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Forums des investisseurs heureux

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#101 19/06/2018 15h06 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Sujet très très intéressant. Je remarque que les personnes les plus influentes du forum sont présentes sur ce sujet et ce n’est surement pas un hasard.. Chacun à son avis.

A mon petit niveau, pour mon premier investissement locatif, j’ai en effet dû "mentir" : 2 Banques m’ont refusé le prêt pour un investissement locatif (220k€) alors qu’une troisième me propose une offre de prêt à un bon taux car je l’ai présenté en RP (Pas de prêt réglementé pour pouvoir louer). Alors c’est un petit mensonge et on est loin des cas présentés dans les pages précédentes mais ça laisse imaginer les marges de manœuvre pour arriver à ses fins.

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#102 19/06/2018 15h22 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Administrateur
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Mettero a écrit :

Mon expérience depuis 5 ans, n’est pas en faveur d’une relation de confiance. Loin s’en faut !

Même chose pour moi.

Je suis toujours surpris de voir les bonnes relations qu’entretiennent avec leur banquier certains investisseurs immobiliers de nos forums.

En ce qui me concerne cela a toujours été la croix et la bannière, et franchement s’il faut raconter des "salades" pour obtenir ce que je veux, je n’hésite plus.

En général, ils sont toujours présents dès qu’il s’agit de refourguer un service payant, mais pour le reste…

Et je ne parle pas d’une banque en particulier, mais de plusieurs, aussi bien pour des comptes personnels que professionnels (avec des frais cumulés de toute sorte qui dépassent 5000 € par an).

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#103 19/06/2018 15h40 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Oui et pourtant , régulièrement j’annonce la couleur.
1/ J’ai pas le temps
2/ Si je n’ai pas un conseiller efficace disponible,  ça va être compliqué.
3/ Je n’irai pas jouer au marchand de tapis pour avoir un meilleur prêt ici et là …
etc

Et bien là encore, à la BNP, on me reçoit avec une conseillère en immobilier qui veut tout voir. Et je lui expose tout, sans rien cacher. Je lui dis celui là on laisse tomber, à 1.8 , ça sera compliqué de faire bcp mieux pour que ce soit intéressant.. Elle me dit si si je peux aller chercher un taux bas.. Bon bon…
Et donc elle me renvoit un mail avec une proposition pour la RP , restant 390 000 euros.
Actuellement, à 1.8 % chez Boursorama, mensualité 2238
Elle me propose donc 1.46 (!) pour 2220 , soit 20 euros de moins par mois..
pour un prêt ou il reste un peu plus de 15 ans, mais qui fera quasiment 7000 euros d’IRA…
Bref, on nage dans le délire total…

Donc je ne mens jamais. Mais là je suis en compte commun chez B4B, Boursomra pret immo. Cic ou je vais tout solder, et BNP… ma conjointe étant au LCL pour son compte perso…

Bref, maintenant sans scrupules, je me sers là où c’est le plus intéressant.

Et Boursorama certes c’est totalement impersonnel… mais c’est oui ou c’est non sans chichi. Et quand c’est oui me concernant, je n’ai encore rien trouvé ailleurs de mieux. Et tout étant en ligne, je gagne un temps qui m’est précieux !

Dernière modification par Mettero (19/06/2018 15h41)

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[+1]    #104 19/06/2018 16h58 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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@Mettero
comme quoi, pas besoin de raconter des salades à son banquier - il suffit souvent de changer d’air.

Les banques, je les considère comme des relations d’affaires. Des fois ça marche, des fois ça marche pas. Et si une banque refuse d’accorder un emprunt, ça peut être dû à trois choses : dossier mal présenté ou mal ficelé, projet déconnant, interlocuteur (banquier) borné ou incompétent.

Sur le dernier point, ça peut être soit lié à la banque elle-même soit simplement qu’on n’a pas le bon interlocuteur.

Avant de mentir à son banquier (sujet de la file), je me poserai quatre questions :

Qu’est ce que j’ai fait de travers? Qu’est ce qui coince dans mon projet et comment je peut l’améliorer. Ça m’est arrivé une fois, j’étais trop gourmand (demande de découvert bancaire de 25 k€ pour financer la création de mon entreprise). J’ai réécrit le business plan (plus lisible), ai baissé mes prétentions et une banque m’a aidé (cf. 4ème point ci-dessous).

Est-ce que cette banque est nulle ? Si oui, je vais voir ailleurs.

Est-ce que je parle à la bonne personne ? si c’est non, cherchez un autre interlocuteur. Expérience vécue : demande de réngo. de prêt immo = non ; demande de second prêt immo = non ;  de là, je trouve l’email du directeur d’agence, lui envoie un message de protestation et en 10 jours, comme par magie, je change de conseiller et on me propose deux offres intéressantes, soit un taux renégocié + une proposition pour mon second prêt immo…

Est-ce la bonne banque pour ce projet spécifique ? Il y en a des très bien pour certaines choses et nulles pour d’autres. Pour ma société, une seule banque m’a aidé (cf. ci-dessus) et depuis, on a une très bonne relation et ils sont très réactifs (bon, le compte en banque est plein, ça aide). Par contre ils sont nuls pour le perso et je suis parti ailleurs pour ce volet.

Dernière modification par carignan99 (19/06/2018 16h59)

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#105 19/06/2018 19h12 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Oui oui entièrement d’accord. Je ne réagissais pas au fait de savoir s’il faut mentir, mais à certains qui disaient en opposition aux mensonges, que la confiance avec une banque est possible et gage de qualité. Cette qualité là ,je n’en ai vu que des mirages.

Pour ma part, je ne mens jamais. Toutes cartes sur tables en permanence, je fournis même parfois plus que ce qu’on me demande. Par contre , dès que ça va pas assez vite et/ou qu’on me répond non alors qu’il y a mieux ailleurs, je n’essaie même plus de négocier abondamment , j’envoie éventuellement un mail… et si la réponse se fait attendre ou si fin de non recevoir, ciao !

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#106 19/06/2018 21h16 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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C’est une question assez épineuse mais très intéressante au vu des retours !

Jusque là je n’ai pas eu besoin de mentir à la banque pour faire passer mon dossier, après j’arrondis les angles. Je ne présente pas un projet pour faire de la location saisonnière, je présente un investissement classique pour ne pas perdre le conseiller bancaire.

Il verra de lui même qu’il y a plus d’argent qui rentre que prévu, peu importe.

Pareil pour les personnes commençant par un immeuble de rapport, n’hésitez pas à dire que vous allez vivre dans un des appartements histoire de baisser fictivement votre taux d’endettement.

En tant que courtier en prêt, j’avais un engagement moral vis à vis du conseiller bancaire, mais il est vrai que parfois la manière de voir le dossier ou les ratios qui parfois ne veulent pas dire grand chose rendaient les choses difficiles.

Tout est fait au sein de la plupart des établissements bancaires pour mettre des bâtons dans les roues des conseillers qui veulent accompagner leur client jusqu’au bout.
C’est triste mais malheureusement c’est aujourd’hui comme ça …

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#107 19/06/2018 21h59 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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tini38 a écrit :

Sujet très très intéressant. Je remarque que les personnes les plus influentes du forum sont présentes sur ce sujet et ce n’est surement pas un hasard.. Chacun à son avis.

A mon petit niveau, pour mon premier investissement locatif, j’ai en effet dû "mentir" : 2 Banques m’ont refusé le prêt pour un investissement locatif (220k€) alors qu’une troisième me propose une offre de prêt à un bon taux car je l’ai présenté en RP (Pas de prêt réglementé pour pouvoir louer). Alors c’est un petit mensonge et on est loin des cas présentés dans les pages précédentes mais ça laisse imaginer les marges de manœuvre pour arriver à ses fins.

Mentir ou ne pas tout dire ?
C’est vraiment différent !

Il faut savoir être opportuniste dans la vie et omettre de dire certaines choses peut permettre de faire passer des dossiers.
Si on dit toujours la vérité à la virgule près on n’aboutit à rien !
Quand on on a un bonne visibilité je ne crois pas que pour du locatif ce soit vraiment "dangereux"

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#108 20/06/2018 08h14 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Despe44 a écrit :

Petite question, afin de répondre à l’interrogation de Benoît (oui, c’est logique, une question pour une réponse 😋) :

Je travaille avec deux banques (A et B) à ce jour pour mes différents prêts immobiliers (souscrits à titre personnel, sans recours à une quelconque personne morale).

Un nouveau projet immobilier pointe le bout de son nez. Potentiellement, une très forte rentabilité (12% avant négociation). La configuration de l’immeuble ne se prête pas à la location meublée dont je suis un adepte (car 1 surface commerciale, et 3 logements d’une superficie supérieure à 60m carré chacun).

Partant de ce postulat de base, je vais m’orienter vers la constition d’une société à l’IS pour différentes raisons (dont ce n’est pas le sujet ici*). Je pense travailler avec un nouveau partenaire bancaire (C).

Dans ces conditions, si je passe sous silence mon emprunt et mes emprunts futurs avec C, je ne vois pas comment A et B pourraient en avoir connaissances ?** En effet, indépendamment de la garantie prise par C, l’identité de la personne morale fera écran avec la personne physique que ne suis. Dites moi si mon raisonnement pêche ?!

Au plaisir,

Despe

* Dont l’un serait de ne pas augmenter mon taux d’endettement aux yeux d’un partenaire bancaire buté (A et B).

** L’avis d’un banquier qui passerait par là serait très enrichissant. À bon entendeur… 😉

Bonjour,

Content de voir que mon message ait relancé le sujet de plus belle!

Ma question était à prendre dans l’autre sens:

Je travaille avec la banque A et B et je suis déjà endetté à 40% et tous les prêts que j’ai en cours sont garantis par Crédit Logement.

J’ai envie de réaliser un nouvel investissement locatif, les banques A et B ne veulent pas me financer à cause de mon taux d’endettement trop important à leurs yeux. Et là dur dur de trouver une autre banque pour financer. Je décide d’aller voir la banque C en ommettant de les informer de mes crédits en cours (ils n’apparaissent pas sur mon compte ni sur la déclaration d’impots car réalisés il y a moins d’un an). La banque C accepte de me financer et avec une hypothèque ou PPD admettons car c’est ce que j’ai demandé. C’est top! Sauf que bien que elle soit ok pour me faire une hypothèque ou un PPD, cette banque C qui travaille avec Crédit Logement comme 90% des banques décide tout de même, de soumettre mon dossier à Crédit Logement (par curiosité, pour vérifier, car ça fait partie de leur process, …) et là BADABOUM elle découvre les prêts que je lui avais cachés et mon taux d’endettement >40%. La banque C ne veut plus financer, retour à la case départ.

Qu’en pensez vous? Selon vous, les banques interogent le Crédit Logement systématiquement ou quasi-systématiquement comme je le décris?
Faire le nouvel investissement avec SCI n’y change rien à mon avis.

Benoit

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#109 20/06/2018 08h35 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Moi c’est ce que j’ai fait en partie et ça marche. Mais il n’y a pas que les banques A, B et C …

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#110 20/06/2018 08h42 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Crédit Agricole (CAMCA), Caisse d’Epargne/Banque Populaire (SACCEF) et Crédit Mutuel (CMH) utilisent leur propres organismes de cautionnement, pourquoi ne pas choisir la banque "C" en fonction de ça ? Je suis moi aussi très curieux de savoir si une requête vérificative à Crédit Logement serait possible dans ce cas là.

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#111 20/06/2018 08h52 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Il a plein de banques qui fonctionnent sans crédit logement

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#112 20/06/2018 08h53 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Il y a quelque chose qui m’échappe. A moins d’avoir un cash flow positif large, comment faites vous pour dissimuler des comptes à prêt immobiliers ?

Car à moins d’avoir des loyers qui tombent , qui couvrent intégralement le montant des prêts, il faut bien un moment donné renflouer ces comptes que les loyers ne couvrent pas les prêts.
Sauf à avoir mis XXXX euros d’avance en anticipé en vue de masquer ces prêts… Mais si y’a un virement vers ce compte , ça laisse une trace sur les relevés !

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#113 20/06/2018 08h57 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Il faut acheter plusieurs biens dans une période courte vis à vis des impôts et faire travailler plusieurs banques

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[+1]    #114 20/06/2018 09h01 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Mettero a écrit :

Mon expérience depuis 5 ans, n’est pas en faveur d’une relation de confiance. Loin s’en faut !

Il ne s’agit pas d’une relation de confiance, mais d’une relation commerciale ou le fournisseur (la banque) a besoin du client pour vivre comme tout commerce.

Dans le cas de votre négociation de prêt, vous devez vous mettre dans une situation favorable. Et finalement dans votre cas, ce sont les ira qu’il faut négocier avant le taux. Le banquier vous tient par les c…… et il le sait. Mais c’est vous qui avez signé le contrat.

De plus la bnp est assez frileuse pour l’investissement locatif et qui a une réputation de banque chère… personnellement je n’ai jamais payé d’ira, 350€ de frais de dossier pour une renego qui me permettait de diviser par 3 les intérêts d’un emprunt immo. Je paie environ 200€/an de frais pour l’ensemble de mes comptes (y compris les frais de tenue de compte pour pea, cto) soit pour 300k€. Ça se négocie très facilement une fois que vous posez les questions avant. Lorsque j’ai un souci ou une question, j’envoie un mail, réponse dans les 24h. Je vais créer prochainement une sci, j’ai demandé pour les frais : on m’a répondu, rien car vous proposerons une convention de gestion qui annulera (durablement) les frais…

C’est un peu facile de crier à l’injustice dans cette situation où les banques en ligne sont bien sûr plus compétitives que les banques classiques en travaillant sur un secteur bien défini et des frais réduits. C’est comme free face à orange, Ryanair face à air France. Mais si vous habitez la haute Savoie par exemple, vous serez bien content de souscrire contrat de de téléphonie chez bouygues car c’est le seul qui a un réseau qui passe à peu près dans certaines vallées.

Ps : j’ai aussi des comptes chez boursorama pour ne pas mettre tous mes oeufs dans le même panier

Dernière modification par lachignolecorse (20/06/2018 09h02)


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#115 20/06/2018 09h14 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Qui a crié à l’injustice ? Soit je me suis mal exprimé, soit vous ne m’avez pas bien compris.

Je dis juste que maintenant je me sers là où mon intérêt l’emporte.

BNP m’a fait une super offre pour le compte pro. Ils ont voulu me récupérer.
Pour les prêts immo, c’est moins bien. Je vais chez  Boursorama.
Boursorama fait des comptes pro à tarif réduit , génial ! Sauf que les commissions de CB sont à 1.75 %  DU DELIRE TOTAL. Je reste chez BNP

Assurance vie , c’est mieux chez Lynxea , je vais chez Lynxea.
ETC

Tous les produits au même endroit pour garder une bonne relation de confiance ? Je n’y crois plus.

Les banques n’ont qu’un intérêt : le leur ! Indépendamment de toute relation de confiance, si elles veulent vous prêter à bon taux, elles le feront même si vous avez 3 comptes ailleurs.

Il faut bien comprendre (enfin c’est ce que j’en ressens), que le conseiller a un rôle souvent très limité pour les taux ou l’octroi de pret. Ce sont des commissions ou le siège qui décide. Et  dans ce cas là, ça parle risque, ça parle chiffre, ça parle bénéfice. Le sourire du client et le café offert, c’est du mirage commercial

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#116 20/06/2018 09h40 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Mettero a écrit :

Les banques n’ont qu’un intérêt : le leur ! Indépendamment de toute relation de confiance, si elles veulent vous prêter à bon taux, elles le feront même si vous avez 3 comptes ailleurs.

Je crois que nous disons la même chose mais de manière différente. Nous décidons aussi en fonction de NOTRE intérêt.


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[+2]    #117 20/06/2018 10h17 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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La tournure de cette file me surprend de jour en jour.

Mis à part les quelques échanges sur l’existence ou pas d’une relationd e confiance avec une banque, on parle de l’opportunité (ou non) de produire de fausses déclarations pour permettre la conclusion d’un contrat qui ne serait pas conclut sinon. Donc de tendre le bâton pour se faire battre, en créant de façon consciente et assumée les conditions d’un vice de consentement en faveur de la banque.

Donc de tranquillement s’exposer aux conséquences potentiellement catastrophiques qui peuvent en découler. A minima, restitution immédiate des fonds prêtés et potentiellement des IRA. Cf. par exemple cet arrêt de la Cour d’Appel de Lyon

Arrêt qui ne fait que valider l’exécution d’une clause classique d’un contrat de prêt. A savoir que la banque peut demander la restitution immédiate des fonds en cas de déclarations inexactes sur des éléments essentiels ayant déterminé son accord.

Comment la banque peut-elle s’en apercevoir? Par exemple une inscription sur le FICP ou encore tout bêtement si elle a un doute, vous demander de justifier des déclarations produites lors de la conclusion du contrat de prêt (cf. arrêt ci-dessus). Aussi, très simple pour la banque : il lui suffit de vous demander de signer une déclaration de patrimoine ou une déclaration sur l’honneur sur des éléments spécifiques, comment l’existence d’autres prêts. Et là, à moins de produire un faux, vous devrez bien révéler leur existence.

Bref, ’mentir à son banquier’ ne concerne pas que la phase d’obtention du prêt. Ça créé une épée de Damoclès tout au long de la vie du prêt.

Le jeu en vaut-il tellement la chandelle?

Dernière modification par carignan99 (20/06/2018 10h21)

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#118 20/06/2018 11h05 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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@carignan99 : l’image d’épée de Damoclès est très juste, mais en pratique si un client rembourse ses emprunts sans histoire, une banque intelligente n’ira pas lui chercher des poux dans la tête. Pour ceux d’entre nous qui entament le long chemin vers l’indépendance financière sans patrimoine familial, et des moyens limités, faire un double emprunt est un formidable coup d’accélérateur si les biens acquis sont de qualité. Comme on ne dispose généralement que de 20 à 30 ans pour amasser de quoi vieillir décemment, ce temps gagné au départ compense largement la potentielle perte de cheveux. Dans mon cas, j’ai choisi les biens concernés avec grand soin et délibérément emprunté sur 15 ans, pour à la fois raccourcir cette période risquée et pouvoir réinvestir la rente pendant une quinzaine d’année avant de passer en phase de consommation.

Dernière modification par doubletrouble (20/06/2018 11h11)

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[+1]    #119 20/06/2018 12h43 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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@doubletrouble

Concernant vos commentaires sur aller vers l’indépendance financière en faisant un double emprunt pour acheter des biens de qualité, sans apport familial et avec des moyens ’limités’. Ça milite dans le sens de ne surtout pas mentir à sa banque, parce que vous n’aurez pas les moyens d’assumer les conséquences de fausses déclarations.

Il se trouve que je suis très précisément dans ce cas (RP + locatif + bientôt second bien locatif), sans aucun apport familial. Dans ce contexte, produire de fausses déclarations à ma banque aurait conduit à mettre ma famille dans une situation de péril financier irresponsable : je fais quoi si elle me demande de rembourser les 650 k€ d’encours (740 k€ bientôt) que j’ai? Je devrai brader mes biens pour payer et je ne suis même pas certain de couvrir ce que je dois. Et au final, je me retrouverai (au mieux) sans rien et (au pire) avec des dettes sans le patrimoine qui va avec.

En toute amitié forumique et surtout sans jugement de valeur :
Je n’ai jamais eu d’apport familial de ma vie - j’emprunte 100%.
J’avais des revenus limités quand j’avais 30 ans (entre 1100 et 1300€ p/mois nets) : je me suis donné les moyens de gagner plus, pour justement avoir les moyens d’avoir une vie confortable tout en me construisant un patrimoine.

Notez bien que je ne porte aucun jugement de moral. Je fait juste flotter l’idée selon laquelle il n’y a pas besoin de raconter des cracks pour faire un double emprunt. Enjoliver / donner un bel emballage à un projet, évidemment. En revanche, sciemment frauder sur un contrat qui engage de telles sommes, je pense que c’est de la folie furieuse pour les raisons mentionnées ci-dessus.

Mais bon, c’est peut être juste mon profil de ’bon père de famille’ (au sens juridique du terme) qui me fait penser comme ça. Plus mon background familial : ne pas vivre au dessus de ses moyens et se donner les moyens de ce qu’on veut.

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#120 20/06/2018 14h46 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Entièrement d’accord avec carignan59… Il y a une certaine propension à vouloir faire passer une tromperie pure et simple, à quelque chose de banal, sous prétexte que ça sert son intérêt. On n’est quand même pas très loin de l’escroquerie. En tous cas, ça s’appelle de la fraude, non seulement à la banque mais à l’assurance du prêt.

Certains vont passer à travers les mailles, mais combien vont se ramasser ?

D’autant que nous sommes quand même dans l’ère du tout numérique,  du recoupage massif de fichier, ce qui a permis au fisc de faire des découvertes en masse tout récemment !

Et n’oublions pas que certains font ça pour leur patrimoine actuel et à venir pour leur descendance… Mais faut il mettre en péril sa famille ? Là encore le bénéfice / risque est loin d’être clair !

D’autant que lorsqu’on met la main dans la non déclaration, il n’y a pas qu’un pas vers la fausse déclaration, puis ensuite la falsification de relevés. C’est pas si compliqué de procéder à l’édition pour faire sauter quelques lignes.

Bref, pour ma part encore une fois
1/ Ne pas me laisser berner par les banquiers oui
2/ Mentir sciemment non.
3/ Faire du prosélytisme , c’est moyen car tous ne passeront pas entre les mailles…

Bons investissements à tous

Dernière modification par Mettero (20/06/2018 14h46)

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#121 20/06/2018 16h16 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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carignan99 a écrit :

Comment la banque peut-elle s’en apercevoir? Par exemple une inscription sur le FICP ou encore tout bêtement si elle a un doute, vous demander de justifier des déclarations produites lors de la conclusion du contrat de prêt (cf. arrêt ci-dessus). Aussi, très simple pour la banque : il lui suffit de vous demander de signer une déclaration de patrimoine ou une déclaration sur l’honneur sur des éléments spécifiques, comment l’existence d’autres prêts. Et là, à moins de produire un faux, vous devrez bien révéler leur existence.

C’est déjà le cas actuellement. Dans le contrat de prêt, les revenus sont indiqués par rapport aux documents fournis, ils demandent les relevés de compte etc. Quelqu’un a déjà essayé de modifier un relevé de compte en enlevant des lignes? Bon courage, ça ne doit pas être simple surtout qu’ils demandent 3 mois de relevé . Mais vous avez raison, si le banquier constate qu’il a pris un risque inconsidéré, il peut vous mettre à poils instantanément vu le contenu du document que nous signons.

Mon seul mensonge est l’omission de déclarer les comptes que j’ai dans d’autres banques  afin qu’ils ne cherchent pas essayer de récupérer quelques fonds. Je ne pense pas qu’ils vont m’embetter avec cela.


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#122 20/06/2018 16h46 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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@carignan99, @Mettero : je ne fais pas l’apologie de ce genre de montages dangereux, bien au contraire. Se croire suffisamment "spécial" pour penser que la Loi ne s’applique pas à soi-même, c’est très orgueilleux, voire proche de l’hybris.

En revanche il est vrai que mes années en Chine colorent ma perception de la chose : on a là bas l’habitude de ramener beaucoup d’aspects de la vie qui en France sont considérés comme régis par de Grands Principes, la Morale, etc … en terme de simple rapport risque/profits. Je n’ai donc pas trop envie d’être vertueux par caprice (dans le sens Camus/Sisyphe) avec le Système si le rapport risque/profits penche fortement de mon côté. Comme quoi, il semblerait que j’ai gardé une défiance "anti-multinationales" assez franchouillarde malgré tout smile

Suis-je un sociopathe immoral, un hypocrite aspirant-rentier "anti-système", ou un "bon père de famille" cherchant, par tous les moyens, à donner un avantage à la sienne ? Je ne le sais pas moi-même, donc probablement un peu des trois ? wink

Quoi qu’il en soit, j’ai fait le calcul en prenant en compte le risque d’être découvert et de devoir tout rembourser en cash, et la raison pour laquelle je prend ce risque (donner un meilleur avenir que "prévu" à ma famille) en vaut la chandelle. Je ne l’aurais pas fait pour moi-même, et pas pour des montants auxquels je ne pourrais pas faire face.

A noter : je n’aurais pas eu à prendre ce genre de risques si le CDI n’était pas requis pour emprunter en France. Effectivement, pour un salarié classique, il n’y a aucun intérêt à prendre ce risque, la patience suffit.

Dernière modification par doubletrouble (20/06/2018 16h54)

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[+1]    #123 20/06/2018 17h15 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Banni
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@doubletrouble : Pourquoi vouloir user de tant de contorsions pour chercher à légitimer vos actes.
Soyez juste un gars qui assume ce qu’il fait, je pense que c’est amplement suffisant.

On en revient toujours au même discours, il est impossible aujourd’hui d’instaurer une relation de confiance au long cours avec une banque physique où, dans l’immense majorité des cas, vous êtes soit :
- face à un balais incessant de nouveaux conseillers et directeurs.
- confronté à un interlocuteur dont le pouvoir de décision et de persuasion est réduit comme peau de chagrin dans une hiérarchie des plus cloisonnées.

La grande majorité des investisseurs immobiliers, professionnels ont soit eu une relation de confiance avec un interlocuteur bancaire permettant de faire jouer l’effet de levier à plein soit ils ont flirté avec l’illégalité à des degrés divers.

La légalité, la banque s’en accomode très bien du moment que vous êtes en mesure de répondre ($$$) à tout problème.

Je dois en grande partie ma réussite professionnelle à la confiance d’un banquier avec qui nous nous sommes bien souvent affranchi de la légalité pour faire jouer à plein l’effet de levier dans le seul but d’un développement plus rapide et aussi pouvoir saisir des opportunités personnelles et professionnelles.

Ceci dit la confiance d’un établissement bancaire rapporte beaucoup plus que la négociation permanente de frais ou de taux … L’important est uniquement de ne pas rater une opportunité et de toujours pouvoir rembourser par anticipation ! Ensuite tout reste toujours négociable …

Dernière modification par maxcorporis (20/06/2018 17h16)

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#124 20/06/2018 17h31 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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Mettero a écrit :

Les banques n’ont qu’un intérêt : le leur !

Si c’était vrai…  De part leur incompétence, les banques ont un comportement qui va d’une part contre l’intérêt général mais également contre leurs propres intérêts.

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#125 20/06/2018 17h54 → Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

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doubletrouble a écrit :

A noter : je n’aurais pas eu à prendre ce genre de risques si le CDI n’était pas requis pour emprunter en France. Effectivement, pour un salarié classique, il n’y a aucun intérêt à prendre ce risque, la patience suffit.

Je n’ai pas de CDI et ai fait 3 emprunts immo. (enfin 2 et je croise les doigts pour le 3ème, en cours d’instruction). Ce n’est pas un pré requis (même si en effet ça facilite sans doute la vie).

Sur la prise de risque, il y a deux extrêmes : risque minimal (on a le cash équivalent à la somme qu’on veut emprunter) ou maximal (pas un sou devant soi et devoir rembourser les fonds + IRA puis se retrouver avec un patrimoine nul voire négatif).

Chacun est capable d’évaluer si le jeu en vaut la chandelle, en fonction de sa situation financière, de sa tolérance au risque pour soi et sa famille et de son éthique personnelle.

Dernière modification par carignan99 (20/06/2018 18h32)

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