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#351 20/03/2019 16h43

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Oui, nous nous sommes décidés à le prendre, la rentabilité reste bonne et si le locataire vient à partir, je pourrais à ce moment là passer le bien en meublé tout en réajustant le loyer.

Merci pour vos réponses,

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#352 20/03/2019 16h53

Membre
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Félicitations en tous cas.
Si vous connaissez déjà la résidence c’est un super atout.

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#353 20/03/2019 21h31

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Tout bail d’habitation principale est en renouvellement tacite. Donc l’échéance du bail est surtout théorique, dans les faits, le bail dure aussi longtemps que le locataire le veut. Et bien évidemment, le bail garde la même nature (à savoir location nue).

Donc, les perspectives sont :
- résilier le bail un peu plus de 6 mois avant la fin du bail. Dans les faits, aucun des motifs légalement admis ne permettent d’enchaîner ensuite en meublé. C’est donc assez suicidaire de faire cela.
- convaincre le locataire de donner lui-même congé pour passer en meublé. Le problème c’est que pour le motiver, il faut qu’il y gagne, donc le changement doit se faire à loyer constant + une carotte motivante (meubles neufs par exemple)… Donc vous y gagnez fiscalement, mais pas sur le montant du loyer. Vous ne pourrez augmenter le loyer qu’après le départ de ce locataire.
- appliquer la procédure de réévaluation du loyer manifestement sous-évalué. Ca ne change pas la nature du bail, mais ça a de bonnes probabilités de faire partir le locataire.
- si rien de tout cela ne marche, vous continurez à louer en nu tant que le locataire n’est pas parti ou mort… Ca peut durer longtemps.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#354 21/03/2019 10h23

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Bon encore une fois les choses sont claires. Le bail doit rester comme il est. Encore une fois, la rentabilité est correct mais aurait pu être vraiment belle si j’avais pu le passer en meublé.

Le locataire est là depuis presque 10 ans et tous les loyers sont payés donc dans l’absolu c’est un mal pour un bien.

J’attendrais donc la suite et je vais me pencher sur la procédure de réévaluation du loyer.

Amicalement,

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#355 28/03/2019 13h44

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Bonjour,

Je viens donner quelques nouvelles.
La signature du compromis doit se faire le 4 avril. Je suis en attente d’un rdv avec ma banque afin de monter le projet de financement. J’espère obtenir un taux de 1.20% sur 15ans hors assurance.

Le montant de l’achat devrait se situer aux alentours des 31000€ (frais de notaire inclus).

Parallèlement à ça j’ai fais quelques calculs rapides mais je ne suis pas spécialiste. Puisqu’il est loué en nu et que pour le moment je pense que je ne pourrais pas changer cela, j’ai tenté de calculer ce que ça me coûterait en impôt, j’attends vos de voir si vous avez des points à préciser.

Loyers: 3000€

A déduire:

Charges copro: 300€
TF: 350€
Intérêts emprunt: 500€
Assurance: 80€
Honoraires comptable: 50€

Reste 1720€

Là dessus, 17.7% de CSG, ce qui me fait 300€ d’impôts.

Ai-je oublié quelques chose ?

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#356 28/03/2019 17h41

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Bonsoir

Vous n’évoquez pas l’impôt sur les revenus fonciers….votre revenu de 1720 euros va s’ajouter à vos autres revenus imposables…

Donc il faut ajouter aux 300 euros de CSG, 1720 X TMI, TMI étant votre taux marginal d’imposition…

Désolé pour cette mauvaise nouvelle….

Canyonneur

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#357 28/03/2019 18h13

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La mauvaise nouvelle passe sachant que nous ne payons pas d’impôts. Voilà pourquoi je n’avais pas abordé le sujet mais en effet, c’était à évoquer.

Amicalement,

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#358 28/03/2019 18h55

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17,2 %, n’anticipez pas une prochaine hausse, elle viendra bien assez tôt !

Et il s’agit des "prélèvements sociaux" ; ce taux de 17,2 % ne comprends pas que la seule CSG mais aussi le CRDS et le prélèvement de solidarité. C’est tout de suite plus agréable de payer quand on sait pourquoi on paie ! wink


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #359 28/03/2019 19h22

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Oui en effet 17.2% reste largement suffisant. smile

Pour le CRDS, là aussi vous avez raison, soyons précis.

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#360 15/04/2019 12h34

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Petite mise à jour !

Le financement est en cours.

1.23% sur 15ans + 4.75€ par mois d’assurance. PNO à 90€ à l’année.

Bref, au final les mensualités s’élèvent à 197€ par mois.

Je suis satisfait, je voulais absolument moins de 200€ par mois Assurance comprise.

La vente doit se faire au 4 juillet.

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#361 18/06/2019 10h09

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Bonjour tout le monde,

Je viens un peu donner des nouvelles. La vente se fera donc le 01 juillet prochain. Comme chaque message vient avec son lot de questions en voici quelques unes.

Le bien est pour le moment géré par une agence qui perçoit directement la CAF du locataire. J’imagine que le contrat avec l’agence va se terminer directement au moment de la vente de l’appartement.

Le locataire travaille souvent à l’étranger d’après ce que m’a dit l’agence. J’ai tenté depuis une dizaine de jours de le joindre sans succès, ce qui, je dois avouer commence à me chagriner.

Je voulais gérer l’appartement en direct mais j’aurais voulu rencontrer le locataire avant la vente afin de pouvoir régler tous les détails avant le 01 juillet.

Sans réponse et rencontre avec le locataire, j’ai peur que la bascule de propriétaire se fasse mal et que je me retrouve avec des loyers à réclamer à l’agence ce qui va générer courriers, déplacements et tout ce qui s’en suit.

J’aurais la solution de laisser la gestion pour une temps dans l’agence mais cela va aussi engendrer des frais.

Auriez-vous une proposition à laquelle je n’aurais pas pensé ?

Cordialement,

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#362 18/06/2019 10h26

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Problème déjà évoqué, par exemple ici : Changement de propriétaire : quid des versements APL ?

Effectivement, le mandat de l’agence est résilié automatiquement par la vente.

Vous devez informer :
- l’agence
- le locataire
- la CAF
- et le syndic bien sûr.

Vérifiez à qui le notaire écrit, si c’est bien en LRAR, et dans quel délai (demandez copie des courriers). Complétez si nécessaire par vos propres courriers LRAR. Et informez aussi les mêmes gens à l’amiable (téléphone, mail…), mais chacun doit aussi avoir reçu une LRAR. L’amiable s’envole, les écrits restent.

Ensuite, ce n’est qu’une affaire de quelques détails à régler, et peut-être de quelques trop perçus à récupérer. Si l’agence perçoit encore 1 ou 2 mois de CAF ou de loyers, elle vous les reversera, puisqu’elle n’a aucune vocation à les toucher. Il faudra peut-être être persuasif mais il y a toujours des moyens d’être persuasif.


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#363 18/06/2019 10h26

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C’est au notaire de notifier au locataire le changement de propriétaire apres signature de l’acte définitif. Il indiquera les modalites de versement du loyer (votre rib notamment). Demandez au notaire de vous informer si le locataire ne retire pas le courrier.

le locataire est à l’étranger, essayez de le contacter par mail plutôt que tel.


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#364 18/06/2019 10h56

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Shakaiolos a écrit :

Je voulais gérer l’appartement en direct mais j’aurais voulu rencontrer le locataire avant la vente

Etes-vous certain que c’est une bonne idée d’acheter un appartement occupé sans avoir rencontré le locataire ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#365 18/06/2019 11h07

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Le locataire est en place depuis 2009 sans un seul défaut de paiement. Je l’ai vu une fois, avant de faire une offre. Nous avons bien discuté, je voulais simplement le voir maintenant que la vente va se faire.

J’ai tenté de pesé le pour et le contre et visiblement tout est au vert.

Dernière modification par Shakaiolos (18/06/2019 11h07)

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#366 18/06/2019 11h28

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Si vous l’avez déjà rencontré, c’est parfait… Votre message laissait imaginer le contraire !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#367 18/06/2019 11h36

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Je me suis sans doute mal exprimé. Je l’ai rencontré lors d’une visite avant de faire une offre. C’était au mois d’avril. Depuis, je ne l’ai pas revu, les choses ont avancées et la vente définitive se fera le 01 juillet.

J’aurais voulu voir le locataire afin de pouvoir lui expliquer que je souhaiterai louer l’appartement en direct et ne plus passer par l’agence. J’aurais voulu lui transmettre mon RiB mais aussi discuter plus en détails maintenant que je serai son nouveau propriétaire.

Et bien entendu le faire avant la vente pour qu’il puisse lui, faire les démarches pour ne pas me retrouver à réclamer les loyers à l’agence.

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#368 18/06/2019 22h25

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Shakaiolos a écrit :

ne pas me retrouver à réclamer les loyers à l’agence.

Je répète que je ne vois pas le problème.

Aucune agence ne traînera à vous payer si vous lui dites en substance "’Si vous ne me rendez pas les sous, je vais être obligé de porter plainte pour abus de confiance, et je crois me rappeler que l’article L314-1 du code pénal punit ce délit d’une peine pouvant aller jusqu’à 375 000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement. Sinon, comment se porte votre e-réputation ?". Il y a sans doute des manières plus subtiles de dire la même chose, mais au total, ce qui est sûr c’est qu’ils vont reverser les sous sans aucun problème. Ca ne nécessite pas de déplacements, juste un petit coup de fil.

Vous aurez peut-être de petits désagréments, mais rien qui ne puisse se résoudre en quelques coups de fils. Et je ne vois pas bien en quoi le forum peut vous aider à contacter ce locataire. Là, vous vous inquiétez vraiment pour rien.

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2019 22h31)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#369 19/06/2019 10h46

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Ce qui m’a fait m’inquiéter, sans doute à tort, c’est la discussion suivante ( https://www.devenir-rentier.fr/t19407 ).

Bernard2K >> Je n’attends pas du forum qu’il m’aide à entrer en contact avec le locataire, vous imaginez bien. Mais étant de nature très (trop) prudente, je pars toujours du principe à prévoir le pire au cas où…

Dernière modification par Shakaiolos (19/06/2019 10h47)

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#370 05/08/2019 19h33

Membre
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Bonjour tout le monde,

J’espère que vous allez tous bien et que les vacances (pour ceux qui le sont) se déroulent aussi de la meilleure des façons.

Je viens vers vous pour une nouvelle fois des conseils.

Un des copropriétaires de l’immeuble où je possède un bien, laisse ses habitations dans un état déplorable. Les appartements sont sous loués pour ne pas dire parfois squattés.
Lors de plusieurs AG nous avons soulevé le problème avec toujours les même réponses du propriétaire, "Je vais arranger la situation et tout rentrera dans l’ordre…".

Malheureusement, les belles paroles ne sont jamais suivi par des actes concrets. Des fuites ont eu lieu dans ses biens (qui se trouvent au RDC) et puisque les réparations n’ont pas été faites, des dégâts important sont survenus dans les caves et pourraient à terme mettre en péril la solidité du plancher du RDC.

L’immeuble étant pourvu d’un système de badge pour rentrer, et les différents "sous locataires" étant plus nombreux que le nombre de badges disponibles, la porte d’entrée de l’immeuble reste ouverte toute la journée, ce qui d’un  point de vue sécurité n’est pas au top.

J’aimerais tenter de faire cesser tout ça et "forcer" ce propriétaire à stopper tous ces désagréments qui risque à terme de faire perdre de la crédibilité et de l’argent à nous autre propriétaire.

Auriez-vous des conseils ?

D’avance merci,

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#371 05/08/2019 22h54

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Il est compliqué de limiter le nombre de vigik par appartement. Il faut border ca par une délibération d’Ag parfaitement écrite. Cest pas si évident si le copropriétaire récalcitrant est procédurier.

En gros, faire voter un nombre limité de vigik suivant le type d’appartement avec possibilité de dérogation sous certaines conditions.
Dans ce genre de cas, on est géné car On tombe vite dans la restriction du droit de propriété. Et puis, il faut que la technologie installé permette un contrôle des accès.

Dans ce cas, c’est plus la procédure sur la sous location,  probablement interdite par le RCP, qjil faut amorcer je pense.

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#372 09/03/2020 10h52

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Bonjour tout le monde,

Voici maintenant quelques mois que je n’avais pas mis à jour cette discussion. Tout suit son cours.

En revenant sur ce fil, je me rends compte que le premier message date de 2014, que le temps passe… Beaucoup de choses se sont passées…

Je commence pour ma part à entrer dans une routine qui ne me plait guère, devoir gérer les "petits" bobos des locataires, les départs, les nouvelles arrivées, bref je sais que chaque mois passé est un mois de plus vers la tranquillité mais malgré tout ça commence à me peser.

J’ai de plus beaucoup d’occupations à côté qui me prenne énormément de temps et mon niveau en bricolage reste proche du "trop basique" pour gagner en rentabilité.

Tout ceci n’est j’imagine que passager…

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#373 09/08/2020 18h14

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Bonjour tout le monde,

Je viens vers vous pour quelques conseils liés à des désagréments.

Je m’explique, ma locataire hier m’envoie un message afin de me prévenir que l’habitant au dessus de chez elle fait énormément de bruit, jusqu’à très tard dans la nuit et ce depuis maintenant plusieurs jours d’affilé.

Elle a été même dans l’obligation de faire intervenir la police municipale. Malgré cela, ça recommence !

J’ai bien entendu envoyé un mail au syndic afin de connaitre les coordonnées du propriétaire de l’appartement pour m’entretenir avec lui. Malheureusement étant au mois d’août, tout reste quasiment fermé et j’ai peur que cela prenne du temps.

Je crains que la locataire quitte l’appartement ce que je voudrais bien entendu éviter.

Quelle démarche puis-je lancer pour régler le problème au plus vite ?

D’avance merci,

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[+1]    #374 09/08/2020 18h52

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La fiche de service public consacrée aux troubles de voisinage donne des pistes.

Il convient de noter que si le règlement de copropriété contient un article concernant les bruits de voisinage, le syndic est en charge de son application… Il convient donc de lui transmettre une description précise des désordres et au besoin le PV de l’intervention de la force publique…

Au passage, le syndic n’a pas l’obligation de vous transmettre les coordonnées d’un propriétaire… Il convient de demander à consulter la fiche de présence d’une AG qui doit préciser les adresses des copropriétaires…

Canyonneur

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#375 10/08/2020 04h29

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Je vous re-mercie pour le lien qui va m’être très utile.

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