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#1 27/08/2019 15h36

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je me permets de lancer cette conversation pour l’étude d’un investissement locatif que je réalise actuellement.

Pour rappel ma situation actuelle est la suivante:
- Pacsé
- Locataire de ma RP (1050€/m)
- Revenu fiscal de référence : 60 000€ (75% par moi et 25% par ma conjointe)
- TMI : 14%
- Pas de crédits/emprunts en cours

Nous avons signé un compromis pour l’achat d’un T3 situé à Pornichet (station balnéaire) de 58m2:

- Prix net vendeur : 306 000€
- Agence : 8 000€
- Notaire : 23 000€
- Travaux : 20 000€
- TOTAL : 357 000€

Nous souhaitons faire du meublé touristique (Airbnb, Leboncoin, Homelidays…) toute l’année car nous pensons que notre région reste très attractive toute l’année et que l’appartement est idéalement situé car il est à proximité immédiate des points d’intérêts suivants : plage, marché, commerces, port de plaisance, 2 thalassos, golfs…)

Le budget prévisionnel m’amène à des revenus issus de la location à 25 000€.

Nous ne pouvons pas réaliser cette opération en SCI car 100% des revenus viendront d’une activité de meublé touristique ce qui n’est pas compatible avec la SCI.

Nous avons donc le choix de l’acheter en indivision puis d’utiliser le régime LMNP ou alors de monter une SARL/SAS.

- Est-ce que vous me confirmez que je puisse réaliser cette opération en LMNP? Selon moi c’est le cas car les revenus issus de la location sont inférieurs aux revenus issus des salaires.

- Que se passera-t-il si je quitte mon travail de salarié? A mon sens je ne pourrai plus bénéficier du régime LMNP car les revenus locatifs > 23k€ et > salaire.

Merci par avance pour vos réponses et vos conseils.

Mots-clés : airbnb, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sas (société par actions simplifiée)

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#2 27/08/2019 16h22

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour,

Le LMNP est totalement conseillé pour cet investissement. Une SCI peut faire l’affaire à partir du moment ou elle est à l’impôt sur les sociétés. Elle peut vous éviter l’indivision qui, pour moi (avis personnel) n’est jamais la meilleure solution à long terme. Je vous conseille fortement de faire appel à un expert comptable qui vous exposera en détail les tenants et les aboutissants.
Le LMNP se transforme en LMP (professionnel) si vous remplissez un jour les 2 critères suivants :

- Revenu des loyers supérieur à 23 k€ par an
- Revenu des loyers au delà de 50 % des revenus globaux

Si vous quittez votre emploi, vous aurez l’assurance chômage pendant 2 ans et nous pouvons imaginer que vous retrouverez rapidement un emploi. Je pense donc que ce n’est pas un motif de crainte particulier.

En tout cas je vous souhaite beaucoup de réussite.

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#3 27/08/2019 16h34

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci pour cette réponse.

J’avais lu sur le site SCI de location meublée et Airbnb : possible ? - LegalPlace et sur d’autre sites qu’une activité à temps plein de Airbnb n’était pas compatible avec le statut de SCI (même à l’IS). J’avais donc écarté la possibilité de SCI pour ce projet.

Si l’indivision n’est pas conseillé pour ce type d’investissement, il ne me reste que le choix de la SARL/SAS non?

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#4 27/08/2019 17h11

Membre (2019)
Réputation :   5  

Sebdu66 a écrit :

Le LMNP se transforme en LMP (professionnel) si vous remplissez un jour les 2 critères suivants :

- Revenu des loyers supérieur à 23 k€ par an
- Revenu des loyers au delà de 50 % des revenus globaux

Bonjour,

Si je ne me trompe pas ces conditions ont été changées cette année. C’est maintenant :

- Revenu des loyers supérieur à 23 k€ par an
- Revenu des loyers > aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, pensions et retraites incluses

Source : http://www.expertim-fiduciaire.fr/lmp-lmnp-attention/

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#5 27/08/2019 17h31

Membre (2014)
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Quand je vois investissement de 300 000 € dans un T3, j’écartille les yeux.

Quand je lit moins de 10% de rendement brut avant frais en location saisonnière, je me dit que vous n’avez pas trop à vous inquiéter pour les impôts, car vu la faiblesse du rendement, vous n’êtes pas prêt d’en payer en LMNP.

Un appart à 300 000 € à Pornichet, c’est bien pour se faire plaisir, pas pour un investissement locatif. Si vous voulez faire un investissement locatif, et donc du rendement, il faut cibler un endroit plus peuplé hors saison, et moins cher. Sinon, ça s’appelle une résidence secondaire.

Notez que vous êtes ambitieux sur le rendement, car louer 25 semaines à 1000 € ça me paraît déjà optimiste comme business plan.

Je discutais cet été avec un bailleur du plus beau coin de France (le Var pour nos amis de l’atlantique), qui me disait que si il louait 12 semaine sur la côte, il faisait une bonne année.

Dernière modification par Trahcoh (27/08/2019 17h37)

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#6 27/08/2019 17h45

Membre (2019)
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En effet @points la règle à changer voici l’actuelle :

Loueur en meublé non professionnel ou professionnel ?
L’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins l’une des trois conditions suivantes n’est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :

un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI

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#7 27/08/2019 22h31

Membre (2014)
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Non. Il n’y a que les 2 conditions énumérées au message numéro 4.

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#8 28/08/2019 10h33

Membre (2016)
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Au vu des interrogations que vous vous posez vous ne semblez pas maîtriser certains fondamentaux. Je vous conseille vivement de vous former notamment sur le statut LMNP ainsi que sur les différents montages fiscaux possibles.

Je peux vous conseiller un bon ouvrage si nécessaire.

Pour en revenir à votre projet, c’est de mon point de vue une très mauvaise idée de calculer sa rentabilité basée sur une exploitation courte durée. Dans un premier temps vous devez faire en sorte d’avoir un cash-flow positif avec le bien loué nu (ou du moins en meublé à l’année). Ensuite l’exploitation en saisonnier est ’’bonus’’. Ça vous évitera d’avoir l’impression de faire une bonne affaire alors que cela n’en n’est pas une. De plus vous avez une roue de secours si votre business plan initiale ne fonctionne pas. Même cas de figure pour la collocation.

Dernière modification par Traknet (28/08/2019 10h34)

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