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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/01/2017 22h33 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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A l’avance, merci pour votre patience pour la lecture jusqu’à la fin  :

Bonjour,

Je souhaite réaliser mon premier investissement locatif en 2017 et j’ai également comme projet l’achat de ma RP en 2017.

Données :

Situation personnelle :

-    Moi : 35 ans, Salarié CDI = 2 300 € net /mois
-    Ma Compagne : 38 ans, Salarié CDI = 1 700 € net/ mois
-    Pacsé en séparation de bien
-    2 Enfants : 7 ans et 4 ans
-    TMI 14 % (mais pas d’impôts à payer après déduction des frais de garde)
-    Epargne total (moi uniquement) = 129 000 € dont 15 000 € d’épargne de sécurité.
-    Epargne total de ma compagne = 72 000 € dont 15 000 €  d’épargne de sécurité.

Projet Achat RP :

-    Formule Location- Accession (PSLA)
« Avantages » = RT 2012 : Faible consommation énergétique, TVA à 5.5% au lieu de 20%; Exonération de taxe foncière pendant 15 ans, Frais de notaire à 4.5%.
-    Achat à deux (en couple)
-    Prix : 187 138 € (dont 8 059 € de frais notaire inclut)
-    Travaux « d’amélioration » (cuisine, clôture, etc..) = +/-10 000 €
-    Soit un Coût total du projet de +/- 200 000  €
-    Mensualité de crédit souhaité :  environ 900 €/mois à deux, moi et ma compagne , soit : 450 €/mois chacun.

Achat investissement :

-    Investissement réalisé seul (= sans ma compagne)
-    Cash maximum que je souhaite ajouter pour ce projet :  20 000 € (Cependant, l’idéal étant un auto financement à 110 % donc sans apport, mais cela semble très compliqué ou utopique ?! )

Critères « fixés » à ce jour, par rapport aux conseils que j’ai put lire :
- 1er achat : donc acheter un « petit » bien pour « se faire la main », à proximité de chez moi (+/-20 km)
- Appartement ou maison entre 50 et 80 m2.
- Pas de copropriété ou petite copropriété.( = faibles charges ?)
- Chauffage individuel et PAS électrique.
- Balcon/ terrasse si possible
- Place de parking ou garage si possible (ou facilité de stationnement)
- Faible charges pour le locataire  aussi !
- Avec ou sans travaux (Je suis également prêt à travailler avec l’Anah)
- Faire en sorte d’avoir bien entendu un Cash flow positif ;-) avec un objectif de rentabilité brut  d’environ10%

Objectifs :

-    Me créer un patrimoine (avec l’idée d’ acheter pourquoi pas plusieurs biens immobilier à terme ?!)
-    Avoir des revenus de mes biens immobilier après remboursements des crédits
-    Quitter la ratte race (si je peux…)

Concernant mon projet de RP , 2 « idées » :

1 er « idée » : « Volonté de remboursement rapide »
Nb : Cette  idée existait avant une volonté d’effectuer un d’investissement locatif

- Projet +/- 200 000 €
- Apport total  : 85 000€ (42 500 € de ma compagne et 42 500 € de moi-même)
- prêt PTZ (216 mois) : 59 000 €
- prêt à 1.15 % : 59 000 €
- Mensualités : 915 €  pour notre couple, soit 458 €/chacun, soit un taux d’endettement me concernant de 19.9 %
- Remboursement  (simul. De LBP) : 915 € pendant 6 ans puis 442 € pendant 12 ans (donc possibilité de rajouter la différence entre 916 € et 442 € , soit 474 € et d’ainsi rembourser plus vite) => Soit un remboursement en 12  ans.
- Coût du crédit : 12 600 €
NB : vous remarquerez que le prêt n’est pas lissé

2 eme « idée » :

- Projet +/- 200 000 €
- Apport total  : 48 000€ (24 000  € de ma compagne et 24 000 € de moi-même)
- prêt PTZ (216 mois) : 77 500  €  (max. possible pour notre foyer)
- prêt à 1.15 % : 77 500  €
- Mensualités : 927 €  pour notre couple, soit 463 €/chacun, soit un taux d’endettement me concernant de 20.2 %
- Mensualités : 927 €  pendant 8 ans puis 580 € pendant 12 ans (donc possibilité de rajouter la différence entre 927 € et 580 € = 347 € et de faire en remboursement anticipé) => Soit remboursement en 15.5  ans.
- Coût du crédit : 19 021 €
NB : En apportant moins, d’apport, j’emprunte plus et de ce fait , j’ai encore plus droit au taux à prêt 0. (77 500€ dans ce cas contre 59 000 € dans l’e)
NB : vous remarquerez que le prêt n’est pas lissé

Concernant mon projet d’investissement locatif :

En ayant une mensualité d’environ 900 €/mois (soit 450 €/mois/personne) pour ma RP, il me « reste » donc environ 300 €/mois à investir dans un crédit pour un investissement locatif.

Vu sur meilleur taux.com : Je n’aurais droit « qu’a »  58 000 € sur 20 ans à 300€/mois.
NB : D’après meilleure agent.com, le prix moyens du m2 est de 1280 € dans ma ville et ses alentours.

Questions :

1/ Globalement, avez vous des  suggestions/avis  des projets (RP et investissement locatif) indépendamment l’un de l’autre mais également ensemble ? Avez vous des conseils à me donner ou remarques à faire ?

Je n’ai jamais fait de crédit car (notamment que c’est lié à mon éducation financière). Apres différentes lectures, je comprend bien que le crédit en soit  n’est pas un « problème », bien au contraire lorsqu’il s’agit d’investissement :

2/ Cependant, devrais plutôt aussi chercher à rallonger le crédit de RP, pour avoir droit à plus en vue de faire des investissement locatif ?

3/ Est-ce préférable selon vous , d’attendre d’avoir signé mon crédit de RP (juillet/aout 2017) avant de me lancer dans des recherches concrètes  de bien pour un investissement ? (ou puis je ne pas attendre car je sais que j’aurais 300 € de disponible pour être à 33 % d’endettement)

4/ Y ‘a t’il une « stratégie » à  adopter pour réaliser l’achat de ma RP mais en faisant en sorte que je sois le moins « bloqué » possible pour réaliser des investissement locatifs (prolonger au max la durée de du credit de ma RP) ? (j’ai entendu dernièrement que le mieux était de na pas acheter sa RP et de ne faire que des investissements au début L)

5/ Est ce que je risque d’être assez vite bloqué pour de futur investissement  avec l’achat de ma RP + 1 investissement locatif et donc 33% d’endettement ?

6/ Dois- je lors du choix de la banque , avoir dans mon esprit les deux projets (même si ceux ci n’aurons pas lieu au même moment) ? (exemple : si je choisi LBP pour l’achat de ma RP que je réalise en premier, est ce que

7/ Ne faut t’il pas avoir une vision de sa RP, comme celui d’un investissement locatif ?
C’est à dire : est ce que  ma compagne et moi même n’avons nous pas intérêt pour notre RP, de nous fixer un montant de mensualité le plus proche possible de l’équivalent en location (+/- 850 €) ,  pour ainsi, dans le cas ou nous aurions des difficulté à le vendre un jour , nous pourrions le louer sans avoir a rajouter de notre poche ?
(Cf. : le fait que le prêt n’est pas lissé et qu’au bout d’un certain temps, la mensualité du prêt  est 458 € : voir idée n°1 ou 580 €/mois : voir idée n°2)

Message édité par l’équipe de modération (28/01/2017 09h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal

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#2 28/01/2017 09h33 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Dans un PSLA il y a une phase location.

Vous semblez avoir déjà une proposition d’un opérateur pour un logement précis, puisque vous en connaissez le prix à l’euro près.

Quelle est la durée minimale de la phase location ? Autrement dit, quelle est la première date prévue pour la "levée d’option" dans le contrat qui vous est proposé ?

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#3 28/01/2017 12h15 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Bonjour Bernard2k
La durée minimale est de 2 mois (et de 12 mois max.).
Il nous a été communiqué le "1er semestre 2017" comme date pour habiter la maison.

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#4 28/01/2017 18h16 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Ah oui, c’est vraiment une durée minimale de location.

Pour répondre succinctement à vos questions :
Il est certain que vous avez intérêt à vous endetter d’abord pour votre RP, pour ces deux raisons :
- être sûr que le calcul du taux d’endettement ne bloque pas votre achat de RP.
- avoir un accueil plus favorable du banquier qui adore les primo-accédants et au contraire se méfie des investisseurs locatifs qui ne sont pas encore propriétaires de leur RP.

Pour ce qui est de préserver votre capacité d’endettement : il est clair aussi que plus le prêt de la RP s’allonge, plus la mensualité est faible, plus vous gardez de capacité d’endettement pour de nouvelles opérations.
Vous raisonnez en coût total du crédit, mais ce n’est pas la seule approche. En fait, combien de temps pensez-vous rester dans cette RP ?
- si vous comptez rester moins de 10 ans, vous avez un problème : vous devrez reverser une partie de la différence entre taux réduit et taux plein de la TVA sur le bien. Cf : Question  réponse  juridique : PSLA (DonneesJuridiques.Question  réponse  juridique : PSLA) - XWiki
- si vous comptez rester 10 ans et que vous prenez un emprunt sur 30 ans, le coût total du crédit ne vous apprend pas grand chose. regardez sur le tableau d’amortissement le coût sur les 10 premières années seulement. Et essayez de négocier l’absence d’IRA dans la convention de prêt.
- si vous comptez rester 30 ans ou plus, en revanche le coût total du crédit est bien une donnée pertinente.

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2017 18h21)

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#5 29/01/2017 20h38 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Bonjour Bernard2K,

Nous comptons rester au moins 10 ans (voir plus) et avions noté que nous aurions éventuellement 2 sorties de secoure sans taxe si besoin de partir avant :

a écrit :

l’administration admet que le complément de taxe ne soit pas exigé lorsque […] une dissolution d’un PACS ou encore, depuis 2014, à un mariage

Ce qui me rassure aussi c’est que j’ai rencontré un notaire (initialement dans la cadre de renseignement pour mon investissement locatif) et en lui parlant de mon  projet de RP, celui-ci m’a dit que par rapport à l’emplacement de cette maison et à son prix, il n’y aurait pas de problème pour la revente. (Sans forcement faire de de plus-value mais en retombant a priori "assez facilement sur nos pattes")

D’ailleurs ce notaire me dit la même chose que vous , c’est à dire qu’il est préférable  de "sécuriser" l’achat de la RP pour éviter le risque que celui-ci ne soit bloqué, avant de faire un investissement.

En fait, j’ai commencé à me poser la question d’investissement locatif il y’a quelques mois et je n’ai jamais acheté de RP jusqu’à présent notamment car je pensais qu’il y’aurait une correction importante (et rapide !) du marché immobilier (cf.:  courbe de Friggit notamment via le site www.immobilier-danger.com , site que je suivais assez régulièrement.

Désormais que j’ai de plus en plus de connaissance de certaines stratégies et surtout la façon dont certains investisseurs ont réussi (en restant conscient du "travail" qu’il y’a derrière), j’ai un peu l’impression d’avoir laisser passer le train…et peut être que j’aimerais rattraper le temps "perdu".

De plus, des blogers connus (tel que Mickeal Ferrari, Cédric Anicette, etc…) sont propriétaires bailleurs de plusieurs biens et "préconisent" plutôt le fait de ne pas être propriétaire de sa propre RP…

Je "découvre" aussi les plus-value réalisées sur des biens déclarés en RP pour ne pas avoir d’imposition, etc…Bref, des personnes qui ont fait 20, 30 ou 50 000 euros de plus value en quelques mois contre mes "quelques" économies si lentement accumulées…En fait, je me sens (un peu) looser en voyant cela…

Bernard, lorsque vous dites :

- si vous comptez rester 10 ans et que vous prenez un emprunt sur 30 ans, le coût total du crédit ne vous apprend pas grand chose. regardez sur le tableau d’amortissement le coût sur les 10 premières années seulement.

Pourquoi ? Pour voir la part du capital amortit / au crédit ? est ce cela ?
Y ’a t’il un ratio permettant de savoir ce qui est raisonnable par rapport à ce qui ne l’ai pas ?

NB : sachant que je n’ai pas réussi à avoir le tableau d’amortissement lors de ma demande chez le CA…A priori cela ne se donne pas lors de simulation?! (je ne l’avais pas demandé à LBP)

- si vous comptez rester 30 ans ou plus, en revanche le coût total du crédit est bien une donnée pertinente.

Impossible de savoir sur un si long terme….mais j’aimerai que mon crédit soit <ou= à 20 ans et ce pour éviter d’avoir des intérêts importants.

Je vais continuer donc essayer de :
- Continuer à visiter (pour me "faire l’oeil") et  essayer de me créer un réseau en parallèle pour être "opérationnel" pour un investissement locatif dès que j’aurais signé pour ma RP.
-Faire en sorte de ne pas trop m’endetter pour l’achat de ma RP, en vue d’en avoir encore sous le pied pour un investissement (mais j’aimerai plus qu’un…)
- Négocier le fait qu’il n’y ai pas d’IRA (LBP m’avait déjà dit OK sur ce point lors de notre dernier RDV)
Initialement, j’aurais préféré un prêt lissé mais finalement, je me dit qu’en cas de besoin de location du bien à partir de 10 ans, le fait que le montant du remboursement est plus faible à 6 ou 8 ans peut etre intéressé et même dégager un cash flow positif.

Si vous avez d’autres suggestions , je suis preneur

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#6 30/01/2017 09h39 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Mani a écrit :

Bernard, lorsque vous dites :

- si vous comptez rester 10 ans et que vous prenez un emprunt sur 30 ans, le coût total du crédit ne vous apprend pas grand chose. regardez sur le tableau d’amortissement le coût sur les 10 premières années seulement.

Pourquoi ?

Parce que ça vous dit ce que le prêt vous aura vraiment coûté, pardi !

Supposons un remboursement total au bout de 10 ans sur un prêt de 30 ans.

Sur les 10 premières années :
somme du capital amorti (ou remboursé) = ce que vous avez vraiment remboursé.
total du capital emprunté - somme du capital amort = capital restant dû (CRD) = ce que vous devez payer pour faire un remboursement anticipé total.
frais de dossiers initiaux +intérêts + assurance cumulé des 10 premières années = ce que vous a vraiment coûté ce prêt pendant ces 10 ans.
frais de dossiers initiaux +intérêts + assurance cumulé des 10 premières années + IRA = coût total du prêt après l’avoir soldé.

Les intérêts et assurances des années 11 à 30 ne vont font ni chaud ni froid puisque vous ne le paierez jamais !

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2017 09h40)

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#7 30/01/2017 10h00 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Sans oublier les frais de levée d’hypothèque s’il y en a une ou coût de levée de la garantie selon la garantie (je ne sais pas s’il y en a un dans les autres cas que l’hypothèque).

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#8 30/01/2017 20h18 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Précisions : mes explications ci-dessus sont dans le cas où vous vendez au bout de 10 ans. Si vous le gardez pour louer, vous continuez à rembourser l’emprunt, donc ces explications ne s’appliquent pas.

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#9 02/02/2017 21h57 → Mani : étude de cas immobilier (achat locatif et résidence principale) (achat rp, immobilier, investissement locatif, residence principal)

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Tout d’abord, je vous remercie pour vos passages et avis.

Je n’ai aucune idée exacte de combien de temps nous resterons dans notre maison (qui peut vraiment le savoir sur des périodes aussi longueur ?!) mais, sauf soucis, au moins 10 ans.

J’espère que les taux seront encore bas lorsque je ferai mon emprunt et étant donné que mon épargne à été durement "gagné" et surtout si longuement construite… je partirai certainement sur la cas : "Idée n° 2" pour mon achat de RP (c.à.d : avec un plus petit apport qu’initialement j’avais prévu), à savoir :

- Apport total  : 48 000€ (24 000  € de ma compagne et 24 000 € de moi-même)
- prêt PTZ (216 mois) : 77 500  €  (max. possible pour notre foyer)
- prêt à 1.15 % : 77 500  €
- Mensualités : 927 €  pour notre couple, soit 463 €/chacun, soit un taux d’endettement me concernant de 20.2 %
- Mensualités : 927 €  pendant 8 ans puis 580 € pendant 12 ans

Au bout de 10 ans , nous aurons 3 possibilités :

- Y rester et d’épargner la différence (927 € - 580 €) en vu de faire un remboursement anticipé. (Comme vous le conseiller : il faudra que je vérifie  le tableau d’amortissement et/ou autre frais tel que levée d’hypothèque ) en vue de réduire au maximum le coût du crédit.

- Vendre la maison en fonction du prix du marché par rapport à notre coût de revient

- Louer la maison (montant de location qui serait de 850 à 900 €/mois à ce jour) avec ,a priori, un cash flow positif ? (!!) : Bonne surprise ;-)
(je ne connais pas le taux d’intérêt déductible des revenus locatif mais de mon calcul actuel et sauf erreur, j’arrive à :
Loyer 12 mois x 875 € : 10500 € (-5% vacances loc. ) = 9975 €/an
Crédit : 580 € x 12 mois = 6960 € /an
Assurance PNO = 150 € /an
GLI : 150 € /an
TF : 0 € (jusqu’à 15 ans)
Revenu avant fiscalité : 2715 €
Fiscalité (csg+TMI = 29.5%) = 800 €
Cash flow / an = 1960 €, soit 159 €/mois (ou 112 €/mois si TF de 800 €/an a partir de la 15 eme année).

Concernant mon investissement locatif et si pas de pb avec mon boulot, j’aurais donc 300 €, ce qui me permettra (équivalant à ce jour) à 58 000 € d’emprunt.

Je pourrais peut être monter un peu le montant d’emprunt total en baissant mon taux d’endettement , via une baisse de mes mensualité de RP (comme dit plus haut LBP permet de baisser de -10% et monter à + 30 % les mensualité sans frais et la CA de +/-30%).

Egalement, en prouvant ma bonne gestion de compte, mon reste à vivre (et l’épargne que j’arrive encore à mettre encore de coté), j’espère que je pourrais  investir pour un deuxième , voir un 3 eme biens immobilier.

Voila la ligne de conduite que je vais essayer de me fixer…(sauf si des meilleures "stratégies" / idée sont possible ?! ;-)

Reste désormais à essayer de me créer un réseau avec des AI, continuer à visiter  des biens pour me "faire l’œil", connaitre le montants des transactions, le montant des travaux….mais sans "lasser" et "saouler" mes contacts…car il est probable que mon investissement loc. ne se fasse finalement que dans quelques mois…(j’ai peut être démarré trop tôt…?)

Dernière modification par Mani (02/02/2017 22h04)

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