Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

[+5]    #1 03/04/2016 18h37

Membre
Réputation :   23  

Bonjour,

J’ai vu qu’il y avait pas mal de discussions sur les SCPI en général, mais je n’ai pas trouvé grand chose sur les SCPI fiscales type Malraux, sauf des commentaires indiquant que ce n’est généralement pas intéressant, mais sans approfondir.

Je souhaiterais donc vous faire partager mon expérience d’un cas concret : la SCPI "SG Pierre Patrimoine 2" d’Amundi dont j’ai acheté quelques parts en 2008 et qui pour moi constitue au mieux un parfait exemple de gestion désastreuse, et au pire une vértiable arnaque, en tout cas, avec la compréhension que j’en ai à ce jour.

Mes objectifs sont les suivants :
- Verifier que j’ai bien compris la situation et que je ne rate pas un élément important.
- Ecouter d’éventuels avis sur comment améliorer cette situation.
- Echanger avec d’autres personnes qui auraient réalisé le même "investissement".
- Comprendre où j’ai merdé avec les éléments dont je disposais à l’époque, afin d’éviter
à moi ou à d’autres de refaire le même type d’erreur.

Fin 2008, suite à un pic de revenus ponctuel, je suis allé voir mon banquier et lui ai demandé ce qu’il pouvait proposer comme investissement fiscalement intéressant.
Il m’a proposé de prendre 9 parts SCPI Malraux, "SG Pierre Patrimoine 2" (à 6000€/part
soit 54k€) avec les explications suivantes :
- Avantage fiscal immédiat, intéressant vu mon TMI de 30%, qui permettait d’annuler les effets de mon pic de revenu.
- Description de ce qu’était le dispositif Malraux : ancien en patrimoine classé, difficile à réaliser hors SCPI car très complexa au niveau légal, rendement locatif un peu plus faible que la moyenne, mais plus value intéressante à la sortie.
- Il m’a fait une jolie simulation avec un rendement locatif prétendument pessimiste à 3%, avec des revenus qui commençaient 24 mois après la souscription.
- Bien que je dispose de l’intégralité du cash, il m’a vendu un prêt amortissable à 5% afin d’éviter que les revenus locatifs ne soient imposés, en me conseillant de placer le cash sur un autre support.
- La notice d’information est  ici   
Cette notice n’affirme rien de contradictoire avec les hypothèses de mon conseiller. Et si on y regarde bien, elle ne dit rien de contradictoire avec ce qui s’est passé par la suite non plus.

Je me suis donc laissé convaincre. Merci de ne pas m’expliquer en quoi c’est une mauvaise idée de consulter un seul avis, qui plus est non impartial et qui va vendre sa soupe, j’ai compris. Mais même si je m’étais impliqué un peu plus dans la réflexion, il n’y avait pas énormément d’éléments éveillant les soupçons.

Me voilà donc avec 54k€ achetés, adossés à un prêt du même montant, que je paie en pure perte.
Au bout de 24 mois, je me dis que des revenus vont bientôt apparaitre.
Au bout de 30 mois,comme il n’y a toujours rien, je m’étonne un peu, et je me dis que ce serait intéressant de demander à mon banquier s’il peut avoir une estimation de quand ça va commencer,
D’autant que les bulletins d’information ne sont pas très explicites.
En 2011, je n’aurai toujours pas obtenu de réponse claire à ce sujet.
Entre temps, la valeur de la part est passée de 6000 à 5100€, ce qui ne me choque pas plus que ça en période de baisse de l’immobilier.
En 2012, on commence à toucher des dividendes, un royal 27€ par part (part achetée 6000€) soit un rendement de 0.45%, et je découvre dans les bulletins d’information qu’à cette date, 80% des logements sont loués.
Les dividendes baisseront ensuite légèrement en 2013, pour remonter à leur valeur a priori définitive en 2014 et 2015, soit environ 50€/part, soit un rendement de 0.83%. pour un taux d’occupation qui oscille autour des 90%. Autant dire qu’on ne peut pas espérer la moindre augmentation.

Je décide donc fin 2013 de solder mon prêt, qui me coûte annuellement plus de 2000€ d’intérêts (pour moins de 300€ de dividendes) vu que j’ai accumulé assez de déficit foncier pour les 6 ans au bout desquels on ne peut plus les reporter.
D’ailleurs les intérêts totaux dépassent légèrement l’avantage fiscal initial.
La banque le fait sans frais, mais après avoir fait trainer les choses jusqu’à mai 2014.

Maintes fois contactés, Amundi et la Société Générale trouvent cette situation normale, mais mettent en moyenne 3 mois à répondre …

J’ai donc essayé de comprendre où était passé le pognon, avec les éléments dont je dispose. Voici donc les données actuelles (extraites d’un mélange des derniers rapports de la SCPI):

Capital social : 22 074 480€
Nombre de parts : 4278, avec 522 associés : avec mes 9 parts, je suis dans la norme.
Prix initial / part : 6000€
Valeur ISF actuelle de la part : 5100€
Valeur de réalisation de la part : 3100€

Produit de l’activié : 437 348€ soit 102€/part
Dividendes : 213 900€ soit 50€/part

Déjà, on voit que la moitié (52%) des loyers passent en frais divers.
Ils se répartissent de la manière suivante :
- Commission de gestion : 11.55%
- autres frais de gestion : 9.17%
- charges locatives non récupérables : 21.42%
- provisions : 3.07%
- autres ? : 6.85%

Chacune de ces lignes me semble énorme, mais je n’ai pas accès à plus de détails.

Maintenant, même si on avait des frais plus raisonnables, il n’en reste pas moins que pour 6000€ investis,
et avec un taux d’occupation financier de 90%, on génère environ 100€ de loyer, soit 1.67%. Très loin donc des rendements habituels de l’immobilier locatif.

Il faut donc chercher plus loin où est passé le pognon.

La SCPI SG Pierre Patrimoine 2 a investi dans des appartements 65 appartements et 4 commerces répartis dans 6 villes de 30 000 à 150 000 habitants, et typiquement 50 000.

On a une surface totale de 4557 m²
J’ai pris pour chacun des immeubles :
- le prix d’acquisition qui inclut a priori le prix d’achat + les travaux
- La surface en m² (j’ai assemblé les logemenst et les locaux commerciaux car ces derniers sont presque négligeables)
Et je l’ai comparé à ce qu’on trouve sur des sites type "seloger.com" qui donnent
- Les prix moyens par m² sur la même commune voire le même quartier pour les grandes agglomérations.
- Les prix max par m² sur la même zone.
- Les prix moyens des loyers par m² sur les mêmes zones.

J’ai ensuite fait un total, ou une moyenne pondérée par la surface.

                 Prix               Surface                         Prix             Prix         Loyer mensuel
                 d’acquisition   m²       Prix/m²             moyens /m² max/m²     moyen /m² sur la zone
Arles          1 955 346      396        4 938               2100            2700       10,6
Beziers      4 874 675      942       5 175                1250            1900        7,6
Narbonne   4 662 246      944       4 939                1800            2500        9,5
Nimes        2 904 064      570       5 095                2150            3200        9
Saumur     2 735 629      515        5 312                1200            1700        7,1
Sete          4 918 222      1 190     4 133                2500            3700        9,7

Total          22 050 182    4557      4 839                1871             2703        8.9

On voit que les immeubles, prix d’achat + travaux reviennent en moyenne à 4839€/m² dans des zones où les prix moyens sont de 1871€/m² et les prix max sont de 2703€/m²
Les loyers sont quant à eux alignés avec les loyers max pratiqués car on a un loyer moyen pour la SCPI de 8€/m² alors que les loyers max pratiqués sur ces zones sont en moyenne de 8.9€/m².

Je pense qu’on tient là l’autre partie de l’explication.   

A votre avis, comment est-il possible d’acheter des immeubles de de faire des travaux pour un prix total 2 fois supérieur au prix du marché pour les louer ensuite au prix du marché quand on prétend dans le bulletin trimestriel de la SCPI en question :
"Votre Société de Gestion Amundi Immobilier a été primée au Palmarès de Gestion de Fortune 2016 en recevant le 3e prix des gestionnaires de SCPI de logements." ?

Je sais bien qu’une SCPI Malraux est surtout vendue pour un avantage fiscal à la souscription et une plus value à la dissolution, mais trouvez-vous normal d’avoir des rendements quasi-nuls et dans quelle mesure peut-on espérer réaliser une plus value sur des immeubles dont le rendement locatif est à la moitié du prix du marché ?

D’une manière générale, autant lorsqu’on investit sur de l’immobilier en direct, on peut facilement vérifier les hypothèses de prix au m², de rendement locatif escompté, et de coûts des travaux, mais sur un produit tel que celui-ci, comment se prémunir contre ce type de risque et ne pas faire un chèque ne blanc au gestionnaire ?

En l’état actuel de la situation, quels leviers ai-je pour améliorer les choses ?

Mots-clés : loi malraux, rendement, scpi (société civile de placement immobilier)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 03/04/2016 19h49

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   660  

Bonsoir

Je n’ai pas ce type de produit, à une époque j’avais regardé mais décidé d’éviter.
Je vous livre juste quelques pistes de réflexion sans être expert.

Sur le coût des travaux :
Travailler dans les règles de l’art sur un immeuble de caractère voire historique coûte cher :
aujourd’hui les tailleurs de pierre, ébénistes et autre métiers d’art sont rares et chers ;
les architectes doivent suivre de près les chantiers.
Mais le coût des travaux est aussi l’intérêt fiscal, plus appréciable pour les TMI les plus élevés.

Sur les frais de gestion :
Sur une petite structure générant "Produit de l’activité : 437 348€",
un seul emploi à temps plein d’un cadre expérimenté coûte environ 100 000 €.

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

En l’état actuel de la situation, quels leviers ai-je pour améliorer les choses ?
Hélas peu.
Voter et mieux participer à l’AG du 3 juin.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (03/04/2016 19h51)


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 04/04/2016 00h57

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Quelques réflexions :
   - un tel investissement ne devrait sans doute pas s’envisager avec TMI IR de "seulement" 30%.
          (c’est au banquier qui vous l’a proposé que vous pourriez faire des  reproches…)
   - pour ma part, j’éviterais ce genre d’investissement, où on donne un pouvoir en blanc sous prétexte d’économiser un peu d’IR (d’autant plus qu’il est déjà difficile de rendre rentables des investissement dans ce genre de biens, même avec l’avantage fiscal, mais en direct on a au moins le plaisir de posséder de "beaux immeubles")
   - un tel investissement devrait normalement être conservé jusqu’à la dissolution de la SCPI (ce sera long, et le montant récupéré par part à la sortie pourra être décevant), et "se couper la main" sera souvent encore pire.

Avez-vous refait le calcul de la rentabilité de l’opération (selon le même mode que la "simulation" initiale) en intégrant l’avantage fiscal, des hypothèses raisonnables (maintenant vous avez plus de recul pour en faire) sur les loyers et le prix de sortie (la valeur de réalisation donne une indication) ?

Quelques suggestions d’actions de votre part :
   - contactez le président et les membres du Conseil de Surveillance, et posez les mêmes questions que ci-haut.
   - profitez-en pour leur demander s’ils trouvent "normal" que 2 des 7 membres de ce CS soient des filiales d’Amundi (et que la société de gestion soit membre du CS, ça vous pourriez même le demander à l’AMF car ça ressemble à un conflit d’intérêts…).
   - demandez le document détaillant les valeurs d’expertises (cf la note de bas de page 12 du Rapport Annuel 2014, qui indique qu’elle est disponible pour les associés) pour vous faire une opinion sur la valeur de réalisation.
   - assistez à la prochaine AG, et n’hésitez pas à y poser des questions, et à discuter avec d’autres associés qui seraient présents (mais on peut craindre qu’il n’y ait que très peu de monde à une telle AG), voire si vous arrivez à en contacter assez, à regrouper vos actions.
   - allez contempler les "beaux immeubles" dont vous possédez une fraction (ça console un peu).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 04/04/2016 08h43

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   245  

Pour vous aider dans votre réflexion, les biens permettant d’utiliser l’avantage fiscal Malraux doivent être conservés 9 ans en location nue après perception de l’avantage sous peine de restitution de l’avantage fiscal.

J’ignore si en 2008 cette condition de durée de détention était la même mais si c’est le cas une revente avant cette durée de détention achèverait laminer votre rendement.

Avec une TMI à 30%, un Malraux n’est clairement pas le produit adapté. Je pense que l’on ne peut qualifier ce produit d’arnaque mais juste que le conseil financier était inadapté à votre situation telle que vous nous l’avez exposée. Le médiateur de l’AMF peut répondre à vos questions sur ce point.

Pour un prochain revenu exceptionnel, pensez au quotient cela ne mobilise aucune épargne et cela peut générer une économie substantielle.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (04/04/2016 09h19)


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 08/04/2016 11h46

Membre
Réputation :   23  

Bonjour,

Et merci à tous ceux qui ont répondu, spécialement à GBL qui m’a donné des éléments auxquels je n’avais pas pensé.

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous refait le calcul de la rentabilité de l’opération (selon le même mode que la "simulation" initiale) en intégrant l’avantage fiscal, des hypothèses raisonnables (maintenant vous avez plus de recul pour en faire) sur les loyers et le prix de sortie (la valeur de réalisation donne une indication) ?

Je viens de faire un peu d’archéologie, ce qui explique le délai de ma réponse :
En 2008, j’ai acheté 9 parts à 6 000€ chacune:
- Total achat : 54 000€
J’ai fait un emprunt de la même somme, que j’ai soldé un peu tard, et j’ai laissé au total environ 12 000€ d’intérêts (je n’ai pas fait l’effort de retrouver le montant exact, mais j’en étais à 11 500 quand j’ai demandé à mon banquier de solder le prêt)
- L’avantage fiscal m’a permis de retrancher 32 516€ de mes revenus 2008. Je viens de retrouver l’info dans  mes archives. D’ailleurs, ça m’a fait prendre conscience que 32516 = 54000 x 60.2%, et non 65% comme promis par la brochure. A ce stade je ne sais pas pourquoi, il va falloir que je creuse un peu. J’ai donc récupéré 32516 x (TMI=30%) = 9 755€ d’impôts en moins.
- Concernant la valeur de revente réaliste, je me base sur la valeur de réalisation soit 3 100€ x 9 parts = 27 900€
- Les revenus fonciers ont été de : 248€ en 2012 ; 405€ en 2013, et 450€/an depuis. Si on fait une hypothèse de dissolution début 2024, ça ferait un total de 5123€ au total .

Si on fait la somme, on a -54000 -12000 +9755 +27900 +5123 = -23192 € sur l’opération, soit une perte de 43% de l’investissement de départ.

GoodbyLenine a écrit :

Quelques réflexions :
   - un tel investissement ne devrait sans doute pas s’envisager avec TMI IR de "seulement" 30%.

carpediem a écrit :

Avec une TMI à 30%, un Malraux n’est clairement pas le produit adapté.

C’est aussi ce que je me suis dit après coup, mais si on pousse le raisonnement un peu plus loin, il faut se demander pour qui ça peut être adapté …

Je vais donc poser le problème suivant :
- Prix de souscription par part de 6000€
- On suppose qu’on ne fait pas d’emprunt
- Avantage fiscal = prix de souscription x 60.2% x TMI
- Valeur de revente au bout de 15 ans = valeur de réalisation actuelle = 52% de la valeur de souscription = 3100€
- Revenus fonciers cumulés sur la période = 569€ par part.

Question : quel doit être le TMI pour au moins rentrer dans ses frais ? Je ne tiens même pas compte de l’imposition des revenus fonciers.

L’avantage fiscal devrait être égal à la perte en capital donc 6000€ x 60.2% * TMI = 6000€-3100€+569€
TMI = (6000-3100+569)/(6000x60.2%)
Il faudrait un TMI de 96.7%

Et là, on parle juste d’une opération nulle.

Si l’un d’entre vous a des pistes pour trouver une configuration où ce type de produit présenterait un intérêt, je suis curieux.

Ce qui est également intéressant, c’est que le nombre moyen de parts souscrites est de 8 par associé, il semblerait que je sois dans la norme de ceux qui ont souscrit à ce type de produit, au niveau du montant au moins.

En ce qui me concerne, je pense avoir coupé tout ce qu’il y avait à couper à savoir l’emprunt, je ne vais pas chercher à vendre avant la dissolution, et certainement pas avant la période remettant en cause l’avantage fiscal.

Strokes a écrit :

Je ne pense pas que cette comparaison soit vraiment pertinente : d’un côté vous avez des immeubles en secteur sauvegardé nécessitant de lourds travaux de réhabilitation pour être mis aux normes d’habitabilité, de l’autre du tout venant dans lequel le propriétaire dispose de toute latitude pour faire ou ne pas faire des travaux d’amélioration.

Votre point de vue est intéressant, mais j’ai du mal à y adhérer.
On parle d’une SCPI, donc d’un produit financier à la base. Si on se retrouve dans une situation où pour un immeuble, le prix d’achat + le coût des travaux - l’avantage fiscal donnent un résultat inférieur au prix du marché, il ne faut pas faire l’opération.

Vous semblez par ailleurs sous entendre que la valeur de revente devrait être significativement supérieure au prix de réalisation. Là, je pense qu’il me manque dés éléments. Pouvez-vous expliciter pourquoi des gens qui ont expertisé la valeur des immeubles n’auraient pas tenu compte des éléments que vous citez ?

ArnvaldIngofson a écrit :

Sur les frais de gestion :
Sur une petite structure générant "Produit de l’activité : 437 348€",
un seul emploi à temps plein d’un cadre expérimenté coûte environ 100 000 €.

Là, maintenant que les travaux sont réalisés, on parle de gestion d’un parc locatif. On a plus de 20% de frais de gestion. Je suis parfaitement au courant des salaires des cadres expérimentés, mais je doute du besoin d’un temps plein pour gérer ça.
Si ça s’explique par l’édition d’une brochure trimestrielle en papier glacé qui m’explique systématiquement quelles sont les bonnes raisons pour lesquelles on a un rendement locatif inférieur à 1%, je veux bien me passer de la brochure et économiser sur le salaire de celui qui la rédige.

Hors ligne Hors ligne

 

[+4]    #6 17/06/2017 18h45

Membre
Réputation :   23  

Bonjour,

Je souhaiterais faire une petite mise à jour, suite à des évolutions récentes qui m’ont fait prendre conscience que j’avais encore sous-estimé l’ampleur du désastre.
Tout d’abord, depuis avril 2016, la valeur de réalisation a encore baissé de 30% comme l’indique le rapport annuel 2016:

Le Président du Conseil de Surveillance, Dominique DUTHOIT a écrit :

Cette forte baisse de la valeur de réalisation correspond à une expertise avec perspective de vente, alignée sur les valeurs de marché, Elle a été confirmée par 2 autres experts.

Les explications seraient :

Le Président du Conseil de Surveillance, Dominique DUTHOIT a écrit :

– une expertise 2016 réalisée dans une perspective de vente, donc aux valeurs de marché
– la quasi absence de vente récente de biens immobiliers comparables en qualité et en situation
– l’absence de valorisation effective du centre des petites villes où se situe notre patrimoine
– l’absence d’acquéreurs susceptibles de payer le juste prix pour un bien immobilier de qualité

On passe donc à une valeur de réalisation de 2148.68€/part, soit 35.8% du prix d’achat de 6000€.
Par ailleurs, la dernière assemblée générale ayant eu lieu au début du mois proposait entre autres une dissolution de la SCPi donc une vente des immeubles. On peut donc s’attendre à un prix de vente proche du prx de réalisation actuel.

Ayant réalisé ces 2 dernières semaines des plus values mobilières significatives, je m’étais dit qu’une SCPI en moins value de 64.2% était peut-être une piste pour en atténuer l’impact fiscal (n’étant pas familier de cette situation, je ne savais d’ailleurs pas si c’était possible). Je me suis donc intéressé d’un peu plus près au sujet.
J’avoue que je n’avais pas franchement compris les implications du point soulevé plus haut par ArnvaldIngofson:

ArnvaldIngofson a écrit :

Sur la plus-value à la dissolution :
Attention à la taxation !
Voir ici :
SCPI Malraux … Gare à la taxation lors de la revente

En clair, la plus value à la revente des parts de SCPI Malraux ne sont pas calculées par rapport au prix d’achat des parts, mais par rapport à la seule portion consacrée au prix d’achat des immeubles. En lisant ça en diagonale sur le moment, je m’étais dit que de toute façon, j’étais en moins value, mais je n’avais pas fait d’archéologie pour aller chercher ce fameux prix d’acquisition des seuls immeubles.

Or, cette information de prix d’acquisition des immeubles avant travaux, par ailleurs assez bien cachée alors qu’elle est essentielle, se trouve dans les rapports de la SCPI de 2014, et correspond à un royal 1470€ par part, le reste étant consacré aux travaux.

Donc, si on suppose que les parts se vendent à l’actuelle valeur de réalisation, et c’est là toute la "beauté" des SCPI Malraux, on peut être en moins value de 64.2% sur la valeur de la part, et du point de vue fiscal être en plus value de 46%, et du coup être imposé sur cette plus value virtuelle.

Je vois de moins en moins pour quel profil d’investisseur ce type de produit peut comporter un quelconque intérêt.
Je vous tiendrai au courant de la suite.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 18/06/2017 12h00

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   245  

@jpg
Pour vous consoler un peu, vous pouvez ajouter les frais d’acquisition et augmenter votre prix d’achat de 15% pour travaux sans justification après 5 ans de détention à votre prix d’achat avant le calcul de la PV. Pensez aussi que vous aurez un peu d’abattement pour durée de détention sur la plus-value.

Ce n’est pas grand chose mais c’est toujours ça.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #8 18/06/2017 12h48

Membre
Réputation :   46  

Bonjour. Désolé de votre mésaventure . Je ne reviendrai pas sur les arguments des autres colistiers , tous de bon conseil.
En règle générale , tout ce que vous donne le fisc (via réduction d’impot)
- soit le fisc vous le reprend + tard avec un TMI plus élevé (ex revenus fonciers en + de salaires)
- soit l’ (les) opérateur(s) se sert avant vous …

+ 30% sur la vente de construction neuve à but locatif dès qu’il y’a avantage fiscal (donc avec un TMI <= 30% aucunintérêt et gros risqe pour les TMI > 40%)

J’ai un ami très proche qui est constructeur à la Martinique. Actuellement, en défiscalisation, il prend 10% de marge..et le commercial …20% ! et il reste la société de gestion vendeuse , gestionnaire du bien en général , etc.. à rémunérer….L’avantage fiscal est dévoré dès le départ , les frais plombent le rendement , et la revente se fait à prix cassé .  Mais les "locaux" (dont mon ami )  se font un plaisir de racheter à bas prix , faire quelques travaux (c’est le job de sa boite) et reloue …. avec un rapport correct et l’avantage d’être sur place pour gérer.

Perso , jamais de défiscalisation !


Think Happy, Dream Big, Do your Best !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 25/06/2017 12h08

Membre
Réputation :   23  

Bonjour,

Je continue de creuser, et généralement quand on creuse, on finit par trouver des choses intéressantes, voire très intéressantes.

Tout d’abord, sur l’investissement initial de 25 668 000 €, 3 593 520 € sont partis en prime d’émission (comprendre commission pour Amundi), 15 454 983 € sont partis en travaux, et 6 288 006 €
en achat d’immeubles à rénover. Dès 2008, la valeur de réalisation était de 14 379 428 € donc inférieure au seul montant des travaux, mais tout a été fait pour endormir les investisseurs:
- Le prix unitaire de mes parts affiché sur mon CTO société Générale est resté affiché à 5100€ jusqu’à l’automne 2016 alors que la valeur de réalisation par part était plutôt de l’ordre de 3300€ dès 2008, et qu’elle vient de chuter à 2100€.
- Le capital social dans les rapports annuels d’Amundi est resté affiché à 22 074 480€ (5160€/part) jusqu’à fin 2015 alors q’il avait été réduit à 6 502 560€ (1520€ par part) dès fin 2011.

Outre cela, la surface des immeubles semble être passée de 5739 m² en 2008 et 2009, à 4730 m² en 2010 et 2011 puis à 4557 m² à partir de 2012. Je me demande donc où sont passés les 21% manquants sans que ni Amundi, ni le conseil de surveillance ne donne la moindre information à ce sujet.

J’ai repris les bases et notamment la Notice d’information originelle de la SCPI.

On y trouve plein d’informations intéressantes, notamment sur le conseil de surveillance d’origine, composé de :

Notice d’information a écrit :

- SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT ALTERNATIVE INVESTMENTS
représentée par Monsieur Philippe BROSSE en qualité de Directeur Général *
- SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT BANQUE représentée par Monsieur
Olivier LECLER en qualité de Président Directeur Général **
- Monsieur Dominique DUTHOIT : Médecin
- Monsieur Henri TIESSEN : Inspecteur d’assurances
- Monsieur Franck TEMIM : Conseil en gestion de patrimoine
- Monsieur François LARRERE : Entrepreneur
- Monsieur Philippe GABRIELE : Chef d’Entreprise
(*) Aux droits et obligations de laquelle s’est substituée Amundi Immobilier, en date du 31 décembre 2009, représenté par son
Président Monsieur Fathi JERFEL.
(**) Aux droits et obligations de laquelle s’est substituée Amundi Group, en date du 31 décembre 2009, représenté par son Président
Monsieur Yves PERRIER.

Et on trouve un peu plus loin :

Notice d’information a écrit :

Pour la réalisation des programmes de restauration, la SCPI s’appuiera sur l’expérience de la société C.I.R « Compagnie Immobilière de Restauration » spécialisée en restauration complète d’immeubles anciens et sur
l’organisation technique ad hoc mise en place par la direction de cette société.

Un petit coup d’oeil sur Verif.com Et on trouve qui comme gérant de cette société ayant réalisé les travaux ? M. François Larrere, membre du conseil de surveillance.

A ce stade, on voit que 3 des 7 membres du conseil de surveillance ont dès 2008 capté à leur profit 72% de la souscription (prime d’émission + travaux). Au passage, les 15 M€ de travaux représentent 38% du chiffre d’affaires 2010 de la société CIR.

Creusons un peu plus sur M. Larrere, il semble qu’outre son appartenance supposée au GODF et ses accointances politiques bordelaises, il se soit fait une spécialité des SCPI de défiscalisation.
On le retrouve notamment administrateur de la société Urban Premium Source BFM, et qui est dirigeant de cette société ? Urban Premium sur Verif.com Un certain Franck Temim.
Si son nom vous rappelle quelquechose, c’est normal, c’était aussi un membre du conseil de surveillance de la SCPI de 2008 à 2011.

On trouve par ailleurs que MM Larrere et Temim ont des intérêts communs dans plusieurs sociétés.CIR Investissement sur Verif.com

On avait donc au départ 4 membres sur 7 du conseil de surveillance ayant un conflit d’intérêt flagrant. A ce stade, je n’ai rien trouvé sur les 3 autres.

Revenons un peu sur ce M. Larrere qui fait la promotion des SCPI Malraux, et plus particulièrement sur Urban Premium et ses SCPI en cours de commercialisation

Que ce soit :
- SCPI Urban Vitalim N°2 (Pinel)
- SCPI Drouot Estate Immocentre (Malraux)
- SCPI Urban Prestigimmo N°3 (Malraux)

On trouve dans les 3 notices d’information:
- Président : M. Franck Temim
- Membre du CA  : MM Temim et Larrere

et plus loin :

Notice d’information a écrit :

La Société Urban Premium porte à la connaissance des souscripteurs potentiels
que l’un de ses actionnaires - FL Holding - est par ailleurs actionnaire de
la Société CIR SAS, entreprise susceptible d’être sollicitée par appel d’offres et
sélectionnée dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation.

On ne change pas une équipe qui gagne …

Les mêmes causes produisant rarement des effets très différents, je ne saurais que conseiller la plus grande prudence aux investisseurs qui pourraient être tentés par ces produits.

Hors ligne Hors ligne

 

[+5]    #10 02/07/2017 20h55

Membre
Réputation :   23  

Quelques nouvelles …

Lorsque j’ai initié cette file il y a un peu plus d’1 an, un de mes buts était de comprendre, un autre était d’entrer en contact avec d’autres associés de cette SCPI, pour échanger, voire définir un plan d’action commun. En étant seul, je ne peux pas faire grand chose …

Une solution aurait été de me rendre aux AG, mais je peux difficilement (en semaine à 600km de chez moi), et au passage ne servirait pas à grand chose, vu que le quorum n’est jamais atteint et qu’elles sont reportées, je me contente de voter par Internet, sachant que de toute façon, vu qu’à la création Amundi détenait au moins 120 parts, le contrôle lui était acquis sauf énorme participation. D’ailleurs cet investissement initial ne représentait que 20% de la prime de souscription qu’Amundi a captée au même moment. C’était donc pour Amundi un investissement sans risque qui leur permettait de contrôler les AG.

Bien que Google place la présente file en 5ème position lorsqu’on cherche "sg pierre patrimoine 2"  voire en première position lorsqu’on cherche "scpi malraux avis" (Bravo IH pour le référencement), aucun autre associé de cette SCPI n’a cherché à entrer en contact avec moi.

Je me suis donc rabattu sur les associés dont j’avais accès au nom, à savoir les membres du conseil de surveillance. Les membres les plus douteux cités plus haut ayant quitté le CS, je pensais naïvement pouvoir trouver un peu de support auprès de ceux qui restaient.

J’ai donc contacté Amundi pour demander les coordonnées, de préférence E-mail, des membres du conseil de surveillance. Après 1 semaine de silence et une relance (assez agressive) de ma part, Il m’a été répondu :

Amundi a écrit :

Ne pouvant pas communiquer d’informations personnelles, nous sommes contraints de leur demander leur accord pour cela.

J’ai contacté l’AMF à ce sujet et je n’ai depuis 1 semaine que l’AR automatique :

AMF a écrit :

Nous avons bien reçu votre message, nous allons traiter votre demande dans les plus brefs délais.

Si certains d’entre vous qui pratiquent l’AMF savent ce que signifie "bref délai", ça m’intéresse.

Puis, finalement, Amundi a daigné me fournit l’adresse E-mail du président du Conseil de Surveillance. Je ne sais absolument pas si les autres membres ont été contactés. Faire partie d’un conseil de SURVEILLANCE et refuser tout contact, ça me semble assez étrange, mais à force de creuser sur cette SCPI, mon référentiel sur la déontologie est assez malmené.

J’ai donc contacté ce Monsieur, en lui exposant en gros ce qui se trouve dans cette file, et en lui posant quelques questions qui fâchent, qui se résumerait à "Mais que fait le Conseil de Surveillance". Je lui ai demandé les contacts des autres membres du conseil, et je lui ai même fourni un lien vers cette page, lui indiquant au passage que j’étais susceptible d’y publier ses réponses ou absences de réponses. Ça met un peu la pression, mais je ne prends personne en traître.

Il m’a répondu en résumé : "Vous n’avez qu’à venir aux AG"

Il n’a pas entièrement tort, mais quand on n’est ni retraité, ni parisien, ça a un coût important en temps perdu, et aller dépenser son temps à des réunions dont on connait l’issue à l’avance …

J’ai argumenté sur ce point, mais il est resté bloqué là dessus.

Je l’ai relancé pour obtenir les coordonnées des autres membres du CS : refus catégorique.

Je lui ai demandé :

JPG a écrit :

Donc, si on résume, vous avez transféré mon premier message à tous les membres du conseil de surveillance, et aucun d’entre eux n’a de commentaire à faire ni de réponse à apporter ?
Vos réponses représentent la position de chacun des membres du Conseil, c’est bien cela ?

Pas de réponse, et depuis, silence radio.

A ce stade, je me suis interrogé sur ses motivations, et j’ai gratté un peu plus.
Il a créé (et liquidé) un certain nombres de SCI, mais surtout il apparaît au Conseil de Surveillance de 7 SCPI distinctes :

3 SCPI Malraux :
- SG Pierre Patrimoine 2
- SG Pierre Patrimoine
- Reximmo Patrimoine

et 4 SCPI de rendement :
- Génépierre
- SG Pierre Entreprise
- Géné Entreprise
- Rivoli Avenir Patrimoine

Si on s’intéresse aux chiffres, les 3 SCPI Malraux souffrent des mêmes maux, le pompon revenant à SG Pierre Patrimoine, qui est encore pire que SG Pierre patrimoine 2 … (rendement de 0.48%, moins value latente de 65%, hors fiscalité)

                                 Valeur de Souscription    Valeur de réalisation fin 2016    Dividende annuel
- Reximmo                           5000€/part                         3657€/part                     63€/part   
- SG Pierre Patrimoine           8000€/part                         2811€/part                     39€/part
- SG Pierre Patrimoine 2        6000€/part                         2148€/part                     47.5€/part

Sur les 3 SCPI Malraux, on trouve les mêmes gagnants au CS d’origine : MM Temim et Larrere, sauf pour l’une d’entre elles où c’est Mme Larrere qui s’y colle.

Les 4 SCPI de rendement semblent quant à elles avoir un comportement normal.

Sur les 7 SCPI, on a au conseil de Surveillance : M. Duthoit, mais aussi M. Tiessen, qui sont là tous les 2 depuis l’origine.

J’en déduis, peut-être un peu hâtivement, que si je ne trouve pas de support auprès du premier, je n’en trouverai pas non plus auprès du second.

Alors certes, 1000€/an et par SCPI + les frais pour siéger au Conseils de Surveillance, ça fait un petit complément de revenu, mais ça n’explique pas tout, il y a quelque-chose qui m’échappe. Bon c’est vrai pour SG Pierre Patrimoine 2, les 1000€/an alors qu’il possède 5 parts, ça fait 4.5 fois plus que le dividende, mais ce n’est quand même pas énorme, et ça ne compense pas la perte en capital.

A ce stade, je fonde mes espoirs sur les 3 autres membres du conseil, qui n’étaient pas là à la création de la SCPI:
M. Millaud, M. Mathieu, et M. Riquart.

Avec une préférence pour le dernier, car on trouve qu’outre 5 parts de SG Pierre Patrimoine 2, il semble détenir 18 parts de SG Pierre Patrimoine, il totalise donc un investissement de 5x6000€ + 18x8000€, soit 174 000€, pour lesquels il touche un dividende de 940€/an, et qui valent actuellement    61 338€. Même si on suppose un TMI à 40%, le gain d’impôts ne dépassait pas 43 000€. Il a donc une perte latente de 70 000€. On serait agacé à moins.

Ne disposant que de leurs noms, prénoms âge et profession, j’ai cherché un peu. Pour ma malchance, ils ont tous des noms assez répandus, donc une tripotée d’homonymes, et je n’ai aucune information de localisation géographique.

J’ai toutefois trouvé 3 profils LinkedIn qui ont un taux de vraisemblance assez élevé, avec les professions et l’ordre de grandeur des âges qui collent.

Je leur ai donc envoyé à chacun le même message, demandant un contact pour échanger sur les éléments troublants de la SCPI.
Je sais que l’un d’entre eux a lu le message, car il est venu visiter mon profil dans la foulée, mais je n’ai aucune réponse à ce stade.

Par ailleurs, je voulais adhérer à l’APPSCPI, mais leur site ne respire pas vraiment le dynamisme, est-ce que quelqu’un a eu affaire à eux récemment ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 08/07/2017 15h10

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   183  

Je suis d’accord avec Tssm il faut que vous affiniez votre objectif.

Sur un autre sujet, je pense avoir été dans la même situation que vous, c’est à dire avoir été progressivement "dépucelé" au regard de :
- la faible moralité des acteurs/intermédiaire de la finance
- le fait que pour eux, moralité = légalité
- la difficulté pour leur faire entendre raison en dehors d’un procès car les possibilités pour gagner du temps sont infinies et ils peuvent facilement vous avoir à l’usure.

Les seules choses qui marchent selon moi :
- mieux vaut s’adresser au bon dieu qu’à ses saints. J’ai fait avancer mon dossier en écrivant directement au PDG d’Axa (Henri de Castries à l’époque). Une lettre courtoise, avec des faits simples mais édifiants quant à la piètre image qu’ils donnent de l’entreprise. Ensuite çà retombe en pluie fine et fait bouger un peu les lignes. Après 5 courriers comme çà sur 3 ans j’ai débloqué plusieurs points. Par encore le point majeur malheureusement et le PDG à changé donc il faut que je me remotive pour essayer d’obtenir qq chose.

- les instances de régulation répondent en général et s’occupe des médiations mais si vous n’avez pas un dossier qui tient la route juridiquement, l’autre partie bottera en touche et l’AMF (ou autre) vous répondra que sur le fond vous avez raison mais qu’à ce stade votre seule option est de faire un procès et de réussir à chiffrer votre préjudice.

- écrire un recommandé, à la personne responsable de l’éthique au sein du conseil d’administration ou du conseil de surveillance. En général il n’aiment pas trop recevoir ce genre de courrier car ils savent qu’il portent une certaine responsabilité si des pratiques non éthiques existent au sein de l’entreprise. Dans votre cas il faudrait regarder au niveau de la SG

- parler de votre problème sur twitter si vous avez des followers. Les équipes digitales des banques n’aiment pas çà. De manière générale, tout ce qui est "mauvaise publicité sur internet" leur fait peur. Sur ce point il est crucial de s’en tenir aux faits et de faire très attention aux formulations pour ne pas vous retrouver vous même avec un procès sur le dos pour vous intimider.

Ceci étant dit, il n’y a que 4 issues je pense

- vous comprenez toutes les ficelles et vous les rejoignez (if you can’t beat them, join them)
- vous laissez tomber parce que votre dossier est trop léger
- vous montrez des dents médiatiquement et échangez votre silence contre une transaction. Encore faut il avoir une audience, trouver des journalistes qui n’ont pas peur de leurs annonceurs, ..
- vous faites un procès

Merci en tout cas pour vos recherches ! çà évitera il faut espérer à d’autres personnes de se décider trop vite sur ce genre d’investissements et petit à petit les mentalités évolueront. Je n’ose imaginer le nombre de simulations qui sont transmises par des banquiers à leurs clients avec des hypothèses de travail embellies jusqu’à la limite du juridiquement acceptable.

Dernière modification par tikou (08/07/2017 15h25)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #12 14/07/2017 00h51

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   183  

Honnêtement face à ce genre de montage et potentiels petits arrangements, çà risque de prendre très longtemps de vous faire entendre et comme le dit stokes, si en plus vous avez dans le lot des personnes qui ont de l’entregent local çà va être difficile.

Vous l’avez remarqué, sans être capable d’aller sur place, çà va être encore plus difficile. Avec des courriers, 2 choses :
- si c’est un courrier d’avocat, il vont prendre le temps d’y répondre en respectant le droit
- si c’est un courrier simple ou recommandé, seule la menace voilée va les faire réagir. Assez rapidement vous obtiendrez une fin de non recevoir du type "nous vous avons répondu et n’avons rien à ajouter"

D’après La BNP jugée en correctionnelle pour pratique commerciale trompeuse | SOS conso ce cabinet d’avocat Constantin-Vallet Avocats | Droit bancaire – Droit des pratiques commerciales – Droit de la consommation a déjà géré des affaires de tromperie dans le domaine bancaire. Peut-être qu’un rendez-vous avec eux, même si vous devez payer une centaine d’euro, vous permettrait d’y voir plus clair sur les forces faiblesses de votre dossier.

il y a également les associations de consommateur.

pour la petite histoire, il me semblait qu’on pouvait obtenir la liste des associés, mais j’ai peut-être confondu avec les lois sur le "time sharing". D’après ADCSTP - TempsPartagé.org une loi de 2009 permet alors d’avoir la liste. Cependant cette page est édifiante…malgré l’obligation figurant dans la loi, il a fallu des procès pour que certains associés obtiennent la liste.

Il faut dire que quand légalité = moralité, si la loi ne prévoit pas une sanction dissuasive, rien ne bouge..

reste donc les médias.

Si vous avez un peu de connaissance, vous pouvez faire un site internet qui relate les faits et explicite ce que vous avez découvert ; avec un formulaire de contact pour que d’autres associés puissent vous contacter + sans oublier la déclaration CNIL si vous mentionnez les noms complets des intervenants.

ensuite, vous pouvez envoyer l’url par courrier. En voyant leur nom sur internet, ils commenceront à bouger, même si ils invoqueront alors leur "droit à l’oubli" pour déréférencer vos pages sur google.

bref..pas simple.

Su un plan juridique, si une "SCPI" est une "société civile", l’article 1855 du code civil indique "Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois."

certains sites en parlent un peu
- Les associés de la SCI
- www.royer-avocats.com/pdf/article-droit … ssocie.pdf

si vous faitez çà accompagné d’un expert, vous pouvez peut-être retrouver la liste des associés et la photocopier (?)

Mais bon je ne sais pas si quand on est sociétaire d’une SCPI, on est associé d’une société civile. Je dirais que oui mais c’est peut-être plus compliqué.

Dernière modification par tikou (14/07/2017 01h12)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 23/08/2017 00h22

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Les 2 à 6% supplémentaires sont dus dès lors que la plus-value immobilière dépasse 50 k€ pour la vente du bien immobilier. Dans le cas d’une SCPI ce seuil sera souvent atteint…

En général les travaux effectués sur l’immeuble s’ajoutent au prix d’achat pour déterminer le montant de l’éventuelle plus-value. J’ignore s’il existe une spécificité en cas de déduction Malraux (je n’ai jamais utilisé ce mécanisme, donc ne l’ai pas étudié en détail) qui ne permettrait pas de prendre en compte les travaux dans le prix d’achat. Si, comme je le soupçonne, il ne devait pas y en avoir, il n’y aurait guère de plus-value, et vos calcul seraient encore un peu à réviser.

N’oubliez pas non plus que le TMI 45% n’est pas le maximum qu’un contribuable puisse avoir à payer : il peut encore s’y ajouter 3% ou 4% de "taxe sur les hauts revenus". Certes, c’est au dessus de 250k€ et 500k€ pour un célibataire (et le double pour un couple), mais ce niveau de revenu existe, et c’est sans doute le coeur de cible de ceux qui souhaitent placer du Malraux en conseillant raisonnablement leur client.

Autre point à prendre en compte pour ceux qui financent des SCPI Malraux avec un emprunt : les frais et intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En net le coût de l’emprunt se trouve donc divisé par plus de 2 pour les gros contribuables (pour celui avec TMI 45%+4%, avec 15.5% de PS, cette déduction permet que 64.5% des frais et intérêts soient financées par IR+PS économisés).

A ma connaissance, ni Corum, ni Moniwan, ne commercialisent  de produit "Malraux", mais tous deux commercialisent des SCPI de rendement. Sur un forum, ou un blog, ou même ailleurs, il n’est pas rare de trouver le mot "arnaque" utilisé à toutes les sauces, et pas forcément pour qualifier les produits de toutes les sociétés dont le nom est cité sur la même page (ce message, comme les votre, est d’ailleurs un exemple d’un tel cas). De plus, ni vous ni moi ne connaissons les algorithmes utilisés par google pour retourner ou pas tel ou tel lien vers une pub adwords. Tout ceci permet de conclure que vos recherches sur les pub adwords ne permettent pas de tirer la moindre conclusion.

Pour faire avancer votre "combat", et amener un peu de lumière sur les SCPI Malraux et leurs éventuelles faiblesses, vous devriez veiller à rester irréprochable dans vos argumentations.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 20/10/2017 01h44

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

J’ai l’impression que la réponse à cette Question écrite N° 21771 au Ministère des finances (si elle vient un jour) devrait intéresser tous ceux qui possèdent des parts de SCPI Malraux.

Vincent Eblé (sénateur) a écrit :

Revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier

Question soumise le 12 mai 2016

M. Vincent Eblé attire l’attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficiant du dispositif dit « Malraux ».

Lors de la cession de biens ou droits immobiliers, la plus-value brute immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Sont donc ainsi exclues les dépenses de travaux qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

L’article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), créé par la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009, instaure un mécanisme de réduction d’impôt, communément dénommé « Malraux » en faveur des personnes réalisant un investissement immobilier consistant en des opérations de restaurations immobilières dans des quartiers urbains limitativement spécifiés.

Le dispositif trouve aussi à s’appliquer aux personnes qui souscrivent des parts de SCPI dont l’objet est de réaliser des opérations de restauration immobilière dans les conditions de l’article 199 tervicies du CGI.

Dans le cas particulier d’un investissement « Malraux », réalisé sous le régime juridique d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR), l’investisseur, bien que bénéficiant d’une réduction d’impôt assise sur les travaux de restauration complète de l’immeuble pourra également tenir compte desdits travaux pour former son prix d’acquisition et déterminer le calcul de la plus-value immobilière.

Au regard des règles ci-dessus rappelés, il paraît opportun d’attirer son attention au sujet des modalités de taxation des plus-values immobilières lors de la revente d’actifs immobiliers détenus par des SCPI de type « Malraux ».

De ce qui précède et au-delà d’une acquisition réalisée selon la VIR par une SCPI « Malraux », il apparaît que, quand bien même l’acquisition ne serait réalisée sous ce dispositif, la plus-value de cession se devrait de tenir compte, pour déterminer le prix de revient de l’immeuble, de la totalité des travaux réalisés par la SCPI « Malraux » - par ailleurs non déduits pour la détermination des revenus fonciers de celle-ci - et ce, nonobstant le bénéfice de la réduction d’impôt qui aura été acquis par l’associé du chef de la souscription au capital de celle-ci et non au regard des travaux entrepris par la SCPI.

Il lui demande de bien vouloir confirmer cette analyse, en rappelant que dans un domaine à peu près similaire, une réponse à la question écrite n° 24309 publiée au JO Sénat le 27 juillet 2000, rendue dans le cadre des investissements sur la construction de logements neufs ou assimilés en outre-mer réalisés par le biais d’une SCPI (ancien article 199 undecies du CGI), prévoyait que la circonstance que les associés aient bénéficié d’une réduction d’impôt pour la souscription de parts dans une société était sans incidence sur la détermination de plus-value imposable afférente au logement cédé par la société.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 18/12/2017 23h40

Membre
Réputation :   23  

Bonsoir,

Je profite de l’occasion pour faire un petit point et fournir à tout le monde quelques éléments de réflexion supplémentaires.

Sur les quelques personnes qui m’ont contacté, peu nombreuses certes, trop peu nombreuses en tout cas pour en tirer des enseignements statistiques, d’autant qu’il est vraisemblable que le fait même de découvrir qu’il y a un problème en lisant ce forum introduise un biais statistique … Mais sur ces quelques personnes :
- 100% ont acheté la SCPI à crédit.
- 100% avaient un TMI de 30% ou 40%
- La perte moyenne (en tenant compte de l’avantage fiscal et de l’emprunt) serait très légèrement supérieure à 100% de l’investissement si par le plus grand des hasards la valeur de réalisation actuelle se maintenait, ce qui me semble un peu optimiste pour SGPP2.
Je suis de loin celui qui s’en tire le mieux à ce jour.
- 100% ont souscrit les yeux fermés en faisant confiance à un CGP ou à leur banquier. Comme c’est aussi mon cas, avec le recul, ça me semble hallucinant vu les montants.
- Personne n’a suivi l’évolution de la SCPI en lisant les rapports et n’avait compris ce qu’ils contenaient, notamment le concept de "valeur de réalisation", et tout le monde se fiait à la valeur reportée sur son compte titre, qui était fortement décorellée de la réalité jusqu’à l’an dernier.

@Lafinancevertueuse, Comme l’a indiqué Tonia, vous pouvez me contacter par MP, j’ai quelques données à partager.
Et au passage, même si ce n’est pas à moi de le rappeler, la charte du forum demande une présentation rapide avant de poster, ça ne demande pas un gros effort.

Je n’ai pas analysé en détail la SCPI SG Pierre Patrimoine. La seule chose que je peux dire c’est que c’est la copie conforme de SGPP2, antérieure d’1 an, avec strictement les mêmes acteurs. La perte semble supérieure à SGPP2, mais n’ayant pas la liste des immeubles, et n’ayant du coup pas comparé les prix d’achat et de location du m² aux alentours, je n’ai pas d’avis sur la valeur de réalisation.

Quant aux actions éventuellement menées et leurs éventuels aboutissements, je ne peux pas les commenter, et encore moins de manière publique.

Dernière modification par Jpg (18/12/2017 23h46)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #16 20/02/2018 22h22

Membre
Réputation :   1  

Bonsoir jpg,
Votre fil me fait découvrir ce beau forum.
Je compatis, bien sûr, mais surtout, j’approuve votre combativité et je suis certain que vous aurez réparation du préjudice subi.
Je pense que vous devriez vous procurer pour chaque immeuble les derniers actes de vente, afin d’avoir les identités des vendeurs, le prix de cession, la date etc. selon l’identité des vendeurs et de la date à laquelle ils ont eux même acquis l’immeuble, vous pourrez vous procurer l’acte précédent.
Vous pourrez également vérifier qu’un immeuble n’ait pas été vendu pour partie à la SCPI et pour partie à d’autres bénéficiaires qui auraient pu profité d’une sous facturation de l’immeuble puis des travaux ( et à l’inverse pour la SCPI)
pour cela, repérez sur le site du cadastre le numéro de la ou des parcelles, la section, le numéro de plan et l’adresse.
Adressez vous ensuite au centre de la publicité foncière concerné en leur adressant votre demande cerfa N°3233-SD que vous trouvez sur le web, avec le règlement de 12€ par immeuble, ( éditez d’abord la notice N° 3241-NOT-SD car il y a divers formulaires selon les cas).
Vous aurez ainsi la liste des différentes ventes avec date de chaque formalité de vente, les réferences du volume dans lequel elles sont consignées, puis le numéro d’inscription.
A l’aide de ces indications, vous remplissez le cerfa N° 3236-SD " demande de copies ou d’extraits de documents" que vous adressez à la conservation des hypothèques compétente avec le chèque correspondant ( 15€ par immeuble)
Bonne chance…

Hors ligne Hors ligne

 

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur