SCPI Malraux : est-ce une arnaque (exemple de SG Pierre Patrimoine 2) ?

Bonsoir

Je n’ai pas ce type de produit, à une époque j’avais regardé mais décidé d’éviter.
Je vous livre juste quelques pistes de réflexion sans être expert.

Sur le coût des travaux :
Travailler dans les règles de l’art sur un immeuble de caractère voire historique coûte cher :
aujourd’hui les tailleurs de pierre, ébénistes et autre métiers d’art sont rares et chers ;
les architectes doivent suivre de près les chantiers.
Mais le coût des travaux est aussi l’intérêt fiscal, plus appréciable pour les TMI les plus élevés.

Sur les frais de gestion :
Sur une petite structure générant "Produit de l’activité : 437 348€",
un seul emploi à temps plein d’un cadre expérimenté coûte environ 100 000 €.

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

En l’état actuel de la situation, quels leviers ai-je pour améliorer les choses ?
Hélas peu.
Voter et mieux participer à l’AG du 3 juin.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (03/04/2016 19h51)

Pour vous aider dans votre réflexion, les biens permettant d’utiliser l’avantage fiscal Malraux doivent être conservés 9 ans en location nue après perception de l’avantage sous peine de restitution de l’avantage fiscal.

J’ignore si en 2008 cette condition de durée de détention était la même mais si c’est le cas une revente avant cette durée de détention achèverait laminer votre rendement.

Avec une TMI à 30%, un Malraux n’est clairement pas le produit adapté. Je pense que l’on ne peut qualifier ce produit d’arnaque mais juste que le conseil financier était inadapté à votre situation telle que vous nous l’avez exposée. Le médiateur de l’AMF peut répondre à vos questions sur ce point.

Pour un prochain revenu exceptionnel, pensez au quotient cela ne mobilise aucune épargne et cela peut générer une économie substantielle.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (04/04/2016 09h19)

Bonjour,

Je souhaiterais faire une petite mise à jour, suite à des évolutions récentes qui m’ont fait prendre conscience que j’avais encore sous-estimé l’ampleur du désastre.
Tout d’abord, depuis avril 2016, la valeur de réalisation a encore baissé de 30% comme l’indique le rapport annuel 2016:

Le Président du Conseil de Surveillance, Dominique DUTHOIT a écrit :

Cette forte baisse de la valeur de réalisation correspond à une expertise avec perspective de vente, alignée sur les valeurs de marché, Elle a été confirmée par 2 autres experts.

Les explications seraient :

Le Président du Conseil de Surveillance, Dominique DUTHOIT a écrit :

– une expertise 2016 réalisée dans une perspective de vente, donc aux valeurs de marché
– la quasi absence de vente récente de biens immobiliers comparables en qualité et en situation
– l’absence de valorisation effective du centre des petites villes où se situe notre patrimoine
– l’absence d’acquéreurs susceptibles de payer le juste prix pour un bien immobilier de qualité

On passe donc à une valeur de réalisation de 2148.68€/part, soit 35.8% du prix d’achat de 6000€.
Par ailleurs, la dernière assemblée générale ayant eu lieu au début du mois proposait entre autres une dissolution de la SCPi donc une vente des immeubles. On peut donc s’attendre à un prix de vente proche du prx de réalisation actuel.

Ayant réalisé ces 2 dernières semaines des plus values mobilières significatives, je m’étais dit qu’une SCPI en moins value de 64.2% était peut-être une piste pour en atténuer l’impact fiscal (n’étant pas familier de cette situation, je ne savais d’ailleurs pas si c’était possible). Je me suis donc intéressé d’un peu plus près au sujet.
J’avoue que je n’avais pas franchement compris les implications du point soulevé plus haut par ArnvaldIngofson:

ArnvaldIngofson a écrit :

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

En clair, la plus value à la revente des parts de SCPI Malraux ne sont pas calculées par rapport au prix d’achat des parts, mais par rapport à la seule portion consacrée au prix d’achat des immeubles. En lisant ça en diagonale sur le moment, je m’étais dit que de toute façon, j’étais en moins value, mais je n’avais pas fait d’archéologie pour aller chercher ce fameux prix d’acquisition des seuls immeubles.

Or, cette information de prix d’acquisition des immeubles avant travaux, par ailleurs assez bien cachée alors qu’elle est essentielle, se trouve dans les rapports de la SCPI de 2014, et correspond à un royal 1470€ par part, le reste étant consacré aux travaux.

Donc, si on suppose que les parts se vendent à l’actuelle valeur de réalisation, et c’est là toute la "beauté" des SCPI Malraux, on peut être en moins value de 64.2% sur la valeur de la part, et du point de vue fiscal être en plus value de 46%, et du coup être imposé sur cette plus value virtuelle.

Je vois de moins en moins pour quel profil d’investisseur ce type de produit peut comporter un quelconque intérêt.
Je vous tiendrai au courant de la suite.

Bonjour. Désolé de votre mésaventure . Je ne reviendrai pas sur les arguments des autres colistiers , tous de bon conseil.
En règle générale , tout ce que vous donne le fisc (via réduction d’impot)
- soit le fisc vous le reprend + tard avec un TMI plus élevé (ex revenus fonciers en + de salaires)
- soit l’ (les) opérateur(s) se sert avant vous …

+ 30% sur la vente de construction neuve à but locatif dès qu’il y’a avantage fiscal (donc avec un TMI <= 30% aucunintérêt et gros risqe pour les TMI > 40%)

J’ai un ami très proche qui est constructeur à la Martinique. Actuellement, en défiscalisation, il prend 10% de marge..et le commercial …20% ! et il reste la société de gestion vendeuse , gestionnaire du bien en général , etc.. à rémunérer….L’avantage fiscal est dévoré dès le départ , les frais plombent le rendement , et la revente se fait à prix cassé .  Mais les "locaux" (dont mon ami )  se font un plaisir de racheter à bas prix , faire quelques travaux (c’est le job de sa boite) et reloue …. avec un rapport correct et l’avantage d’être sur place pour gérer.

Perso , jamais de défiscalisation !

Quelques nouvelles …

Lorsque j’ai initié cette file il y a un peu plus d’1 an, un de mes buts était de comprendre, un autre était d’entrer en contact avec d’autres associés de cette SCPI, pour échanger, voire définir un plan d’action commun. En étant seul, je ne peux pas faire grand chose …

Une solution aurait été de me rendre aux AG, mais je peux difficilement (en semaine à 600km de chez moi), et au passage ne servirait pas à grand chose, vu que le quorum n’est jamais atteint et qu’elles sont reportées, je me contente de voter par Internet, sachant que de toute façon, vu qu’à la création Amundi détenait au moins 120 parts, le contrôle lui était acquis sauf énorme participation. D’ailleurs cet investissement initial ne représentait que 20% de la prime de souscription qu’Amundi a captée au même moment. C’était donc pour Amundi un investissement sans risque qui leur permettait de contrôler les AG.

Bien que Google place la présente file en 5ème position lorsqu’on cherche "sg pierre patrimoine 2"  voire en première position lorsqu’on cherche "scpi malraux avis" (Bravo IH pour le référencement), aucun autre associé de cette SCPI n’a cherché à entrer en contact avec moi.

Je me suis donc rabattu sur les associés dont j’avais accès au nom, à savoir les membres du conseil de surveillance. Les membres les plus douteux cités plus haut ayant quitté le CS, je pensais naïvement pouvoir trouver un peu de support auprès de ceux qui restaient.

J’ai donc contacté Amundi pour demander les coordonnées, de préférence E-mail, des membres du conseil de surveillance. Après 1 semaine de silence et une relance (assez agressive) de ma part, Il m’a été répondu :

Amundi a écrit :

Ne pouvant pas communiquer d’informations personnelles, nous sommes contraints de leur demander leur accord pour cela.

J’ai contacté l’AMF à ce sujet et je n’ai depuis 1 semaine que l’AR automatique :

AMF a écrit :

Nous avons bien reçu votre message, nous allons traiter votre demande dans les plus brefs délais.

Si certains d’entre vous qui pratiquent l’AMF savent ce que signifie "bref délai", ça m’intéresse.

Puis, finalement, Amundi a daigné me fournit l’adresse E-mail du président du Conseil de Surveillance. Je ne sais absolument pas si les autres membres ont été contactés. Faire partie d’un conseil de SURVEILLANCE et refuser tout contact, ça me semble assez étrange, mais à force de creuser sur cette SCPI, mon référentiel sur la déontologie est assez malmené.

J’ai donc contacté ce Monsieur, en lui exposant en gros ce qui se trouve dans cette file, et en lui posant quelques questions qui fâchent, qui se résumerait à "Mais que fait le Conseil de Surveillance". Je lui ai demandé les contacts des autres membres du conseil, et je lui ai même fourni un lien vers cette page, lui indiquant au passage que j’étais susceptible d’y publier ses réponses ou absences de réponses. Ça met un peu la pression, mais je ne prends personne en traître.

Il m’a répondu en résumé : "Vous n’avez qu’à venir aux AG"

Il n’a pas entièrement tort, mais quand on n’est ni retraité, ni parisien, ça a un coût important en temps perdu, et aller dépenser son temps à des réunions dont on connait l’issue à l’avance …

J’ai argumenté sur ce point, mais il est resté bloqué là dessus.

Je l’ai relancé pour obtenir les coordonnées des autres membres du CS : refus catégorique.

Je lui ai demandé :

JPG a écrit :

Donc, si on résume, vous avez transféré mon premier message à tous les membres du conseil de surveillance, et aucun d’entre eux n’a de commentaire à faire ni de réponse à apporter ?
Vos réponses représentent la position de chacun des membres du Conseil, c’est bien cela ?

Pas de réponse, et depuis, silence radio.

A ce stade, je me suis interrogé sur ses motivations, et j’ai gratté un peu plus.
Il a créé (et liquidé) un certain nombres de SCI, mais surtout il apparaît au Conseil de Surveillance de 7 SCPI distinctes :

3 SCPI Malraux :
- SG Pierre Patrimoine 2
- SG Pierre Patrimoine
- Reximmo Patrimoine

et 4 SCPI de rendement :
- Génépierre
- SG Pierre Entreprise
- Géné Entreprise
- Rivoli Avenir Patrimoine

Si on s’intéresse aux chiffres, les 3 SCPI Malraux souffrent des mêmes maux, le pompon revenant à SG Pierre Patrimoine, qui est encore pire que SG Pierre patrimoine 2 … (rendement de 0.48%, moins value latente de 65%, hors fiscalité)

                                 Valeur de Souscription    Valeur de réalisation fin 2016    Dividende annuel
- Reximmo                           5000€/part                         3657€/part                     63€/part   
- SG Pierre Patrimoine           8000€/part                         2811€/part                     39€/part
- SG Pierre Patrimoine 2        6000€/part                         2148€/part                     47.5€/part

Sur les 3 SCPI Malraux, on trouve les mêmes gagnants au CS d’origine : MM Temim et Larrere, sauf pour l’une d’entre elles où c’est Mme Larrere qui s’y colle.

Les 4 SCPI de rendement semblent quant à elles avoir un comportement normal.

Sur les 7 SCPI, on a au conseil de Surveillance : M. Duthoit, mais aussi M. Tiessen, qui sont là tous les 2 depuis l’origine.

J’en déduis, peut-être un peu hâtivement, que si je ne trouve pas de support auprès du premier, je n’en trouverai pas non plus auprès du second.

Alors certes, 1000€/an et par SCPI + les frais pour siéger au Conseils de Surveillance, ça fait un petit complément de revenu, mais ça n’explique pas tout, il y a quelque-chose qui m’échappe. Bon c’est vrai pour SG Pierre Patrimoine 2, les 1000€/an alors qu’il possède 5 parts, ça fait 4.5 fois plus que le dividende, mais ce n’est quand même pas énorme, et ça ne compense pas la perte en capital.

A ce stade, je fonde mes espoirs sur les 3 autres membres du conseil, qui n’étaient pas là à la création de la SCPI:
M. Millaud, M. Mathieu, et M. Riquart.

Avec une préférence pour le dernier, car on trouve qu’outre 5 parts de SG Pierre Patrimoine 2, il semble détenir 18 parts de SG Pierre Patrimoine, il totalise donc un investissement de 5x6000€ + 18x8000€, soit 174 000€, pour lesquels il touche un dividende de 940€/an, et qui valent actuellement    61 338€. Même si on suppose un TMI à 40%, le gain d’impôts ne dépassait pas 43 000€. Il a donc une perte latente de 70 000€. On serait agacé à moins.

Ne disposant que de leurs noms, prénoms âge et profession, j’ai cherché un peu. Pour ma malchance, ils ont tous des noms assez répandus, donc une tripotée d’homonymes, et je n’ai aucune information de localisation géographique.

J’ai toutefois trouvé 3 profils LinkedIn qui ont un taux de vraisemblance assez élevé, avec les professions et l’ordre de grandeur des âges qui collent.

Je leur ai donc envoyé à chacun le même message, demandant un contact pour échanger sur les éléments troublants de la SCPI.
Je sais que l’un d’entre eux a lu le message, car il est venu visiter mon profil dans la foulée, mais je n’ai aucune réponse à ce stade.

Par ailleurs, je voulais adhérer à l’APPSCPI, mais leur site ne respire pas vraiment le dynamisme, est-ce que quelqu’un a eu affaire à eux récemment ?

Honnêtement face à ce genre de montage et potentiels petits arrangements, çà risque de prendre très longtemps de vous faire entendre et comme le dit stokes, si en plus vous avez dans le lot des personnes qui ont de l’entregent local çà va être difficile.

Vous l’avez remarqué, sans être capable d’aller sur place, çà va être encore plus difficile. Avec des courriers, 2 choses :
- si c’est un courrier d’avocat, il vont prendre le temps d’y répondre en respectant le droit
- si c’est un courrier simple ou recommandé, seule la menace voilée va les faire réagir. Assez rapidement vous obtiendrez une fin de non recevoir du type "nous vous avons répondu et n’avons rien à ajouter"

D’après La BNP jugée en correctionnelle pour pratique commerciale trompeuse | SOS conso ce cabinet d’avocat Constantin-Vallet Avocats | Droit bancaire – Droit des pratiques commerciales – Droit de la consommation a déjà géré des affaires de tromperie dans le domaine bancaire. Peut-être qu’un rendez-vous avec eux, même si vous devez payer une centaine d’euro, vous permettrait d’y voir plus clair sur les forces faiblesses de votre dossier.

il y a également les associations de consommateur.

pour la petite histoire, il me semblait qu’on pouvait obtenir la liste des associés, mais j’ai peut-être confondu avec les lois sur le "time sharing". D’après ADCSTP - TempsPartagé.org une loi de 2009 permet alors d’avoir la liste. Cependant cette page est édifiante…malgré l’obligation figurant dans la loi, il a fallu des procès pour que certains associés obtiennent la liste.

Il faut dire que quand légalité = moralité, si la loi ne prévoit pas une sanction dissuasive, rien ne bouge..

reste donc les médias.

Si vous avez un peu de connaissance, vous pouvez faire un site internet qui relate les faits et explicite ce que vous avez découvert ; avec un formulaire de contact pour que d’autres associés puissent vous contacter + sans oublier la déclaration CNIL si vous mentionnez les noms complets des intervenants.

ensuite, vous pouvez envoyer l’url par courrier. En voyant leur nom sur internet, ils commenceront à bouger, même si ils invoqueront alors leur "droit à l’oubli" pour déréférencer vos pages sur google.

bref..pas simple.

Su un plan juridique, si une "SCPI" est une "société civile", l’article 1855 du code civil indique "Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois."

certains sites en parlent un peu
- Les associés de la SCI
- http://www.royer-avocats.com/pdf/articl … ssocie.pdf

si vous faitez çà accompagné d’un expert, vous pouvez peut-être retrouver la liste des associés et la photocopier (?)

Mais bon je ne sais pas si quand on est sociétaire d’une SCPI, on est associé d’une société civile. Je dirais que oui mais c’est peut-être plus compliqué.

Dernière modification par tikou (14/07/2017 01h12)

J’ai l’impression que la réponse à cette Question écrite N° 21771 au Ministère des finances (si elle vient un jour) devrait intéresser tous ceux qui possèdent des parts de SCPI Malraux.

Vincent Eblé (sénateur) a écrit :

Revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier

Question soumise le 12 mai 2016

M. Vincent Eblé attire l’attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficiant du dispositif dit « Malraux ».

Lors de la cession de biens ou droits immobiliers, la plus-value brute immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Sont donc ainsi exclues les dépenses de travaux qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

L’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), créé par la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009, instaure un mécanisme de réduction d’impôt, communément dénommé « Malraux » en faveur des personnes réalisant un investissement immobilier consistant en des opérations de restaurations immobilières dans des quartiers urbains limitativement spécifiés.

Le dispositif trouve aussi à s’appliquer aux personnes qui souscrivent des parts de SCPI dont l’objet est de réaliser des opérations de restauration immobilière dans les conditions de l’article 199 tervicies du CGI.

Dans le cas particulier d’un investissement « Malraux », réalisé sous le régime juridique d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR), l’investisseur, bien que bénéficiant d’une réduction d’impôt assise sur les travaux de restauration complète de l’immeuble pourra également tenir compte desdits travaux pour former son prix d’acquisition et déterminer le calcul de la plus-value immobilière.

Au regard des règles ci-dessus rappelés, il paraît opportun d’attirer son attention au sujet des modalités de taxation des plus-values immobilières lors de la revente d’actifs immobiliers détenus par des SCPI de type « Malraux ».

De ce qui précède et au-delà d’une acquisition réalisée selon la VIR par une SCPI « Malraux », il apparaît que, quand bien même l’acquisition ne serait réalisée sous ce dispositif, la plus-value de cession se devrait de tenir compte, pour déterminer le prix de revient de l’immeuble, de la totalité des travaux réalisés par la SCPI « Malraux » - par ailleurs non déduits pour la détermination des revenus fonciers de celle-ci - et ce, nonobstant le bénéfice de la réduction d’impôt qui aura été acquis par l’associé du chef de la souscription au capital de celle-ci et non au regard des travaux entrepris par la SCPI.

Il lui demande de bien vouloir confirmer cette analyse, en rappelant que dans un domaine à peu près similaire, une réponse à la question écrite n° 24309 publiée au JO Sénat le 27 juillet 2000, rendue dans le cadre des investissements sur la construction de logements neufs ou assimilés en outre-mer réalisés par le biais d’une SCPI (ancien article 199 undecies du CGI), prévoyait que la circonstance que les associés aient bénéficié d’une réduction d’impôt pour la souscription de parts dans une société était sans incidence sur la détermination de plus-value imposable afférente au logement cédé par la société.

Bonsoir jpg,
Votre fil me fait découvrir ce beau forum.
Je compatis, bien sûr, mais surtout, j’approuve votre combativité et je suis certain que vous aurez réparation du préjudice subi.
Je pense que vous devriez vous procurer pour chaque immeuble les derniers actes de vente, afin d’avoir les identités des vendeurs, le prix de cession, la date etc. selon l’identité des vendeurs et de la date à laquelle ils ont eux même acquis l’immeuble, vous pourrez vous procurer l’acte précédent.
Vous pourrez également vérifier qu’un immeuble n’ait pas été vendu pour partie à la SCPI et pour partie à d’autres bénéficiaires qui auraient pu profité d’une sous facturation de l’immeuble puis des travaux ( et à l’inverse pour la SCPI)
pour cela, repérez sur le site du cadastre le numéro de la ou des parcelles, la section, le numéro de plan et l’adresse.
Adressez vous ensuite au centre de la publicité foncière concerné en leur adressant votre demande cerfa N°3233-SD que vous trouvez sur le web, avec le règlement de 12€ par immeuble, ( éditez d’abord la notice N° 3241-NOT-SD car il y a divers formulaires selon les cas).
Vous aurez ainsi la liste des différentes ventes avec date de chaque formalité de vente, les réferences du volume dans lequel elles sont consignées, puis le numéro d’inscription.
A l’aide de ces indications, vous remplissez le cerfa N° 3236-SD " demande de copies ou d’extraits de documents" que vous adressez à la conservation des hypothèques compétente avec le chèque correspondant ( 15€ par immeuble)
Bonne chance…