Theos [59] : étude de cas immobilier (colocation sans travaux)

theos · #1

Bonjour,

C’est mon premier message sur le forum hormis la présentation, je suis encore en tâtonnement avec les informations a communiquer, je me suis permis de m’inspirer des autres etudes de cas.
J’ai un projet d’investissement immobilier sur la commune de Lille-Hellemmes et de ce fait je me tourne vers la communauté pour son avis sur cette opération

Mon profil :
- Pacsé sans enfants
- CDI, à 49k€, TMI à 11%

- Comptables: aucune
- Fiscales: aucune
- Artisanales: Démolition et petit travaux
- Sociales: aucune

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison
- 4 chambres de 15m² avec sdb privée, un salon, une cuisine équipée, une buanderie dans la partie cave (1,80)
-surface : 115m²
- Déjà occupé ? Inhabité ?: inhabité à l’achat
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?: Individuel
- Volets isolants ou persiennes ?: volets roulant électrique PVC
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?:individuels, télé relevés
- Décoration: antique / vieillotte / moderne: deco moderne / sera fait par nos soins
- DPE : C / GES :A

LOCALISATION DU BIEN
- Situé sur la commune de Lille-Hellemmes a 10 minutes d’une station de métro entre les universités et le centre ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Plus-value potentielle mais que je ne saurais estimer, proximité d’un projet urbain lourd (Five Cail)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien: 270k€ (inclus prix de vente, notaire, travaux, frais AI + ameublement (10k))
- Loyer pratiqué: 530CC (inclus 50 charges au forfaits)
- Taux de vacance: 8% (vacance âout)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: pas de délégation

- Taxe foncière hors TEOM:800 eur
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 222 eur
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non

Rentabilité brute: loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 8.02% en pondérant le loyer avec vacance locative

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 20000 eur
- Type de crédit: amortissable, in fine: amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2%
- Durée du crédit: 25 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : 50 eur/mois
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.): LMNP au réel

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Colocation meublé loué à 4 colocataires ( 490ht + 50 charge /mois par colocataire)
Soit un loyer HC annuel total de 490*4*11 = 21560 Euros

CASH FLOW

- Cash flow positif  : 197 eur/mois (basé sur la 3 année, 4eme année en cours)

Mes questions:

S’agissant de mon second investissement mais de mon premier ou je réfléchis vraiment :

1/ Est-ce que cet investissement semble "intéressant" au regard de la renta et cashflow généré selon votre expertise d’investisseur?

2/ Le bien sera défiscalisé jusqu’en 2031: Pour un prix de 2400 euros/m² j’ai un peu de mal a juger l’opportunité. D’un coté en point positif le contexte géographique ou l’emplacement est "propre" car a proximité des axes de transports lourds. Pas de travaux ( RP d’un artisan du batiment, donc travaux soigné) et disposant de sdb privative. 2 terrasses dont une peut faire office de garage a vélo (particulièrement apprécié des jeunes actifs).

En point négatif situé dans une ville ou la concurrence de la colocation est forte,l’encadrement des loyers existent et un turn-over important des locataires.

Merci d’avoir pris le temps de me lire.

Mots-clés : colocation, immobilier, lille, travaux

lachignolecorse · #2

Vous prévoyez des baux individuels ?

Vous respectez le plafonnement des loyers?

De quand date votre DPE?

Les quartiers de fives et Hellemmes ont toujours été porteurs de projets immobiliers sans que cela n’ai de réel impact sur l’immobilier. Ce sont des quartiers qui sont parmi les moins chers de la métropole depuis des dizaines d’années.

Avez-vous prévu la CFE, l’EC dans vos calculs de rentabilité ?

Dernière modification par lachignolecorse (21/09/2022 06h20)

Tchouikov · #3

Bonjour,

Colocation et encadrement des loyers font mauvais ménage puisque le montant total des loyers versés par les colocataires ne doit pas excéder le plafond qui serait applicable si le logement était loué dans sa totalité à une seule et même personne ou famille.

Dès lors, le loyer que vous envisagez de pratiquer ne semble pas, en première analyse, respecter les règles d’encadrement en vigueur sur la métropole de Lille.

Plus précisément, si je me fie aux plafonds en vigueur sur la commune de Hellemmes, la référence de loyer majoré applicable à un logement de plus de 4 pièces est compris entre 12€ et 13,3€/m2 selon son année de construction.

Pour un bien tel que le vôtre, d’une superficie de 115m2, le loyer total que vous envisagez (490 x 4 = 1960€ HC) s’avère largement supérieur au loyer maximum que vous devriez être autorisé à pratiquer (entre 1380€ et 1530€) et vous auriez donc tout intérêt à refaire vos simulations sur la base de ces chiffres car la rentabilité et le cash-flow ne doivent pas être les mêmes que ceux que vous avez calculés…

theos · #4

Bonjour,

Oui il est prévu des baux individuels et le DPE date de Juin 2022.

Bonne remarque, je n’avais pas envisagé la CFE (1000 e) par contre que signifie l’EC ?

Oui l’encadrement des loyers est un vrai sport de combat, le but initial est de le respecter, mais également de le contourner en s’appuyant sur le fameux ou fumeux "complément de loyer".

En effet le m² du loyer majoré est de 12,8 e ce qui représente 1472 hc sur la totalité du bien. Si je divise par le nombre d’occupant j’obtiens un loyer de 368 hc

De mon point de vue un complément de loyers pouvait s’appliquer en prenant en compte les salles de bains privatives, un garage a vélo, une salle de gym aménagé dans la cave…autant d’éléments que les autres maison du voisinage ne possèdent pas.

En effet la loi stipule ceci

Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique a écrit :

Complément de loyer : quelles sont les règles ?

De ce fait ajouter un complément de 102 euros par locataires pour ces éléments = 470 + 60 euros de forfait de charges.

Voila le déroulement de ma réflexion.

Tchouikov · #5

EC = expert comptable.
Vous aurez probablement besoin d’en missionner un pour assurer la tenue de votre comptabilité (sauf si vous êtes bien calé en la matière).
En terme de coût, tout dépend si vous avez recours à une officine en ligne low-cost ou si vous avez besoin d’un service davantage cousu main ; mais il faut à mon avis tabler a minima sur un montant d’honoraires de l’ordre de 500€/an.

theos · #6

Oui effectivement vous avez raison j’ai déja fait appel a un expert comptable dans le cadre d’une SCI et c’est effectivement de l’ordre de 500-600 euros par an.

En prenant en compte ces différents éléments est ce que ce projet vaut le coup ou il est préférable d’attendre un retournement du marché ? Si il y a retournement de marché dans les métropoles.

lachignolecorse · #7

Pour la CFE, comptez 600€ si vous déclarez le siège de l’activité lmnp sur Hellemmes.

Il y a une question que j’ai posé sur ce fil ici et qui est restée sans réponse (et qui concerne Hellemmes). L’utilisation de baux individuels engendre une division du logement d’apres la loi, division qui est à mon sens soumise à l’autorisation de la mairie. J’ai lu sur d’autres sites la même interprétation. Par contre, je ne connais personne qui ait fait cette division.

Pour le complément de loyer, il y a un flou général que l’état cherche à éviter. Des contraintes supplémentaires ont été ajoutées en juillet, mais cela reste très vague à mon sens (exposition de la pièce principale par exemple…). Par contre je trouve le montant que vous proposez très élevé sachant que vous utilisez déjà la majoration sur le loyer maxi mediant.

Je vous conseille aussi d’éviter de vous mettre au loyer plafonné maxi car vous ne pourrez pas appliquer l’augmentation légale annuelle de l’IRL.

Il ne faut pas s’attendre à un retournement de marché. Bien au contraire vu les contraintes croissantes de la mairie (il ne manque plus que le permis de louer). De plus, c’est votre premier investissement, peu rentable et payé sur 25 ans. Vous devriez regarder le cash-flow au bout de12 ans et calculer votre endettement (et voir si le prêt ne va pas vous limiter pour d’autres projets).

Dernière modification par lachignolecorse (21/09/2022 10h57)

Stephanejudd · #8

lachignolecorse a écrit :
L’utilisation de baux individuels engendre une division du logement d’apres la loi, division qui est à mon sens soumise à l’autorisation de la mairie. J’ai lu sur d’autres sites la même interprétation. Par contre, je ne connais personne qui ait fait cette division.

Pour le complément de loyer, il y a un flou général que l’état cherche à éviter. Des contraintes supplémentaires ont été ajoutées en juillet, mais cela reste très vague à mon sens (exposition de la pièce principale par exemple…).

En colocation, il est fortement conseillé de faire un seul contrat de location, puis des avenants à chaque changement de locataire, car plusieurs baux = division de fait. Je ne connais aucune jurisprudence qui aurait fait condamner un bailleur pour cela, car rares sont les poursuites sur ce mode de vie relativement nouveau pour le législateur. Il est certain que vous n’obtiendrez aucune division officielle si vous ne faites pas une APD (autorisation préalable à la division) sauf que cette APD vous sera refusée, le logement en l’état n’est pas divisible au sens où vous pourriez revendre un lot à part, il n’y a pas de parties communes, pas de compteurs individuels. La seule méthode légale est le bail unique.

Concernant le Permis de Louer, il est un préambule à la mise en location, donc ne doit pas poser de problème si vous choisissez de faire de la colocation.

Concernant l’aspect fiscal, vous avez fait une SCI à l’IR j’imagine vu votre TMI à 11% ? Vous louez meublé vu les prix pratiqués ? Attention à la compatibilité meublé/SCI.

theos · #9

Merci pour ces éléments de réflexions.

En ayant été colocataire j’ai eu des baux individuel. Cela permettait d’assurer notre chambre et de toucher nos APL. Je n’avais pas intégrer de faire un seul bail de collocation avec des avenants…intéressant.

Après calcul la rentabilité net-net tournerait autour de 6% …trop peu pour ce type d’investissement / implication / montant de projet ?

Il est vrai qu’avec ce montant on peut trouver des immeubles de rapports, mais j’ai l’impression qu’avec 2 / 3 appartements on retrouve le même type de rentabilité qu’une maison en colocation. Certes on est gagnant sur le turn-over, mais de l’autre c’est 2 ou 3 fois plus d’équipements, des assurance plus lourde etc…

Il y a un ratio a respecter pour intégrer l’IRL des loyers ? Pour appliquer l’augmentation légale annuelle de l’IRL il faut que je sois en dessous du loyer majoré sans le complément, c’est bien cela ?

L’investissement serait en LMNP, effectivement ca va impacter le TMI, mais c’est le seul moyen a mon sens de profiter de cette niche fiscale. Si il n’y a pas de retournement du marché il peut être intéressant de le revendre dans 10 ans et espérer en dégager une plus value…

lachignolecorse · #10

Si vous louez au loyer maxi (avec les 20% de majoration), et que vous devez revaloriser votre loyer parce que cela fait un an que le bail a été signé, vous serez "coincé" par le plafonnement des loyers. Par le passé, ça n’était pas gênant car l’irl augmentait peu, ce qui n’est plus le cas actuellement.

Votre investissement ne va pas impacter votre TMI vu le rendement (pas de bénéfice avant longtemps). Par contre, c’est une bombe à retardement concernant votre cash-flow qui va devenir négatif). Vous devriez calculer le résultat fiscal et le cash-flow lorsque vous aurez épongé les charges de début d’activité (frais notariés, meubles…).

Il faudrait éclaircir votre position fiscale sur l’investissement, c’est du lmnp? De la sci ? Ou … autre? A priori, ça ne peut être de l’IR…

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Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique a écrit :

#5 21/09/2022 09h06

#6 21/09/2022 10h49

#7 21/09/2022 10h50

#8 21/09/2022 11h26

lachignolecorse a écrit :

#9 21/09/2022 12h45

[+1] #10 21/09/2022 13h24

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