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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/04/2016 18h37 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Réputation :   13 

Bonjour,

J’ai vu qu’il y avait pas mal de discussions sur les SCPI en général, mais je n’ai pas trouvé grand chose sur les SCPI fiscales type Malraux, sauf des commentaires indiquant que ce n’est généralement pas intéressant, mais sans approfondir.

Je souhaiterais donc vous faire partager mon expérience d’un cas concret : la SCPI "SG Pierre Patrimoine 2" d’Amundi dont j’ai acheté quelques parts en 2008 et qui pour moi constitue au mieux un parfait exemple de gestion désastreuse, et au pire une vértiable arnaque, en tout cas, avec la compréhension que j’en ai à ce jour.

Mes objectifs sont les suivants :
- Verifier que j’ai bien compris la situation et que je ne rate pas un élément important.
- Ecouter d’éventuels avis sur comment améliorer cette situation.
- Echanger avec d’autres personnes qui auraient réalisé le même "investissement".
- Comprendre où j’ai merdé avec les éléments dont je disposais à l’époque, afin d’éviter
à moi ou à d’autres de refaire le même type d’erreur.

Fin 2008, suite à un pic de revenus ponctuel, je suis allé voir mon banquier et lui ai demandé ce qu’il pouvait proposer comme investissement fiscalement intéressant.
Il m’a proposé de prendre 9 parts SCPI Malraux, "SG Pierre Patrimoine 2" (à 6000€/part
soit 54k€) avec les explications suivantes :
- Avantage fiscal immédiat, intéressant vu mon TMI de 30%, qui permettait d’annuler les effets de mon pic de revenu.
- Description de ce qu’était le dispositif Malraux : ancien en patrimoine classé, difficile à réaliser hors SCPI car très complexa au niveau légal, rendement locatif un peu plus faible que la moyenne, mais plus value intéressante à la sortie.
- Il m’a fait une jolie simulation avec un rendement locatif prétendument pessimiste à 3%, avec des revenus qui commençaient 24 mois après la souscription.
- Bien que je dispose de l’intégralité du cash, il m’a vendu un prêt amortissable à 5% afin d’éviter que les revenus locatifs ne soient imposés, en me conseillant de placer le cash sur un autre support.
- La notice d’information est  ici   
Cette notice n’affirme rien de contradictoire avec les hypothèses de mon conseiller. Et si on y regarde bien, elle ne dit rien de contradictoire avec ce qui s’est passé par la suite non plus.

Je me suis donc laissé convaincre. Merci de ne pas m’expliquer en quoi c’est une mauvaise idée de consulter un seul avis, qui plus est non impartial et qui va vendre sa soupe, j’ai compris. Mais même si je m’étais impliqué un peu plus dans la réflexion, il n’y avait pas énormément d’éléments éveillant les soupçons.

Me voilà donc avec 54k€ achetés, adossés à un prêt du même montant, que je paie en pure perte.
Au bout de 24 mois, je me dis que des revenus vont bientôt apparaitre.
Au bout de 30 mois,comme il n’y a toujours rien, je m’étonne un peu, et je me dis que ce serait intéressant de demander à mon banquier s’il peut avoir une estimation de quand ça va commencer,
D’autant que les bulletins d’information ne sont pas très explicites.
En 2011, je n’aurai toujours pas obtenu de réponse claire à ce sujet.
Entre temps, la valeur de la part est passée de 6000 à 5100€, ce qui ne me choque pas plus que ça en période de baisse de l’immobilier.
En 2012, on commence à toucher des dividendes, un royal 27€ par part (part achetée 6000€) soit un rendement de 0.45%, et je découvre dans les bulletins d’information qu’à cette date, 80% des logements sont loués.
Les dividendes baisseront ensuite légèrement en 2013, pour remonter à leur valeur a priori définitive en 2014 et 2015, soit environ 50€/part, soit un rendement de 0.83%. pour un taux d’occupation qui oscille autour des 90%. Autant dire qu’on ne peut pas espérer la moindre augmentation.

Je décide donc fin 2013 de solder mon prêt, qui me coûte annuellement plus de 2000€ d’intérêts (pour moins de 300€ de dividendes) vu que j’ai accumulé assez de déficit foncier pour les 6 ans au bout desquels on ne peut plus les reporter.
D’ailleurs les intérêts totaux dépassent légèrement l’avantage fiscal initial.
La banque le fait sans frais, mais après avoir fait trainer les choses jusqu’à mai 2014.

Maintes fois contactés, Amundi et la Société Générale trouvent cette situation normale, mais mettent en moyenne 3 mois à répondre …

J’ai donc essayé de comprendre où était passé le pognon, avec les éléments dont je dispose. Voici donc les données actuelles (extraites d’un mélange des derniers rapports de la SCPI):

Capital social : 22 074 480€
Nombre de parts : 4278, avec 522 associés : avec mes 9 parts, je suis dans la norme.
Prix initial / part : 6000€
Valeur ISF actuelle de la part : 5100€
Valeur de réalisation de la part : 3100€

Produit de l’activié : 437 348€ soit 102€/part
Dividendes : 213 900€ soit 50€/part

Déjà, on voit que la moitié (52%) des loyers passent en frais divers.
Ils se répartissent de la manière suivante :
- Commission de gestion : 11.55%
- autres frais de gestion : 9.17%
- charges locatives non récupérables : 21.42%
- provisions : 3.07%
- autres ??? : 6.85%

Chacune de ces lignes me semble énorme, mais je n’ai pas accès à plus de détails.

Maintenant, même si on avait des frais plus raisonnables, il n’en reste pas moins que pour 6000€ investis,
et avec un taux d’occupation financier de 90%, on génère environ 100€ de loyer, soit 1.67%. Très loin donc des rendements habituels de l’immobilier locatif.

Il faut donc chercher plus loin où est passé le pognon.

La SCPI SG Pierre Patrimoine 2 a investi dans des appartements 65 appartements et 4 commerces répartis dans 6 villes de 30 000 à 150 000 habitants, et typiquement 50 000.

On a une surface totale de 4557 m²
J’ai pris pour chacun des immeubles :
- le prix d’acquisition qui inclut a priori le prix d’achat + les travaux
- La surface en m² (j’ai assemblé les logemenst et les locaux commerciaux car ces derniers sont presque négligeables)
Et je l’ai comparé à ce qu’on trouve sur des sites type "seloger.com" qui donnent
- Les prix moyens par m² sur la même commune voire le même quartier pour les grandes agglomérations.
- Les prix max par m² sur la même zone.
- Les prix moyens des loyers par m² sur les mêmes zones.

J’ai ensuite fait un total, ou une moyenne pondérée par la surface.

                 Prix               Surface                         Prix             Prix         Loyer mensuel
                 d’acquisition   m²       Prix/m²             moyens /m² max/m²     moyen /m² sur la zone
Arles          1 955 346      396        4 938               2100            2700       10,6
Beziers      4 874 675      942       5 175                1250            1900        7,6
Narbonne   4 662 246      944       4 939                1800            2500        9,5
Nimes        2 904 064      570       5 095                2150            3200        9
Saumur     2 735 629      515        5 312                1200            1700        7,1
Sete          4 918 222      1 190     4 133                2500            3700        9,7

Total          22 050 182    4557      4 839                1871             2703        8.9

On voit que les immeubles, prix d’achat + travaux reviennent en moyenne à 4839€/m² dans des zones où les prix moyens sont de 1871€/m² et les prix max sont de 2703€/m²
Les loyers sont quant à eux alignés avec les loyers max pratiqués car on a un loyer moyen pour la SCPI de 8€/m² alors que les loyers max pratiqués sur ces zones sont en moyenne de 8.9€/m².

Je pense qu’on tient là l’autre partie de l’explication.   

A votre avis, comment est-il possible d’acheter des immeubles de de faire des travaux pour un prix total 2 fois supérieur au prix du marché pour les louer ensuite au prix du marché quand on prétend dans le bulletin trimestriel de la SCPI en question :
"Votre Société de Gestion Amundi Immobilier a été primée au Palmarès de Gestion de Fortune 2016 en recevant le 3e prix des gestionnaires de SCPI de logements." ?

Je sais bien qu’une SCPI Malraux est surtout vendue pour un avantage fiscal à la souscription et une plus value à la dissolution, mais trouvez-vous normal d’avoir des rendements quasi-nuls et dans quelle mesure peut-on espérer réaliser une plus value sur des immeubles dont le rendement locatif est à la moitié du prix du marché ?

D’une manière générale, autant lorsqu’on investit sur de l’immobilier en direct, on peut facilement vérifier les hypothèses de prix au m², de rendement locatif escompté, et de coûts des travaux, mais sur un produit tel que celui-ci, comment se prémunir contre ce type de risque et ne pas faire un chèque ne blanc au gestionnaire ?

En l’état actuel de la situation, quels leviers ai-je pour améliorer les choses ?

Mots-clés : loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 03/04/2016 19h49 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir

Je n’ai pas ce type de produit, à une époque j’avais regardé mais décidé d’éviter.
Je vous livre juste quelques pistes de réflexion sans être expert.

Sur le coût des travaux :
Travailler dans les règles de l’art sur un immeuble de caractère voire historique coûte cher :
aujourd’hui les tailleurs de pierre, ébénistes et autre métiers d’art sont rares et chers ;
les architectes doivent suivre de près les chantiers.
Mais le coût des travaux est aussi l’intérêt fiscal, plus appréciable pour les TMI les plus élevés.

Sur les frais de gestion :
Sur une petite structure générant "Produit de l’activité : 437 348€",
un seul emploi à temps plein d’un cadre expérimenté coûte environ 100 000 €.

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

En l’état actuel de la situation, quels leviers ai-je pour améliorer les choses ?
Hélas peu.
Voter et mieux participer à l’AG du 3 juin.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (03/04/2016 19h51)


Dif tor heh smusma

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#3 03/04/2016 20h24 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
Réputation :   266 

Votre retour est fort instructif !

Jpg a écrit :

D’une manière générale, autant lorsqu’on investit sur de l’immobilier en direct, on peut facilement vérifier les hypothèses de prix au m², de rendement locatif escompté, et de coûts des travaux, mais sur un produit tel que celui-ci, comment se prémunir contre ce type de risque et ne pas faire un chèque ne blanc au gestionnaire ?

En menant l’enquête que vous venez de mener, malheureusement un peu tard… Ne jamais acheter des biens sans savoir sur quel marché ils sont et à quel prix semble une précaution "première". Avoir des connaissance sur les frais de gestion semble également indispensable…

Après, si vous investissez dans une foncière énorme c’est différent mais il y a alors l’antériorité.

Jpg a écrit :

En l’état actuel de la situation, quels leviers ai-je pour améliorer les choses ?

Je crains que vous couper le bras soit la seule solution… devant une gestion si scandaleuse (et intéressée) -autant à l’achat qu’en cours d’exercice-  quelle espoir de voire la situation s’améliorer ?

Je doute en effet qu’une majorité "d’opposition" puisse se dégager en AG sur ce type d’investissement (investisseurs souvent éloignés et peu impliqués), de plus cela ne pourrait résoudre que "quelques anomalies".


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 04/04/2016 00h57 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
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Quelques réflexions :
   - un tel investissement ne devrait sans doute pas s’envisager avec TMI IR de "seulement" 30%.
          (c’est au banquier qui vous l’a proposé que vous pourriez faire des  reproches…)
   - pour ma part, j’éviterais ce genre d’investissement, où on donne un pouvoir en blanc sous prétexte d’économiser un peu d’IR (d’autant plus qu’il est déjà difficile de rendre rentables des investissement dans ce genre de biens, même avec l’avantage fiscal, mais en direct on a au moins le plaisir de posséder de "beaux immeubles")
   - un tel investissement devrait normalement être conservé jusqu’à la dissolution de la SCPI (ce sera long, et le montant récupéré par part à la sortie pourra être décevant), et "se couper la main" sera souvent encore pire.

Avez-vous refait le calcul de la rentabilité de l’opération (selon le même mode que la "simulation" initiale) en intégrant l’avantage fiscal, des hypothèses raisonnables (maintenant vous avez plus de recul pour en faire) sur les loyers et le prix de sortie (la valeur de réalisation donne une indication) ?

Quelques suggestions d’actions de votre part :
   - contactez le président et les membres du Conseil de Surveillance, et posez les mêmes questions que ci-haut.
   - profitez-en pour leur demander s’ils trouvent "normal" que 2 des 7 membres de ce CS soient des filiales d’Amundi (et que la société de gestion soit membre du CS, ça vous pourriez même le demander à l’AMF car ça ressemble à un conflit d’intérêts…).
   - demandez le document détaillant les valeurs d’expertises (cf la note de bas de page 12 du Rapport Annuel 2014, qui indique qu’elle est disponible pour les associés) pour vous faire une opinion sur la valeur de réalisation.
   - assistez à la prochaine AG, et n’hésitez pas à y poser des questions, et à discuter avec d’autres associés qui seraient présents (mais on peut craindre qu’il n’y ait que très peu de monde à une telle AG), voire si vous arrivez à en contacter assez, à regrouper vos actions.
   - allez contempler les "beaux immeubles" dont vous possédez une fraction (ça console un peu).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 04/04/2016 07h11 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Réputation :   33 

Jpg a écrit :

Fin 2008, suite à un pic de revenus ponctuel, je suis allé voir mon banquier et lui ai demandé ce qu’il pouvait proposer comme investissement fiscalement intéressant.

Bonjour Jpg, désolé pour vous.

Si je peux me permettre, l’erreur se situe au départ, dans l’approche. Beaucoup de personnes procèdent de la même logique. Combien d’impôts cela me fait économiser ? (d’ailleurs, vous n’avez pas détaillé ce point).

En terme d’investissement, il vaut mieux avoir une approche globale. Mais la première question à se poser doit rester: combien cela va me rapporter (net) ?

Je préfère un investissement qui me rapporte 15% brut et pour lequel je paie des impôts (35% des gains, admettons), qu’un investissement qui ne me rapporte que 3% mais pour lequel j’ai un crédit d’impôt du même montant.

Globalement, je partage aussi l’avis de GBL, notamment sur le point:
"un tel investissement devrait normalement être conservé jusqu’à la dissolution de la SCPI (ce sera long, et le montant récupéré par part à la sortie pourra être décevant), et "se couper la main" sera souvent encore pire."


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#6 04/04/2016 08h23 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Même si vouliez vendre, ce serait sans doute impossible.
Cette SCPI n’a aucun intérêt pour un acheteur qui n’aurait pas l’avantage fiscal.

Cf. bulletin

Marché secondaire
Aucune part n’a été échangée sur le marché secondaire au cours du 4e trimestre 2015.
31 parts sont en attente de cession, soit 0,72 % de la capitalisation.

Marché de gré à gré
Aucune part n’a été échangée de gré à gré au cours du 4e trimestre 2015.

Engagement de détention des parts
Les associés sont tenus de conserver leurs parts 6 ans à compter
du 15/02/2011 (date de la première mise en location d’un des biens
acquis par la SCPI) et jusqu’à l’expiration de la durée d’engagement
de location pris par la SCPI.


Dif tor heh smusma

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#7 04/04/2016 08h43 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pour vous aider dans votre réflexion, les biens permettant d’utiliser l’avantage fiscal Malraux doivent être conservés 9 ans en location nue après perception de l’avantage sous peine de restitution de l’avantage fiscal.

J’ignore si en 2008 cette condition de durée de détention était la même mais si c’est le cas une revente avant cette durée de détention achèverait laminer votre rendement.

Avec une TMI à 30%, un Malraux n’est clairement pas le produit adapté. Je pense que l’on ne peut qualifier ce produit d’arnaque mais juste que le conseil financier était inadapté à votre situation telle que vous nous l’avez exposée. Le médiateur de l’AMF peut répondre à vos questions sur ce point.

Pour un prochain revenu exceptionnel, pensez au quotient cela ne mobilise aucune épargne et cela peut générer une économie substantielle.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (04/04/2016 09h19)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#8 04/04/2016 11h22 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Jpg a écrit :

Prix               Surface                         Prix             Prix         Loyer mensuel
                 d’acquisition   m²       Prix/m²             moyens /m² max/m²     moyen /m² sur la zone
Arles          1 955 346      396        4 938               2100            2700       10,6
Beziers      4 874 675      942       5 175                1250            1900        7,6
Narbonne   4 662 246      944       4 939                1800            2500        9,5
Nimes        2 904 064      570       5 095                2150            3200        9
Saumur     2 735 629      515        5 312                1200            1700        7,1
Sete          4 918 222      1 190     4 133                2500            3700        9,7

Total          22 050 182    4557      4 839                1871             2703        8.9

Bonjour,

Je ne pense pas que cette comparaison soit vraiment pertinente : d’un côté vous avez des immeubles en secteur sauvegardé nécessitant de lourds travaux de réhabilitation pour être mis aux normes d’habitabilité, de l’autre du tout venant dans lequel le propriétaire dispose de toute latitude pour faire ou ne pas faire des travaux d’amélioration.

Pour peu que certains immeubles soient classés à l’inventaire des monuments historiques, c’est alors l’architecte des Bâtiments de France qui est le prescripteur des travaux ; il se préoccupera bien davantage de la qualité des travaux de restauration que de la rentabilité locative de l’immeuble.

Cette complexité des travaux de réhabilitation à réaliser explique pourquoi le m2 en secteur Malraux est toujours beaucoup plus cher qu’en secteur non sauvegardé ; pour autant, les loyers doivent rester dans la fourchette du marché locatif local, ce qui explique la faiblesse de la rentabilité des investissements Malraux. C’est d’ailleurs bien parce que que ces investissements sont peu rentables que le législateur a mis en place une carotte fiscale aussi attractive que la loi Malraux.

Si vous n’avez pas encore fait l’objet d’un contrôle fiscal, vous avez de la chance : les investisseurs en Malraux sont surveillés de près par les agents de la DGFIP et les redressements ne sont pas rares.

Comme vous l’ont conseillé les collègues du forum, le mieux à faire est maintenant d’attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer vos billes : à cette échéance, peut-être aurez-vous une bonne surprise. Je constate en effet que la plupart des investissements ont été réalisés dans des villes du midi, région qui historiquement attire les étrangers amateurs de vieilles pierres ; c’est déjà le cas en Provence et cela pourrait le devenir en Languedoc Roussilllon. Nimes, Arles et Béziers ont d’ores et déjà un rayonnement international avec leurs grandes férias qui attirent les foules. Le jour où le FN aura été délogé de Béziers, cette jolie ville retrouvera sans doute une partie de son lustre d’antan. Sète est un magnifique port méditerranéen qui a su préserver son authenticité. Narbonne je connais moins.

Globalement, même si votre investissement est pour l’instant peu rentable, j’ai le sentiment que les choix de localisation faits par cette SCPI sont plutôt judicieux.

Dernière modification par stokes (04/04/2016 11h24)

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#9 08/04/2016 11h46 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Réputation :   13 

Bonjour,

Et merci à tous ceux qui ont répondu, spécialement à GBL qui m’a donné des éléments auxquels je n’avais pas pensé.

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous refait le calcul de la rentabilité de l’opération (selon le même mode que la "simulation" initiale) en intégrant l’avantage fiscal, des hypothèses raisonnables (maintenant vous avez plus de recul pour en faire) sur les loyers et le prix de sortie (la valeur de réalisation donne une indication) ?

Je viens de faire un peu d’archéologie, ce qui explique le délai de ma réponse :
En 2008, j’ai acheté 9 parts à 6 000€ chacune:
- Total achat : 54 000€
J’ai fait un emprunt de la même somme, que j’ai soldé un peu tard, et j’ai laissé au total environ 12 000€ d’intérêts (je n’ai pas fait l’effort de retrouver le montant exact, mais j’en étais à 11 500 quand j’ai demandé à mon banquier de solder le prêt)
- L’avantage fiscal m’a permis de retrancher 32 516€ de mes revenus 2008. Je viens de retrouver l’info dans  mes archives. D’ailleurs, ça m’a fait prendre conscience que 32516 = 54000 x 60.2%, et non 65% comme promis par la brochure. A ce stade je ne sais pas pourquoi, il va falloir que je creuse un peu. J’ai donc récupéré 32516 x (TMI=30%) = 9 755€ d’impôts en moins.
- Concernant la valeur de revente réaliste, je me base sur la valeur de réalisation soit 3 100€ x 9 parts = 27 900€
- Les revenus fonciers ont été de : 248€ en 2012 ; 405€ en 2013, et 450€/an depuis. Si on fait une hypothèse de dissolution début 2024, ça ferait un total de 5123€ au total .

Si on fait la somme, on a -54000 -12000 +9755 +27900 +5123 = -23192 € sur l’opération, soit une perte de 43% de l’investissement de départ.

GoodbyLenine a écrit :

Quelques réflexions :
   - un tel investissement ne devrait sans doute pas s’envisager avec TMI IR de "seulement" 30%.

carpediem a écrit :

Avec une TMI à 30%, un Malraux n’est clairement pas le produit adapté.

C’est aussi ce que je me suis dit après coup, mais si on pousse le raisonnement un peu plus loin, il faut se demander pour qui ça peut être adapté …

Je vais donc poser le problème suivant :
- Prix de souscription par part de 6000€
- On suppose qu’on ne fait pas d’emprunt
- Avantage fiscal = prix de souscription x 60.2% x TMI
- Valeur de revente au bout de 15 ans = valeur de réalisation actuelle = 52% de la valeur de souscription = 3100€
- Revenus fonciers cumulés sur la période = 569€ par part.

Question : quel doit être le TMI pour au moins rentrer dans ses frais ? Je ne tiens même pas compte de l’imposition des revenus fonciers.

L’avantage fiscal devrait être égal à la perte en capital donc 6000€ x 60.2% * TMI = 6000€-3100€+569€
TMI = (6000-3100+569)/(6000x60.2%)
Il faudrait un TMI de 96.7%

Et là, on parle juste d’une opération nulle.

Si l’un d’entre vous a des pistes pour trouver une configuration où ce type de produit présenterait un intérêt, je suis curieux.

Ce qui est également intéressant, c’est que le nombre moyen de parts souscrites est de 8 par associé, il semblerait que je sois dans la norme de ceux qui ont souscrit à ce type de produit, au niveau du montant au moins.

En ce qui me concerne, je pense avoir coupé tout ce qu’il y avait à couper à savoir l’emprunt, je ne vais pas chercher à vendre avant la dissolution, et certainement pas avant la période remettant en cause l’avantage fiscal.

Strokes a écrit :

Je ne pense pas que cette comparaison soit vraiment pertinente : d’un côté vous avez des immeubles en secteur sauvegardé nécessitant de lourds travaux de réhabilitation pour être mis aux normes d’habitabilité, de l’autre du tout venant dans lequel le propriétaire dispose de toute latitude pour faire ou ne pas faire des travaux d’amélioration.

Votre point de vue est intéressant, mais j’ai du mal à y adhérer.
On parle d’une SCPI, donc d’un produit financier à la base. Si on se retrouve dans une situation où pour un immeuble, le prix d’achat + le coût des travaux - l’avantage fiscal donnent un résultat inférieur au prix du marché, il ne faut pas faire l’opération.

Vous semblez par ailleurs sous entendre que la valeur de revente devrait être significativement supérieure au prix de réalisation. Là, je pense qu’il me manque dés éléments. Pouvez-vous expliciter pourquoi des gens qui ont expertisé la valeur des immeubles n’auraient pas tenu compte des éléments que vous citez ?

ArnvaldIngofson a écrit :

Sur les frais de gestion :
Sur une petite structure générant "Produit de l’activité : 437 348€",
un seul emploi à temps plein d’un cadre expérimenté coûte environ 100 000 €.

Là, maintenant que les travaux sont réalisés, on parle de gestion d’un parc locatif. On a plus de 20% de frais de gestion. Je suis parfaitement au courant des salaires des cadres expérimentés, mais je doute du besoin d’un temps plein pour gérer ça.
Si ça s’explique par l’édition d’une brochure trimestrielle en papier glacé qui m’explique systématiquement quelles sont les bonnes raisons pour lesquelles on a un rendement locatif inférieur à 1%, je veux bien me passer de la brochure et économiser sur le salaire de celui qui la rédige.

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#10 17/06/2017 18h45 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je souhaiterais faire une petite mise à jour, suite à des évolutions récentes qui m’ont fait prendre conscience que j’avais encore sous-estimé l’ampleur du désastre.
Tout d’abord, depuis avril 2016, la valeur de réalisation a encore baissé de 30% comme l’indique le rapport annuel 2016:

Le Président du Conseil de Surveillance, Dominique DUTHOIT a écrit :

Cette forte baisse de la valeur de réalisation correspond à une expertise avec perspective de vente, alignée sur les valeurs de marché, Elle a été confirmée par 2 autres experts.

Les explications seraient :

Le Président du Conseil de Surveillance, Dominique DUTHOIT a écrit :

– une expertise 2016 réalisée dans une perspective de vente, donc aux valeurs de marché
– la quasi absence de vente récente de biens immobiliers comparables en qualité et en situation
– l’absence de valorisation effective du centre des petites villes où se situe notre patrimoine
– l’absence d’acquéreurs susceptibles de payer le juste prix pour un bien immobilier de qualité

On passe donc à une valeur de réalisation de 2148.68€/part, soit 35.8% du prix d’achat de 6000€.
Par ailleurs, la dernière assemblée générale ayant eu lieu au début du mois proposait entre autres une dissolution de la SCPi donc une vente des immeubles. On peut donc s’attendre à un prix de vente proche du prx de réalisation actuel.

Ayant réalisé ces 2 dernières semaines des plus values mobilières significatives, je m’étais dit qu’une SCPI en moins value de 64.2% était peut-être une piste pour en atténuer l’impact fiscal (n’étant pas familier de cette situation, je ne savais d’ailleurs pas si c’était possible). Je me suis donc intéressé d’un peu plus près au sujet.
J’avoue que je n’avais pas franchement compris les implications du point soulevé plus haut par ArnvaldIngofson:

ArnvaldIngofson a écrit :

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

En clair, la plus value à la revente des parts de SCPI Malraux ne sont pas calculées par rapport au prix d’achat des parts, mais par rapport à la seule portion consacrée au prix d’achat des immeubles. En lisant ça en diagonale sur le moment, je m’étais dit que de toute façon, j’étais en moins value, mais je n’avais pas fait d’archéologie pour aller chercher ce fameux prix d’acquisition des seuls immeubles.

Or, cette information de prix d’acquisition des immeubles avant travaux, par ailleurs assez bien cachée alors qu’elle est essentielle, se trouve dans les rapports de la SCPI de 2014, et correspond à un royal 1470€ par part, le reste étant consacré aux travaux.

Donc, si on suppose que les parts se vendent à l’actuelle valeur de réalisation, et c’est là toute la "beauté" des SCPI Malraux, on peut être en moins value de 64.2% sur la valeur de la part, et du point de vue fiscal être en plus value de 46%, et du coup être imposé sur cette plus value virtuelle.

Je vois de moins en moins pour quel profil d’investisseur ce type de produit peut comporter un quelconque intérêt.
Je vous tiendrai au courant de la suite.

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#11 17/06/2017 21h22 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Votre récit est éloquent et je suis désolé de votre mésaventure. J’attends moi même la liquidation d’un fond de défiscalisation FIP ISF acheté il y a un peu moins de 10 ans pour constater un peu la même chose. Je donnerai les chiffres et l’historique sur le forum lorsque le fond sera cloturé.

Dans votre cas, il ne manquerait plus que la SCPI utilise les arguments avancés lors de la dernière valorisation (le peu de transactions, etc.) pour vendre les biens un peu trop rapidement à des "amis" d’amundi. La boucle serait alors bouclée : ils achètent pour pas cher des biens totalement rénovés à vos frais, tout ce beau monde, ayant touché des commissions pendant toute la durée de l’opération. Le banquier au passage a touché une rétrocession (probablement quelques % de l’investissement de départ, mais peut-être aussi sur l’encours). N’hésitez d’ailleurs pas à demander à votre banquier combien il a touché en rétrocession sur ce désastre qu’ils vous a vendu. Il me semble qu’il a l’obligation de vous le dire.

Ce serait intéressant d’être une petite souris dans ces système pour constater à quel point le cynisme est présent. Je suis retombé hier sur un extrait du "loup de wall street" qui résume très bien la position des intermédiaires : augmenter et conserver leur AUM (Asset Under Management) pour collecter des fees. Voilà l’extrait - Le loup de Wall Street Scene culte DiCaprio / McConaughey - YouTube

Dernière modification par tikou (17/06/2017 21h38)

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#12 18/06/2017 12h00 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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@jpg
Pour vous consoler un peu, vous pouvez ajouter les frais d’acquisition et augmenter votre prix d’achat de 15% pour travaux sans justification après 5 ans de détention à votre prix d’achat avant le calcul de la PV. Pensez aussi que vous aurez un peu d’abattement pour durée de détention sur la plus-value.

Ce n’est pas grand chose mais c’est toujours ça.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#13 18/06/2017 12h48 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour. Désolé de votre mésaventure . Je ne reviendrai pas sur les arguments des autres colistiers , tous de bon conseil.
En règle générale , tout ce que vous donne le fisc (via réduction d’impot)
- soit le fisc vous le reprend + tard avec un TMI plus élevé (ex revenus fonciers en + de salaires)
- soit l’ (les) opérateur(s) se sert avant vous …

+ 30% sur la vente de construction neuve à but locatif dès qu’il y’a avantage fiscal (donc avec un TMI <= 30% aucunintérêt et gros risqe pour les TMI > 40%)

J’ai un ami très proche qui est constructeur à la Martinique. Actuellement, en défiscalisation, il prend 10% de marge..et le commercial …20% ! et il reste la société de gestion vendeuse , gestionnaire du bien en général , etc.. à rémunérer….L’avantage fiscal est dévoré dès le départ , les frais plombent le rendement , et la revente se fait à prix cassé .  Mais les "locaux" (dont mon ami )  se font un plaisir de racheter à bas prix , faire quelques travaux (c’est le job de sa boite) et reloue …. avec un rapport correct et l’avantage d’être sur place pour gérer.

Perso , jamais de défiscalisation !

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#14 25/06/2017 12h08 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je continue de creuser, et généralement quand on creuse, on finit par trouver des choses intéressantes, voire très intéressantes.

Tout d’abord, sur l’investissement initial de 25 668 000 €, 3 593 520 € sont partis en prime d’émission (comprendre commission pour Amundi), 15 454 983 € sont partis en travaux, et 6 288 006 €
en achat d’immeubles à rénover. Dès 2008, la valeur de réalisation était de 14 379 428 € donc inférieure au seul montant des travaux, mais tout a été fait pour endormir les investisseurs:
- Le prix unitaire de mes parts affiché sur mon CTO société Générale est resté affiché à 5100€ jusqu’à l’automne 2016 alors que la valeur de réalisation par part était plutôt de l’ordre de 3300€ dès 2008, et qu’elle vient de chuter à 2100€.
- Le capital social dans les rapports annuels d’Amundi est resté affiché à 22 074 480€ (5160€/part) jusqu’à fin 2015 alors q’il avait été réduit à 6 502 560€ (1520€ par part) dès fin 2011.

Outre cela, la surface des immeubles semble être passée de 5739 m² en 2008 et 2009, à 4730 m² en 2010 et 2011 puis à 4557 m² à partir de 2012. Je me demande donc où sont passés les 21% manquants sans que ni Amundi, ni le conseil de surveillance ne donne la moindre information à ce sujet.

J’ai repris les bases et notamment la Notice d’information originelle de la SCPI.

On y trouve plein d’informations intéressantes, notamment sur le conseil de surveillance d’origine, composé de :

Notice d’information a écrit :

- SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT ALTERNATIVE INVESTMENTS
représentée par Monsieur Philippe BROSSE en qualité de Directeur Général *
- SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT BANQUE représentée par Monsieur
Olivier LECLER en qualité de Président Directeur Général **
- Monsieur Dominique DUTHOIT : Médecin
- Monsieur Henri TIESSEN : Inspecteur d’assurances
- Monsieur Franck TEMIM : Conseil en gestion de patrimoine
- Monsieur François LARRERE : Entrepreneur
- Monsieur Philippe GABRIELE : Chef d’Entreprise
(*) Aux droits et obligations de laquelle s’est substituée Amundi Immobilier, en date du 31 décembre 2009, représenté par son
Président Monsieur Fathi JERFEL.
(**) Aux droits et obligations de laquelle s’est substituée Amundi Group, en date du 31 décembre 2009, représenté par son Président
Monsieur Yves PERRIER.

Et on trouve un peu plus loin :

Notice d’information a écrit :

Pour la réalisation des programmes de restauration, la SCPI s’appuiera sur l’expérience de la société C.I.R « Compagnie Immobilière de Restauration » spécialisée en restauration complète d’immeubles anciens et sur
l’organisation technique ad hoc mise en place par la direction de cette société.

Un petit coup d’oeil sur Verif.com Et on trouve qui comme gérant de cette société ayant réalisé les travaux ? M. François Larrere, membre du conseil de surveillance.

A ce stade, on voit que 3 des 7 membres du conseil de surveillance ont dès 2008 capté à leur profit 72% de la souscription (prime d’émission + travaux). Au passage, les 15 M€ de travaux représentent 38% du chiffre d’affaires 2010 de la société CIR.

Creusons un peu plus sur M. Larrere, il semble qu’outre son appartenance supposée au GODF et ses accointances politiques bordelaises, il se soit fait une spécialité des SCPI de défiscalisation.
On le retrouve notamment administrateur de la société Urban Premium Source BFM, et qui est dirigeant de cette société ? Urban Premium sur Verif.com Un certain Franck Temim.
Si son nom vous rappelle quelquechose, c’est normal, c’était aussi un membre du conseil de surveillance de la SCPI de 2008 à 2011.

On trouve par ailleurs que MM Larrere et Temim ont des intérêts communs dans plusieurs sociétés.CIR Investissement sur Verif.com

On avait donc au départ 4 membres sur 7 du conseil de surveillance ayant un conflit d’intérêt flagrant. A ce stade, je n’ai rien trouvé sur les 3 autres.

Revenons un peu sur ce M. Larrere qui fait la promotion des SCPI Malraux, et plus particulièrement sur Urban Premium et ses SCPI en cours de commercialisation

Que ce soit :
- SCPI Urban Vitalim N°2 (Pinel)
- SCPI Drouot Estate Immocentre (Malraux)
- SCPI Urban Prestigimmo N°3 (Malraux)

On trouve dans les 3 notices d’information:
- Président : M. Franck Temim
- Membre du CA  : MM Temim et Larrere

et plus loin :

Notice d’information a écrit :

La Société Urban Premium porte à la connaissance des souscripteurs potentiels
que l’un de ses actionnaires - FL Holding - est par ailleurs actionnaire de
la Société CIR SAS, entreprise susceptible d’être sollicitée par appel d’offres et
sélectionnée dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation.

On ne change pas une équipe qui gagne …

Les mêmes causes produisant rarement des effets très différents, je ne saurais que conseiller la plus grande prudence aux investisseurs qui pourraient être tentés par ces produits.

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#15 26/06/2017 00h31 → SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ? (loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier))

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Jpg, votre enquête sur le CS de votre SCPI est absolument remarquable et… édifiante. Je suis désolé que vous ayez laissé des plumes dans l’affaire.

Je me suis intéressé il y a 2 ou 3 ans à certaines SCPI défiscalisantes d’Urban Premium. Mes vérifications ont été très loin d’être aussi fouillées que les vôtres, néanmoins je m’étais quand même un peu renseigné sur les résultats de certaines SCPI de cette société de gestion en lisant de près quelques rapport annuels. Le rendement notamment me semblait extrêmement bas, même pour de l’immobilier locatif de "prestige". Quelques petits calculs réalisés à partir des données financières m’ont rapidement montré où était le ’hic’: des prix de revient au m² du patrimoine, une fois les travaux effectués, 2 à 2.5 fois supérieurs aux prix équivalents du neuf dans les localités de province en question (villes moyennes pour la plupart)! Même pour de l’immobilier ancien "de prestige" rénové avec goût, cela m’a semblé rédhibitoire: le rendement étant famélique, la perspective de plus-value (ou ne serait-ce que de rentrer dans ses frais) avec des prix de revient aussi élevés m’a semblé aléatoire, pour ne pas dire totalement illusoire. J’en suis donc resté là, et je ne pense pas investir de sitôt dans de l’immobilier défiscalisant ou ’de plus value’.

On en revient toujours à la même constatation, implacable: lorsque l’Etat - qui a désespéramment besoin d’argent - consent une importante déduction d’impôts, c’est que l’investissement en question est vraiment TRÈS RISQUE. Et bien souvent, les intermédiaires siphonnent la quasi-totalité de l’avantage fiscal. C’est vrai dans l’immobilier (Malraux, Pinel, Demessine etc) tout comme en matière d’investissement mobilier (FIP, FCPI, SOFICA, Girardin etc). Aussi, l’avantage fiscal ne doit pas être vu comme un motif d’investissement, mais bien au contraire comme un facteur de RISQUE supplémentaire. Cela ne signifie pas nécessairement qu’il faut pas réaliser cet investissement, mais qu’il réclame une analyse financière et de risque encore plus approfondie. Ainsi, après une très longue analyse et en connaissance des risques, j’ai souscrit il y a quelques années (pour des montants limités) à quelques FCPI et FCPR bien particuliers et très spécifiques, qui pour l’instant se portent assez bien (et en tout cas bien mieux que la moyenne qui est, il faut bien l’avouer, plutôt catastrophique).

Comme vous l’avez déjà écrit, payer normalement ses impôts est parfois le meilleur investissement que l’on puisse faire…

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