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#176 29/03/2021 21h13

Membre (2020)
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Bonjour,

Nous avons signé une promesse de vente pour une maison il y a 2 semaines et nous avons des difficultés à trouver un financement (nous recherchons 735k€ sur 25 ans)
En effet, notre capacité d’emprunt est réduite car nous avons fait un investissement locatif. Cet investissement présente une rentabilité correcte (5% bruts), 45k€ de BIC annuels. Nous remboursons 1600€ de mensualité de prêt, 300Ke de capital restant. L’immeuble est estimé 900k€.
Nous avons par ailleurs 135k€ de revenus salariés nets annuels.
Les banques ne souhaitent pas prendre en compte nos BIC car nous n’avons que 2 ans d’historiques et elles considèrent qu’il s’agit de revenus saisonniers. Notre capacité d’emprunt est donc fortement dégradée par nos mensualités sur le prêt du bien en locatif.

L’option que j’envisage est de dire à une banque que je souhaite vendre mon investissement locatif et prendre un prêt relais sur 2 ans de 400k€ et un crédit amortissable de 335k€.
Dans 2 ans, je pense avoir économisé 200k€ et donc être en mesure de rembourser une partie du prêt relais. Puis j’espère pouvoir transformer les 200k€ restants du prêt relais en crédit amortissable sur 25 ans.
Le tout en faisant croire à ma banque pendant les 2 ans du prêt relais que j’essaie de vendre mon investissement locatif.
(Je précise que les 2 biens sont situés dans des zones attractives et préservées en région parisienne)

Pensez-vous que cela soit possible, de prendre un prêt relais sans avoir l’intention de vendre le 1er bien?

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#177 29/03/2021 21h28

Membre (2013)
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Il existe plusieurs fils de discussion sur le thème "peut-on/faut-il mentir aux banques". Ici, ici, et .

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#178 29/03/2021 21h31

Modérateur (2010)
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Il me semble illusoire d’espérer qu’une banque vous fasse un prêt relais sur un bien pour lequel vous avez encore un si gros crédit en cours. 
En général, le crédit relais ne portera que sur 70% de la valeur du bien moins le montant de crédit encore dû… (et normalement ça concerne la RP mise en vente quand on cherche a financer une nouvelle RP).

Si vos biens valent beaucoup plus que le montant du crédit restant à rembourser, plutôt que d’essayer de pipoter, dites à votre banque que vous chercher à emprunter en donnant ces biens en garantie (hypothèque, etc. en prenant en compte les garanties déjà accordées pour le prêt déjà en cours).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#179 29/03/2021 21h37

Membre (2014)
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Bonjour

tomfab84 a écrit :

Les banques ne souhaitent pas prendre en compte nos BIC car nous n’avons que 2 ans d’historiques et elles considèrent qu’il s’agit de revenus saisonniers.

Ceci est très surprenant car même dans le cas d’un investissement locatif  les banques se basent sur des loyers estimés. Dans votre cas, vous avez des loyers donc cela ne doit pas poser de souci. Ou alors la raison invoquée du refus n’est pas la bonne.

De plus, vous parlez d’une rentabilité brute de 5% qui ne veut pas dire grand chose. Ca donne quoi en net après fiscalité? Et le cashflow? A priori la rentabilité sera inférieure à 2% et un cashflow flow certainement négatif (à vous de donner les chiffres si vous le souhaitez).

Je pense qu’il serait nettement préférable de mettre les chiffres sur la table. Si les banques refusent, c’est qu’il y a une (bonne) raison. Mentir à la banque n’est pas du tout conseillé surtout vu les montants….


Faire et laisser dire

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#180 29/03/2021 21h50

Membre (2020)
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En effet, je peux proposer de mettre le bien locatif et le futur bien à l’achat en hypothèque. La banque a préféré me donner un refus de prêt plutôt que de me proposer cette option, je vais lui en parler demain.

En terme de Cash flow, je suis légèrement positif, j’amortis suffisamment pour ne pas payer d’IR en LNMP et n’ai pas beaucoup plus de charges que les intérêts et le ménage.

J’ai fait part de mes difficultés à obtenir un crédit dans la conversation suivante:
Prise en compte des revenus locatifs saisonniers pour l’obtention d’un crédit immobilier ?

La Banque Postale m’a donné un refus de prêt en indiquant qu’il me fallait au moins 3 ans d’historiques de BIC, alors que je n’ai que 2 ans et demi. Je ne connais pas leur vraies raisons.

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#181 29/03/2021 22h51

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tomfab, il me semble que c’est la même question que vous posiez ici : Prise en compte des revenus locatifs saisonniers pour l’obtention d’un crédit immobilier ?

Saupoudrer vos questions dans plusieurs fils en les tournant un peu différemment à chaque fois ne vous apportera pas de meilleures réponses.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #182 29/03/2021 23h42

Membre (2017)
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tomfab84 a écrit :

… La Banque Postale…

Chaque banque a son propre modèle de risque. Ici la Banque Postale considère les BIC comme votre principale source de revenus, et exige 3 ans "de bilan", alors qu’en fait l’activité locative vous procure un revenu secondaire. LBP applique donc les règles des pro aux particuliers.

A l’inverse en 2019 la Société Générale ne prêtait pas aux Sociétés si les revenus locatifs générés dépassaient les revenus salariés des actionnaires, reproduisant ainsi le clivage LMNP/LMP. Ainsi SG applique aux particuliers les règles des pros.

Les US sont par exemple plus normés. Chaque client possède un credit score et tous les établissements utilisent le même mode de calcul. En France il faut un peu persévérer pour trouver l’établissement qui valide le montage dans un fenêtre temporelle donnée.

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#183 01/04/2021 10h20

Membre (2020)
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Bon, je confirme que la Banque Postale m’a fait une proposition de prêt relais.
Prêt relais de 397k€ sur 2 ans, et prêt amortissable de 648k€.
Je vais partir sur cette option, mise en vente de mon investissement locatif (à un prix sensiblement plus élevé que le prix de marché). Si possible, le bien dans 2 ans n’est pas vendu, je rembourse la moitié du prêt relais avec les revenus capitalisés sur 2 ans, et j’essaie de transformer le restant du prêt relais en prêt amortissable.
Au pire, la banque me force à vendre mon bien dans 2 ans en demandant un baisse de mon prix de vente. Un peu risqué certes, mais bon on a rien sans rien

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#184 01/04/2021 10h56

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Je rappelle ici les risques et la dangerosité du prêt relais. 2 ans c’est une date butoir. Aujourd’hui vous vous dîtes "j’ai le temps, au pire je baisse un peu le prix" oui mais sur 2 ans la situation peut changer.
Ne soyez pas trop gourmand et si vous voulez vendre, vendez. Ca veut dire au prix. Si ça part pas en 3 mois, c’est trop cher (même au bout d’un mois vous avez une idée). Après c’est mort, vous êtes grillé auprès des acheteurs, vous dépendez de l’éventuel afflux de nouveaux arrivants sur le marché.
Si le marché se retourne, vous ne pouvez plus vendre, ou vous vendez bien moins cher et arrivez tout juste à rembourser le prêt relais. Prêt qui coûte cher en intérêts dans l’absolu, 2 ans c’est long mais le but c’est de voir le bout en 6 mois-1 an maxi.

Les exemples dans le passé ne manquent pas de situations - globales comme les subprimes ou personnelles - d’investisseurs qui pensaient avoir tout prévu en souscrivant un prêt relais mais qui trouveront comme excuse que ça ne s’est pas passé comme prévu.
Ca ne se passe jamais comme prévu, il faut anticiper tous les scenarii.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#185 01/04/2021 18h21

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Je vous souhaite que tout se passe bien. Sinon, ce sera moche.

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#186 01/04/2021 19h44

Membre (2021)
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Votre idée me semble bien plus risquée que ce que vous semblez penser, au vu de ce que vous partagez ici.

Je ne vous conseillerais pas de mener ce projet au terme.

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#187 24/05/2021 10h13

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour,

J’ai acheté plusieurs appartements en 1 an, je souhaiterais passer a l’étape supérieur pour en avoir davantage.

J’ai un banquier et une banque super qui m’a suivi sur l’achat d’un immeuble de 4 appartements et de 3 autres appartements pendant la crise du Covid.

Cela n’a pas été facile, après avoir fait beaucoup de banques et après avoir eu plusieurs refus.

On était dans une situation assez précaire lorsque on avait fait la demande de prêt immobilier pour nos 3 premiers appartements.

Aujourd’hui j’ai une très bonne opportunité sur Aix en Provence , sur l’achat d’un appartement qui est à 35-40% moins cher que la valeur du marché actuel.
( cause mon père qui est dans l’appartement depuis plus de 23 ans)
L’offre a été accepté à 210 000 euros , 76 m2. Très bien placé

Je suis auto entrepreneur depuis 1 an, et je dispose de 50 000 euros d’épargne

Je me suis pris quelques refus par des banques. Se faire financer cet appartement dans ma banque actuelle risque d’être compliqué, et ce ne serait pas mon premier choix. Cela pourrait bloquer par la suite les autres investissements avec cette banque.

Ce que je souhaiterais c’est de cacher mon dernier achat en cours, l’immeuble , qui n’apparaîtra nul part hormis sur les relevés de compte pour que cela puisse mieux passer auprès d’une autre banque.

La société de cautionnement est la CAMCA. Donc du CA

Les risques ne me font pas peur, rembourser sans condition, si la banque l’apprends, ect.
Même si très peu de chance il y a le plus gros problème ce n’est pas cela dans mon cas.

Je n’ai pas envie de me battre pendant des semaines à faire plusieurs banques, aller signer un compromis avec la propriétaire qui me connaît depuis que je suis tout petit, pour apprendre à la fin que le crédit ne passera pas car ils l’auraient découvert, alors que j’ai bien dit à la propriétaire que j’aurai pas de mal à me faire financer , que c’était ok.

Que l’on soit d’accord, si l’on va dans une banque qui utilise une autre société de cautionnement, que les prêts ne se voient pas sur les  relevés de compte, il y a bien zéro chance que la banque puisse découvrir la supercherie  ?

Si vous pouvez répondre sans jugement de moral, j’en serai ravie et je vous remercie très sincèrement .

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#188 24/05/2021 10h31

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INTJ

Bonjour,

Allananas a écrit :

Ce que je souhaiterais c’est de cacher mon dernier achat en cours, l’immeuble , qui n’apparaîtra nul part hormis sur les relevés de compte pour que cela puisse mieux passer auprès d’une autre banque.

Allananas a écrit :

les prêts ne se voient pas sur les  relevés de compte, il y a bien zéro chance que la banque puisse découvrir la supercherie  ?

J’ai du mal à vous suivre.

De façon plus globale, et hors jugement moral, vous pensez vraiement que mentir aux banques est la meilleure solution pour en faire des partenaires sur une longue durée et construire une relation de confiance ?

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (24/05/2021 10h32)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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[+1]    #189 24/05/2021 10h40

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Que l’on soit d’accord, si l’on va dans une banque qui utilise une autre société de cautionnement, que les prêts ne se voient pas sur les  relevés de compte, il y a bien zéro chance que la banque puisse découvrir la supercherie  ?

Si vous pouvez répondre sans jugement de moral, j’en serai ravie et je vous remercie très sincèrement .

Non, il n’y a pas zéro chances.
Et, sans jugement moral, cela ne vous empêchera pas un jugement au tribunal en cas de problème.

Pourquoi ne pas aller voir votre banque actuelle s’ils semblent comprendre/suivre vos business plans ?

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#190 24/05/2021 10h46

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@Allananas : Avez-vous un compte courant dans un autre établissement ? N’oubliez pas que l’on vous demandera vos 3 derniers relevés, donc à moins de fonctionner habituellement avec une autre banque que celle qui vous a prêté de l’argent, vos remboursements d’emprunt se verront comme le nez au milieu de la figure. Sinon, vous vous y prenez tard : il faudrait ouvrir immédiatement un nouveau compte et attendre 3 relevés "propres", votre vendeur attendra-t-il 4 ou 5 mois ?

Ensuite, j’imagine que vous faites du locatif depuis plus d’un an ? Il risque dans ce cas d’y avoir une différence significative entre vos revenus d’auto-entrepreneur et votre revenu fiscal de référence - et si la banque vous demande votre 2044, vos biens et vos emprunts apparaîtront au grand jour.

Je pense que le risque de ce genre d’opération est beaucoup plus élevé "en cours de route" car le niveau de dissimulation devient non seulement élevé mais nécessite une démarche active beaucoup plus proche de la fraude. En revanche, faire deux "premiers achats" à quelques mois d’intervalle ne demande aucune dissimulation active.

Vu votre situation, je pense que vous devriez essayer de faire passer le dossier chez votre banque actuelle : si vous avez suffisamment d’avoirs chez eux, il est possible qu’ils soient plus compréhensifs qu’une banque qui ne vous connait pas.


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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[+1]    #191 24/05/2021 10h46

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Allananas ne cherche pas à construire une relation de confiance avec sa banque. Il cherche à acquérir de l’immobilier locatif à crédit. Ne confondons pas la fin et le moyen.

Sans prendre de risques on ne fait jamais rien dans la vie.

Je suis moi même dans une situation similaire à la vôtre, Allananas, et je n’ai pas plus de réponses que vous.

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#192 24/05/2021 12h02

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@AesculusHippocastanum Je pense que oui, malheureusement. Les condition se sont durcies en ce moment à cause du Haut conseil financier et de la crise du Covid, cela est difficile de trouver des banques qui calculent en différentiel.

@wulfram Oui, mais quels seraient ces choses qui pourraient dans ce cas nous démasquer ? smile
Parce que malheureusement mon conseiller m’a dit que cela allait être compliqué en ce moment, et qu’il fallait que j’attende la fin de la crise..

@doubletrouble Non, je n’ai pas de compte courant dans d’autres établissement, par contre j’ai trois comptes différents dans la même banque. Ce qui me  permet largement de les cacher..

Non, je ne fais pas de locatif depuis plus d’1 an, mais moins d’1 an. Rien ne se verrait.
On a acheté 3 premiers appartements, puis directement derrière ( 1 semaine après l’acte de vente) on a proposé à notre banque l’achat d’un immeuble qui a été accepté..
Au mois d’octobre cela fera 1 an.

Mon objectif ce serait d’acheter cet appartement sur Aix-En-Provence, puis derrière de réemprunter avec ma banque actuelle pour un nouvel achat mais bien plus gros, en SCI cette fois-ci

Puis après prendre ma retraite avant mes 30 ans si possible , en Thaïlande. ( non je rigole)

C’est faisable. On a pas de gros salaire, mais quasiment pas de charges. Tout ce que l’on gagne, on l’épargne..

C’est simplement cet appartement, je ne veux pas laisser passer cet affaire..

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#193 24/05/2021 12h10

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Allananas a écrit :

Les risques ne me font pas peur, rembourser sans condition, si la banque l’apprends, ect.
Même si très peu de chance il y a le plus gros problème ce n’est pas cela dans mon cas.

Si vous avez de quoi rembourser le prêt c’est que vous avez de quoi acheter cet appartement cash non ? Donc au pire des cas vous avez cette solution (refus de prêt => achat cash) qui vous permet d’acquérir ce bien et d’être réglo.

Après si on s’affranchit des règles il y a plein de "solutions" possibles (cacher une dette existante, déclarer de faux revenus etc.) reste à bien évaluer les risques (qui peuvent aller au delà d’une simple demande de remboursement intégral du prêt)…

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[+4]    #194 24/05/2021 12h12

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Macaxeira a écrit :

Allananas ne cherche pas à construire une relation de confiance avec sa banque. Il cherche à acquérir de l’immobilier locatif à crédit.

Non, il cherche à se surendetter grâce à des déclarations frauduleuses. Appelons un chat un chat.

Allananas : ça arrive souvent d’avoir une super opportunité sous le nez et de ne pas pouvoir l’acheter parce qu’on n’a pas assez d’argent et pas assez de capacité d’emprunt. Le monde est plein d’opportunités extraordinaires qu’on ne peut pas se payer. Tout le temps. Il faut accepter de vivre avec cette frustration.

C’est le meilleur conseil que vous aurez de ma part sur ce sujet. Je ne vais rien faire pour vous aider à vous surendetter frauduleusement, car ce serait un piètre service à vous rendre.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2021 12h27)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #195 24/05/2021 12h53

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@Allananas : Par curiosité, j’ai été lire votre étude de cas, et à la réflexion j’y trouve un biais auquel vous devriez peut-être faire attention : dans votre étude de cas, vous mentionnez que vous vous sentez obligé de réussir notamment car vous vous sentez redevable envers un agent immobilier très compétent. Ici, vous mentionnez vous sentir obligé envers la propriétaire de l’appartement. C’est certes un sentiment louable dans notre société matérialiste, mais cela ne doit pas vous pousser à prendre des risques inconsidérés : au final, vous en porterez seul les conséquences, et personne d’autre. Surtout qu’ici, vous introduisez de l’affect dans ce qui est au final du business : un professionnel n’est pas "déçu", il est tout au plus ennuyé et il passe très vite à autre chose.

Ceci dit, si vous vous lancez là dedans, et comme vous mentionnez avoir un autre projet directement après, n’oubliez pas que cet arrangement avec la réalité risque de vous suivre pour toutes les transactions successives, dans le sens où vous devrez gérer vos deux investissements en autarcie et forcément cacher l’un d’entre eux la fois suivante.

Vous mentionnez que votre père vit dans l’appartement, ne serait-il pas possible de monter un dossier avec lui ?


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#196 24/05/2021 18h44

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doubletrouble : je vois un autre élément affectif, et encore bien plus important que l’engagement vis à vis de la propriétaire : c’est l’appartement loué par son père.

Ce qui n’est pas une raison suffisante pour faire des conneries.


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#197 25/05/2021 20h38

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J’ai à mon tour une question sur ce sujet, sans aller jusqu’à vouloir sciemment mentir aux banques je m’interroge sur la façon de présenter notre dossier.

Je suis conscient que notre profil peut "faire peur" :
- je ne travaille pas et vis de mes revenus passifs (portefeuille de rendement et immobilier locatif) ;
- ma femme tente de percer dans le secteur artistique : la vie d’artiste c’est déjà difficile mais avec la pandémie c’est "encore plus pire" lol
=> jusqu’à présent refus systématique à nos demandes d’emprunt à deux, soit.

Je croyais que c’était l’absence de revenus réguliers de madame qui nous plombait.
Mais je viens d’apprendre que deux amies artistes dont l’une au chômage depuis plus d’un an et l’autre chanteuse (je suppose donc que ces revenus récents sont au ras des pâquerettes) ont pu emprunter récemment et sans problème pour acheter chacune leur RP !

Du coup je suis tenté de faire une demande au seul nom de madame puisqu’apparemment elle pourrait emprunter seule ?

Mes questions :
- y comprenez-vous quelque chose ? lol en quoi le fait d’avoir du patrimoine nous fait perdre des points ? la crainte d’un remboursement anticipé ? 
- est-ce légal, dans le cadre d’un couple marié en séparation de biens qui emprunte pour acheter sa résidence principale, que seul l’un des conjoints souscrive le prêt ? 

Je vais bien entendu essayer d’en savoir plus notamment à quelles banques nos amies se sont adressé, et présenter un dossier, mais dois-je mettre le dossier au nom du couple ou seulement au nom de madame ?

Dernière modification par dangarcia (25/05/2021 20h43)

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#198 25/05/2021 20h49

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Il faut se méfier des comparaisons car les détails importants/ clés sont parfois oubliés.

A mon sens deux emprunteurs valent mieux qu’un.

Mettre le bien au nom seul de Mme est à bien réfléchir d’un point de vue patrionial.

Qu’elle fasse l’emprunt seul mais que le bien soit à deux c’est possible aussi. Après vous devrez être caution donc autant être co-emprunteur.

La question à approfondir est : votre situation est-elle un peu juste vis-à-vis du projet ciblé et de vos emprunts déjà en route (s’il y en a) pour votre patrimoine locatif ?

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#199 25/05/2021 21h30

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Stratus a écrit :

La question à approfondir est : votre situation est-elle un peu juste vis-à-vis du projet ciblé et de vos emprunts déjà en route (s’il y en a) pour votre patrimoine locatif ?

Ah mais on n’en est même pas là, dernièrement j’ai juste demandé si dans l’absolu la banque pourrait nous prêter pour acheter notre RP et c’est non direct. Comprendre : quel que soit le montant.

On n’a pas d’emprunt en route et on pourrait acheter cash, mais, et c’est ce que j’explique au banquier (et peut être est-ce là mon erreur), on préfèrerait garder au maximum notre épargne investie et donc financer par emprunt autant que possible, ne serait-ce que 50 ou 30% à la limite (en Espagne on ne peut de toute façon pas emprunter plus de 80% de la valeur cadastrale du bien) 
Si j’étais la banque je pense que ce genre d’argument me rassurerait, peut être me trompe-je.

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#200 25/05/2021 21h55

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INTJ

@dangarcia : Je trouve ce refus direct curieux, s’agit-il de votre banque habituelle ? En présentant l’acquisition comme un investissement locatif, et vu que vos investissements actuels vous permettent de vivre en rentier, le dossier devrait au moins être examiné ? Il est possible que ce soit l’aspect “RP” qui pose problème.

Votre patrimoine ne devrait pas vous nuire, au contraire c’est du collatéral possible (hypothèque, nantissement…).

Je crois qu’effectivement il doit y avoir un problème dans la présentation du dossier. À moins que ce ne soit la variable “Espagne” que vous mentionnez tout à la fin de votre message ?!

Dernière modification par doubletrouble (25/05/2021 21h57)


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