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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/09/2015 21h01 → Acheter un immeuble de rapport à 7% de rentabilité avant négociation ? (acheter, immeuble, rapport)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Voila je voudrais me lancer dans l’acquisition d’un immeuble, j’ai trouvé ce que je cherche à coté de chez moi à savoir une qualité de construction et une demande locative.

Le souci c’est que je ne sais pas du tout comment trouver le juste prix du bien car contrairement à un lot le prix au m2 n’est pas le même pour un immeuble.

Voici le détail de l’annonce c’est direct par proprio affiché a 428ke

Immeuble situé en Aglo d’une ville moyenne a 1heure de Paris

D’après vous ça peut se négocier à combien sachant que c’est refait et que c’est super propre.

Comment faite vous pour calculer le prix d’un immeuble vous partez sur un rendement avant un prix ?

Merci à ceux qui me répondrons

Annonce Le boncoin

- Mise en ligne le 31 août à 18:51.
Prix :     428 000 €

Tres rare
Quartier tres prisé  plein centre
Immeuble de rapport ( 1976 ) SHON 11 0 m2 au sol sur 3 niveux
250m2 utiles
215m2 carrez

terrain 381m2 dont 220 m2 de parking non loués

R1 + R2 = 3 duplex de 50 m2 utiles ( 38 en carrez ) refait a neuf nouvelles normes 2011.
les 3 sont loués 18 720 € HC annuel sans le parking ( possible 19 800€ avec 3 places de parking )

RDC = 1 T4 tres grand 98 m2 carrez occupé par le propriétaire dont cuisine 11m2 + pièces de vie 44m2 +2 chambres 17m2 et 12m2 avec dressing refait a neuf nouvelles normes 2011 et 2014 possible de louer 850.00€ HC avec 2 places parking
ps : possible de diviser en 2 appartements car 2 entrées

Soit un Rapport de 30 000€ annuel ( 3T2 + 1 T4 ) hors charges avec les places de parking soit une rentabilité brut de 7%
( F2 duplex loué 520.00€ HC X3 -possible 550.00€ HC avec 1 place de parking )
Tres forte demande locative ( 3 heures d’annonce = 10 demandes )

ravalement récent
porte,volet,velux double vitrage pvc ( total 23 )

Superbe ensemble immobilier entierement rénovée en 2011 et 2014
Immeuble de maçon dans la meme famille depuis sa construction et cela sans aucune vacance

L’électricité de l’ensemble+ déco + sdb + wc sont rénovés a neuf+isolation phonique et thermique des appartements
Réseau électrique enterré
Compteur électronique
Compteur d’eau divisionnaire
taxe fonciere 2225.00€ ce qui est peut au vu du bati

Message édité par l’équipe de modération (04/09/2015 13h39) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par leo92 (03/09/2015 21h01)

Mots-clés : acheter, immeuble, rapport

Hors ligne

 

#2 04/09/2015 11h08 → Acheter un immeuble de rapport à 7% de rentabilité avant négociation ? (acheter, immeuble, rapport)

Membre
Réputation :   48 

Pour ma part je m’étais fixé un objectif de 10% de rentabilité brute tous frais d’acquisitions inclus soit (loyers annuels HC) / (Prix d’achat + FAI + FDN + travaux) > 10%.

Soit si l’on fait un peu de maths et avec des FDN estimés à 8% :
Prix d’achat < [(10 * loyers annuels HC) - FAI - travaux] / 1,08

Cela ne veut pas dire qu’un bien à la rentabilité < 10% soit un mauvais projet, mais plutôt qu’un projet respectant la règle vous permettra de dégager, avec une bon degré de certitude, un cash-flow positif malgré les mensualités d’un emprunt à 100%, les charges et les petits aléas locatifs (travaux imprévus, vacances locatives…)

Donc au final vous avez des leviers d’action :
- sélection d’un bien proposé en dessous du prix du marché
- négociation sur le prix d’achat
- négociation et optimisation du prix des travaux

et des inconnues à tenter d’optimiser au maximum :
- pertinence de l’estimation des revenus locatifs : qualité des locataires en place, adéquation avec le marché locatif local…
- estimation du budget travaux (immédiats et à venir)

Enfin, le choix de stratégie fiscale est cruciale dans votre démarche tant pour le choix du bien que pour affiner vos estimations de rentabilité à court et long terme.

Dernière modification par perecastor (04/09/2015 11h16)

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#3 04/09/2015 11h48 → Acheter un immeuble de rapport à 7% de rentabilité avant négociation ? (acheter, immeuble, rapport)

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Je prends note de ces informations perecastor

Je vais aller visiter le bien et voir la marge de manœuvre sur la négo.

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#4 06/09/2015 14h55 → Acheter un immeuble de rapport à 7% de rentabilité avant négociation ? (acheter, immeuble, rapport)

Membre
Réputation :   40 

Bonjour,

Comme Perecastor en dessous de 10% brut je n’investis pas…sauf à Paris et en grande métropole régionale bien entendu smile

"Compteurs d’eau divisionnaires" Ils ne sont pas séparés? C’est un inconvénient pour moi…ce n’est pas pour autant que c’est une mauvaise affaire.

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