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#326 12/10/2016 03h20

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Mise à jour:

Rendez vous aujourd’hui avec les différentes parties. En effet, à cause des vacances d’été, les rendez-vous ont pris du temps. Bref, tous les experts en assurance étaient là (mon assureur, l’assureur de l’immeuble, l’assureur du propriétaire de l’étage supérieur), il ne manquait qu’un assureur, celui de la locataire, qui a causé les dégâts dans mon appartement, et pour cause, cette dernière n’était pas assuré pour le logement…

Au final, tous les devis des artisans ont été acceptés, il y en a en tout pour presque 6000€ de réparations.

J’ai pu contacter les artisans, les travaux vont pouvoir vite débuter…

Quant à la locataire du dessus, j’ai cru comprendre que les assurances allaient se retourner contre elle…

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[+1]    #327 12/10/2016 16h15

Membre
Réputation :   14  

J’ai pris rendez-vous avec une nouvelle banque. Je souhaitais quitter ma banque actuelle, pas qu’elle ne me convenait plus mais ma conseillère était à mes yeux, trop juste niveau compétences.

Bref, j’ai décidé de faire renégocier mes 3 crédits immo, celui de ma RP et ceux de mes biens locatifs.
Au final la nouvelle banque me propose du 1.30% sans assurances sur 15ans, ce qui me fait gagner 9 mois de remboursements.

Concernant mes biens locatifs, je les ai fais calquer sur la RP donc me je retrouve avec mes 3 crédits se terminant dans 15 ans.

Je suis content de cette négociation, j’espère que ce nouveau conseiller sera "meilleur".

Dernière modification par Shakaiolos (12/10/2016 16h16)

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#328 20/10/2016 13h42

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Je reviens sur le dégât des eaux subi dans un appartement que je loue.

J’ai reçu ce matin, un courrier de mon assurance me stipulant qu’il mettait en cause les conclusions de l’expert qu’ils avaient eux même envoyé, c’est à se marcher sur la tête.

Bref, les artisans ont commencés les travaux de rénovation, j’espère que le problème va vite se régler parce que là je commence vraiment à prendre la mouche…

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#329 20/10/2016 17h59

Membre
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Bon courage dans vos démarches, les dégâts des eaux sur plusieurs appartements c’est toujours compliqué. Mais là qu’ils critiquent leur propre expert c’est vraiment spécial !

Est-ce que l’artisan ou vous-même avez pu bien vérifier que les murs étaient bien secs ? Car lorsqu’on repeint sur des murs pas encore complètement secs on peut avoir des cloques ou la nouvelle peinture qui craquelle. Un ami à eu un dégâts des eaux similaire (robinet du voisin du dessus laissé ouvert par un agent immobilier) et pour l’instant les murs ne sont pas encore assez secs pour repeindre (3 mois après).

Mais vous avez raison de bien suivre le dossier car au final c’est de votre appartement qu’il s’agit.

J’en profite pour vous remercier de tenir cette file à jour car c’est très intéressant de suivre vos expériences en immobilier.

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#330 20/10/2016 19h27

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Merci D3lta pour votre message.

Pour le moment seul la chaudière a été remplacée. Pour le reste, l’artisan doit retirer la fibre de verre afin de voir si le mur est assez sec pour être repeint.

J’ai donc appelé mon assurance cet après-midi et leur réponse est juste impensable, je vous la livre.

Comme la locataire du dessus n’était pas assurée lors du sinistre, mon assurance doit demander une "avance" à l’assurance du propriétaire, que cette demande soit acceptée pour ensuite commencer à me dédommager. J’ai bien entendu expliqué que je n’étais pas d’accord puisque je n’étais en rien responsable et que je ne devais pâtir du fait que la locataire n’était elle pas assurée.

Au final après plusieurs minutes, une personne est censée me rappeler demain pour essayer de trouver une solution.

Pour moi la solution est simple, les devis ont été acceptés, mon assurance doit me rembourser et ensuite se retourner contre la locataire du dessus.

Edit:

Quand la loi des séries débutent…

Une de mes locataires vient de m’appeler pour me dire qu’elle avait coincée la clé dans la serrure et me demande quoi faire. Elle m’a dit avoir tenté plusieurs minutes de faire sortir la clef mais rien n’y fait.

Bref, je lui ai conseillé de faire appel à un serrurier puisque je ne pourrais rien faire de plus, sachant en plus que je suis sur le point de partit au boulot et que je n’aurais pas eu le temps de descendre à l’appartement.

Je me pose une question cependant, à qui incombe les frais ?

A la locataire ou à moi en tant que propriétaire de l’appartement ?

J’ai tenté une recherche rapide sur le net mais visiblement rien n’est très clair, tout serait question de vétusté..

Dernière modification par Shakaiolos (20/10/2016 20h08)

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[+2]    #331 07/03/2017 09h32

Membre
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Mise à jour après un dernier message de presque 6 mois.

Je suis chaque jour sur le forum mais je n’écris que très peu, je lis surtout. De mon côté, les choses suivent leur cours. Les deux appartements restent loués sans problèmes et je suis beaucoup plus serein qu’il y a un an.

Un léger problème d’inondations a eu lieu dans un appartement. En effet, la locataire du dessus a eu une fuite qui a causé des dégâts chez moi mais bon tout a été pris en compte par l’assurance et je me suis retrouvé avec une chaudière toute neuve. Le plus compliqué a été de se faire rembourser par l’assurance, comme d’habitude pour encaisser ils sont là mais quand il s’agit de payer, il faut leur courir après.

J’attends sans doute cette fin d’année afin de rechercher un nouveau appartement. J’ai pu rencontrer des artisans avec qui j’ai lié des affinités ce qui m’ouvre d’autres portes dans l’investissement. Je suis suis pas du tout bricoleur et je ne pouvais pas me permettre de rechercher des biens avec travaux maintenant je vais pouvoir le faire ce qui je l’espère me permettra de trouver de biens meilleures rentabilités.

Dernière modification par Shakaiolos (07/03/2017 09h34)

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[+1]    #332 08/03/2017 10h44

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J’ai adoré lire votre fil de discussion ! Plein d’astuces et d’exemples à suivre ! (Je suis moi même entrain de chercher l’appartement idéal, j’ai une visite cet après midi dans un studio déjà loué en nu). +1 pour vous smile


Youtube : Julien destruction nuisibles - Parrainage : Bourse Direct / Binck

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#333 08/03/2017 11h07

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Merci Rossox, j’ai suivi aussi votre file concernant les investissements ETF. Je vous souhaite de trouver la perle rare.

Si ma modeste file peut vous permettre de vous apporter des conseils c’est un plaisir.

Sylvain

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#334 20/04/2017 13h58

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Bonjour à tous,

Toujours dans l’optique de "rentabiliser" chaque instant je viens vous poser quelques questions.

Comment gérez-vous les visites et dossiers lors de la recherche d’un nouveau locataire, je m’explique:

Je suis à la recherche d’un nouveau locataire, j’ai reçu plusieurs demandes et par honnêteté, je tiens toujours à répondre par ordre chronologique.  J’ai donc procédé à une visite pour une étudiante qui a été enchantée de l’appartement, elle m’a donné son accord verbal, envoyé tous les documents que je souhaitais obtenir pour vérifier le dossier, tout était parfait.

Ses parents ont voulu voir l’appartement, mais étant d’Alsace, ils n’étaient disponible que plusieurs jours plus tard. J’ai donc pendant ce temps suspendu les visites et du coup refusé de potentiels locataires, le temps que les parents voient l’appartement.

Il se trouve qu’hier les parents sont venus et je reçois ce matin un mail de leurs part m’expliquant que l’appartement ne leur a pas plu et que leur fille c’est un peu "emballée" mais qu’ils ne donneront pas suite.

Ce qui fait qu’aujourd’hui, je me retrouve à avoir perdu 10 jours de visites pour avoir voulu faire plaisir à une personne qui finalement ne prendra pas l’appartement.

Je vous pose donc une question, comment gérez-vous cela?

Premier arrivé, premier servi ?

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#335 20/04/2017 16h11

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- Sélection rigoureuse des candidats par téléphone pour très peu de visites (généralement entre 1 et 3). Quelques recherches internet pour notamment confirmer ce qui a été dit lors de l’échange (c’est fou ce qu’on peut apprendre sur facebook, copains d’avant etc)

- Des documents sont demandés (en insistant sur l’importance de les apporter) pour la visite (avis d’imposition, contrat de travail…). Si documents non apportés, élimination du candidat.

- Visites groupées (à suivre, un tous les 20 minutes) si cela est possible pour éviter trop de déplacements.

- Une seule visite par candidat. Tous les occupants (si plusieurs) indispensablement. Si les cautions ne peuvent visiter, visite le jour de l’emménagement (documents échangés auparavant).

- Le premier qui dit oui et correspond à nos critères (c’est le plus important) est le futur locataire. Le bien n’est pas retenu tant que rien n’est signé.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#336 23/04/2017 14h32

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Bonjour,

J’aurais de nouveau une question bête…

En effet, je suis actuellement en recherche d’un nouveau locataire et je viens d’avoir un dossier avec comme garant la grand-mère d’une étudiante.

Je ne souhaite du mal à personne mais qu’adviendrait-il si la garante venait à décéder pendant le bail ?

Je ne me suis jamais retrouvé dans un cas comme ça et la question m’interpelle.

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[+1]    #337 24/04/2017 13h19

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Bonjour,

le terme exact est "caution solidaire" et il suffit alors de taper "décès caution solidaire" dans google pour trouver la réponse en 10 secondes :
Réponses de l’UNPI : Décès de la caution et transmission de l’engagement aux héritiers

Un peu plus compliqué à trouver : comment s’assurer que, en cas de décès de la caution, le locataire soit tenu de fournir une nouvelle caution ?

Vous pourriez insérer dans le bail une clause du type "le locataire est tenu, en cas de résiliation ou de disparition de la caution, de fournir un nouveau cautionnement qui couvre ses engagements locatifs".

Cf. la jurisprudence de 1999 citée au début de ce document : caution

A priori, ça vous donne le droit de résilier le bail si le locataire, après le décès de sa caution, ne vous fournit pas une nouvelle caution. Mais je ne vous le garantis pas à 100 %.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2017 13h34)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#338 24/04/2017 14h05

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Oui Bernard, je viens de faire la recherche sur google et en effet j’ai trouvé la réponse en quelques secondes.

Encore une fois, je cherche la facilité en posant la question ici alors que j’aurais pu trouver la réponse par moi même.

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#339 16/03/2019 16h44

Membre
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Bonjour tout le monde,

Je reviens un peu sur mon post afin d’en faire la mise à jour et d’avoir quelques conseils avisés.

Concernant la mise à jour, tout suit son cours. Les deux biens sont loués et tout va bien dans le meilleur des mondes. L’entente avec les locataires est bonne et tout est payé rubis sur ongle.

Depuis le début de l’année, je suis à la recherche d’un nouveau bien ( et oui, l’envie ne s’arrête plus lorsque tout va bien). Je suis tombé sur un appartement dans le même immeuble et même mitoyen au mien.

Je suis allé le visiter, tout à l’air parfait, malgré tout je me trouve face à un "problème" atypique, je vous l’explique.

Mon appartement fait 25m² et est loué 360€ par mois charges comprises. Loué à des étudiants sans difficultés.

Le bien que je souhaite acheter, qui je le rappelle est mitoyen au mien, fait la même surface, le locataire en place est là depuis maintenant 10 ans. C’est une personne sympathique qui semble se plaire dans l’appartement et qui ne souhaite pas partir.
Par contre, son loyer est de 250€ par mois charges comprises pour exactement la même surface.

Voilà donc mon "souci". Deux biens identiques avec plus de 100€ de loyer de différence.

Je dois avouer que je ne sais pas comment gérer la situation si la vente venait à se faire…

Auriez-vous des pistes à me conseiller …

Merci,

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#340 16/03/2019 17h01

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Shakaiolos a écrit :

Voilà donc mon "souci". Deux biens identiques avec plus de 100€ de loyer de différence.

Je dois avouer que je ne sais pas comment gérer la situation si la vente venait à se faire…

Auriez-vous des pistes à me conseiller …

Merci,

Aucune solution  tant que le locataire est en place. C’est l’inconvénient d’avoir un locataire qui reste longtemps et/ou de ne répercuter l’irl.

Soit vous négociez le bien moins cher à cause de sa faible rentabilité, soit vous vous arrangez avec le vendeur pour acheter le bien vide.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#341 16/03/2019 17h30

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Je craignais ce genre de réponses malheureusement. La rentabilité n’est pas mauvaise en soit mais si je venais à pratiquer le même loyer que dans le premier, elle exploserait et c’est ce vers quoi j’aimerais tendre…

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#342 16/03/2019 20h31

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Bonsoir

Si le loyer du nouveau bien est réellement sous évalué par rapport aux loyers des environs, il est possible de réévaluer le loyer au renouvellement du bail.

Les détails sur cette page de
service public

C’est long mais on y arrive…

D’autre part, le bien étant occupé, la decote sur le  prix de vente doit tenir compte de ce niveau de loyer…

Canyonneur

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#343 17/03/2019 08h32

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Bonjour, on y arrive je confirme pour l’avoir fait. C’est long et cela créé des crispations avec le locataire évidemment.
J’ai réussi la procédure et le locataire est parti un an après de lui-même.
Il faut regarder quand le bail se renouvelle et un petit conseil si vous avez un peu de temps avant l’échéance faites quelques travaux de remise aux normes ou d’amélioration dans l’appartement cela aidera le dossier.
Le plus dur est d’avoir des références similaires à produire

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#344 17/03/2019 14h36

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Je n’ai pas encore la date exact du bail. D’ailleurs il est loué nu et ayant déjà deux autres biens en "meublés" je souhaiterai à terme passer celui-ci aussi en meublé.

Je pense qu’il est plus "facile" d’avoir tous ces biens loués de la même manière.

Pourrais-je réévaluer comme je le veux le loyer lorsque je passerai celui-ci en meublé?

Dans mon idée, je laisserai le loyer comme il est aujourd’hui (250€ CC) jusqu’à la fin du bail puis passer le bien en location meublée en augmentant le loyer au même montant que l’autre bien c’est à dire 360€ CC.

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#345 18/03/2019 19h10

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Bonsoir,
Mon avis la dessus est que le locataire peut rester assez longtemps et avec un loyer aussi bas et en plus en location nue : la renta net net va être très bof même à moins de 1000eur/m2 (je ne mettrai pas plus avec toutes ces contraintes).

Et une rééval annuelle du loyer selon l’indice ca peut durer assez longtemps..

Par ailleurs le bail actuel est reconduit tacitement, en aucun cas à son échéance le bail peut être changé en meublé de manière garantie.
Il faut l’accord du locataire et faire dans les règles, à savoir résiliation du bail actuel par le locataire et signature du nouveau bail meublé. Pour bien faire il faut racheter les meubles au moins le minimum légale.

Dernière modification par Letuche57 (18/03/2019 19h44)

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#346 20/03/2019 08h52

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Oui tant que le locataire est en place, je ne pourrais pas passer le bien en location meublé.
Le bail court jusqu’en février 2020. L’avantage étant que le prix d’achat est bas et que la rentabilité reste satisfaisante.

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#347 20/03/2019 14h35

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J’aurais besoin de précisions, le bail court jusqu’en février 2020.

1/ Quid à ce moment là si je souhaite passer le bien en meublé ?

2/ Pourrais-je le faire sans souci où comme le locataire est en place je dois d’avoir lui demander son accord ?

3/ Si le bien est passé en meublé, puis-je appliquer le loyer que je souhaite ou dois-je me calquer sur le loyer nu ?

D’avance merci,

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#348 20/03/2019 14h50

Membre
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Je pense avoir déjà répondu aux questions.
La nature du bail et le bail lui même ne s’arrêtera pas à l’échéance des 3 ans. Il sera renouvellé automatiquement.

Signer en meublé revient à résilier le bail actuel et re signer un nouveau bail meublé ni plus ni moins.
Le locataire vu les conditions de son bail actuel et son loyer très faible risque d’être très réticent à faire ce changement à but uniquement fiscal…

Dernière modification par Letuche57 (20/03/2019 14h50)

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#349 20/03/2019 15h02

Membre
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Je viens de relire votre message précédent et en effet je n’avais pas compris cela.

Pour moi, j’imaginais que le bail arrivant à échéance en février 2020, je pourrais avant le prochain renouvellement, passer le bien en meublé, avec bien entendu lettre LRAR envoyé dans le délais légal à l’actuel locataire.

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[+1]    #350 20/03/2019 15h52

Membre
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Résiliation du bail 6 mois avant l’échéance uniquement pour des motifs assez stricts (occupation de l’ l’appartement, vente ou motif sérieux/légitime)

Vous vous êtes décidé finalement pour prendre l’appartement?

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