sens mais peu significative pour le monde de la banque de détail.

Ces banques préfèrent rémunérer à bon compte de petits diplômés dont la fierté d’endosser le costume de banquier assurera à la banque leur fidélité à peu maîtriser le sujet ainsi que leur totale dévotion à jouer les VRP pour vendre des produits maison contre petite prime …

Hors ligne

 

#127 20/06/2018 19h22 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   -1 

rentier69 a écrit :

Il a plein de banques qui fonctionnent sans crédit logement

Ah bon, lesquelles ne travaillent pas du tout avec Crédit Logement?

Si je prends l’exemple du Crédit Agricole, ils ont la CAMCA mais travaillent avec Crédit Logement également et il me semble qu’ils ont plutôt tendance à utiliser le cautionnement par Crédit Logement.

Hors ligne

 

#128 20/06/2018 19h34 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   82 

doubletrouble a écrit :

l’image d’épée de Damoclès est très juste, mais en pratique si un client rembourse ses emprunts sans histoire, une banque intelligente n’ira pas lui chercher des poux dans la tête.

Une banque va réfléchir à deux fois avant de prononcer la déchéance du
terme (et la procédure que cela implique pour derrière actionner les garanties).
Mais si votre banquier suppose que vous êtes un château de cartes, il aura parfois l’intelligence
de retirer ses billes avant ses confrères …

@Benoit540
Une banque ne va pas interroger Crédit Logement systématiquement pour
savoir si elle accorde/refuse un prêt, car ce n’est pas le rôle de Crédit Logement de donner un avis.
Crédit Logement est là pour garantir un prêt.

Elle va par contre systématiquement ou presque soumettre le dossier à Crédit Logement,
car même si vous demandez à avoir une hypothèque, elle préférera que l’argent tombe dans sa poche et pas celle du notaire.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

Hors ligne

 

#129 21/06/2018 11h24 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   -1 

Si j’ai bien compris, vous dites que si la banque accepte d’emblée une hypothèque, elle ne va pas consulter C.L. mais que si elle n’est pas sûre d’accepter une hypothèque, elle va consulter C.L. car si ça passe avec C.L., c’est mieux pour elle. C’est bien ça?

D’où l’interêt de passer par une banque qui accepte une hypothèque d’emblée. Mais le fait qu’un investisseur éxige une hypothèque peut sembler louche pour une banque qui risque de se douter que cette demande cache un mensonge.

Vous connaissez beaucoup de banques qui acceptent une hypothèque sans rechigner et sans consulter C.L.?

Hors ligne

 

#130 21/06/2018 11h59 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   165 

Bof, rien de louche dans la démarche de demander une hypothèque : cela permet de faire des hypothèques de second rang par la suite et donc utiliser le capital remboursé comme une ligne de crédit. C’est un peu l’équivalent des HEL américains.

Hors ligne

 

#131 25/06/2018 18h06 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   -1 

Connaissez vous des banques qui ne travaillent pas avec Crédit Logement et qui donc grantissent les prêts avec un autre organisme de caution ou hypothèque/PPD?

J’apprécie vos retours!

Hors ligne

 

#132 25/06/2018 19h24 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Le CIC je pense

Hors ligne

 

#133 25/06/2018 20h21 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   97 

Le Crédit Agricole a son organisme de cautionnement en interne et pratique également l’hypothèque/PPD.

Dernière modification par Mestra (25/06/2018 20h22)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

Hors ligne

 

#134 06/07/2018 11h26 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   -1 

Merci beaucoup pour vos retours.

Si vous connaissez d’autres banques qui ne garantissent pas leurs prêts avec Crédit Logement ou si vous connaissez d’autres astuces pour pouvoir ré-emprunter sans que la banque soit au courant des prêts garanties par Crédit Logement, je suis preneur.

PS: Je ne sais pas si vous avez vu mais le Crédit Foncier est en train de fermer…

Bonne journée
Benoit

Hors ligne

 

#135 06/07/2018 11h29 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Le crédit foncier a été racheté par sa maison mère mais il est possible de souscrire un prêt jusqu’en fin d’année

Hors ligne

 

#136 06/07/2018 11h40 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   -1 

OK, c’est bon à savoir. Et c’est interessant de passer par eux? Ils prêtent facilement avec hypothèque mais avec un taux plus élévé, c’est ça?

Hors ligne

 

#137 06/07/2018 11h51 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Pour l’hypothèque je ne sais pas. Par contre (je parle pour mon cas personnel), ils ont pris en compte l’achat du bien, les frais d’actes, et quelques travaux.
Le taux était sensiblement identique à d’autres banques consultées.

Hors ligne

 

#138 06/07/2018 12h19 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Pour avoir une hypothèque, il faut se tourner vers la BRED, au-delà de 20 ans, c’est hypothèque automatique (sauf si fonctionnaire, et là ce sera une garantie CASDEN),

Sinon la Caisse d’Epargne travaille avec la SACCEF, le Credit Agricole avec CAMCA (mais les dossiers sont souvent soumis à Crédit Logement en parallèle), etc…

Pour le Crédit Foncier, c’est l’une des banques les plus strictes dans l’analyse des pièces (avec AXA Banque).

Hors ligne

 

#139 06/07/2018 12h26 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Ah oui clairement d’accord sur le dernier point : j’ai comparé mes entretiens avec la conseillère du CFF au moment de l’analyse des relevés des comptes à un "interrogatoire de police".
C’est peut être un peu fort, mais je suis resté plus d’une heure à "justifier" les montants au dessus de 500 ou 600 euros, et à devoir fournir par écrit leur justification après le rendez vous !

Hors ligne

 

#140 09/07/2018 13h41 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   -1 

Bonjour à tous,

J’ai une question.

Admettons que je souhaite faire deux achats en même temps dans deux banques différentes.
Je fais une demande de prêt pour le bien A auprès de la banque A. Elle accepte de me faire une hypothèque mais dépose une demande auprès de Crédit Logement au cas où mon dossier passerait. X semaines après (je ne sais pas combien de temps ça prend), le Crédit Logement refuse de garantir le prêt car mon taux d’endettement est trop élevé. La banque A me finance donc le bien A  avec une hypothèque.

En parallèle, je fais une demande de prêt pour le bien B auprès de la banque B. Elle accepte de me faire une hypothèque mais dépose une demande auprès de Crédit Logement au cas où mon dossier passerait. Ma question est la suivante : Le Crédit Logement risque-t-il d’informer la banque B qu’il y a déjà eu une demande pour le bien A dans la banque A ? Et si oui, uniquement lorsque la demande pour garantir le bien A est en cours de traitement chez Crédit Logement? Ou également après que le Crédit Logement ait refusé de garantir le bien A ?

J’espère que je me suis exprimé assez clairement 

Hors ligne

 

#141 09/07/2018 14h00 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   45 

Bonjour Benoit

je n’ai pas de réponse a votre question.

Je ne vois pas trop le Credit logement "informer " la banque . mais il agira pour son interet  ie Refuser un dossier et accepter l’autre, ou refuser les 2.

Quand vous faites votre demande de pret  vous semblez vouloir le faire en parallele de maniere a " omettre " sans mauvaise fois une ligne de credit non encore finalisé dans une autre banque ..
le probleme est plus la qu’au Credit Logement je crois.

Cdt

PS : vous n’avez pas fait votre présentation semble-t-il , c’est une condition de la charte.

Hors ligne

 

#142 09/07/2018 15h00 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   185 

Votre mauvaise foi sera évidente si un des banquiers se rend compte de l’omission que vous aurez faite. Vous pouvez très bien signer le premier prêt mais au second, vous vous engagez sur des revenus et des crédits qui seront tronqués du premier prêt que vous venez de signer…

De plus, vous anticipez déjà que le premier dossier risque d’être refusé à cause d’un surendettement…  il ne faudra pas demander quel sera votre endettement après le second…


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

[-1]    #143 20/08/2018 18h44 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   -1 

Pour rebondir sur le sujet, savez-vous si les banques d’un même groupe communiquent entre elles des informations sur les prêts de leurs clients ? Par exemple:
- si j’ai déjà un prêt chez LCL, puis je le cacher au Crédit Agricole?
- si j’ai déjà un prêt chez Créfit Foncier, puis je le cacher à la caisse d’Epargne?
- si j’ai déjà un prêt au CIC, puis je le cacher au Crédit Mutuel?
- etc…

L’avez vous déja fait?
Il y a t-il un regroupement de fichiers dans les groupes bancaires?

Bien à vous!

Hors ligne

 

#144 20/08/2018 19h13 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   48 

Bonjour Benoit540

Peut être pourriez vous vous présenter avant de tenter de poser des questions très limites..j’ai toujours appris mes enfants à dire bonjour lorsqu’ils rentraient dans une pièce en leur disant qu’ils avaient fait la moitié du chemin vers l’autre.

Donc répondre à votre question très … limite…. me semble délicat mais une chose est sûre : celui qui sera directement pénalisé dans cette situation ce sera vous ! Donc arrête d’essayer de mentir et jouer cash ca sera bien mieux ! Pour vous !

Chtirentier

Hors ligne

 

#145 20/08/2018 19h27 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Les banques d’un même groupe travaillent généralement avec le même organisme de garantie, qui, lui recoupe les informations,

De plus, oui, les banques communiquent entre elles, pas systématiquement, mais c’est un contrôle qui peut être fait.

Hors ligne

 

#146 24/08/2018 07h23 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Et c’est même quelque chose de plus en plus récurrent.

Je sais que la communication entre le CIC et le Credit Mutuel s’est renforcée.

Plusieurs groupements bancaires ont également pour projet d’établir des bases de données clients en partie commune.

Méfiance sur ce genre d’attitude borderline donc

Hors ligne

 

#147 21/09/2018 07h22 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Et qu’en est-il de déposer 2 demandes de crédit en même temps pour 2 projets différents… Mais à 2 noms différents du même foyer fiscal ?

Par exemple si madame aime bien ce bien en centre ville mais que monsieur préfère celui un peu excentré ?

Car l’idée chez moi (en PACS séparation de biens), c’est qu’on investisse chacun notre tour, qu’arrivera-t’il si par hasard c’est en même temps ?

Ah, et puis seconde question, il me semble que ça n’a pas été évoqué : Quid du notaire en cas de double projets, vous en prenez 2 (et donc un nouveau si vous en avez déjà un d’attitré) ou vous présentez les 2 projets à votre notaire habituel et ça lui fait ni chaud ni froid parce que c’est pas lui qui prête. ?

Dernière modification par Jerhau (21/09/2018 09h42)

Hors ligne

 

#148 21/09/2018 08h34 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   165 

Comme vous êtes en séparation de bien, il n’y a rien de trompeur dans ce que vous décrivez. Vous emprunterez chacun seul de votre côté, à moins que l’autre ne soit caution solidaire.

Et sinon les notaires ne battent pas d’un cil, comme vous dites cela ne les concerne pas.

Hors ligne

 

#149 30/11/2018 19h45 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Je suis convaincu de l’investissement en colocation,j’ai trouvé une petite niche en IDF avec des taux de rendement plutôt bon.

Pour commencer un descriptif de mon projet qui sera un copier coller et cela 4 ou 5 fois.

Première acquisition en Aout 2018 pour faire une colocation pour 4 personnes meublée au régime LMNP.

Je fais des colocs propre avec des services mais des surfaces assez petites 11 m² par chambre en moyenne. (je suis en IDF)


Quelques chiffres sur mon investissement

1er Bien

Lieu île de France
Acquisition 212 000 € FAI
Travaux : 6000 € ( le bien à été refait à neuf j’ai juste fait une cloison et des petits travaux de retouche)
Meubles 8000 €
Pret à 110 000% à un taux de 1,45 (mensualité 1000€ avec assurance) 

Revenues : 4 chambres louées en moyenne 610 € chacune
Charge copro 340 par mois …
Autres charges mensuelles : (netflix, internet, électricité) 70 € pour les 4 chambres

Ce qui donne un cash flow net mensuel de 850 €

Çà c’était facile c’était le premier… J’ai trouvé récemment un deuxième bien a acheter et je signe le compromis de vente cette semaine pour un bien similaire voir un tantième mieux en terme de renta.

Lors de ma recherche de financement pour ce bien j’ai déjà essuyé un refus car selon les banques je vais trop vite… Alors oui peut être à leurs yeux  mais mon collègue a commencé il y a deux ans exactement la même chose et son model tourne très bien…

Bref, je me dis que sur ce forum il y a bien des gens qui ont trouvé une alternative.

J’avais pensé à la méthode suivante mais j’aimerais des feedbacks, conseils voir améliorations. 

L’idée est toute simple en théorie, cacher mes biens précédemment acquis aux banques.

Pour plus de clarté on part du postulas que j’ai deux bien acquis (un en août 2018 et le deuxième en février 2019 donc je suis sur mon troisième)

Hormis l’ajout de cash au début (meuble & travaux) chaque appartement s’autofinance, donc je n’ai pas besoin de faire des virements de compte à compte pour injecter du cash chaque mois donc 1 bien un compte bancaire.

Ce qui veut dire que lors d’une troisième acquisition vers Mai 2019, je peux ne pas parler de ces revenus à une nouvelle banque et faire comme si je possède uniquement 1 appartement (Ici je montre le deuxième ou le premier à voir)

Pour injecter l’argent lors de l’acquisition je passe par une tierce personne(disons au hasard mon père :d) je lui transfère les revenues venant de mon acquisition cachée et il me les re-transfère comme aide au financement ce que plein de parents font pour leurs enfants.

Si les acquisitions et donc les loyers déclarés sont rapprochés dans le temps le banquier ne les verra pas apparaître sur mon imposition N-1. Je dis çà pour conforter le fait qu’un appartement peut être invisible.

La ou je commence à avoir des doutes c’est sur les cautions bancaires…

Sur les deux acquisition j’ai pris des caution bancaire qui sont faites par des organismes nationaux. Ma question est donc la suivante : lors de l’étude de mon 3 eme financement par la banque cette dernière a-elle la possibilité d’être averti que je lui cache un bien via ces organismes de cautionnement ?

J’ai pensé à faire des hypothèques, plus coûteuse certe mais indépendantes à la banque donc pas dans une base de données national.

Autre point est-ce que je risque juridiquement quelque chose à cacher de la sorte aux banques ?

J’espère avoir été clair dans mes propos.

Curieux de voir vos réponses.

Merci

Florent

 
autre info salaire en CDI de 2800  net / mois

Dernière modification par 1wasco (30/11/2018 19h48)

Hors ligne

 

[+1]    #150 30/11/2018 20h15 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Membre
Réputation :   37 

Relisez l’ensemble de cette file, tous les points ont été abordés maintes et maintes fois.

Beaucoup d’investisseurs immobiliers ont utilisé cette technique pour faire grossir leur parc quand ils ont été confrontés comme vous à des refus.

Le principal risque étant que si la banque s’en aperçoit après vous avoir financé, elle peut vous obliger à rembourser le prêt immédiatement. Pas dit qu’elle le fasse mais j’espère que vous avez les reins assez solides pour banquer le cas échéant.

Je vous invite plutôt à aller voir des conseillers bancaires expérimentés qui comprennent l’investissement locatif. Si votre projet est bon (il semble que c’est le cas), vous trouverez un financement. Même si cela est un peu + cher, une hypothèque peut être à envisager si cela vous permet d’obtenir votre financement.
Gare aussi au possible changement de loi sur le statut LMNP. Si demain vous êtes obligé de passer en LMP ou si le statut disparaît, ca va piquer.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech