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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#151 30/11/2018 22h38 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Bonsoir Florent,

Outre les excellentes remarques de Stinky, pour moi, vous allez trop vite.

Il est  probable que rapidement vous vous tourniez vers un (petit) immeuble de rapport. Les colocations, c’est rentables certes, mais, ça lasse vite amha…

Bref, stabilisez votre parc et visez plus haut (et plus stable) par la suite!

Bien à vous,

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#152 26/12/2018 15h47 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Bonjour

Je suis à la recherche de financement par emprunt pour faire du locatif.

J’ai déjà qq revenus fonciers + un peu de salaire (~1K€ par mois en ce moment) + du BNC (poker en ligne, la majorité de mes revenus).
Situation financière correcte (résidence payée et pas de crédit, revenus corrects+ etc…)

J’ai réessayé de contacter des banques récemment, en montrant le sérieux de mon projet et de ma situation, mais je me prends systématiquement un refus du fait de mon activité qui est pas très bien comprise et que les conseillers prennent pas en compte

J’en ai parlé à un ami qui m’a conseillé de mentir sur la nature de mon activité. Dire que mon BNC provient d’une autre activité que le poker en ligne. Et que les conseillers sont peut être pas trop regardants.

Dire par exemple que je suis comptable indépendant et que j’ai une clientèle composée de diverses TPE.

Les + :
- j’ai effectivement un bts compta
- "comptable" en tant qu’activité, ça fait plus sérieux que "joueur de poker"

Les - :
- en tout j’ai pas plus de 2 ans d’xp dans ce boulot, et des années que j’ai pas enregistré une ligne comptable
- pour faire ce travail, je suis censé avoir le diplome d’expertise-comptable (mais ça je sais pas si les banquiers le savent)

ça vous parait malin ou c’est complètement con comme idée ?
quels seraient les risques si par exemple une banque m’accorde le prêt, je boucle le projet immo, et que plus tard (un ou deux ans), la banque se rend compte que j’ai menti ?

Sinon quelques idées d’activités BNC que je pourrais raconter et qui sonnent mieux que joueur de poker ?

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[+1]    #153 26/12/2018 15h53 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Bonjour xFFx,

Il y a une file entière sur ce sujet.

Vous ne devez pas être le seul joueur de poker pro en France, comment se déclarent vos collègues (vous avez bien un forum sur ce sujet) ?


Parrain Ing Direct - Binck - Bourse Direct - Boursorama - DeGiro - Fortuneo 12470190 eBuyClub Poulpeo iGraal

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[+1]    #154 26/12/2018 16h00 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Ça me paraît complètement idiot. La file déjà mentionnée vous apportera certains éléments sur le risque encouru. Le plus important dans le cas présent est que vous n’arriverez pas à monter un dossier crédible sans faire de faux (au sens du code pénal), donc vous vous exposez au risque civil habituel (remboursement immédiat du crédit) mais également à un risque pénal. Et même en faisant un faux ça risque d’être compliqué de construire quelque chose de crédible.

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#155 26/12/2018 16h26 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Bonjour

Merci pour le lien, je vais regarder ça

Non je compte pas faire de faux.
Ma situation now vis à vis du poker est super clean, j’ai un numéro SIRET, je rempli une 2042 C Pro
Voilà je peux fournir des documents liés à mon activité, qui sont pas nombreux (microentrepreneur)

Au SIRET j’ai été inscrit au code 9319Z Autres activités liées au sport
… mouais

Voilà je suis pas fou je vais pas aller bidonner un bilan ou créer de faux papiers/diplomes etc…
L’idée c’était juste s’ils me demandent la nature de mon activité, je leur file les papiers (exacts et sans bricole) et je leur dis que je fais de la compta en indépendant.

pas l’idée du siècle j’en conviens, mais pas le risque de faire des faux non plus

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#156 26/12/2018 16h34 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Dans le 9319Z il y a aussi "l’exploitation de réserves pour la pêche et la chasse sportive", à la rigueur si c’est juste le poker qui effraie vous pourriez faire passer ces revenus comme une autre forme de rente immo ("J’ai une forêt") ? Comme ça pas de bilan à présenter, et un minimum d’arrangement avec la réalité (enfin bon si vous avez des gros virements avec écrit en gros POKER sur un compte chez eux, ça sera peut-être plus compliqué).

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#157 26/12/2018 16h48 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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je ne peux que vous déconseiller très fortement de mentir d’une part, mais surtout d’autant plus  en usitant faussement de l’appellation comptable indépendant auprès d’une banque.

les banques de détail travaillant avec la clientèle entreprises savent depuis longtemps que cette appellation n’a aucun cadre légal et que l’ordre des experts comptables surveille cette chasse gardée en poursuivant en justice ceux qui s’y hasardent : vous allez être discrédité très vite avant même qu’ils étudient votre dossier.

il en est de même pour certaines activités de conseil en social ou les avocats cette fois sont très chatouilleux sur ce point.

si on vous apparente au sport, évoquez une activité de coach sportif, c’est tendance et cohérent sur le poker à mon sens.

Bonne chance en tout cas dans votre projet qui mérite certainement mieux que d’être rejeté sans être étudié.

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#158 26/12/2018 17h03 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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bibike a écrit :

Bonjour xFFx,

Il y a une file entière sur ce sujet.

Bibike, cette file semble être pour une large part inadéquat dans le cas de xFFx, parce que trop soft (de mémoire, il s’agit surtout des risques encourus en enjolivant sa situation d’emprunteur, d’omission).

xFFx est plus hard, en voulant carrément mentir sur l’origine de ses revenus, qui plus est en prenant comme appui une profession réglementée…

xFFx, vous devriez peut être poser votre question plutôt sur un forum juridique. Parce que à mon sens, il s’agit ni plus ni moins que de faux et usage de faux (pas besoin de bidonner un diplôme pour ça), ce qui est du pénal. Voire par ex. ici(le 1er article) ou encore (L’altération peut être matérielle (fabrication d’un document, imitation de la signature) ou intellectuelle (énonciation d’éléments contraires à la réalité, ou inexacts).


Conclusion : la même que sven337 et serenitis…

Dernière modification par carignan99 (26/12/2018 17h04)

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#159 26/12/2018 17h08 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Votre situation met en lumière le fait que les banquiers, en fait, sont des employés qui sont obligés de suivre bêtement les directives qu’on leur impose et qu’il voient rouge dès que la personne qu’ils ont en face ne rentre pas dans leurs petites cases. Je crois que leurs critères de sélection sont parfois juste absurdes.
Une seule chose à faire : persévérez!

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#160 26/12/2018 19h38 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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xFFx a écrit :

Au SIRET j’ai été inscrit au code 9319Z Autres activités liées au sport

Je ne savais pas que le poker était un sport.
Pourquoi ne pas déclarer des "activités des sportifs professionnels, des arbitres, des juges, des chronométreurs" dans votre sport préféré ?
Plus prétentieux :  des activités des écuries de chevaux de course, des chenils de lévriers de course et des écuries de voitures de course.


Dif tor heh smusma

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#161 26/12/2018 19h43 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Macaxeira a écrit :

Votre situation met en lumière le fait que les banquiers, en fait, sont des employés qui sont obligés de suivre bêtement les directives qu’on leur impose et qu’il voient rouge dès que la personne qu’ils ont en face ne rentre pas dans leurs petites cases. Je crois que leurs critères de sélection sont parfois juste absurdes.
Une seule chose à faire : persévérez!

Soyez transparent avec votre banquier croyez-le ou non son but n’est que de vous financer et notre marge de manoeuvre est encore présente.

Par contre mentez à une banque et vous le regretterez amèrement, beaucoup s’y sont djà brûlé les doigts tout le corps.

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#162 26/12/2018 19h53 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Bonsoir,

En même temps, enjolivez un peu les choses.
J’ai connu une strip teaseuse qui se présentait comme danseuse-choregraphe…

Mafo

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[+1]    #163 19/01/2019 15h53 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Une jurisprudence récente confirme qu’est licite la clause du prêt disant que le crédit est immédiatement exigible en cas de faux renseignements ayant vicié l’accord du prêteur.

En l’occurrence, une personne avait obtenu un prêt immobilier avec un avis d’imposition indiquant des revenus doubles de la réalité, et des relevés de compte bidonnés pour correspondre à ces revenus surévalués.

La banque l’a attaqué au tribunal ; la personne s’est défendue. Elle a perdu en premier instance, elle a perdu en appel ; elle est allée jusqu’en cassation (avec un avocat qui lui a dit : "ne lâchez rien, M. Z, vous allez gagner"). Et cette personne a perdu.

Cette personne a sans doute tout perdu, sur toute la ligne : le prêt à rembourser immédiatement + condamnation aux dépens + tous les frais d’avocat pour sa pomme. Si elle ne peut pas payer tout cela, elle en a pour des années à payer ses dettes (et/ou saisie immobilière avec vente aux enchères et/ou procédure de surendettement).

Ce qui est intéressant, c’est que cette personne s’est défendue en disant que c’était un système de fraude qui a été condamné par ailleurs (si je comprends bien, un courtier véreux et un employé véreux de la banque se faisaient forts d’obtenir des emprunts bancaires pour des gens peu solvables, en bidonnant les documents justificatifs). 
La cour de cassation retient que, à partir du moment où c’est lui qui signe en bas, peu importe que d’autres personnes soient intervenues. Donc, pour ceux qui disent "c’est le banquier et/ou le courtier qui m’ont dit de gruger, donc c’est bon je suis couvert", eh bien ça ne marche pas comme ça. Le "banquier" n’est qu’un petit commercial qui court après sa commission, et le courtier itou. S’il vous invite à gruger pour qu’il puisse toucher une commission de plus, et que la fraude est ensuite découverte, il aura certes des ennuis, mais ça ne vous couvrira pour rien. Vous restez responsable, du fait que vous signez en bas.

Pour en savoir plus :
Crédit immobilier : la banque peut exiger le remboursement immédiat en cas de mensonge de son client - Boursorama
www.doctrine.fr/d/CASS/2019/C1F28059C6ABF2A4E96DC

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2019 15h58)

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#164 20/01/2019 18h10 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Ces informations remettent bien l’église au centre du village.

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#165 29/01/2019 15h50 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Dans le cas parfois mentionné d’un montage pour résidence principale qui se transforme finalement en investissement locatif meublé (que ce soit un mensonge volontaire auprès de sa banque, ou un réel changement au dernier moment), qu’en est-il des frais d’acquisition (notaire, caution…) ?

Plus concrètement, en supposant que le changement de situation ait lieu rapidement, disons la semaine suivant la signature de l’acte définitif, et donc que l’acheteur n’ait pas encore déménagé dans le nouveau logement.

Il se retrouve alors avec un nouveau logement dans lequel il n’a jamais habité : peut-il donc faire une déclaration LMNP via le formulaire P0i à la date d’acquisition (il est bien dans les 15 jours légaux) et mettre le bien en location meublée, pour pouvoir déduire les frais d’acquisition (notaire, crédit logement etc) alors que le prêt était initialement prévu pour une RP ?

La seule différence avec un investissement classique est donc ce qui est indiqué sur l’offre de prêt, la question est donc : est ce que ça a une incidence auprès du fisc ?

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#166 14/03/2019 18h15 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Entre le moment d’achat du bien, et la remise des clés, il se passe 2 à 3 mois.
Le changement de destination (résidence principale vers locatif) peut avoir évolué à ce moment là.

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