Psg02000 : étude de cas immobilier (SCI et possibilités)

Bernard2K a écrit :

psg02000 a écrit :

- une colocation : si la maison est suffisament grande ça implique des parties communes vastes (donc possibilité de ne pas être imposé, un ancien proprio faisait cela)

Je ne vois pas du tout en quoi des parties communes vastes permettent de ne pas être imposé, n’hésitez pas à nous expliquer le mécanisme !
.

Mon ancien propriétaire sur Lille m’avait annoncé cela. En parlant des parties communes. Il avait une maison de 400m2 et avec 3 colocataires (baux individuels) il ne payait pas d’impôts sur nos loyers.
En cherchant sur internet, je ne trouve pas cela très clair.
Ok on loue une chambre mais le locataire ne passe pas par les fenêtres.

En louant une chambre meublée, vous pouvez également bénéficier d’une exonération totale si toutes ces conditions sont remplies :

La chambre louée fait partie intégrante de la résidence du bailleur (pas d’entrée indépendante)
La chambre louée constitue la résidence principale du colocataire
Le loyer hors charge reste sous le plafond défini par l’administration fiscale (184 €/m2/an en Ile-de-France et 135 €/m2/an dans les autres régions pour l’année 2015)

Dans le dernier point, la chambre n’est pas nommée.

Edith : merci pour les réponses !

Dernière modification par psg02000 (02/05/2019 21h29)

Bernard2K a écrit :

psg02000 a écrit :

- une colocation : si la maison est suffisament grande ça implique des parties communes vastes (donc possibilité de ne pas être imposé, un ancien proprio faisait cela)

Je ne vois pas du tout en quoi des parties communes vastes permettent de ne pas être imposé, n’hésitez pas à nous expliquer le mécanisme !

- des chambres d’hôtes
- des gites

Vous savez que c’est BEAUCOUP de boulot ? Les occupants de chambres d’hôtes/gîtes s’attendent à un accueil à toute heure, à une réponse presque immédiate à leurs problèmes, à une propreté impeccable, à pouvoir prendre au moins le petit déjeuner sur place… Je n’ai pas une grosse expérience en la matière mais les quelques-uns où j’ai séjourné, c’était l’occupation unique et à temps plein de l’hôte.

Oui mais ce serait le travail de ma copine, je serai en support le week end et le soir pour aider

Bernard2K a écrit :

La question est la suivante est ce possible de créer une SCI pour abriter la maison et ensuite créer une société pour la gestion des chambres d’hotes/gites (mieux deux sociétés

C’est sans doute possible, mais quel avantage voyez-vous à ce montage ?

Je pense que vous devriez d’abord mieux définir l’activité que vous envisagez :
- nombre de chambres,
- chiffre d’affaires,
- avec ou sans services (= location saisonnière, ou location parahôtelière),
- vraies chambre d’hôtes, ou accueil type airbnb ?
- est-ce que c’est en complément de votre emploi actuel ou est-ce que vous voulez en faire votre activité unique ?

Lorsque vous aurez défini l’activité, la structuration la mieux adaptée en découlera naturellement…

Là, vous posez la question "est-ce qu’un marteau est un bon outil ?". On pourra vous répondre quand vous nous aurez dit si vous comptez planter des clous, visser des vis ou retirer des agrafes… et s’il s’agit de 10 clous ou de 10000 clous.

C’est un projet sur 2/3 ans, commencer par une location saisonnière pour des nouveaux arrivants dans la ville/sous traitant en déplacement puis glisser sur une activité de chambre d’hôte d’ici 2/3 ans.
Le chiffre d’affaire serait en dessous de 32k à cause de la limite de 5 chambres/15 personnes (d’où la question de créer deux sociétés), on ne veut pas passer sous pavillon hôtelier.
Les services seront pour la chambre d’hôte (petit déjeuner + repas le soir mais toujours dans un horizon de 3 ans). Pour la location meublée, ce sera chambre/sdb privée + partage des parties communes
Ce sera ma copine qui gérera cela à terme.

Bernard2K a écrit :

Est il possible de faire une collocation via la SCI ? ou alors de la location saisonnière ?

SCI IR non, car ces locations sont forcément meublées et c’est interdit en SCI IR. SCI IS oui.

C’est noté.

Si vous voulez tout partager, ça revient à dire que vous loueriez 50% de la surface.
ceci dit, vous avez intérêt à bien tomber pour vivre avec quelqu’un qui aura des droits. Vous pouvez faire un bail, du genre chambre chez l’habitant dont la durée serait soit un an renouvelable, soit de 9 mois non renouvelable. Dans ce dernier cas, si vous voulez continuer, vous refaites un nouveau bail.

c’est une réponse d’une personne sur le forum Droit-finances.net : vos droits et votre argent mais sans justification. C’était comme cela que mon ancien propriétaire me disait être exonéré. Je payer 570€/mois pour une chambre qui faisait max 35m²

le Edith était un jeu de mot … raté car je n’avais pas remercier dans le message original

Bernard2K a écrit :

La définition de chambres d’hôtes, c’est "chez l’habitant". Du coup, est-ce que ça convient quand la maison appartient à une SCI ? Pourquoi pas, à condition que vous ayiez, vous personnellement, la jouissance de la totalité de la maison en tant que résidence principale, par exemple par un bail. Ainsi, c’est bien "chez vous".

En revanche, dès lors que la SCI loue directement à une société, je ne vois pas ce qui permettrait de retenir que c’est "chez l’habitant". Donc, ce montage me semble à proscrire. Ensuite de quoi, le montage à deux sociétés est à proscrire aussi, bien sûr.

Personnellement, vu ce que vous envisagez de faire, il me semblerait plus simple d’être propriétaire en nom propre ; LMNP au réel pour la location meublée et saisonnière sans service au début, puis entreprise en nom propre pour les chambres d’hôtes. Enfin, ça serait à affiner quand même.

Concernant votre ex-propriétaire, je vois les solutions suivantes :
1) il y avait mentionné dans le bail d’autres parties privatives en plus de la chambre, pour une surface totale permettant d’être sous les plafonds au m².
2) le proprio avait mal compris les textes, et croyait à tort être exonéré (par exemple, il croyait que la surface des parties communes comptait dans ce ratio). Il fraudait donc les Impôts sans le vouloir.
3) le proprio avait bien compris les textes, et prétendait à tort être exonéré. Il fraudait donc sciemment les Impôts.

Un conseil : faites simple, faites des choses adaptées à la réalité. A force de vouloir tourner toutes les dispositions, en dépit du bon sens le plus évident (2x5 chambres…), vous allez au devant des ennuis.

Si vous voulez vraiment optimiser fiscalement, tant qu’à être dans l’illégalité ou dans la zone grise, regardez du côté des paradis fiscaux, ça sera plus simple !

A part ça, j’ai l’impression désagréable que vous recherchez à avoir l’équivalent d’une consultation d’un professionnel, mais gratuitement. Je vais m’arrêter là. Bon courage pour vos recherches.

Non je cherche à débroussailler le sujet et les possibilités, je sais que je passerai par un professionnel quelque soit la solution.
Merci pour les réponses !