Mani [26] : étude de cas immobilier (1er achat locatif, procédure "acte contentieux")

Mani · #1

Bonjour,

J’ai besoin de vos avis pour mon éventuel achat en vue d’un investissement locatif.
A l’avance Merci de votre retour.

Ma situation :
- Pacsé, 2 enfants, 37 ans, TMI : 14%, revenus : +/- 30k€/an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : les bases
- Fiscales : les bases
- Artisanales : pose cuisines, Electricité "basique", peinture, pose de sol
- Sociales : oui
- Temps disponible : week end et soirs

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement dans petite copro de de 8 appartements.
- Année de construction : 1949 mais travaux refait dans les années 2000-2005 (isolation, etc…)
- Étage: 1er étage luminosité : "correcte" exposition est ouest surface : 54 m2 SANS ascenseur
- Déjà occupé : NON vide
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage : individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes : PAS de volet (!) Pas de persienne (!)
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité : individuels Télé-relevés
- Études de la copropriété : environ 40% propriétaire et 60 % locataire
- Concierge : non
- Décoration : pas de déco. Mur « blancs »

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Drome
- Centre-ville : ville, centre historique
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : moyen
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire :
47500 € bien avec FAI (4000€) + 4442 Notaire + 3500 euros de travaux + 3600 euros de meubles : 59 042 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : de 450 € (à 475 €) selon mon observation de bien similaire sur LBC et les fausses annonces que j’ai faite.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : NON gestion en direct

- Travaux immédiats :
Raccourcissement de 2 mètres de cloison dans le salon + 2 x50 cm dans la cuisine : but : faire passer la lumière
Peinture murs en blanc + portes et encadrures de portes et portes en gris
Changement sol (pas forcement indispensable en soit mais le carrelage n’est vraiment pas terrible) par un parquet + parquet PVC dans salle de bain
Pose d’une cuisine « basique »
Pose d’un meuble de salle de bain + Peinture sur faillance de sdb
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : NON. Copro de moins de 10 lots (= pas obligatoire ? )
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : la toiture d’une parti de l’immeuble a moins de 10 ans
L’autre partie qui n’a pas était refait passe directement chez le voisin.
La façade visible de la rue principale est propre
Les deux façades moins visibles le sont moins bien (mais a priori pas prévu que ce soit fait dixit de président du syndic)
- Taxe foncière hors TEOM : 589 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : NON GARANT…
- Loyer 450 euros HC en LMNP :
- Rentabilité brute : loyers + coût du bien avec frais de notaire + travaux + meubles :
(450 € x 12 mois) / (47500 € bien avec FAI + 4442 Notaire + 3500 euros de travaux + 3600 euros de meubles)
= 9.14%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 5000 €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance banque pas encore vue en vraie. (J’espère 1.20 % max)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : 500neuros /an
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : Oui plus de 6 mois
- Avantage fiscal : NON

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée en BIC réel LMNP

CASH FLOW
- Cash flow positif ou négatif ?
+20 euros /mois les années sans vacances locative et -20 euros par mois mes années ou il y’a les joirs de vacances locatives.
En d’autre termes, le bien à un CF à 0, autofinancement lors des 10 ère années.
Voir rapport rendement locatif :
Calculateur du rendement locatif (simulateur rentabilité locative)

j’ai fait une fausse annonce et suivi des biens similaires. Il y’a de la demande.
1/ Globalement, que pensez vous de ce projet ? Avez-vous es conseils, suggestions ?

2/ Informations complémentaires :
L’un des propriétaires a attaqué un autre propriétaire ainsi que la copropriété à cause d’un mur dans garage qui aurait empiété sur son emplacement (le bien que je regarde n’a pas de garage)
Ce propriétaire ( celui qui à attaqué) à perdu le procès (2015-2016), mais il a fait appel en et à nouveau perdu (2017-2018).
Il a voulu se pourvoir en cassation avant d’y renoncer mais a priorio il y’a eu des frais d’avocat pour la copropriété (échange que j’ai eu avec un copropriétaire lors d’une enquête de voisinage)
Sur les appels de fond, on voit bien les frais liés à ce procès :
1200 euros de coût (« étude acte contentieux ») en 2015 pour la copro donc : 138 euros/an pour le bien que je convoite
2502.54 euros de coût (« étude acte contentieux ») en 2017 pour la copro donc : 287.78 euros/an pour le bien que je convoite

Voila ce que m’a écrit l’agence immobilière suite à mes interrogations sur les éventuels couts non encore réglés et liés à ce problème  :
La prochaine Assemblée Générale aura lieu en juillet.

Un pré état daté est obligatoirement fourni au notaire avant signature du compromis et valide l’état des comptes en cours, en toute transparence pour vous acquéreur. Le syndic n’est pas tenu de fournir ces informations plus en amont.

Pour précision, concernant les frais d’avocat, ils sont bien indiqués dans les charges communes générales du décompte de charges que je vous ai adressé, censés donc être acquittés par les copropriétaires.

Sur le décompte ont voit apparaître la 1ere échéance « frais d’avocat affaire Monsieur XXX » : 1360 € en décembre 2018.

Je n’arrive pas à savoir ou sont à quoi corresponde ces 1360.80 euros.
Lorsque j’additionne le total des frais des « actes contentieux » (de mai 2015 à mai 2018) du vendeur qui à deux appartement dans la copro, j’arrive à 999.66 euros mais pas 1360.80 euros…

Que se passe t’il dans ce cas si j’achete, qui paie les frais ?
Comment vérifier que tous les copropriétaires ont bien payé ces frais ? Le cas échéant y’a til un risque d’endettement de la copropriété ?
La personnes qui a perdu devra t’elle remboursé les frais ? le fera t’elle ? Serais je concerné si l’affaire s’est passée avant mon achat ?

Avez-vous d’autre suggestions à me communiquer ?

Merci

Mots-clés : acte cotentieux, immobilier, procédure

Bernard2K · #2

Les charges avant la date d’achat restent les charges du vendeur. Si le syndic vous réclame la moindre charge d’avant votre achat, vous lui répondez "ce n’est pas ma dette, c’est la dette de M. X (le vendeur), merci de vous retourner vers lui". Je ne vois pas plus de raison de s’inquiéter, dans la mesure où les procès sont terminés et ont été gagné par la copro, ce sont autant des frais passés que s’il s’agissait de travaux quelconques.

Souvent, une personne qui perd un procès est condamnée à indemniser la partie adverse des frais de justice (le fameux article 700), donc le copropriétaire aurait pu indemniser le syndicat de copropriété. Pour autant, ça ne paie pas tout. C’est sans doute pour ça qu’il est en resté à charge. Il n’est pas impossible qu’il en reste à percevoir, ce qui arrangerait même les comptes de la copro.

La seule chose que ça change, c’est que vous savez qu’il y a un copropriétaire mauvais coucheur, mais bon vu ce que ça lui a coûté il doit être calmé maintenant.

Parfois, un tel copropriétaire peut vouloir se "venger" en ne payant pas ses charges, mais les syndics savent gérer (ça va jusqu’à la procédure de saisie), et si le gars à deux sous de jugeotte, il ne s’y risquera pas. S’il en a marre de cette copro, il va vendre son bien et c’est tout.

Au vu de ce que vous nous dites, je ne vois pas plus de risque qu’ailleurs, si ce n’est une ambiance un peu tendue peut-être.

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2019 08h12)

Mani · #3

Merci de votre retour.
je pense aussi que le copropriétaire mauvais "coucheur risque d’être calmé".

ce qui peut m’ennuyer ce serait que certains copropriétaire ne puissent pas (même si les sommes ne sont pas "astronomiques") payer les frais d"avocat et donc que la copro devienne endettée ?

1/ Concernant la partie financière de mon projet, quand pensez vous ?

Les diagnostiques n’étaient pas fait lorsque j’ai accepté la contre offre.(les propriétaires ne voulaient les faire que si le bien était vendu)
mais j’ai eu quelques remarque en électricité qui peuvent un peu changer les coûts.(je suis entrain de me renseigner)

2/ Pensez vous que je puisse renégocier le prix ? (l’agence va mal le prendre…)

3/ Je me met avoir de gros doute, sur le fait que j’ai payé trop cher le bien…je ne sais pas si c’est fait d’être réellement dans le processus d’achat et que cela me fait peur (mais je pense qu’il y’a cela…Peur de ne pas louer, peur d’avoir des mauvais locataire, peur de perdre de l’argent, etc…)

Pour information, lors de la contre offre voici le message de l’agence : "après nouvel échange avec les propriétaires, ces derniers acceptent de faire un effort supplémentaire pour céder cet appartement à 47.500 €.
Pour information, l’agence fait également un effort supplémentaire" (4000 euros de frais d’agence au lieu de 4500€ dixit l’agence)

j’ai échangé avec un autre agent qui me dit que le prix du marché dans le coin en question est de 700 €/m2…pourtant, je suis allé sur le site du notaire, sur meilleur agent, se loger et le prix moyen serait de 1000 €…

Si je doit revendre en incluant tout mes coûts (Frais agence + travaux + notaire et meubles),je serai à 59 042€ pour 54 m2, soit 1093 €/m2…donc un peu au dessus du marché selon les sites internets que j’ai vu, MAIS très au dessus du marché selon l’agent immo que j’ai rencontré…..

DDtee · #4

Demandez les compte-rendus d’AG sur les 3 dernières années pour mieux comprendre les rapports entre copropriétaires et mieux appréhender l’historique de la procédure judiciaire. Ils doivent de toutes façon être fournis pour le compromis/La promesse.

Cela vous permettra également de mieux cerner la qualité du suivi et de la gestion du syndic.
Si le syndic ne demande pas d’indemnisation des frais de justice au plaignant débouté comme évoqué par @Bernard2K ce n’est par exemple pas très bon signe en terme de gestion.

L’agence qui vend est-elle liée au syndic ? Quelle est la réputation de celui-ci ?

9.1% brut, personnellement je trouve ça très moyen surtout que le bien n’est sans doute pas dans un grand centre urbain. Combien cela fait-il en net ?

Vous ne pouvez par contre pas "regretter" de ne pas gagner d’argent dans le cas d’une revente immédiate. Les frais de mutation rendent la chose impossible sauf gros travaux ou excellente négociation.

Si un élément nouveau significatif s’est présenté vous pouvez renégocier, mais il vous faut de vrais arguments par une douille sans ampoule dans le diag élec. Les 3 dernières AG, des éléments judciaires dont vous n’aviez connaissance ?
Il vaut mieux, si c’est le cas, que cela soit mal considéré que vous fassiez une mauvaise affaire.

J’espère que vous vous êtes posé la question du prix au m2 avant de faire une offre.
Dans les villes, à quelques centaines de mètres près les prix peuvent être significativement différents. Il y a beaucoup de barrières psychologiques (agrément du quartier, qualité du voisinage…), d’éléments plus factuels (bruit, stationnement, facilité d’accès…). Vous ne citez pas Patrim qui est une bonne source d’info (même si on ne connait pas vraiment la qualité des biens).

Mani · #5

Merci d’intervenir sur mon post.

j’ai bien les 3 derniers AG, les 3 deniers appelle de fond et le carnet d’entretien.

Sur les 3 dernières AG et appels de fond, j’ai bien l’historique du procès sauf "la fin", c’est-à-dire le moment ou le copropriétaire à voulut se pourvoir en cassation (donc frais d’avocat pour la copro) avant d’y renoncer.

Il devrait y avoir le compte rendu de la fin de cette histoire lors de la prochaine AG qui aura lieu en juillet (L’agence veut me donner RDV chez le notaire le 24 juin. Je n’aurai donc pas le dernier compte rendu de juillet dans ce cas… Devrais-je reporter le rendez-vous chez le notaire après cette prochaine AG ? )

Le bien n’est pas dans un grand centre urbain.

Non, l’agence n’est pas le syndic.

Le syndic (ORPI), est connu dans mon coin mais je ne connais pas assez sa réputation en tant que syndic.

La renta nette est de 5.4% les années où il y a 0 vacance locatif set 4.6% les années où il y a les 15 jours de vacances locatives.

Peut-être que je pourrais louer un peu plus cher (475 €/mois suivant la qualité du bien après travaux, mais je préfère rester sur une simulation à 450 euros/mois)

Sachant que pour les travaux, je compte moi-même :

- casser deux cloisons;
- Changer les sols (parquet) sauf SDB : dalles PVC + couvre plinthe
- Poser une cuisine
- Poser meuble SDB
- Refaire les faïences de la SDB
- refaire les peintures
- repeindre les menuiseries
- Changer les caches prises + prises par des neuves

j’ai compté 3500 euros pour le matériel seul.

Pour les meubles, je souhaite tout équiper pour un meublé en T3, j’ai compté 3600 euros.

Je suis allé sur patrim : si je fais la moyenne sur les 8 biens les plus proches (à +/-150 m), j’ai un prix au m² de 1163 € mais le bien et dans une rue un peu en retrait.

(sur patrim, les prix des biens à +/- 150 mètres sont : 1000 € /m2, 961€ /m2, 1252€ /m2, 877 € /m2, 1500 € /m2, 1258€ /m2 )

En prix d’achat FAI je suis à :
bien + FAI seul : 879 € /m2
Bien + FAI + notaire : 961 € /m2
Bien + FAI + notaire : 1093 €/m2

Concernant le diag. électrique, le bien n’était pas alimenté, donc tout n’a pas put être vérifié (notamment la terre) mais voici les remarques:

- Pontage dans le tableau avec conducteur de 6 mm2 : à l’intérieur du tableau la section d’un (des) conducteurs(s) alimentant les dispositifs de protection n’est pas adapté au courant de réglage du disjoncteur de branchement. Il faut que la dimension des fils électriques soit en adéquation avec le disjoncteur de branchement.
- Douilles de chantier et douille laiton classe 0
- Seulement une partie de l’installation est protégée par DDHS de 30 mA (sous resserve de son bon fonctionnement)
- l’ensemble des socles de prise de courant est de type obturateur
- l’ensemble des socles de prise de courant est de type à puits de 15 mm

Ce qui n’A PAS PUT être vérifié :
Installation de mise à la terre (motif : installation non alimentée)
Installation de mise à la terre (motif : non vérifiable sur radiateur de classe 2)
Installation de mise à la terre (motif : repartis sur des barrettes sans identification possible des circuits attribués)
Dispositif de protection contre les surintensités : emplacement et présence d’une tension supérieur à 50V sur le conducteur de neutre (motif installation non alimenté)
Dispositif de protection contre les surintensités : interrupteurs généraux et différentiels : courant assigné adapté à l’installation électrique (motif : courant assigné (40A) du DDHS 30mA inférieur au courant de réglage maximum du disjoncteur de branchement et à la somme des courants assignés des dispositifs de protection qu’il protège)

Avez vous des nouveaux commentaires, suggestions, avec ces nouveaux éléments ?

Bernard2K · #6

Copropriétaires qui refuseraient de payer les frais d’avocats : ce sont des charges de copro comme les autres. S’ils refusent de payer, procédure d’impayé jusqu’à la saisie possible de leur bien. Donc,il n’y a pas à s’inquiéter de possible impayé, en tout cas pas plus que si cette somme devait être payée pour la peinture de l’escalier.

Sur le prix et la rentabilité, est-ce que c’est trop cher etc : c’est votre boulot. Ne nous demandez pas de le faire à votre place alors que 1) ce n’est pas nous qui achetons donc on ne va pas faire un travail d’analyse de la valeur 2) on a deux fois moins d’infos que vous.

Sur les défauts électriques : il y a toujours des défauts dans les diags électriques. Donc, ça me semble un argument un peu court pour dire que ça vous amène à renégocier à la baisse ou à renoncer à l’achat. Après, c’est possible de le faire quand même (car, en gros, un acheteur particulier d’un logement n’est jamais engagé par son offre écrite tant qu’il n’a pas signé le compromis, vu qu’il a de toute façon 10 jours pour se dédire après le compromis), donc si vous voulez renégocier ou renoncer vous êtes en position de force, mais vos arguments paraîtront creux et vos interlocuteurs comprendront que vous ne voulez plus acheter, et que vous êtes en train d’appliquer le proverbe "qui veut noyer son chien l’accuse de la rage".

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2019 15h17)

Mani · #7

Sur le prix et la rentabilité, est-ce que c’est trop cher etc : c’est votre boulot. Ne nous demandez pas de le faire à votre place alors que 1) ce n’est pas nous qui achetons donc on ne va pas faire un travail d’analyse de la valeur 2) on a deux fois moins d’infos que vous.

Sachant que mon but, serait d’ acheter d’autre biens par la suite, voir IDR. Il faut donc que cette affaire soit au pire des cas un moyen de me lancer et d’apprendre concraitement MAIS surtout pas un boulé pour la suite.
Je suis partagé entre le fait de me lancer et de le regretter et le fait de ne pas me lancer et de le regretter…

Mani · #8

DDtee a écrit :
9.1% brut, personnellement je trouve ça très moyen surtout que le bien n’est sans doute pas dans un grand centre urbain.

Bonjour DDtee,
Avec les éléments que j’ai communiqué précédemment, à partir de quand/quoi est-ce pour vous intéressant ?
Votre point de vue et expérience sont pour moi intéressant.
Merci

D’autres avis d’expérimentés (ou pas) sur mon projet ? A l’avance Merci

DDtee · #9

On vous donne des éléments par rapport à vos questionnements.
Les membres partagent des études de cas et leurs parcours dans leur présentation…

Vous avez bien plus d’éléments que nous sur ce potentiel investissement, sur vos motivations, objectifs…
Ce que vous nous demandez là c’est de prendre la décision à votre place, avec moins d’information que vous, n’est-ce pas un peu beaucoup ?

Dernière modification par DDtee (09/06/2019 12h30)

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#7 08/06/2019 11h48

#8 09/06/2019 11h12

DDtee a écrit :

#9 09/06/2019 12h29

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