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#1 09/01/2017 15h03

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Bonjour à tous.

N’ayant pas trouvé de fil sur ce point, je me permets de poser ma question ici.

Actuellement "le monde change"… les rapports de force économiques, au niveau mondial, mais aussi au niveau national, sont de plus en plus tendus, et il me parait évident qu’à un moment "ça va craquer"  et de nombreux changements vont devoir se mettre en place. (c’est beau la théorie non….?)

De plus, avec les élections qui arrivent en France, avec l’UE qui implose doucement mais surement… etc… etc…

Je n’ai que très peu de recul & d’expérience, donc vos avis m’intéressent…
Plein de choses se mélangent dans ma tete, et il est impossible de savoir vers quoi nous allons, mais globalement…

Mode boule de cristal ON:

- les taux remontent doucement… > moins de transactions immobilières > les prix de l’immobilier baissent > les loyers suivront doucement sur le long terme…

- les taux stagnent "en bas" > si aucun changement des lois, rien n’évolue… si les lois changent (voir point suivant), ça peut redémarrer…

Un politicien (LEQUEL ?! smile ) se décide enfin à réduire la pression fiscale sur les locations et à rétablir un "rapport de force" correct entre bailleur/locataire, du coup les locataires tout en restant protégés, le sont moins, et les bailleurs prennent plus de risques, donc le marché locatif se débloque, et les investisseurs achètent/construisent à nouveau pour du locatif… Du coup le BTP a un coup de boost pour les constructions/rehabilitations… mais afflux de locations donc loyers plus bas… donc les locataires s’y retrouvent aussi…

Et là je ne parle pas des l’économie mondiale, qui pourrait avoir un impact sur la france…

Bref, ma question est… pensez-vous qu’il est toujours intéressant, en ces périodes d’incertitude, d’investir dans l’immobilier locatif?

(je pense que oui: meme si un bien à 100K en 2016 ne vaut plus que 50K en 2030, s’il a été autofinancé à 100% c’est toujours ça de pris…. Encore faut-il que les loyers tiennent la route pour assumer le financement sur la durée du crédit)

PS: je ne parle pas de l’option "apocalypse fin du monde", merci :-)

Message édité par l’équipe de modération (09/01/2017 15h04) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : evolution immobilier locatif, politique, risque

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#2 09/01/2017 15h10

Membre (2012)
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Je voudrais juste revenir sur ce point :
"les taux remontent doucement… > moins de transactions immobilières > les prix de l’immobilier baissent > les loyers suivront doucement sur le long terme…"

Ce n’est pas parce que les prix baissent que les loyers baissent forcément. Regardez ce qu’il s’est passé entre 91 et 97 par exemple. Je dirais même qu’une inflation non artificielle (ce qui signifie une inflation des salaires) tirerait plutôt les loyers vers le haut.

Concernant la logique : Hausse des taux => Baisse des prix
Attention aussi car si les deux éléments sont bien corrélés il y a plus de contre exemples que d’exemples de cette affirmation sur l’historique de ces 30 dernières années.

Votre logique est possible mais absolument pas certaine.

Dernière modification par skype (09/01/2017 15h38)

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#3 09/01/2017 16h49

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J’ajoute l’espoir sur un politicien, qui me semble très optimiste.

Après, c’est marrant, l’UE qui implose, je vois plutôt l’inverse, typiquement, avec le départ des anglais, on est enfin débarrassé d’un poids mort (en espérant que leur départ se fera bien).

Pareil pour les élections, la seule chose de sûr c’est que des promesses seront faites.
Après, à chacun de croire (ou non) dans les promesses.

Pour conclure, je suis né après les 30 Glorieuses, donc je n’ai jamais connu autre chose que la crise, rien que depuis 2000, entre internet, surprime, dette des états, ..

Donc à un moment, il faut relativiser! wink

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#4 09/01/2017 17h02

Membre (2014)
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skype a écrit :

Ce n’est pas parce que les prix baissent que les loyers baissent forcément. Regardez ce qu’il s’est passé entre 91 et 97 par exemple. Je dirais même qu’une inflation non artificielle (ce qui signifie une inflation des salaires) tirerait plutôt les loyers vers le haut.

Concernant la logique : Hausse des taux => Baisse des prix
Attention aussi car si les deux éléments sont bien corrélés il y a plus de contre exemples que d’exemples de cette affirmation sur l’historique de ces 30 dernières années.

Votre logique est possible mais absolument pas certaine.

Merci pour ces retours, intéressants (et je ne savais pas ceci)

gunday a écrit :

J’ajoute l’espoir sur un politicien, qui me semble très optimiste.

Après, c’est marrant, l’UE qui implose, je vois plutôt l’inverse, typiquement, avec le départ des anglais, on est enfin débarrassé d’un poids mort (en espérant que leur départ se fera bien).

Pareil pour les élections, la seule chose de sûr c’est que des promesses seront faites.
Après, à chacun de croire (ou non) dans les promesses.

Pour conclure, je suis né après les 30 Glorieuses, donc je n’ai jamais connu autre chose que la crise, rien que depuis 2000, entre internet, surprime, dette des états, ..

Donc à un moment, il faut relativiser! wink

Pour l’UE, il reste encore le cas de l’Italie. La Turquie n’est pas encore un sujet clos (meme si…) et la France pose encore questions sur le sujet de l’UE par rapport aux futures élections… (je voyais sur un autre sujet de ce forum certains imaginer un second tour le pen / melanchon…)
Quand aux politiciens & leurs promesses… bon… je n’en dirais pas plus, nous sommes tous d’accords.

L’économie Française et le "monde politique" qui va avec sont tellement pitoyables…. je connais plusieurs personnes qui voudraient investir (dans l’immobilier, la construction, ou meme pour développer leurs sociétés)… et qui ne font rien par peur de changements de régulations dans les années à venir… la fiscalité et toutes ces normes partout plombent l’économie française c’est impressionnant… !

Mais……….. pourvu que la fiscalité s’allège un peu (pas gagné…), que les bailleurs soient remotivés avec des règles plus souples en cas de conflit avec un locataire (pas gagné non plus… et pourtant, évolution obligatoire je pense…)…. Vive la France qui nivelle par le bas ! sad bon, bref, je m’égare de mon sujet initial…

Mais oui, globalement il faut relativiser et avancer quand même… !

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#5 09/01/2017 17h02

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gunday a écrit :

Pour conclure, je suis né après les 30 Glorieuses, donc je n’ai jamais connu autre chose que la crise, rien que depuis 2000, entre internet, surprime, dette des états, ..

Donc à un moment, il faut relativiser! wink

Gunday, j’ai moi-même souvent cette impresion: C’est tout le temps "la crise". Il m’est arrivé de revoir sur Youtube d’anciennes vidéos de 2003, 2004, et les intervenants parlaient du fait que c’était "actuellement la crise". En fait, quand est-ce que ça n’est pas "la crise" ? wink

Les incertitudes quant aux élections, pareil, c’est à chaque fois pareil et à intervalles réguliers et connus d’avance.

Je m’étais posé des questions il y a peu, quant à la démographie et son éventuel impact sur l’immobilier, et je crois que l’esprit de la réponse que m’avait faite Cricri77700 est valable également ici: A se poser trop de questions concernant des inconnues, on ne fait rien …

Dernière modification par Mevo (09/01/2017 17h05)

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#6 09/01/2017 17h10

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très intéressant ce lien de Cricri77700 en effet

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#7 10/01/2017 09h15

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@Arnaud13, la fin de l’Europe, c’est un peu un marronnier, on le ressort de temps à autre pour occuper la populace.

Arnaud13 a écrit :

je connais plusieurs personnes qui voudraient investir (dans l’immobilier, la construction, ou meme pour développer leurs sociétés)… et qui ne font rien

Moi aussi je connais des gens qui voudraient faire mais ne font pas.
Certaines car c’est trop compliqué, d’autre car les enfants leurs prennent trop de temps, d’autre encore car on leur a dit que, …
La seule variante est l’excuse.

Mevo a écrit :

Gunday, j’ai moi-même souvent cette impresion: C’est tout le temps "la crise". Il m’est arrivé de revoir sur Youtube d’anciennes vidéos de 2003, 2004, et les intervenants parlaient du fait que c’était "actuellement la crise". En fait, quand est-ce que ça n’est pas "la crise" ? wink

A un moment au début de la crise en 2008, je trainait sur des forums proche des survivalistes qui parlait du pic pétrolier et la fin du monde. La majorité des intervenant prévoyaient la fin du monde dans les 6 à 18 mois.
8 ans plus tard, la majorité des intervenant prévoient la fin du monde dans les 6 à 18 mois. big_smile

A l’usure, ils auront raison, restent à savoir si c’est dans 6 mois ou dans 6 millénaires! wink

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#8 10/01/2017 09h21

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gunday a écrit :

Moi aussi je connais des gens qui voudraient faire mais ne font pas.
Certaines car c’est trop compliqué, d’autre car les enfants leurs prennent trop de temps, d’autre encore car on leur a dit que, …
La seule variante est l’excuse.

je ne peux qu’approuver en effet. C’est justement la raison pour laquelle je souhaite investir en ce moment dans l’immobilier…
Mais cela ne m’empêche pas de me poser des questions et d’avoir demandé ici l’avis des habitués ;-)
Qui ne fait que me conforter en fait…

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[+1]    #9 10/01/2017 09h30

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ENTJ

Celui qui veut réussir trouve un moyen .
Celui qui veut rien faire trouve une excuse.

Mais bien sur c’est normal de se poser plein de question afin de se donner les moyens de réussir…

Je me suis levé d’humeur psychologie ce matin smile

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#10 10/01/2017 09h38

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Mais je crois que tû as raison, l’action vaut mieux que trop de réflexion.
Crise ou pas crise, perso je n’y crois pas en soi, il y en a toujours qui font des affaires et ce n’est pas la crise.
J’ai acheté au dernier trimestre 2008, plusieurs biens me sont passés sous le nez à cette période, il a fallu que j’enfourche mon Velib’ pour accélérer les visites et trouver celui qui me convenait. J’ai mis le pied dedans et je savais que j’allais faire une offre. Ce n’était vraiment pas le moment pour investir avec les taux en hausse, pourtant…
Mieux vaut consacrer sa réflexion au projet en lui-même qu’à la conjoncture qui est plutôt tout le temps favorable dans nos pays.


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#11 10/01/2017 10h06

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Bonjour,

Entièrement d’accord avec les autres intervenants. Ceux qui ne font rien, ne font rien … après ils l’expliquent comme ils veulent, mais ils ont fait le choix de ne rien faire.

En tout temps, il y a toujours eu des crises et pourtant il y a aussi toujours des personnes pour faire des choses et s’enrichir…

J’ai commencé à bosser en 2009 (c’était la crise, pourtant j’ai trouvé un travail bien et bien payé), j’ai acheté mon premier appart en RP en 2011. Mal bouclé au niveau du financement pour le louer par la suite et surtout à la toute mauvaise période au niveau des taux et des prix d’achat… Et pourtant 5 ans plus tard, j’ai améliorer ma compréhension de l’immobilier, j’ai créer une SASU et une SARL qui fonctionnent bien et j’approche du million en patrimoine brut…

J’ai des amis qui m’avait en 2011 que c’était pas le moment d’acheter. Ce n’est pas faux, mais ils sont toujours en location et sans patrimoine ni immobilier ni boursier. Ils n’ont rien fait car ceci ou cela. Après il ne faut pas regretter ou jalouser.

Le seul point que j’aurais dû mieux faire, ce sont mes devoirs pour mieux négocier / financer le premier appart. Mais on apprends de ses erreurs et ce qui compte c’est de ne pas les répéter.

Setanta

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#12 11/01/2017 14h26

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Je fais sans doute partie de ceux qui ne font rien puisque je n’ai presque pas d’immobilier, pas par paresse ou procastination mais parce que cette forme d’investissement ne m’intéresse pas trop actuellement.

Il y a une chose qui m’étonne dans certaines interventions d’immobiliéristes du forum, je l’ai déjà dit mais je le répète ici, c’est la comparaison erronée de deux sommes dans le temps comme si elles étaient égales : on ne peut pas comparer une somme de 100k de 2016 avec une de 50k de 2017 sans y appliquer une actualisation pour le moins à un taux sans risque sinon plus.

Par exemple à 4% les 50k de 2030 valent aujourd’hui environ 29k. Inversément les 100k de 2016 devraient valoir 173k en 2030 en retenant toujours 4%.

Ensuite chacun choisit naturellement le type d’investissement qu’il préfère, mais c’est mieux de le faire en connaissance de cause.

Pour revenir au coeur du sujet, je suis surpris de voir, mais peut-être cela a-t-il déjà été mentionné, qu’il n’est fait aucune référence à une question majeure qu’affronteront l’Europe et la France dans les prochaines décennies si ce n’est au cours de ce siècle, c’est celui des migrations - principalement africaines et orientales - vers l’Europe. C’est à la fois une chance de trouver de nouveaux locataires mais en même temps un risque car le migrants sont généralement peu fortunés, dans tous les sens.

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#13 11/01/2017 14h38

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Remarque tout à fait pertinente, les flux migratoires auront c’est certain un impact énorme sur l’Europe, et donc sur nous.
Ceci aura peut etre des impacts positifs pour la France, et peut-être pas. Je n’ai aucune compétence pour me permettre d’anticiper un tel sujet (délicat en plus…).

Quand à la remarque sur la revalorisation des K€ en 2017 ou 2030, j’en suis bien conscient, mais ceci n’entre pas en compte pour moi.
L’investissement immobilier me permet d’utiliser le levier du crédit immo. Ce que je ne pourrais faire autrement. Comme d’autres ici, on me prête pour de l’immobilier locatif, mais pas pour d’autres types d’investissements. Donc la valeur finale d’un bien n’a que peu (tout est relatif…) d’importance pour moi, car partant de ZERO €, avec du travail et de la patience j’arrive à un capital à la fin, qu’il soit X ou Y ne changera pas la chose pour moi. Je veux juste que le bien soit placé comme il faut, en bon état, et qu’il ne me coûte rien d’autre que du travail personnel…

Et je pense que "posséder un appartement de XX m2 en 2016 dans telle ville"…. quelque soit le prix de ce bien en 2017, par rapport au niveau de vie et aux salaires de 2017, je me dis qu’en 2030, quelque soit le prix réactualisé de ce bien, ce sera toujours "posséder un appartement de XX m2 en 2030 dans telle ville" par rapport au niveau de vie et salaire de 2030, donc ce sera toujours très bien à mes yeux.

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[+1]    #14 11/01/2017 15h06

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Plus que le risque politique ou "conjoncturel", qui au travers des exemples cités, ne me parait pas très éloigné d’un pays européen à l’autre, je citerais les risques "règlementaires".

L’ensemble des lois qui viennent pourrir le droit de propriété, les interactions entre bailleurs et locataires, les interventions intempestives de l’Etat. Tout cela constitue un cadre bien défavorable typiquement français.

Je m’étonne que des gens qui achètent en France, et notamment à Paris (encadrement des loyers, réquisitions, préemptions, logement social, airbnb…), arrivent à faire abstraction de tout ça, qui personnellement me terrifie. Et si on peut transférer une action d’un pays à un autre, transférer un bien immobilier sera beaucoup plus compliqué.

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#15 11/01/2017 15h12

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Comme avec toutes les interventions de ce forum…. je ne peux qu’être d’accord avec vous.
En tant que "petit bailleur" (3 petits appartements sur Marseille), je souffre…
Les frais de syndic gonflent à vue d’oeil, le trésor public nous pompe tout ce qui pourrait etre un "mini benef", et au moindre problème avec un locataire c’est nous qui plongeons… donc nous sommes plus sélectifs (au détriment souvent de personnes "correctes" mais dont le dossier ne suffit pas), et nous avons les vacances locatives pour notre pomme… Donc en gros on prends tous les coups, et les autres se gavent autour (syndics, impots, locataires). Alors oui, à la fin le bien est à nous, mais au prix de tant d’efforts et de stress…. !

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#16 11/01/2017 15h20

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Arnaud vous avez sans doute un minimum d’apport pour votre projet immo. Mettons qu’il soit de 10k. Eh bien si vous allez chez le courtier Interactive Brokers vous pouvez placer ces 10k x 30 soit 300k€ en ETF SPY (en utilisant le prêt sur marge).

Je vous ne recommande surtout pas de le faire, ou même de surtout ne pas faire ça, je veux juste dire que votre banque n’est pas la seule à bien vouloir vous prêter de l’argent.

Très juste remarque Igor, et qui vaut d’ailleurs à mon sens pour les investisseurs immo à l’étranger : je trouve qu’ils prennent de grands risques car il y connaissent encore moins la réglementation présente et à venir.

Dernière modification par sat (11/01/2017 15h24)

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#17 11/01/2017 15h23

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Arnaud13 : Que vous puissiez considérer que les syndics et les impôts "se gavent" sur le dos des propriétaires, je peux l’entendre.

Par contre, considérer que les locataires en font de même, je ne vois pas bien en quoi ?
Les locataires payent chaque mois au propriétaire le droit d’habiter dans le bien dans lequel ils vivent. Je ne vois donc pas en quoi les locataires "se gavent sur le dos des propriétaires.

Dernière modification par Neo45 (11/01/2017 15h27)


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#18 11/01/2017 15h30

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il y a quelques années je m’étais "amusé" (c’est le problème d’ailleurs…) à boursicoter au SRD, avec les leviers. J’ai réussi à……… ne pas perdre plus que ce que j’avais investi, et c’était déjà pas mal.

Donc ma conclusion c’est de ne pas toucher à ce que l’on ne maitrise pas. A vouloir être trop ambitieux on peut perdre ce que l’on n’a pas encore…

L’immobilier locatif "en France dans ma région", me semble plus abordable et moins risqué (POUR MOI… mais chacun sa situation & son niveau de risque). Au pire du pire des cas, si je gère mal, que je n’arrive pas à payer le crédit, la banque reprend son bien… et je ne devrais pas perdre trop. Bien sûr ce n’est pas le but, mais je sais qu’au pire c’est ça. Et… pas si grave que cela, il faut relativiser.
Alors oui si l’immobilier perd 50% en 6 mois, que les loyers baissent d’autant… alors oui on est tous mal… mais bon… il faut bien prendre des risques parfois. Et si ça se fait ce sera sur 10 ans, pas sur 6 mois (ou alors gros conflit mondial, mais là ce sera le moindre de mes soucis……….)

Heureusement que dans quelques mois nous aurons un nouveau gouvernement qui va solutionner tous ces problèmes, nous simplifier les réglementations, stopper un peu tous les lobbies qui se gavent sur le dos des français, redynamiser l’entrepreunariat en France, remotiver un peu ceux qui hésitent à investir, etc…. Mr Bisounours, président !

Neo45 a écrit :

Je ne vois donc pas en quoi les locataires "se gavent sur le dos des propriétaires.

Pardon, ce n’est pas ce que je voulais dire et votre remarque est fort justifiée. Ce que je veux dire, c’est que "CERTAINS locataires profitent des réglementations au détriment de leurs propriétaires". ce qui est différent.
(et je n’ai pas eu à gérer ces cas pour le moment, mais certains collègues sont en plein dedans….)

Dernière modification par Arnaud13 (11/01/2017 15h32)

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#19 11/01/2017 15h36

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Je suis plutôt surpris par les dernières remarques.
Je ne comprends pas bien la complainte avec notamment les locataires qui "se gavent".
Investir à Paris peut faire peur à certains mais c’est pourtant une sacré garantie pour d’autres, tout dépend des objectifs que l’on se donne.
Quand on investit à l’étranger, rien n’empêche de bien se renseigner et maîtriser la réglementation. On y apprend que celle-ci est bien souvent bien plus protectrice pour les propriétaires et que impayé = interdiction d’accéder à l’appartement du propriétaire ce qui pousse les locataires à régler en priorité leur loyer par exemple. En France les personnes endettées commencent en premier lieu à ne pas payer le loyer car elles savent qu’elles ont du temps devant eux, à la différence d’autres obligations.
Le risque majeur reste le risque politique, au cas on l’on est propriétaire dans un pays dont on n’a pas la nationalité, on peut potentiellement se faire saisir le bien le jour où cela tourne mal. C’est plutôt rare heureusement.

Edit: vu la réponse de Arnaud13 sur les locataires qui "se gavent".

Dernière modification par kc44 (11/01/2017 15h44)


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#20 11/01/2017 15h38

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A mon avis, ces serait plutôt "Au pire du pire des cas, si je gère mal, que je n’arrive pas à payer le crédit, la banque reprend son bien… et me prend le solde de ma dette sur le reste de mon patrimoine, et conserve une créance sur mes revenus à venir, sauf à passer par une faillite personnelle et une procédure de surendettement."
On n’est pas aux USA : laisser le bien à la banque ne suffit pas forcément (dans la pire du pire), car si la vente du bien ne permet pas de rembourser l’emprunt, vous aurez encore une dette envers la banque.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#21 11/01/2017 15h49

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Vous pourrez toujours aller en commission de surendettement…..banque de France et  là la banque sera loin d’etre prioritaire!

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#22 11/01/2017 15h59

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Encore faut-il n’avoir que ce bien et aucune autre propriété.
Non franchement on ne réussit pas en investissement en se disant que si l’on se vautre au pire des cas "maman justice" sera là pour passer l’éponge avec sa commission. Cela reste des épreuves, de l’humiliation et des échecs pour ceux qui sont concernés et dont il faut pouvoir se relever ce qui est difficile ensuite.


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[+1]    #23 11/01/2017 18h56

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Arnaud13 a écrit :

L’investissement immobilier me permet d’utiliser le levier du crédit immo. Ce que je ne pourrais faire autrement. Comme d’autres ici, on me prête pour de l’immobilier locatif, mais pas pour d’autres types d’investissements. Donc la valeur finale d’un bien n’a que peu (tout est relatif…) d’importance pour moi, car partant de ZERO €, avec du travail et de la patience j’arrive à un capital à la fin, qu’il soit X ou Y ne changera pas la chose pour moi. Je veux juste que le bien soit placé comme il faut, en bon état, et qu’il ne me coûte rien d’autre que du travail personnel…

En disant que ça ne vous coûte rien que du travail, vous faites une grosse hypothèse sous-jacente : cahsflow nul ou positif ! C’est à dire, un projet immobilier très très bien optimisé déjà. Quand on retire du loyer les charges diverses, le remboursement d’emprunt, les travaux d’entretien, réparation et amélioration, la vacance locative, les impôts… C’est loin d’être évident d’être en cashflow nul ou positif.

Si vous y arrivez, tant mieux, mais vous semblez impliquer que toute personne a intérêt à investir dans l’immobilier grâce à l’effet de levier quasi-magique. En fait, non, cet effet de levier n’est intéressant que s’il permet vraiment de gagner de l’argent.

Si on fait un Pinel "classique" par exemple, on peut tout à fait perdre de l’argent. Durant la durée de détention : cashflow négatif, ce que les vendeurs de Pinel appellent pudiquement "effort d’épargne". Et puis quand on revend à l’issue de la période d’avantage fiscal, on risque de revendre avec une grosse décote, et là, tous comptes fait, on se rend compte qu’on a perdu de l’argent sur cet investissement.

Et je pense que "posséder un appartement de XX m2 en 2016 dans telle ville"…. quelque soit le prix de ce bien en 2017, par rapport au niveau de vie et aux salaires de 2017, je me dis qu’en 2030, quelque soit le prix réactualisé de ce bien, ce sera toujours "posséder un appartement de XX m2 en 2030 dans telle ville" par rapport au niveau de vie et salaire de 2030, donc ce sera toujours très bien à mes yeux.

Là aussi, il y a des hypothèses sous-jacentes : que ça vaille toujours peu ou prou autant qu’aujourd’hui. Personnellement, j’avais été impressionné par le phénomène à l’œuvre dans certaines villes américaines : une maison peut finir par n’avoir aucune valeur. Impossible à vendre, impossible à louer.

En France, il y a un peu moins de risque de très forte perte de valeur, mais ça existe : quartier qui devient vraiment pourri, grosse nuisance qui se rajoute (par exemple la nouvelle rocade qui passe sous vos fenêtres)…

De plus, pour que ça garde de la valeur, il faut entretenir le bien ; non pas seulement le maintenir à l’identique, mais le faire progresser, pour qu’il reste à peu près concurrentiel avec le neuf. Qui sait le niveau de qualité et de service que proposera le neuf en 2030 ? Pour qu’un bien ancien reste concurrentiel et attractif, qui sait quelle quantité de travaux il aura fallu y faire d’ici là ?

On peut réussir brillamment dans l’immobilier comme le montrent plusieurs foreumeurs, mais on peut aussi perdre de l’argent. Vous semblez sous-entendre que grâce à l’effet de levier, on est forcément gagnant, ce qui est faux. On est gagnant à condition de mettre beaucoup de facteurs de son côté : prix d’achat bien négocié, travaux réalisés à moindre coût, bonne gestion locative, quartier bien choisi qui prend de la valeur ou au moins n’en perd pas, etc.

Sinon, vous lanciez la discussions avec la question du risque politique. C’est un risque qu’on ne maîtrise pas, donc à quoi bon se mettre la rate au court bouillon ? Il faut s’employer à maîtriser les risques sur lesquels on a prise ! Si on connaît très bien la ville, le quartier, l’emplacement, le marché local, qu’on achète à bon prix, qu’on maîtrise les travaux, qu’on loue à des gens sérieux en prenant les précautions nécessaires, et qu’au total on arrive à une très bonne rentabilité, on pourra supporter une petite ponction supplémentaire inventée par nos chers politiques ! C’est sur tout ça, tout ce qu’on maîtrise et qu’on peut améliorer en y travaillant suffisamment, qu’il faut agir.

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2017 19h01)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#24 11/01/2017 22h01

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ENTJ

Je constate une nouvelle fois qu’on généralIse l’immobilier.
Les arguments ? Tout les côtés négatifs …
Que faites vous de la création de patrimoine ? Éviter les syndics qui plombe la rentabilité ? Bien connaître là fiscalité  ( à oui c’est vrai elle est changeante donc faut rien faire ) … bref …

C’est comme si je dis qu’il ne faut pas investir en bourse, en effet , j’ai dans mon portefeuille page jaune qui est devenu solocal , EDF ( c’est connu tout le monde a besoin d’électricité hein ? ) Et en plus de ça, c’est bientôt la crise ( oui..  grexit oulala ah au faite non… brexit .. la c’est sérieux. .. non… trump alors la c’est la fin des haricots… Ah non toujours pas … bref )

Un bien immobilier acheté avec une forte décote bien placer, avec une bonne rentabilité ou une entreprise qui a de l’avenir, croissance ect … se trouve …

Je suis nul en bourse, je me permet d’apprendre pour évoluer sur mon point faible que de critiquer un investissement que je ne maîtrise pas .

Quand je lis dans la même phrase : compliqué, syndic, fiscalité, vacance locative… Je pense que c’est une nouvelle fois faire des généralités et qu’on est pas allé au bout des choses. ..

Ce que je dis n’est aucunement une science exact , je ne veux blesser personne.

Mais je pense sincèrement qu’à chaque crise il y a encore moyen de gagner de l’argent, et les investissements qu’on a effectuer en amont doivent avoir une marge de sécurité tout simplement…. mais pour ce faire , il faut se donner les moyens …

Donc faut il investir aujourd’hui ?

Il y a deux réponses : oui et non en fonctions des capacités de chacun .. si vous avez réfléchie à tout .. il faut savoir se lancer … mais attention , pas un immeuble de 20 logements pour un premier investissement hein ? smile

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#25 12/01/2017 04h36

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Bonjour,

Je partage l’idée que nous sommes bien incapables de prédire ce qu’il va se passer dans les prochains mois. Il y a un an, qui aurait misé sur un scénario Brexit / Trump par exemple?

Je suis avec intérêt certains investisseurs pour qui 2016 serait un point de changement majeur pour l’Economie mondiale, comme l’ont été 1929 et 1971 par exemple

http://www.zerohedge.com/news/2017-01-1 … ything-you

https://mishtalk.com/2017/01/10/steen-j … ties-gold/

Au risque de me tromper (en effet ce scénario revient beaucoup depuis 2004) Je rejoins l’idée que l’investiture prochaine de D Trump sera sûrement le catalyseur d’un changement majeur, avec notamment :

- remise en cause du système monétaire mis en place en 1971 (pétrodollar, US exportateur de dettes)
- fin du bull market obligation après plus de trente années
- purge des excès du passé sur les actifs survalorisés (notamment actions, obligations et immobilier)
- déglobalisation et guerre des changes, avec affirmation de la place majeure de la Chine

Bref, après surement un choc majeur déflationniste comme nous l’avons connu en 2009 (et donc probablement une nouvelle baisse des taux d’intérêt, contre le consensus actuel), beaucoup des points précédents militent pour une forte inflation / dépréciation de nos monnaies fiduciaires.

Donc pour répondre à la question, posséder de l’immobilier autofinancé acquis par de la dette (avec une réserve de cash suffisamment élevée pour passer les turbulences inévitables) fait sens et peut se révéler une des meilleures stratégies, avec la possession de métaux précieux, d’actifs dans d’autres monnaies/juridictions (tout en gardant une part sous pondérée d’actions et d’obligations, sait-on jamais)

J’ajouterais: de l’immobilier en mesure de répondre aux nouvelles normes énergétiques à venir et compatible avec les évolutions sociétales (flux démographique, télétravail, …)http://www.leblogpatrimoine.com/immobil … liere.html

Je vois à ce titre l’investissement dans l’immobilier comme un super investissement dans les matières premières (dont il est composé): protection contre l’inflation + effet de levier + rendement.

Concernant l’évolution de la dure vie de bailleur en France, peu de chose à attendre à mon avis à court terme. On peut espérer à moyen terme qu’une vrai correction des prix casse le mythe de "l’investissement préféré des français" et amène les politiques à prendre des décisions fortes pour faire revenir les investisseurs.

Par ailleurs, je pense que beaucoup d’investisseurs vont avoir une attitude attentiste jusqu’à l’élection présidentielle, et que cela peut être une source d’opportunités pour de belles négociations. :-)

Je rejoins Setanta sur le fait qu’à un moment il faut de toutes façons prendre des risques, mesurés, le risque principal étant de ne rien faire!


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