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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/05/2018 12h00

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Bonjour,

Je m’interroge sur l’amortissement en LMNP.

Voila je me suis positionné pour acheter un t1 a refaire de A a Z :

CAS NUMÉRO 1

Cout d’achat 25000 € FAI inclus.
Notaire 3400€
Travaux envisagé : 6500€ (réaliser moi même)
Ameublement (cuisine, lit, etc etc) : 1800€

Coût total : 36700€

Puis en me renseignent sur la copropriété on m’a proposé l’appartement d’en face (RDC) que je pourrais acheter sans frais d’agence. Il a était déjà entièrement rénové il y a 3 ans, est nécessite juste un léger rafraichissement.

CAS NUMÉRO 2
Cout d’achat : 33000€
Notaire : 3900€
Travaux : 500€
Ameublement : 900€

Coût total : 38300€

Les deux coûts sont similaire mais je vois un intérêt au second c’est que vu que je réalise les travaux moi même je ne pourrais pas déduire les travaux du calcul de la plus valus à a la revente pour le premier.

Maintenant la question est la suivante, si je comprend bien le fait de réaliser ou non des travaux ne change rien a l’amortissement ? car au final dans le cas numéro 1 je pourrais amortir le cout d’achat, les frais d’agence, frais de notaire, l’ameublement et les travaux.

Mais dans le cas numéro 2 je pourrais investir un coût d’achat (plus important) des frais de notaire et des frais d’agence, ainsi que que l’ameublement.

Ce qui dans les deux cas reviens a amortir approximativement les mêmes somme ?

Mots-clés : amortissement, frais réel, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 21/05/2018 12h57

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De mon point de vue, chaque cas à son intérêt.

Pour les travaux, vous ne pouvez pas déduire le coût de votre main d’oeuvre, mais il me semble que vous pouvez déduire les coûts des matériaux. Ce qui peut tout de même accroître les charges et donc amoindrir les impôts à payer pour la première année.

Néanmoins, selon la durée des travaux, votre appartement sera inoccupé plus ou moins longtemps.

Dans votre second cas, les travaux étant plus légers, vous pourrez le louer plus vite et donc générer des revenus plus rapidement.

Hormis le coût avec ou sans travaux, il y a aussi l’aspect recettes à intégrer. Le plus important étant au final, laquelle de cette solution vous rapportera le plus, une fois les taxes et impôts payés…. et aussi le temps à faire les travaux vous mêmes, que vous pourriez consacrer  à autre chose.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#3 21/05/2018 13h13

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Les arguments de Salaze sont corrects. Vous pouvez déduire les matériaux. Par contre, vous pouvez les amortir ou les passer en charge (si factures inférieures à 500€). Si vous passez en charge, vous réduirez votre résultat comptable les premières années et vous n’amortirez ensuite que le prix du bien.

Entre les deux, je choisis celui qui est rénové car vous louez de suite, vous n’avez pas de travaux à faire (sous réserve que la rentabilité soit correcte)

Vous devriez faire la comparaison sur rendement locatif. Vous verriez la différence entre les deux situations

Dernière modification par lachignolecorse (21/05/2018 13h15)


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#4 21/05/2018 13h18

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Question complémentaire : le prix du cas 2 est celui qu on vous a proposé où celui que vous avez négocié ?
Si possibilité de faire baisser le prix du 2 cela peut devenir encore plus intéressant.

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#5 21/05/2018 13h20

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J’ajoute que je trouve la remarque sur la plus-value à la revente assez curieuse. En immobilier locatif, on cherche le rendement locatif, pas la plus-value à la revente même si celle-ci est toujours bienvenue. Se préoccuper de l’imposition de la plus-value à la revente, c’est optimiser le mauvais critère.

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#6 21/05/2018 13h25

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Merci pour vos éléments de réponse.

Pour les travaux que je vais réaliser moi même je pense être obligé de les amortir dans la limite ou l’ensemble des travaux va représenter 6500€.

Ma question porte surtout sur la question de l’amortissement dans les deux cas ?

Concrètement dans un cas j’ai un investissement de 25000 +6500 de travaux sois 31500 à amortir - le terrain ?

dans le second un achat a 33000 à amortir - le terrain ?

Ceci sans rentrer dans le détail de la compartimentation des amortissements.

Cette question me taraude pour mon imposition et de fait la rentabilité.

Car si je comprend bien le fond il n’y aurait pas de différence d’amortissement et de fait (peut d’intérêt au travaux).

Pour les éléments de rentabilité : mais je n’ai pas d’inquiétude la dessus il me dégage dans les deux cas un cashflow d’environ 100€ puis je vais faire squeezer le syndic de copro a échéance ce qui augmentera la rentabilité.

Le loyer serait de 380€ CC, dans les deux cas.

Avec 840euros de charge de copro annuel (syndic, assurance, eau, ménage, etc)
270€ de taxe foncière
+intérêt d’emprunt et assurance.

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#7 21/05/2018 14h22

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Ne pensez pas… appliquez la fiscalité.

Renseignez vous auprès de votre EC, inutile de prendre des décisions sur des bases comptables approximatives.


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#8 21/05/2018 14h31

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lachignolecorse a écrit :

Ne pensez pas… appliquez la fiscalité.

Renseignez vous auprès de votre EC, inutile de prendre des décisions sur des bases comptables approximatives.

Je pense que vous avez raison, mais je n’ai pas d’EC ceci est mon premier investissement. Je peux toujours en contacter un est espérer quelque élément de réponse.

Toutefois dans l’interval, je ne doute pas qu’une personne sur ce forum est la réponse

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#9 21/05/2018 14h31

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Bonjour,
Est ce que vous avez négocié les biens dans les 2 cas ?

Cas du bien 1 : Si vous faites les travaux rapidement alors vous pourrez loué le bien rapidement. De plus, vous pourrez déduire l’amortissement du bien + le matériel des travaux

Cas du bien 2 : Vous allez déduire l’amortissement du bien donc il y aura une réduction moins importante au début (je sais pas si c’est clair dit comme ça)

Dernière modification par tonyhr (21/05/2018 14h32)

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#10 21/05/2018 14h54

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Bonjour,
Est ce que vous avez négocié les biens dans les 2 cas ?

Cas du bien 1 : Si vous faites les travaux rapidement alors vous pourrez loué le bien rapidement. De plus, vous pourrez déduire l’amortissement du bien + le matériel des travaux

Cas du bien 2 : Vous allez déduire l’amortissement du bien donc il y aura une réduction moins importante au début (je sais pas si c’est clair dit comme ça)

Merci pour votre réponse c’est bien ce que je voulais savoir,

Dans le cas du bien 2, réduction moin importante au début du fait d’un compartimentage moins intéressant de l’amortissement je suppose ?

Oui j’ai négocié les deux biens, surtout celui sans travaux qui sur le montant s’avère très intéressant vu que je n’ai aucun travaux a réaliser, mais même si il est bien réaliser, je trouve que la chambre et grande par rapport a la salle, une répartition de l’espace pas idéal. De plus j’aime bien l’idée de réaliser moi même les travaux (coté plaisir). Toutefois pour la revente c’est moins intéressant me semble t’il même si je n’ai pas de projet de revente immédiat.

Vous devriez faire la comparaison sur rendement locatif. Vous verriez la différence entre les deux situations

L’idée est très bonne j’avais oublié qu’il prenait en compte l’amortissement. Merci

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#11 21/05/2018 15h20

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Tinade a écrit :

Dans le cas du bien 2, réduction moin importante au début du fait d’un compartimentage moins intéressant de l’amortissement je suppose ?

Oui c’est exactement ça.
Je donne un exemple assez simple (sans faire les bons calculs et surtout sans amortissement linéaire) :
valeur du bien : 10 000
travaux : 5 000

Si on se trouve dans le cas 1 :
On amortis 10 000 + 5 000 la 1ère année => 15 000

Si on se trouve dans le cas 2 :
On amortis 10 000 la 1ère année

Après je ne suis pas un expert mais l’amortissement linéaire du bien se fait sur 20 ans environ alors que les travaux sur 10 ans environ

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#12 21/05/2018 15h32

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tonyhr a écrit :

Tinade a écrit :

Dans le cas du bien 2, réduction moin importante au début du fait d’un compartimentage moins intéressant de l’amortissement je suppose ?

Oui c’est exactement ça.
Je donne un exemple assez simple (sans faire les bons calculs et surtout sans amortissement linéaire) :
valeur du bien : 10 000
travaux : 5 000

Si on se trouve dans le cas 1 :
On amortis 10 000 + 5 000 la 1ère année => 15 000

Si on se trouve dans le cas 2 :
On amortis 10 000 la 1ère année

Après je ne suis pas un expert mais l’amortissement linéaire du bien se fait sur 20 ans environ alors que les travaux sur 10 ans environ

Je comprend ce que vous souhaitez dire ca va dans le sens de ce que j’avais cru comprendre en regardant a gauche a droite. Merci.

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#13 22/05/2018 08h28

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La durée de l’amortissement des travaux dépend de leur nature. Si votre EC considère que l’électricité s’amortit sur 15 ans, vos travaux d’électricité seront amortis sur 15 ans.

Faire des travaux n’implique donc pas une durée d’amortissement plus longue ou plus courte que s’il n’y avait pas de travaux ; ça dépend de la nature des travaux.

Dans vos exemple, je choisirais le bien 2. En effet, vous faites vous-même les travaux, donc avec un artisan, ça coûterait pas loin du double. Donc la décote du bien 1 n’est pas suffisante par rapport aux travaux nécessaires. 25000 € + 13000 = trop cher.

Vous pourriez essayer de négocier chacun des deux biens, en jouant sur le parallèle : au premier vous expliquez qu’il y un appartement sans travaux à 33000 €, que les travaux sont chiffrés à 13000 € donc qu’il doit descendre à 20000 €. Au second vous expliquez qu’il y a un appartement qui vous revient à 30000 € y compris les travaux, donc qu’il doit s’aligner à 30000 €.

En vous rappelant que la négo est un jeu dangereux : à trop négocier, les deux pourraient vous passer sous le nez.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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