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#26 10/07/2017 00h17

Modérateur
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Réputation :   2329  

Pour avoir accès au prix de transactions passées (sur des immeubles à proximité de ceux de la SCPI, par exemple), il y a déjà PATRIM.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #27 14/07/2017 00h51

Membre
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Réputation :   183  

Honnêtement face à ce genre de montage et potentiels petits arrangements, çà risque de prendre très longtemps de vous faire entendre et comme le dit stokes, si en plus vous avez dans le lot des personnes qui ont de l’entregent local çà va être difficile.

Vous l’avez remarqué, sans être capable d’aller sur place, çà va être encore plus difficile. Avec des courriers, 2 choses :
- si c’est un courrier d’avocat, il vont prendre le temps d’y répondre en respectant le droit
- si c’est un courrier simple ou recommandé, seule la menace voilée va les faire réagir. Assez rapidement vous obtiendrez une fin de non recevoir du type "nous vous avons répondu et n’avons rien à ajouter"

D’après La BNP jugée en correctionnelle pour pratique commerciale trompeuse | SOS conso ce cabinet d’avocat Constantin-Vallet Avocats | Droit bancaire – Droit des pratiques commerciales – Droit de la consommation a déjà géré des affaires de tromperie dans le domaine bancaire. Peut-être qu’un rendez-vous avec eux, même si vous devez payer une centaine d’euro, vous permettrait d’y voir plus clair sur les forces faiblesses de votre dossier.

il y a également les associations de consommateur.

pour la petite histoire, il me semblait qu’on pouvait obtenir la liste des associés, mais j’ai peut-être confondu avec les lois sur le "time sharing". D’après ADCSTP - TempsPartagé.org une loi de 2009 permet alors d’avoir la liste. Cependant cette page est édifiante…malgré l’obligation figurant dans la loi, il a fallu des procès pour que certains associés obtiennent la liste.

Il faut dire que quand légalité = moralité, si la loi ne prévoit pas une sanction dissuasive, rien ne bouge..

reste donc les médias.

Si vous avez un peu de connaissance, vous pouvez faire un site internet qui relate les faits et explicite ce que vous avez découvert ; avec un formulaire de contact pour que d’autres associés puissent vous contacter + sans oublier la déclaration CNIL si vous mentionnez les noms complets des intervenants.

ensuite, vous pouvez envoyer l’url par courrier. En voyant leur nom sur internet, ils commenceront à bouger, même si ils invoqueront alors leur "droit à l’oubli" pour déréférencer vos pages sur google.

bref..pas simple.

Su un plan juridique, si une "SCPI" est une "société civile", l’article 1855 du code civil indique "Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois."

certains sites en parlent un peu
- Les associés de la SCI
- www.royer-avocats.com/pdf/article-droit … ssocie.pdf

si vous faitez çà accompagné d’un expert, vous pouvez peut-être retrouver la liste des associés et la photocopier (?)

Mais bon je ne sais pas si quand on est sociétaire d’une SCPI, on est associé d’une société civile. Je dirais que oui mais c’est peut-être plus compliqué.

Dernière modification par tikou (14/07/2017 01h12)

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#28 14/07/2017 10h31

Modérateur
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Actuellement le CS de plusieurs SCPI d’une autre société de gestion à du assigner la SdG au tribunal car elle refusait delui communique la liste des associés (sans l’engagement du CS de ne pas s’en servir)…


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#29 14/07/2017 14h49

Membre
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Bonjour JPG
Je lis avec intérêt vos posts sur SG Pierre patrimoine 2, possédant moi meme 15 parts.
Je suis loin d’avoir votre connaissance et expertise, mais tout cela est en tout état de cause un véritable désastre financier en ce qui me concerne.
Je vous propose de me contacter par message personnel pour que nous puissions échanger nos coordonnées et nous mettre en relation.
Une chose est certaine : nous serons plus forts à plusieurs.
Cordialement,
Johnjohn

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#30 14/07/2017 18h44

Modérateur
Top 20 Réputation
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@Jpg :

La rentabilité d’un tel investissement (et c’est valable pour toutes les SCPI fiscales) n’est connue qu’une fois le patrimoine vendu et la SCPI liquidée. Avant ceci, les parts sont difficilement vendables (il n’y a plus d’avantage fiscal, donc fort peu d’acheteurs), et à vil prix (difficile d’évaluer correctement la valeur des parts, surtout pour des biens atypiques, donc la plupart des acteurs évaluent de manière conservatoire, autrement dit au minimum … mais ici les valeurs d’expertises ont été confirmées par 2 autres experts).
La durée de vie d’une telle SCPI est généralement plus longue (de plusieurs années) que la durée de détention minimale pour bénéficier de l’avantage fiscal (il faut vendre tous les biens, sur un marché étroit -sauf à brader-, et le délai court à partir du dernier bien acquis -ou plutôt de la fin des travaux sur ce biens- selon l’engagement pris à l’origine).

Le fonctionnement de cette SCPI semble un peu opaque (et les interlocuteurs que vous avez contacté peu réactifs : pour eux cette SCPI est sans doute un placement destiné à dormir pendant une quinzaine d’années, et avec 5 membres du CS, détenant chacun juste 5 parts, et ’’abonnés’’ aux CS des SCPI d’Amundi, vous aurez du mal à obtenir grand chose), et les prix payés à l’achat des biens et pour les travaux semblent élevés, et vous avez peut-être raison d’être inquiet. Mais il est un peu tôt pour utiliser certains des termes ("arnaque", par exemple) que vous avez utilisés… (D’autant que la société de gestion, rémunérée par 2%HT du montant des cessions, devrait être motivée à vendre au meilleur prix, cf p23 du RA2016).

Dans votre message du 25/06/2017, vous confondez "prime d’émission" (de l’argent qui reste acquis à la SCPI) et "commission de souscription" (de l’argent qui revient à Amundi, qui en reverse une partie aux apporteurs d’affaire) : ce n’est pas la même chose.

Dans votre message du 25/06/2017, vous indiquez que si le quorum n’est pas atteint l’AG est "reportée". Il y a alors une seconde convocation de l’AG (et les contraintes de quorum sont alors bien plus faibles : voir les statuts), et c’est à cette AG en seconde convocation qu’il faut assister. Pour les membres du CS qui représentent des sociétés (en général c’est le "gérant"), il est assez facile de trouver leur adresse (sur societe.com par exemple).


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#31 16/07/2017 19h57

Membre
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Bonjour GBL,

La rentabilité n’est connue qu’à la dissolution, certes, mais si je suis parano, je vais alors dire qu’elle n’est alors connue que lorsqu’il est trop tard pour faire quoi que ce soit. C’est un argument qui m’ennuie parce-qu’il est dans la droite ligne de tout ce qui m’a été raconté jusqu’ici par mon banquier et la SdG et que j’ai l’impression (peut-être à tort) que ça sert à m’endormir.
Quant à la durée de vie de la SCPI, une des résolutions de la dernière AG prévoyait d’engager sa dissolution, donc je m’attends à ce que les immeubles se vendent dans les 1 à 3 ans.

Vous noterez que pour le terme "Arnaque", je suis resté prudent, je pose la question de savoir s’il s’agit d’une arnaque, parce que j’estime qu’elle mérite d’être posée.

J’ai certes confondu prime d’émission et commission de souscription, l’une est de 840€/part, l’autre de 753.60€/part. C’est vrai que ce n’est pas très rigoureux de ma part, mais ça ne change pas les ordres de grandeur …

Pour ce qui est des AG, je suis d’accord avec vous, j’aurais du aller à la seconde, mais j’ai des emplois du temps très chargés, et le jour et l’horaire tombaient très mal. Et sur le fond, il faudrait idéalement assister aux deux au cas où le quorum serait atteint lors de la première, donc réserver 2 journées pleines par an à cet usage.

Pour ce qui est de trouver les coordonnées des sociétés du CS, à ce stade, il n’y a plus de personne morale au CS, il ne reste que des personnes physiques.

@Tikou,
J’ai déjà indiqué l’URL au président du CS lors de mon premier E-mail avec lui. Ça ne semble pas avoir eu d’effet significatif …

@Johnjohn,
MP envoyé avec mes coordonnées.

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#32 16/07/2017 20h22

Modérateur
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Il n’y a certes pas (plus) de personne morale au CS, … mais dans d’autres CS (de la même SdG, et d’autres, par ex celle-ci si je me souviens de la personne qui présidait la dernière AG) certaines de ces personnes physiques peuvent représenter une société. En rentrant le nom d’une personne sur societe.com, on obtient la liste des sociétés dont il (ou un homonyme) est mandataire social (et l’adresse du siège social).

N’hésitez pas à continuer de tenir le forum informé de vos démarches.


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#33 16/07/2017 21h19

Membre
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Je n’avais pas compris vos propos, et je retiens l’idée.
Toutefois, dans le cas présent, elle ne me permet de trouver les adresses que des 2 membres historiques du CS, grands adeptes de SCI, que j’avais déjà récupérées par ailleurs.
Sachant que j’en ai déjà contacté un des 2, avec le succès que j’ai décrit plus haut …

Elle ne me permet en revanche pas d’obtenir les coordonnées des autres membres, entrés plus tard (qui auraient tendance à m’inspirer plus confiance) qui ne semblent pas avoir de mandat social quant à eux, ou du moins lorsqu’ils ont un homonyme avec un mandat social, l’age et la profession ne semblent pas coller.

Je rebondis sur le point que vous avez relevé et pour lequel j’avais oublié de questionner les spécialistes du forum : la rémunération de la société de gestion pour la vente des immeubles à hauteur de 2% HT du montant de la vente (2.4% TTC).
Ce type de rémunération est-il dans ce qui se pratique habituellement ?
Ici, ça donnerait 184 k€ HT de commission pour vendre 4557m².

Et pour les spécialistes de l’immobilier toujours, entre se faire une commission de 150k€ en bradant des biens en 6 mois, ou une commission de 250k€ en transpirant plus pendant 3 ou 4 ans, que choisissent généralement les vendeurs qui ont la certitude d’avoir l’exclusivité du mandat, et qui n’ont pas d’enjeu quant à la satisfaction du client qu’ils ont fort peu de chances de revoir ?

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#34 16/07/2017 21h34

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir JPG
Je vous réitère ma proposition d’hier de faire cause commune sur ce dossier. Je suis en contact direct avec la SG et ai demandé un RDV physique.
Vous pouvez revenir vers moi pour échanger de vive voix.
Bien cordialement
JJ

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#35 17/07/2017 16h43

Membre
Réputation :   23  

@Johnjohn,

Je vous ai envoyé un MP hier soir avec mes coordonnées, vous ne l’avez pas reçu ?

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#36 17/07/2017 17h28

Membre
Réputation :   52  

Pour les acquisitions d’immeubles, le SPF territorialement compétent doit pouvoir vous fournir l’info à partir de la référence cadastrale.

J’ai personnellement été approché pour une opération en monument historique, c’est assez stupéfiant.

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#37 17/07/2017 17h40

Administrateur
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Réputation :   2906  

bet a écrit :

J’ai personnellement été approché pour une opération en monument historique, c’est assez stupéfiant.

Pouvez-vous nous en dire plus si c’est possible ?

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#38 17/07/2017 17h51

Membre
Réputation :   52  

Premier point, l’opérateur revendait le bien immobilier avant travaux plus du double de son propre prix d’acquisition;
Deuxième point, le prix de sortie avec travaux était plus du double des biens équivalents dans le quartier. Après avantage fiscal à 41% de TMI, sur la partie travaux, on restait à 60% au dessus du prix de marché;
Troisièmement, les biens avaient des défauts majeurs (pièces sans fenêtre, sous les toits dans le sud…);
Quatrièmement, une partie des lots de l’immeuble étaient acquis par une SCPI gérée par l’opérateur.

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#39 18/07/2017 09h44

Membre
Réputation :   0  

Jpg a écrit :

@Johnjohn,

Je vous ai envoyé un MP hier soir avec mes coordonnées, vous ne l’avez pas reçu ?

@JPG

Je découvre ce forum et vous avoue que je n’ai pas trouvé l’endroit où sont déposés les MP…

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#40 18/07/2017 09h52

Membre
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Dans la boite mail de l’adresse que vous avez renseigné lors de votre inscription au forum, vérifiez aussi dans les spams.
Sinon cliquez sur le pseudo de la personne à qui vous voulez écrire et allez sur "Envoyer un courriel".
Espérant que cela mette fin au dialogue de sourds smile

Dernière modification par kc44 (18/07/2017 10h03)

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#41 25/07/2017 16h31

Membre
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Bonjour,
j’ai moi même acquis des 5 PARTS pour une valeur d’acqusition de 8000€ EN NOVEMBRE 2007 SG Pierre patrimoine via la Société Générale et je me retrouve avec une valeur actuelle de 1880€  mon conseiller de patrimoine de la SG me conseille de les vendre avant la dissolution de la SCPI qui est en cours… vu le désastre actuel puisque acquis avec un crédit d’investissement de 40000€ adossé à une assurance vie, vous imaginez ce que celà m’a couté pour une année de défilscalisation sur un taux 30%

Pouvez-vous me conseiller je veux bien rejoindre la communauté (des investisseurs malheureux) afin de défendre nos droits, car je pense que nous sommes fait avoir et que nous devons nous battre conjointement afin de récupérer au moins la valeur des emprunts qui nous coutent beaucoup et que je continue à payer dans le vide ….

Vous pouvez me contacter ma MP

Bien courageusement à tous, j’attends vos conseils avec une grande impatiente….

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#42 25/07/2017 17h25

Membre
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Ma réponse n’appartera pas grand chose aux investisseurs malheureux…mais cela me renforce dans ma conviction qui me dit qu’il faut toujours se méfier des gens qui veulent votre bien…surtout en matière de défiscalisation !

Bon courage à tous,

PS : à tous ces "conseillers" qui vendent des produits…la première chose à leur demander est  : "Avez-vous vous même souscrit au produit que vous me vendez…".

Dernière modification par titoux (25/07/2017 17h27)

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#43 25/07/2017 21h51

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Tonia95210,

Je vous ai envoyé mes coordonnées en MP.

La SCPI SG Pierre Patrimoine est en effet pire que la SG Pierre Patrimoine 2.
Si vous regardez bien, ce sont les mêmes acteurs : mêmes sociétés qui ont commercialisé le produit, même société qui a réalisé les travaux, presque les mêmes personnes aux conseils de surveillance, des montages similaires …
Je viens de me faire la lecture de l’intégralité des PV d’AG de SG Pierre Patrimoine 2 depuis la création, et du coup, j’ai pu voir que certaines AG étaient communes avec SG Pierre Patrimoine.
Logique, puisque ça implique les mêmes acteurs autant grouper.

En ce qui me concerne, je n’ai pas la prétention de conseiller, déjà, ce serait malvenu de ma part puisque je me suis aussi fait avoir.
En revanche, je cherche à ce qu’on se regroupe pour avoir une chance (pas forcément très élevée) de limiter la casse en menant des actions communes, ou au moins en coordonnant nos actions.

Pour l’instant, nous ne sommes pas très nombreux, mais ça peut venir.

Même si une statistique sur un nombre aussi réduit de personnes n’a pas vraiment de sens, pour l’instant, 100% d’entre nous avaient un TMI à 30%, et 100% se sont vus refiler un crédit, dont le but était de de compenser la fiscalité sur les revenus locatifs.
Avec un rendement locatif à 0.83% et un TMI à 30%, il aurait fallu un TEG du crédit inférieur à 0.37% pour ne même pas rentrer dans les frais si on tient compte du décalage de 4 ans des revenus locatifs, et des prélèvements sociaux.

Je viens en ce qui me concerne d’envoyer un courrier à la Société Générale qui résume mes griefs et mes prétentions. J’aviserai en fonction de la réponse ou de l’absence de réponse.

Sinon, en lisant les PV d’AG. que je regrette de ne pas avoir réclamés plus tôt, tant ils montrent bien l’évolution du discours et les formulations de départ (volontairement ?) ambiguës, et quelques perles du type "valeur d’expertise des immeubles" qu’on annonce en 2009 à 3300€/part en disant qu’elle tient compte des risques sur les travaux. On peut comprendre que comme les travaux ne sont pas terminés, la valeur des immeubles va augmenter. En fait, il fallait comprendre que c’était une estimation une fois les travaux finis.

J’ai découvert en lisant ces PV, qu’il y avait eu un montage lors de la première année avec la constitution d’une AFUL (AFUL Merimée), dont le président était un cadre d’Amundi (information non mentionnée dans les PV d’AG, dont on trouve une note sibylline dans un rapport annuel, et qu’on vérifie facilement sur le profil LinkedIn de la personne).
La SCPI a versé l’intégralité du montant des travaux à cette association en 2008, donc avant qu’ils soient réalisés, afin d’après Amundi que l’avantage fiscal soit valable immédiatement.
l’AFUL a ensuite semble-t-il payé les travaux lors de leur réalisation, a priori lors des 3 années suivantes. Je déduis ceci à cause des dates constatées de réception des travaux, mais il n’y a plus aucune trace de l’AFUL une fois le montant payé. Et d’ailleurs, on ne trouve quasiment rien sur l’AFUL Mérimée, à part une date de création en janvier 2008: pas de statuts, rien.

Je ne sais pas si les spécialistes de l’immobilier qui sont ici sont familiers de ce type de montage. En ce qui me concerne, ça me semble assez opaque, notamment quant aux éventuels frais pris par cette association, qui a vu transiter plus de 15 M€, et pour laquelle je n’ai accès à aucun justificatif ni rapport.

Dernière modification par Jpg (25/07/2017 21h54)

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#44 22/08/2017 16h24

Membre
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Bonjour,

Quelques news après 2 semaines de vacances lointaines où j’ai pu profiter de l’argent que je n’ai pas eu la mauvaise idée de confier à Amundi sur les conseils de la Société Générale.

Je suis en cours de discussion avec la Société Générale d’une part et avec Amundi d’autre part pour leur demander des comptes, je vous tiendrai informé de l’évolution lorsque j’aurai plus avancé, mais il semble qu’après leur avoir exposé en substance les arguments que j’ai détaillés dans ce fil, je sois pris au sérieux.

En parallèle, et c’est là l’objet de ce post, j’ai progressé sur le concept même de SCPI Malraux tel qu’il est proposé actuellement sur le marché par des acteurs dont je ne commenterai pas plus l’intégrité.

En posant simplement les données financières basiques de ce type de produit, on comprend assez facilement qu’il est quasi impossible que cela rapporte de l’argent aux investisseurs, et qu’il est très vraisemblable qu’ils perdent une très grande partie de leur investissement.

Démonstration, avec les données communes à toutes les SCPI Malraux que j’ai pu regarder de près ou de loin, et pas seulement à SG Pierre Patrimoine 2 :

- Environ 13 à 15% de l’investissement part en prime d’émission (on prendra 14% pour la suite des calculs, valeur correspondant à SGPP2).

- Au moins 65% de l’investissement est consacré aux travaux afin de maximiser l’avantage fiscal à l’achat. On a parfois des exemples allant encore plus loin, et c’est encore pire, mais on prendra ici 65% (ce qui est plus favorable à la rentabilité de la SCPI, en effet, plus le taux est élevé et donc plus la SCPI est typée Malraux, moins la rentabilité peut être au rendez-vous)

- Estimons maintenant l’ordre de grandeur du prix des travaux : M. Franck Temim déclare au Figaro ici

Franck Temim a écrit :

Cette mauvaise performance s’explique par le coût des travaux, très élevé en Malraux – de 2 000 à 3 000 €/m²

On retiendra une valeur moyenne de 2500€/m², même si dans le même article on cite un exemple à Versailles avec un coût de travaux à 4000€/m², mais on va voir rapidement que ça coince, quelle que soit la valeur.

On voit donc qu’avec 14% de prime d’émission et 65% de travaux, il ne reste plus que 21% de l’investissement (hypothèse favorable si on n’a pas d’autres frais) pour acheter les immeubles à rénover. Oui, mais on ne peut pas acheter plus grand que ce qu’on peut rénover, Les achats se feront donc idéalement à un prix du m² de 2500€ x 21% / 65% soit 808€/m²… En secteur sauvegardé … Cherchez l’erreur …

On peut tourner le problème dans tous les sens, faire toutes les hypothèses, ça ne change rien. Si on passe les travaux à 4000€/m², on arrive à un prix d’achat des immeubles à rénover à 1291€/m², c’est un peu plus réaliste, mais ça ne change pas grand chose pour la suite, à cause du prix auquel on va devoir revendre les immeubles pour que l’opération soit rentable. C’est le ratio prix des travaux/prix d’achat des immeubles qui pose problème alors que c’est le concept même de la SCPI Malraux.

Là dessus, on reçoit l’année suivant la souscription, un avantage fiscal égal au prix des travaux multiplié par son TMI, soit ici :

- 19.5% de l’investissement pour un TMI de 30%,

- 26.65% de l’investissement pour un TMI de 41%

- 29.25% de l’investissement pour un TMI de 45%.

Les opérations d’achat, de rénovation, et de mise en location prennent généralement 4 années (constaté sur SGPP2 et les autres SCPI Malraux que j’ai regardées), au bout desquelles on obtient un rendement locatif de l’ordre de 1% ( pour SG Pierre Patrimoine 2, on a 0.83%, mais on prendra ici 1%, à la base on a 2% amputés de 50% de frais de gestion).

La SCPI est dissoute et les immeubles vendus 12 à 15 ans après la souscription. L’investisseur n’a absolument pas la main sur ce paramètre, seule la société de gestion décide de la date de vente des immeubles. On prendra ici comme hypothèse une vente au bout de 15 ans, ce qui est plus favorable à la rentabilité de la SCPI.

Or, au bout de 15 ans, on doit payer des impôts et des prélèvements sociaux sur les plus values immobilières.

Edit suite aux remarques de GBL plus bas :


Ce qui est intéressant ici, c’est que l’avantage fiscal initial ne s’applique qu’à l’IR alors que l’impôt à la revente tient compte du TMI et de la CSG / CRDS.

Au bout de 15 ans donc, l’abattement pour durée de détention est de 54% pour l’IR, et seulement de 14.85% pour les CSG/CRDS : Source

A la revente, on est donc taxé pour la plus value immobilière  au taux de :

- 27% pour un TMI à 30%

- 32.06% pour un TMI à 41%

- 33.9% pour un TMI à 45%


A la revente, on est donc taxé pour la plus value immobilière  au taux de 19% + CSG/CRDS + abattements soit un total de 21.94% indépendamment de son TMI

Rappelons ici que la plus value se calcule par rapport au prix d’achat des immeubles et non par rapport à la somme investie.

Durant la détention, on va percevoir des revenus locatifs (anecdotiques, mais je les prends quand même en compte) de 15-4 ans = 11 x 1% soit 11% de l’investissement taxés au TMI + CSG/CRDS, soit au total pour toute la durée de détention :

- 6% de l’investissement pour un TMI de 30%

- 4.79% de l’investissement pour un TMI de 41%

- 4.35% de l’investissement pour un TMI de 45%

Oubliez l’investissement à crédit dans une SCPI Malraux pour gommer l’imposition sur les loyers, il n’y a aucun cas réaliste où ça fonctionne, pourtant, tous les souscripteurs à ce type de produit qui m’ont contacté se sont vus conseiller ce montage et ont souscrit un crédit.

On n’oublie pas qu’on a la possibilité d’appliquer lors de la revente, un abattement de 15% pour travaux sur le prix d’achat des immeubles (15% qui viennent majorer le prix d’acquisition) :
Source

On a donc tous les éléments pour calculer la rentabilité de l’opération. Je tiens d’ailleurs une feuille Excel à disposition de toute personne intéressée qui me contacterait par MP.

Question : avec toutes ces données, quelle plus value sur le prix des immeubles faut-il réaliser pour simplement rentrer dans ses frais : en d’autres termes, pour qu’au bout de 15 ans, les recettes couvrent simplement les dépenses ?

- Avec un TMI de 30%, il faut que les immeubles soient en plus value de 343% (leur prix multiplié par 4.43) donc, qu’un immeuble à rénover acheté 808€/m² soit vendu à 3 578€/m² (vous pouvez mettre un prix d’achat plus élevé si vous voulez que ce soit plus réaliste, le prix de vente sera proportionnel, par exemple pour un prix d’achat de 1 616€/m², il faudra un prix de vente de 7 156€/m², et dans ce cas, on aurait des travaux à 5000€/m²)

- Avec un TMI de 41%, il faut que les immeubles soient en plus value de 326% (prix multiplié par 4.26), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 3 441€/m².

- Avec un TMI de 45%, il faut que les immeubles soient en plus value de seulement 320% (prix multiplié par 4.20), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 3 393€/m².


- avec un TMI de 30%, il faut une plus value de 323%, soit revendre 3 417€/m² des immeubles achetés 808€/m²
- avec un TMI de 45%, il faut une plus value de 273%, soit revendre 3 090€/m² des immeubles achetés 808€/m²

Mais bon, là, on ne parle que d’une opération blanche, avec un investissement risqué, illiquide, et l’argent immobilisé durant 15 ans … Pour ce type d’investissement, il me semble qu’on pourrait au moins espérer un rendement net d’un PEL (2.5%/ an).

Quelle est donc la plus value nécessaire pour obtenir un rendement annualisé de 2.5% sur 15 ans ?

- Avec un TMI de 30%, il faut que les immeubles soient en plus value de 636% (leur prix multiplié par 7.363) donc, qu’un immeuble à rénover acheté 808€/m² soit vendu à 5 945€/m² (vous pouvez mettre un prix d’achat plus élevé si vous voulez que ce soit plus réaliste, le prix de vente sera proportionnel, par exemple pour un prix d’achat de 1616€/m², il faudra un prix de vente de 11 890€/m²)

- Avec un TMI de 41%, il faut que les immeubles soient en plus value de 640% (prix multiplié par 7.4), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 5 977€/m².

- Avec un TMI de 45%, il faut que les immeubles soient en plus value de 643% (prix multiplié par 7.43), donc qu’un immeuble acheté 808€/m² soit revendu 6 002€/m².

On voit ici que si on cherchait juste à faire une opération blanche, il valait mieux avoir un TMI plus élevé, mais qu’au contraire si on cherche à gagner un peu d’argent, il vaut mieux avoir un TMI faible …

Pour égaler un PEL, il faudrait :
- avec un TMI de 30%, une plus value de 595%, soit revendre 5 614€/m² des immeubles achetés 808€/m²
- avec un TMI de 45%, une plus value de 546%, soit revendre 5 218€/m² des immeubles achetés 808€/m²

En résumé, je n’ai pris que les hypothèses inhérentes au concept même de SCPI Malraux, et systématiquement je me suis rapproché des hypothèses les plus favorables à la rentabilité de l’opération.

Si un lecteur trouve une erreur dans mes calculs ou dans mon raisonnement, merci de me l’indiquer.

Si un lecteur pense qu’il est réaliste d’imaginer acheter un  immeuble à rénover 800€/m² et le revendre 6000€5200€/m² après 2500€ de travaux/m², en secteur sauvegardé, en respectant les normes des architectes des monuments de France, qu’il le dise également, sachant que ça ne correspondrait qu’à une opération avec un rendement minable de 2.5% annualisé, et sachant également que les SCPI que j’ai regardées ont plutôt des prix d’achat de l’ordre de 1500€/m² ce qui impliquerait un prix de revente au delà de 10 000€/m².

Juste pour rigoler, si on veut avec un TMI de 30% 45% (cas le plus favorable) atteindre un rendement net annualisé de 6%, ce qui semble raisonnable vu le niveau de risque et la liquidité de ce type de produit, il faudrait que le prix des immeubles soit multiplié par 13.511.25 sur la durée de l’investissement (prix de vente de 10 900€/m² 9895€/m² pour un achat à 800€/m², ou un prix de vente de 21 800€/m² 19 000€/m² pour un prix d’achat de 1 600€/m²)

La seule hypothèse qui pourrait être favorable à une SCPI Malraux, c’est le cas d’une personne qui aurait un TMI de 45% lors de la souscription, et saurait à ce moment là que 15 ans plus tard, elle sera non imposable …
Sinon, si vous faites varier tous les curseurs, vous allez vous apercevoir que plus on baisse le pourcentage du prix de souscription consacré aux travaux donc moins la SCPI est "Malraux", plus il est facile d’atteindre la rentabilité …

Qui pense encore qu’une SCPI Malraux, par construction n’est pas une arnaque ?

Question subsidiaire, pourquoi ce type de produit n’est-il tout simplement pas interdit ? En d’autres termes, que fait l’AMF qui s’est contentée d’émettre une mise en garde quant à l’imposition à la revente, mais n’est pas allée jusqu’au bout de l’analyse ? En effet, des personnes avec lesquelles je suis en contact et qui ont acheté ce type de produit à crédit sont actuellement en perte de plus de 100% de l’investissement initial. Même les gens qui avaient acheté du Madoff n’ont pas atteint ce niveau de perte.

Autre point intéressant, quand j’ai initié ce fil, en avril 2016, lorsqu’on cherchait sur google "SCPI Malraux Arnaque", il arrivait en première position.
Aujourd’hui, il arrive en 5ème position, après 4 liens sponsorisés de "corum.fr", "impot-et-solutions.fr", "moniwan.fr" et "primaliance.com" dont le but ne fait aucun doute.

Si on cherche "scpi malraux avis", il arrive en 3ème position, après 2 liens sponsorisés de "impot-et-solutions.fr", et "primaliance.com"

De là à conclure que "corum.fr" et "moniwan.fr" sont plus intéressés par le mot "arnaque" que par le mot "avis" sur les critères de référencement de leurs publicités pour des SCPI Malraux …

Dernière modification par Jpg (22/08/2017 20h00)

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#45 22/08/2017 17h42

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Merci Jpg pour ces éléments. Avez-vous gardé les documents commerciaux associés à votre achat (plaquettes commerciales, simulations, ..) ? cela vous sera nécessaire pour montrer que vous avez été trompé.

Concernant les publicités adwords, ne vous laissez pas emporter ;-) il est aussi possible que

1/ ces sociétés aient simplement ciblé les mots clés "scpi malraux"
2/ que corum et moniwan aient oublié d’exclure le mot clé "arnaque"

Je ne pense pas en tout cas que vous puissiez conclure grand chose de ces positionnements.

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#46 22/08/2017 17h44

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Je pense que vous avez fait une (très grosse) erreur en écrivant

Jpg a écrit :

Au bout de 15 ans donc, l’abattement pour durée de détention est de 54% pour l’IR, et seulement de 14.85% pour les CSG/CRDS : Source

A la revente, on est donc taxé pour la plus value immobilière  au taux de :
- 27% pour un TMI à 30%
- 32.06% pour un TMI à 41%
- 33.9% pour un TMI à 45%

.. car l’imposition (payée à la source par la SCPI d’ailleurs) sur une plus-value immobilière est indépendante du TMI de celui qui réalise la plus-value, et représente 34.5% (19% forfaitaire IR + 15.5% de PS) du montant de la plus-value, après abattements sur ce montant en fonction de la durée, plus quelques 2 à 6% supplémentaires si la plus-value est élevée (supérieure à 50k€).
Sources multiples : google.fr/search?q=plus-value+immobilière , d’ailleurs confirmées par votre Source.

J’ignore si en corrigeant vos calculs en conséquence, la conclusion sera différente (mais à minima vous devriez conclure que plus on a un TMI élevé au moment d’investir, plus un Malraux pourrait avoir un intérêt, et qu’avec TMI=30% ça n’a presque jamais d’intérêt).

Je vous invite à une peu de retenu avant de tirer des conclusions (basées sur une aussi grosse erreur, qui n’est pas forcément la seule que vous aurez faite dans cette enquête, nul n’étant parfait).


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#47 22/08/2017 19h15

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Merci GBL pour la correction.

C’est drôle, parce-qu’en lisant ces sources diverses il y a quelques temps, j’avais compris que le taux forfaitaire de 19% ne s’appliquait pas, et je n’arrive plus à comprendre pourquoi.

En tout état de cause :
Le taux de taxation à la revente est donc après abattement et application des prélèvements sociaux de 21.94% au bout de 15 ans, indépendamment du TMI, en prenant l’hypothèse de 19% seulement. Je ne suis pas certain de bien comprendre comment se calculent les 2 à 6% supplémentaires dans le cas d’une SCPI ayant un parc immobilier de plusieurs M€.

Votre éclairage sur ce sujet serait le bienvenu.

Après correction.

Pour réaliser une opération blanche, il faudrait :
- avec un TMI de 30%, une plus value de 323%, soit revendre 3 417€/m² des immeubles achetés 808€/m²
- avec un TMI de 45%, une plus value de 273%, soit revendre 3 090€/m² des immeubles achetés 808€/m²

Pour égaler un PEL, il faudrait :
- avec un TMI de 30%, une plus value de 595%, soit revendre 5 614€/m² des immeubles achetés 808€/m²
- avec un TMI de 45%, une plus value de 546%, soit revendre 5 218€/m² des immeubles achetés 808€/m²

Pour atteindre un rendement net annualisé de 6%, il faudrait :
- avec un TMI de 30%, une plus value de 1175%, soit revendre 10 300€/m² des immeubles achetés 808€/m²
- avec un TMI de 45%, une plus value de 1125%, soit revendre 9 895€/m² des immeubles achetés 808€/m²

Sachant dans tout ça que l’hypothèse d’achat à 800€/m² est irréaliste et que les exemples vus montrent plutôt des prix d’achat de l’ordre de 1500€/m², ce qui multiplie les prix de vente par le même facteur.

C’est effectivement un peu moins impressionnant, mais ça ne change absolument pas la conclusion générale.
Ca change juste la conclusion sur le fait qu’on perd un peu moins avec un TMI très élevé qu’avec un TMI faible.
Ca ne change pas le fait que le ratio initial prix des travaux / budget restant pour acquérir des immeubles ne permet pas de faire une opération rentable avec des hypothèses raisonnables.

@Tikou
On ne trouve pas les pubs de "Corum" et "Moniwan" si on cherche simplement "SCPI Malraux". La page d’"Impots-et-solutions" s’intitule : "Malraux :Arnaque ou pas?" Mais j’admets bien volontiers que je me fais peut-être des films sur le sujet.

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[+1]    #48 23/08/2017 00h22

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Les 2 à 6% supplémentaires sont dus dès lors que la plus-value immobilière dépasse 50 k€ pour la vente du bien immobilier. Dans le cas d’une SCPI ce seuil sera souvent atteint…

En général les travaux effectués sur l’immeuble s’ajoutent au prix d’achat pour déterminer le montant de l’éventuelle plus-value. J’ignore s’il existe une spécificité en cas de déduction Malraux (je n’ai jamais utilisé ce mécanisme, donc ne l’ai pas étudié en détail) qui ne permettrait pas de prendre en compte les travaux dans le prix d’achat. Si, comme je le soupçonne, il ne devait pas y en avoir, il n’y aurait guère de plus-value, et vos calcul seraient encore un peu à réviser.

N’oubliez pas non plus que le TMI 45% n’est pas le maximum qu’un contribuable puisse avoir à payer : il peut encore s’y ajouter 3% ou 4% de "taxe sur les hauts revenus". Certes, c’est au dessus de 250k€ et 500k€ pour un célibataire (et le double pour un couple), mais ce niveau de revenu existe, et c’est sans doute le coeur de cible de ceux qui souhaitent placer du Malraux en conseillant raisonnablement leur client.

Autre point à prendre en compte pour ceux qui financent des SCPI Malraux avec un emprunt : les frais et intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En net le coût de l’emprunt se trouve donc divisé par plus de 2 pour les gros contribuables (pour celui avec TMI 45%+4%, avec 15.5% de PS, cette déduction permet que 64.5% des frais et intérêts soient financées par IR+PS économisés).

A ma connaissance, ni Corum, ni Moniwan, ne commercialisent  de produit "Malraux", mais tous deux commercialisent des SCPI de rendement. Sur un forum, ou un blog, ou même ailleurs, il n’est pas rare de trouver le mot "arnaque" utilisé à toutes les sauces, et pas forcément pour qualifier les produits de toutes les sociétés dont le nom est cité sur la même page (ce message, comme les votre, est d’ailleurs un exemple d’un tel cas). De plus, ni vous ni moi ne connaissons les algorithmes utilisés par google pour retourner ou pas tel ou tel lien vers une pub adwords. Tout ceci permet de conclure que vos recherches sur les pub adwords ne permettent pas de tirer la moindre conclusion.

Pour faire avancer votre "combat", et amener un peu de lumière sur les SCPI Malraux et leurs éventuelles faiblesses, vous devriez veiller à rester irréprochable dans vos argumentations.


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#49 23/08/2017 12h02

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Encore une fois, désolé pour les quelques erreurs.
Cependant, elles ne changeaient pas les ordres de grandeur.

Même si vous considérez un TMI à 49%, il faudrait pour égaler le rendement d’un PEL sur 15 ans qu’un immeuble acheté à 808€/m² soit revendu 5113€/m² après 2500€/m² de travaux, ou plus réalistement qu’un immeuble acheté 1600€/m² (valeur plus en phase avec le marché) soit revendu 10200€/m² après 5000€/m² de travaux (je ne tiens même pas compte des 2 à 6% supplémentaires, je reste sur 19% de taux forfaitaire d’imposition à la revente)
Et encore une fois, je ne vois pas quel intérêt pourrait bien avoir une personne ayant plus de 250k€ de revenu par part à cibler un rendement à 2.5% pour un investissement risqué et illiquide.

Enfin, ma situation qui consiste à prétendre qu’il n’y a pas de cas réaliste où une SCPI Malraux serait intéressante pour un investisseur est assez inconfortable car il y a beaucoup de paramètres en jeu, et vouloir démontrer que quelque-chose n’existe pas n’est jamais simple. Mais même avec quelques erreurs initiales, les ordres de grandeur en jeu me laissent toujours penser que c’est le cas.

En revanche, il serait assez facile à une personne convaincue du contraire (je ne dis pas que c’est votre cas) de fournir un exemple où ça fonctionne, avec comme contraintes de départ :
- 60 à 65% de l’investissement consacré aux travaux
- 20 à 25% consacrés à l’achat des immeubles
- 13 à 15% de prime d’émission
Le total de ces 3 premières lignes faisant 100%
- Dissolution 15+/-1 ans après l’achat
- rendement locatif net <= 1% après 4 ans

TMI, localisation géographique, prix d’achat et de revente des immeubles, et prix des travaux à votre convenance, adossé à un emprunt ou pas.

J’ai d’ailleurs posé quasiment cette même question à Amundi en leur demandant quelles étaient les hypothèses en phase avec les données initiales de SG Pierre Patrimoine 2 qui auraient pu rapporter de l’argent aux investisseurs.

Dernière modification par Jpg (23/08/2017 13h39)

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#50 23/08/2017 18h01

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GoodbyLenine a écrit :

En général les travaux effectués sur l’immeuble s’ajoutent au prix d’achat pour déterminer le montant de l’éventuelle plus-value. J’ignore s’il existe une spécificité en cas de déduction Malraux (je n’ai jamais utilisé ce mécanisme, donc ne l’ai pas étudié en détail) qui ne permettrait pas de prendre en compte les travaux dans le prix d’achat. Si, comme je le soupçonne, il ne devait pas y en avoir, il n’y aurait guère de plus-value, et vos calcul seraient encore un peu à réviser.

Ce point doit avoir un gros impact sur vos résultats,  et vous ne semblez pas l’avoir pris en compte…

Je vous prends au mot (Quelles hypothèses auraient pu rapporter de l’argent aux investisseurs en Malraux ?) :
- Quelqu’un (avec TMI IR de 49% l’année de l’investissement) investi 100, dont 20 servent à acheter un bien et 60 à financer des travaux. Il diminue son IR+PS de 38.7 (60*(49%+15.5%)). Son investissement lui coûte 61.3
- Pour obtenir 4% de rendement (net) sur 15 ans il doit récupérer 110 (61.3*(1.04^15).
- Pour ceci il suffit que les biens immobiliers, dont le prix de revient à été de 80 (20+60 de travaux) se vende plus de 110 (net d’impôt sur la plus-value "prix de vente - 80"), 15 ans après. Ceci semble plausible, et correspondant à une valorisation vers 2%/an sur la période avec 0% de rendement (loyer - charges), ou 1%/an de revalorisation avec 1% de rendement.
- Il ne devait pas être difficile de trouver, il y a 15 ans, une ruine bien située à Bordeaux, qui pouvait s’acheter pour 20, nécessitait 60 de travaux, et qui pourrait aujourd’hui se revendre bien plus de 110. Actuellement la même chose est sans doute possible, ailleurs.
- Ajoutez que l’investissement peut se faire à crédit,  à taux très bas (encore plus bas si les intérêts sont déductibles des revenus fonciers qu’ont aurait par ailleurs), donc sans immobiliser de cash (ce qui rend caduc votre raisonnement comparant au placement du cash sur un PEL).
- Donc il doit être possible de ne pas perdre systématiquement avec ce type de véhicule.
  (Note : j’ai négligé l’impact de l’ISF, sans doute pas nul)

Avec un autre profil (par ex TMI 30%, en apportant le cash, etc) un scénario plausible permettant de bien s’en sortir existe, mais nécessite une plus forte valorisation des biens.

Dans tous les cas, celui qui n’anticipe pas une hausse de la valeur des biens immobiliers (ceux dans lesquels il envisage d’investir) devrait… s’abstenir (Malraux ou pas, SCPI ou pas), sauf cas particulier (par exemple: gros rendement et financement à crédit à 110% ou presque, permettant un auto-financement). Et si les biens perdent de la valeur, l’investisseur y laisse des plumes.

Pour ma part, j’ai toujours préféré investir ailleurs qu’en Malraux (Je n’ai pas ce niveau de TMI; D’autres produits me semblent avoir bien plus de potentiel, et surtout un bien meilleur rapport rendement/risque; Je n’ai pas assez l’amour des vieilles pierres) et payer mon IR.


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