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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/02/2019 12h53 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour
Suite à mon premier achat je vous consulte pour mon second projet ayant quelques doutes sur celui-ci.

VOTRE PROFIL

Homme pacsé de 27 ans, je suis militaire et gagne actuellement 30k par an, solde amené à évoluer d’environ 200 euros tous les ans jusqu’à environ 5K mensuel dans 10 ans. Ma compagne en dernière année de formation infirmière va bientôt gagner environ 1500 euros par mois. Nous logeons actuellement dans un T3 loué 750 euros par mois.

Investissant à 2 nous avons déjà investi en juin 2017 dans une maison que nous avons divisé en 3 appartements : emprunt 110% de 145K euros 60K pour la maison + 75K de travaux sur 18 ans loué vide avec comme résultat actuellement : mensualité de 800 euros (PNO+Emprunt+Assurance emprunteur) et 1125 euros de loyer hors charges. Ayant investi dans ma ville natale, des personnes de confiance s’occupe pour nous de la gestion de ce projet.

Ma compagne attendant un enfant nous supposons que notre capacité d’emprunt diminuera dû à l’augmentation de part et donc la diminution du reste à vivre. Pour cette raison et grâce à la bonne santé financière de notre premier projet depuis plus d’un an nous souhaitons rapidement nous lancer sur un second.
Malheureusement pour compliquer la chose due à mon métier de militaire nous avons plusieurs contraintes : En tant que militaire je bouge beaucoup, après 2 ans dans le sud-ouest nous voici dans le sud-est pour 2 ans (encore 1 année devant nous) pour ensuite être muté à coté de Strasbourg pour plusieurs années (environ 5 ans).
Pour toutes ces raisons nous avons pour objectif de trouver un projet viable rapidement sans gros travaux et déléguer la gestion à une agence.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Investisseur débutant je me documente beaucoup, autant sur ce site que dans des bouquins. Ayant déjà investi une fois dans un premier projet je dispose maintenant d’une petite expérience sur laquelle m’appuyer.
Actuellement pas mal de temps libre dans mon boulot.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Immeuble de rapport 260m2, 1 appartement à chaque étage (3 étages + rez de chaussée)
4xT3 dont 3 de 70m2 et 1 de 50m2 (rez de chaussée)
Chauffage électrique
Année de construction : 1948
compteur d’eau et d’électricité sur chaque appartement.
L’ensemble est sain, sauf petit problème d’humidité engendrant quelques traces uniquement dans l’appartement du 2 eme étage.
Les appartements sont non meublés
L’appartement du 1 er étage est déjà loué par une famille ne payant plus ses loyers depuis plus d’un an et demi, le cas sera traité au tribunal début mars. Le vendeur me garantit de prendre à sa charge tous les frais dû l’expulsion du locataire ainsi qu’une expulsion au maximum 2 mois après le procès.

LOCALISATION DU BIEN

Dans le centre-ville d’une commune du Var, le parking le plus proche se situe à 100m.

RENTABILITÉ DU BIEN

Coût du bien : Mis en vente à 300K FAI
Offre proposé à 225K + 16K de frais de notaire = 241K
Loyer estimé sans charges : 3xt3 à 620 + le petit t3 à 520 = 2380
Frais de gestion envisagé : 7%
GLI : 3%
Coût des meubles en prenant large : 10 000 euros
Coût des travaux en prenant large : 10 000 euros dans le cas où je ne peux pas les réaliser moi-même. (Peinture + Amélioration des cuisines et sdb)
TF : 2100 euros

D’après le site Rendement Locatif :
En prenant des frais de comptable + gestion locative + GLI
Rendement brut 10,78%
Rendement net en lmnp au réel 8,40%

FINANCEMENT DU BIEN

Je vais rechercher un emprunt 110% de 265 000 euros sur 20 ans ou 18 avec mensualité modulable au crédit agricole comme j’ai fait pour le premier emprunt.
Je vais certainement devoir faire passer ce projet comme ma future résidence principale afin d’effacer mon loyer de 750 euros.
Trésorerie de 30k euros en cas de soucis.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Actuellement exploité en location nue, cet immeuble à l’avantage d’avoir 3 appartements sur 4 vides, je compte les passer en meublés au plus vite pour profiter du régime lmnp au réel.

CASH FLOW

Cash flow positif : 573 euros

CONCLUSION

Je suis plutôt sûr de moi concernant la viabilité de ce projet, j’ai eu quelques doutes sur la location de T3 meublé dans cette ville mais après avoir passé une fausse annonce sur le bon coin je n’en ai plus du tout. Le seul point que je ne maîtrise pas est la procédure d’expulsion.
Normalement le locataire devrait quitter les lieux presque en même temps que la signature de l’acte de vente. Si je prends un délai de 3 mois entre le compromis et l’acte de vente.
Je compte inclure dans le compromis de vente une clause notifiant les frais de procédure d’expulsion pris en charge par le propriétaire actuel.
N’ayant jamais eu à gérer de procédure d’expulsion, je suis à l’écoute de tous vos conseils.

Merci à vous et je vous souhaite une bonne réussite dans vos investissements.

Mots-clés : expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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[+1]    #2 06/02/2019 13h28 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je n’ai pas eu à gérer de procédure d’expulsion non plus, mais pour être certain que la procédure d’expulsion soit gérée par le vendeur jusqu’au bout je vous recommande de mettre au contrat de vente une clause de séquestre avec des fonds suffisants.
Cela obligera votre vendeur à terminer les choses s’il veut obtenir le prix complet de la maison.

Il faudra ce montant soit suffisamment dissuasif pour que le vendeur se bouge effectivement pour récupérer la somme. Sans avoir l’expérience de votre situation, j’imaginerais en première approche quelque chose comme 2 ans de loyers + une estimation de frais de procédure qui couvrirait le pire des cas où vous devriez tout reprendre à zéro.

L’argument pour le faire comprendre au vendeur est que puisqu’il garantit que tout sera réglé deux mois après la date du procès qui doit avoir lieu sous peu, il ne risque pas grand-chose et cela sécurise tout le monde. En outre cela sera un bon moyen de voir s’il compte effectivement régler l’affaire jusqu’au bout.

Lever un séquestre peut être très rapide : j’avais dû le faire sur une affaire différente (achat avec différé de jouissance) et un simple mail à mon notaire avait suffit pour que le vendeur puisse récupérer la somme.

Enfin de votre côté le séquestre ne change rien puisque vous devez verser la somme complète au notaire. Cela garantit seulement que le vendeur n’aura pas toute la somme s’il ne tient pas sa parole.

Dernière modification par kihv (06/02/2019 13h29)

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#3 06/02/2019 13h37 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ça serait à la Seyne vers le port, ça ne m’étonnerait pas !
(désolé que mon message ne vous aide pas à avancer)

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#4 06/02/2019 13h37 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Concernant l’expulsion, vous pouvez lire:
Expulsion, ce que vous devez savoir 

Est-ce une famille avec des enfant(s)?

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#5 06/02/2019 20h21 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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@Kihv Je vais certainement utiliser ce procédé que je ne connaissais pas.

@Gore Haha et non c’est plus dans les terres wink

@Pierrot31 Merci pour le lien et oui c’est une famille avec enfants.

Je viens d’apprendre grâce au service de l’urbanisme que l’appartement du rez de chaussée est actuellement définit en commerce alors qu’il est utilisé en habitation depuis des années.
De plus le PLU actuel interdit le changement d’affectation des commerces dans le centre ville.
Je vais envoyer une lettre au Maire afin d’obtenir un accord sur le changement d’affection, pour clarifier la situation.

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[+1]    #6 06/02/2019 22h11 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Une idée : mettre en clause suspensive que l’appartement avec la famille indélicate actuelle soit vide le jour de la signature de l’acte? Dans le compromis de vente, laissez le vendeur fixer les délais. Vous partirez sur un bien sain…

Avec des enfants, à votre place, je ne serai pas confiant sur une expulsion faite dans les temps…

Sinon, la solution de Kihv mais c’est vous qui gérez le « problème » et ça risque d’être pénible pour le moral.

J’ai pas bien compris comment vous allez faire pour présenter cet immeuble comme votre « futur RP ». Et, à titre personnel, je ne mentirais pas à la banque… il y a une file entière sur ce sujet: ce n’est que mon point de vue et beaucoup de forumers disent le faire ou le comprendre…

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#7 07/02/2019 19h03 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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@Pierrot31 J’essaie actuellement de faire passer votre solution mais le propriétaire ayant besoin d’argent rapidement (d’ou la négociation importante) est plus intéressé par le séquestre.

Dans le cas ou le Maire refuse le changement d’affectation du commerce en habitation, pensez vous que cela pourrait me poser problème ? D’après l’agent immobilier rien ne m’empêche de louer l’appartement en habitation, personne n’ira vérifier. A part dans le cas d’une revente à la découpe, en quoi cela pourrait-il m’embêter ? Sachant qu’il y a déjà un compteur électrique d’installé.

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#8 07/02/2019 19h21 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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J’ai jamais eu le cas mais votre TF doit être plus élevé que si c’est déclaré comme habitation à mon avis (à vérifier auprès des impôts). Je suis pas expert en ce domaine mais il y a 2 niveaux: le niveau urbanisme et le niveau impôts. Il faut vous renseigner. Le minimum me semble de faire un H2 pour les impôts. Mais, encore une fois, c’est la partie de l’immobilier que je maîtrise le moins (c’est rébarbatif la partie administration pour moi).

A mon avis, le "besoin d’argent rapide" est un prétexte du vendeur pour que vous signez… ça doit faire fuir un paquet de prospects (et en même temps, c’est sans doute ce qui explique votre prix tip top)…
A titre personnel, j’ai fuit un immeuble avec un locataire comme ça et pourtant, à part ça, il respectait tous les points de mon cahier des charges perso.

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[+2]    #9 07/02/2019 19h21 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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" le vendeur me garantit.." : ça ne va pas, car "expulsion" et "garantie" ne vont pas dans la même phrase.

Demandez impérativement un compromis (ou promesse de vente) chez le notaire, avec VOTRE notaire. C’est le notaire qui trouvera la bonne formule pour vous "garantir" cette expulsion.
Attention à :
- délais : une promesse devient totalement caduque à l’issue de son expiration. Si vous voulez vraiment le bien, demandez une longue durée de promesse de vente, car l’expulsion risque de durer. Ou mieux, demandez un compromis, dont les termes restent valables même au-delà du délai prévu pour réitérer.
- procédure d’expulsion : attention, la justice, c’est toujours nominatif, je doute que le vendeur puisse vous "refiler" le dossier en cours. Si jamais le bien change de mains avant que le locataire ne soit parti (complètement et physiquement parti, avec serrures changées), vous risquez que toute la procédure soit caduque. Vérifiez ce point avec votre notaire, c’est un professionnel du droit.
- le notaire fait des jolis contrats mais ne vérifie pas leur application. Pour l’obtention de cette "garantie", et sa bonne application ensuite, vous devrez suivre cela pas à pas et faire valoir vos droits.
- si l’expulsion traîne, c’est l’ensemble des travaux qui vont prendre du retard. Une entreprise vous prendra moins cher pour faire tout un immeuble où elle peut travailler sur toute la surface, que si elle doit faire d’abord 3 appartements et revenir ensuite. Il faut donc absolument que le locataire soit parti avant que vous ne deveniez propriétaire de l’immeuble. Pensez à sécuriser l’immeuble dès que vous le posséderez, même s’il est encore vide (en fait, surtout s’il est vide), les locataires virés sont parfois rancuniers.

Votre chiffrage de 10000 € de travaux me semble totalement anormalement bas pour 266 m².
Ca fait 38 €/m² pour peinture et rénovation des SDB et cuisines… Belle performance ! Là, vous n’êtes pas en phase avec la réalité. D’autant que vous ne savez pas comment vous allez récupérer l’appartement squatté : le locataire peut se venger sur cet appartement, et même sur les autres ! Vous aurez grand intérêt à refaire des visites de contrôle, dont une dernière le matin même, avant de signer la vente définitive !

Par ailleurs, sur ce genre d’immeuble, il y a toujours un stock de travaux en retard. Propriétaire qui a besoin d’argent, immeuble vide sauf un locataire qui ne paie plus, ça dresse un tableau où il va falloir injecter de l’argent dans cet immeuble, probablement pendant plusieurs années, pour "normaliser" la situation et revenir à un immeuble sain, accueillant et conforme au standing moderne. Prévoyez donc un budget travaux significatif sur les premières années de détention.

Enfin, sur la location meublée pour des surfaces aussi importantes, ce qui facilite beaucoup les choses est de pouvoir écrire dans l’annonce : "possibilité de retirer certains meubles si vous avez déjà les vôtres". Ce qui implique d’avoir un endroit pour stocker ces meubles surnuméraires.

Attention, je ne dis pas que c’est une mauvaise affaire : une telle rentabilité dans le Var ne doit pas se trouver tous les jours. Mais vous avez un peu chaussé les lunettes roses ; pensez à les enlever avant de signer !

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2019 19h41)

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#10 07/02/2019 20h07 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Synx a écrit :

L’appartement du 1 er étage est déjà loué par une famille ne payant plus ses loyers depuis plus d’un an et demi, le cas sera traité au tribunal début mars. Le vendeur me garantit de prendre à sa charge tous les frais dû l’expulsion du locataire ainsi qu’une expulsion au maximum 2 mois après le procès.

Comme l’indique Bernard2K, le vendeur vous raconte simplement des histoires, cela pour une raison simple : ce n’est pas lui qui décide de l’expulsion mais le juge ; une fois rendue l’ordonnance d’expulsion, encore faudra-t-il obtenir le concours de la force publique pour la faire exécuter, ce qui n’est jamais simple.

Le fait que le loyer ne soit plus payé depuis 18 mois et que l’ordonnance de référé ne soit pas encore rendue montre surtout que le propriétaire a été négligent dans ses diligences.

Début mars, l’affaire passera en procédure de référé ; rien ne vous garantit que le juge ordonnera l’expulsion ; il peut ordonner un renvoi pour peu que l’avocat du locataire le réclame ou encore un délai qui peut aller me semble-t-il jusqu’à deux ans. Si le locataire est bête au point de ne pas avoir pris d’avocat, la procédure sera bien sûr plus simple.

Une fois rendue l’ordonnance d’expulsion, il faudra que l’huissier signifie le jugement puis le commandement de quitter les lieux ; à ce stade encore, le locataire peut solliciter un délai octroyé par le juge de l’exécution. L’expulsion ne peut avoir lieu que dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, cela en dehors de la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars.

Expulser le locataire indélicat "manu militari" serait une mauvaise idée et surtout un délit, surtout de la part d’un militaire dont la carrière serait complètement ruinée.

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[+1]    #11 09/02/2019 12h02 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Votre présentation du cas laisse à mon sens beaucoup de zones d’ombre :

- Quelle est la situation de l’occupant du 1er étage : est il occupant sans titre (bail rompu pour cause de non paiement des loyers, bail terminé pour cause de congé pour vente) ou alors le bail est il toujours en cours ?

- Que savez vous de la procédure en cours ? Le propriétaire actuel vous a t’il communiqué des copies des lettres et commandements envoyés au locataire, copie des conclusions des deux parties pour le procès…

- Que savez vous des occupants : sont ils victime d’un accident de la vie (perte d’emploi, maladie…) ou alors résolument de mauvaise foi ?

Concernant la destination du RDC, un article de service public détaille les étapes. A ce stade, vous n’êtes pas en droit de demander le changement d’affectation n’étant pas propriétaire. Vous pouvez demander ce que prévoient les règles d’urbanisme. Soyez discret : la mairie pourrait interroger le propriétaire actuel et lui mettre la puce à l’oreille. Vous pouvez demander si un changement de destination est possible sans donner les caractéristiques du bien et aviser en fonction de la réponse…

Concernant le compromis : si le compromis de vente prévoit que la vente se fait libre de toute occupation, il n’est pas nécessaire à mon sens de prévoir des clauses complémentaires…
Soit le locataire a quitté les lieux (à vérifier le jour de la vente - éventuellement en faisant dresser un constat d’huissier) et tout se passe comme prévu, soit le locataire n’a pas quitté les lieux et le vendeur se trouve dans l’incapacité de réitérer sous forme authentique et vous doit une indemnité… Il sera temps de négocier à ce moment là en ayant toutes les informations.

Attention : les actions judiciaires du propriétaire concernant l’expulsion tombent avec la vente sauf s’il vous subroge dans ses droits.

Je vous recommande si vous souhaitez poursuivre avec cette affaire de vous attacher les conseils d’un professionnel compétent (notaire, avocat) et totalement indépendant du vendeur…cela ne sera en tout état de cause pas simple..

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/02/2019 12h40)

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#12 27/02/2019 16h06 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous,

Pour vous tenir informés de l’avancement, j’ai suivi vos conseils et obtenu du vendeur que l’on signe l’acte de vente qu’une fois l’immeuble libre de toute occupation.

Un point m’embête, j’ai contacté le maire qui refuse de passer le local commerciale en local d’habitation à cause du PLU de la ville. L’agent immobilier m’a informé ce jour que le propriétaire a réussi à changer la destination du commerce en habitation à l’aide d’une déclaration H2 auprès des impôts.
J’aimerais savoir si cela est suffisant pour être dans la légalité sachant qu’auprès des impôts la location sera bien reconnue comme appartement mais qu’auprès du maire le local sera reconnu comme commerce étant donné qu’il n’a pas autorisé le changement?

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#13 04/03/2019 14h30 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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En gros, les impôts sont toujours d’accord pour que vous payiez des impôts, donc vous remplissez une déclaration pour payer des impôts, ils sont d’accord !

Mais ça ne dit absolument rien sur la situation en regard de l’urbanisme. On parle d’"indépendance du droit fiscal".

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#14 04/03/2019 16h02 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Sur la forme, je ne comprends pas comment il est possible de changer la destination auprès du fisc mais pas de l’urbanisme. J’avais dans l’idée un process linéaire :

services de l’urbanisme (changement de destination) PUIS cadastre (pour calcul valeur locative cadastrale) PUIS fisc (qui prends la valeur locative cadastrale comme référence).

S’il n’y a pas de changement à l’urbanisme, à quoi le percepteur va t-il se référer pour le calcul de l’impôt foncier?

Sur le fond, comment pourriez-vous vous affranchir du Droit de l’urbanisme (en gros louer un commerce comme une habitation)?
Je n’ai pas d’idée précise du risque mais il y en a au moins de quatre races, à évaluer : pénal, administratif, fiscal, civil. Ils sont détaillés dans cet article, du point de vue d’un acquéreur (j’imagine que ça s’applique aussi au propriétaire) : L’acquisition d’un immeuble dont la destination ou l’usage est irrégulier
Nte : n’étant pas spécialiste de la matière, je ne sais pas évaluer le sérieux de cet article mais il a une bonne tête, de billet bien sourcé.

Dernière modification par carignan99 (04/03/2019 16h04)

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#15 04/03/2019 21h00 → Synx [83] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport, procédure d'expulsion en cours ) (expulsion, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Après plusieurs appels avec l’urbanisme, j’ai eu les réponses à mes questions :

D’après eux le service du cadastre qui a accepté la déclaration H2 et donc le changement de destination n’aurait pas du au vu du PLU de la commune dans laquelle se trouve mon projet. Mais gérant plusieurs communes ils ont certainement accepté le changement sans faire attention.
Le service de l’urbanisme se calquant sur le relevé de propriété du fisc ils vont également faire le changement de destination en habitation à leur niveau malgré l’interdiction dans le PLU et du maire.

Je ne sais pas si cette technique de court circuit de PLU par le fisc fonctionne partout, en tout cas dans ma situation ça a fonctionné.

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