JohnDav8 [83] : étude de cas immobilier (investissement Pinel à TRI de 48%)

JohnDav8 · #1

VOTRE PROFIL
- Célibataire, 26 ans, TMI à 30%, 39k€ annuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables, fiscales : débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : normal
- Temps disponible : peu mais très intéressé à l’idée d’apprendre

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Appartement de Type 3
- Année de construction : 2018 (VEFA à terminer en T4)
- 1er Étage (sur un total de 4)
- Luminosité Est chambres / Ouest salon
- Surface de 63m2 + 8m2 de Loggia
- 1 place de parking en extérieur
- Avec ascenseur
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels et télé-relevés
- Pas de concierge
- Décoration : moderne (neuf)

LOCALISATION DU BIEN
- Département 83, Seyne-sur-Mer
- à moins de 5 min à pieds d’écoles, collèges, lycées
- à moins de 10 min à pieds d’une gare TER qui mène à Toulon en 10 min
- à moins de 3 min d’un arrêt de bus pour aller à Toulon
- croissance démographique de la ville de +10% en 5 ans
- pôle commercial à moins de 1km (40 enseignes dans une galerie d’un hypermarché Auchan)
- beaucoup de constructions d’immeubles ces dernières années => quartier en mutation avec une quinzaine de programmes de constructions immobilières déjà réalisées ou en cours

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire et garantie CL : 195 000€ + 8 000€ estimés soit 203 000€
- Loyer envisagé : plafond Pinel, soit 824€
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : taux classique de rendement-locatif.com (9% HT)

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : /
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : /
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : /

- Taxe foncière hors TEOM : estimée à 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimée à 100€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : taux classique de rendement-locatif.com (3% HT)

- Rentabilité brute : 4,9%
- Rendement opérationnel brut : 3,8%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2,1% (2% + 0,10%)
- Durée du crédit : 25 ans
- Avantage fiscal : Pinel sur 9 ans, soit une économie d’impôts annuelle de 3 900€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue en foncier réel

CASH FLOW
- négatif à -130€ par mois
- rentabilité nette incluant le gain fiscal : 4,33%
- TRI : 48%

Voilà, il s’agit de mon premier investissement immobilier, je voudrais ne pas me tromper et mon objectif est de générer du capital à moyen terme (environ 10 ans) via ma capacité d’endettement actuelle pour me permettre de faire "quelque chose" de cet argent : le réinvestir dans un autre projet ou l’utiliser pour ma RP

=> 4,33% net de rentabilité et TRI de 48% avec un Pinel, c’est vraiment possible ?!
=> pensez-vous que le bien puisse prendre de la valeur, ou en tout cas ne pas en perdre, à l’endroit indiqué pour une revente à 9 ans ? (le prix du logement est de 3100€/m2 alors que le prix du marché est aux alentours de 2600€/m2, soit un écart de 19%)
=> autre point à noter : TVA à 5,5% sur cette résidence pour les gens qui veulent en faire leur résidence principal, est-ce un argument supplémentaire pour se méfier ?
=> lien rendement-locatif.com : Calculateur du rendement locatif (rentabilité locative)

Merci beaucoup

Dernière modification par JohnDav8 (05/12/2017 20h52)

Mots-clés : immobilier, loi pinel, premier investissement

Stratus · #2

Bonsoir JohnDav,

Félicitations pour avoir sauter le pas.

Votre cashflow est négatif de 130€ c’est dommage mais en Pinel c’est pas surprenant.
Votre prêt est sur 25 ans et c’est un peu long pour du locatif à mon humble avis mais ça aide votre Cashflow.

L’emplacement de l’appartement à l’air top c’est un vrai bon point.

Pour la taxe à 5.5% je ne peux pas vous en dire plus!

benje · #3

La possibilité de taxe à 5.5% veut simplement dire que le bien est situé en zone ANRU (ayant tendance à être en pénurie de logements tout court, ou en pénurie de logement décents). Si l’acheteur ne dépasse pas un plafond de revenu et en fait sa résidence principale, l’état lui fait cadeau de 14% de TVA, si l’acheteur est plus aisé et veut investir, le cadeau fiscal passe par le dispositif Pinel. Pas de gros ’red flag’ de ce côté selon moi, si ce n’est un "risque" de voir fleurir plus de logements sociaux que la moyenne dans la zone.

Je ne connais pas du tout la zone où vous comptez acheter, mais compter faire une plus-value / ne pas faire de moins value à la revente en fin de défisc est selon moi ambitieux. A titre d’exemple, une connaissance a acheté un T2 "Robien" en 2007 dans l’agglomération Toulousaine à 160 000€ et peine aujourd’hui à le vendre 100 000€.

=> TRI de 48% avec un Pinel, c’est vraiment possible ?! Avec un prix de revente stable, oui, je pense que vos calculs sont bons. Sera t-il stable? Personnellement j’en doute, mais encore une fois, je ne connais pas le marché où vous comptez acheter.

Dernière modification par benje (05/12/2017 21h52)

AesculusHippocastanum · #4

Bonsoir,

avant de vous lancer, je vous suggère de regarder le prix d’un bien équivalent dans l’ancien dans votre zone.

Les parents d’un ami on acheté à Toulouse, alors qu’ils habitent à 400 km, un appartement dans un quartier à l’avenir très incertain. Le prix qu’ils ont payé est exorbitant. Il s’élève à 160.000 euros alors que les biens similaires qui sortent de défiscalisation sont affichés à 100.000 euros. La défiscalisation obtenue est loin de compenser la moins-value qui se profile.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (05/12/2017 21h56)

Bernard2K · #5

Quelques détails :

1) vous envisagez de revendre non pas au même prix, mais plus cher que vous n’achetez.

Vous payez : 195 + 8 = 203 k€

Votre futur acheteur paierait : 195 + 7 % frais d’agence + 8% frais de notaire soit 225 k€.

Vous supposez donc que votre acheteur paierait 11 % plus cher que le neuf, pour un appartement ancien, occupé, et loué à un loyer sous-évalué. A votre avis, est-ce réaliste ?

2) A propos de comparer avec le prix de l’ancien : il y a l’ancien "standard" (chiffres du site meilleurs agents par exemple), et l’ancien fortement décoté (travaux, vendeur pressé, etc.). Regardez les investissements des cadors du forum immobilier, ils ne paient pas le prix au m² de meilleurs agents…

3) Sur le TRI, trop de gens font dire n’importe quoi à cet indicateur.

4) Encore une personne que le prétendu CGP encourage à investir à l’autre bout de la France. En cas de problème, vous gérez comment cet appartement dans le 83, en habitant dans l’Oise ? Il n’y a donc pas de bons investissements dans l’Oise ? Rappelez-vous les paroles d’un vieux marchand de biens, cité par cyberpapy : "si je ne peux pas y aller à pied, c’est que c’est trop loin".

Dernière modification par Bernard2K (05/12/2017 22h10)

JohnDav8 · #6

Merci beaucoup pour vos réponses !

J’ai l’occasion d’échanger avec des "chasseurs clés en main" de biens anciens à rénover et mettre en location meublée, je vous ferai un retour sur cette piste qui me semble a priori plus favorable que le Pinel.

dalki · #7

Si vous me permettez une petite note d’humour je dirai que tout est plus favorable que le Pinel. Et ce pour les raisons évoquées plus haut et sur les divers sujets relatifs au Pinel.

Plus sérieusement, je vous encourage effectivement à étudier la possibilité d’acquérir des biens anciens, avec travaux de rénovation/embellissement afin de les acheter à un prix au M2 inférieur à la moyenne. Et de les louer ensuite en meublé, au regard de votre TMI et de la nécessaire optimisation de la fiscalité dans votre cas. D’autant plus que vous souhaitez maitriser votre taux d’endentement (un Pinel viendra par exemple pénaliser votre taux d’endettement à l’inverse d’un investissement dans l’ancien dont 70% du loyer couvre la mensualité de la banque).

Libre à vous de faire appel à des "chasseurs clés en main", si vous n’avez ni le temps ni l’envie de prospecter par vous même. Mais sachez toutefois que si l’affaire et une excellente affaire ("le premier choix", le chasseur l’achètera certainement personnellement. Et que vous rémunérerez au passage un intermédiaire (comme en Pinel) ce qui aura un impact votre rendement.

Dernière modification par dalki (06/12/2017 11h24)

DDtee · #8

JohnDav8 a écrit :
J’ai l’occasion d’échanger avec des "chasseurs clés en main" de biens anciens à rénover et mettre en location meublée, je vous ferai un retour sur cette piste qui me semble a priori plus favorable que le Pinel.

Pourquoi voulez vous absolument ajouter un intermédiaire dans votre équation ? Moins il y en aura, plus votre projet sera rentable

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Mt05 [IDF] : étude de cas immobilier (rendement et TRI)	5	1 067	20/11/2018 23h27 par Pierrot31
Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel) [ 1 2 ]	36	6 731	28/02/2017 10h22 par srial33
Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) [ 1 2 3 ]	68	9 223	30/04/2017 14h19 par Flavzzz
Stratagenus : étude de cas immobilier (investissement locatif Pinel)	18	2 709	22/11/2016 22h12 par Bernard2K
Flobono [64] : étude de cas immobilier (investissement Pinel à Bayonne) [ 1 2 3 ]	61	9 668	12/10/2020 18h52 par FVHR
Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) [ 1 2 ]	38	5 798	15/08/2017 15h26 par Rastignac
Jamfar [93] : étude de cas immobilier (investissement Pinel)	20	3 436	21/06/2016 17h22 par sentenza

JohnDav8 [83] : étude de cas immobilier (investissement Pinel à TRI de 48%)

#1 05/12/2017 20h45

#2 05/12/2017 21h34

#3 05/12/2017 21h48

#4 05/12/2017 21h55

[+1] #5 05/12/2017 22h04

#6 05/12/2017 23h04

#7 06/12/2017 09h41

#8 06/12/2017 10h59

JohnDav8 a écrit :

Discussions peut-être similaires à “johndav8 [83] : étude de cas immobilier (investissement pinel à tri de 48%)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)