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#26 03/09/2015 19h37 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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valeurbourse a écrit :

Des parts sociales de quoi ?

De la banque prêteuse , banque populaire .

Christof a écrit :

Bonjour,

j’aimerais clarifier un détail relativement au choix SCI IR vs SCI IS (vs LMNP) :

Guillaume33 a écrit :


Bonne stratégie la SCI à L’IS.

Dans le dilemme SCI IR vs SCI IS, j’avais cru comprendre que, grosso modo,
- en SCI à l’IR on payait peut-être plus d’impôts pendant mais moins à la sortie (revente de biens et/ou de la SCI) tandis que
- en SCI à l’IS on paya
it peut-être (beaucoup) moins d’impôts pendant mais (beaucoup) plus à la sortie.
Et, encore une fois grosso modo, que cela venait du fait qu’à l’IS on pouvait utiliser les amortissements (comptables) du bien pour ’virtuellement’ diminuer ses bénéfices, mais que cela était rattrapé à la sortie, d’où le coup de massue alors.

Enfin (et certes hors sujet dans ce fil de discussion), tout l’intérêt du statut LMNP est de pouvoir gagner sur les deux tableaux : on utilise les amortissements comptables ET en plus il n’y a pas de rattrapage à la sortie. (Mais malheureusement le LMNP ne peut pas être pratiqué au sein d’une SCI IR (ou alors extrêmenent peu et sous beaucoup de conditions)).

Bref, mes deux questions seraient :
+ ai-je bien compris dans l’ensemble ?
+ en quoi le choix de SCI à l’IS fut une bonne stratégie dans votre cas ?

Merci.
Christophe

Je pense que vous avez bien saisi les différences . La sci IR est intéressante si une revente est envisagée.

Dans notre cas, la sci IS nous permet de nous constituer un patrimoine, sans sortir trop d’argent de notre poche.
Compte tenu des chiffres estimés, nous aurions subi une augmentation d’impôt de 3K€ par tête ( sans gagner 1 seul centime ) tandis que soumis à l’IS, nous pouvons espérer toucher des dividendes à court terme, et réinvestir/rembourser notre investissement initial.
Et vu que la revente du bien n’est absolument pas prévue, nous avons tout à y gagner.

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#27 06/09/2015 14h23 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour,

Oui vous avez bien compris l’intérêt de la SCI à L’IS.
Je dirais que c’est idéal pour les "bons pères de famille" qui envisagent l’investissement locatif sur le très long terme…et qui ne souhaitent absolument pas revendre mais transmettre un patrimoine à leurs enfants.
D’ailleurs pourquoi revendre un bien qui dégage un cashflow positif tous les mois ! smile

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#28 16/09/2015 00h04 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour,

Je ne comprends pas bien votre calcul de l’IR. Pourquoi la déduction de 10700€ n’intervient que la première année et non sur les 10 années suivant la mise en location.

Que pensez-vous de cet exemple :

•70 000 € de travaux.
•3000 € de frais de notaire.
•    5000 € d’intérêts d’emprunts.
•    1000 € de charges diverses.
Total : 79 000 € de dépenses, dont 5000 € d’intérêts.
Admettons 4000 € de loyer.

Le déficit foncier est donc de : 4000 € (recettes) -79 000 € (dépenses) =– 75 000 €.
Nous obtenons donc un déficit foncier de 75 000 €, mais attention. Uniquement la part des intérêts égale à celle des loyers encaissés ira s’appliquer sur l’impôt sur le revenu.

Calcul du rôle des intérêts du prêt immobilier
Le code fiscal considère que 1000 € d’intérêts (5000-4000) n’ont rien à voir dans le déficit foncier, et ne doivent donc pas venir diminuer les impôts sur le revenu.
Conclusion : sur les 75 000 € de déficit foncier, 74 000 € vont s’appliquer sur leur base de revenus globaux, et 1000 € vont s’appliquer sur la base de revenus locatifs de l’année prochaine.

Application du déficit foncier sur la base d’imposition
On ne peut appliquer que 10 700 € de déficit foncier par an, sur une base d’imposition. Dans notre exemple, le déficit applicable est 74 000 €. On va appliquer 10 700 € sur la base de revenu, il restera donc 63 300 € de reliquat à appliquer l’année prochaine (74 000 € -10 700 € = 63 300 €).
Admettons que la base de calcul de l’impôt sur le revenu soit de 50 000 €, elle ne sera plus que de 39 300 € (50 000 € -10 700 € = 39 300 €).
L’imposition sera sur 39 300 €. Ce qui représente une économie d’impôt d’environ 3200 € (30 % de TMI x 10 700 € = 3200 €).

Imputation du déficit foncier l’année prochaine

Voyons maintenant qu’elle va être l’influence de cette opération immobilière, sur les impôts des années suivantes.
Prise en compte du reliquat de l’année précédente

Pour continuer notre exemple, on a 63 300 € de reliquat, plus 1000 € concernant les intérêts d’emprunts.
Admettons que pour la deuxième année, les charges relatives à l’exploitation du bien immobilier locatif, soient :
•    4600 € d’intérêts d’emprunts.
•    1000 € de charges diverses.
Total : 5600 € de dépenses, dont 4600 € d’intérêts.

Prise en compte du reliquat des intérêts précédents

Admettons l’encaissement de 4000 € de loyer.
Rappelons-nous du reliquat de 1000 € d’intérêts l’année dernière. Eh bien ces 1000 € n’iront pas s’appliquer sur leur base de revenus globale, mais uniquement sur leur base de revenus locatifs.
On encaisse 4000 € de loyer, sur lesquels on applique ces 1000 € de reliquat. Le base de revenus fonciers imposables est donc 3000 € (4000 € -1000 € = 3000 €).

Calcul du déficit foncier

Le déficit foncier est donc de : 3 000 € (recettes) – 5600 € (dépenses) = –2600 €. Cependant, 4600 € d’intérêts ont été payés et perçus 4000 € de loyer, la différence de 600 € n’ira pas s’imputer à l’impôt sur le revenu.
Le déficit foncier imputable aux revenus et donc 2 000 € (2 600 € – 600 € = 2000 €). Les 600 € de reliquat viendront se déduire des revenus locatifs de l’année prochaine.

Imputation du déficit foncier cette année
L’année dernière, le reliquat était de 63 300 €. Cette année, et on a encore un déficit de 2 000 €, on dispose donc de 65 300 €.
Uniquement 10 700 € viendront diminuer le base de revenus imposables, il leur restera donc 54 600 € de reliquat pour l’année prochaine (65 300 € – 10 700 € = 54 600 €).
Admettons que le revenu imposable soit de 51 000 €, l’impôt se calculera sur 40 300 € (51 000 € -10 700 € = 40 300 €). Cela représente encore et toujours une économie d’impôt sur le revenu de 3200 €.

Un déficit foncier obtenu est reportable sur les revenus à raison de 10 700 € par an, pendant 10 ans. Dans notre exemple ci-dessus, le premier déficit de 74 000 € sera reportable de la première à la 10e année. Le deuxième déficit de 2 000 € sera reportable de la deuxième à la 11e année.

La part des intérêts du prêt immobilier dépassant le montant des loyers perçus, est report table sur les revenus locatifs des six prochaines années.

source : Comment imputer un déficit foncier sur vos revenus imposables
Votre avis sur le sujet

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#29 16/09/2015 07h56 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour, je pense tout d’abord qu’il y a un probleme dans votre énoncé, 70 000€ de travaux, ou bien d’acquisition ?

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#30 16/09/2015 08h13 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Je parle bien de travaux, qui sont pris en compte dans le décompte des bases de calculs des impôts.

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#31 20/11/2015 14h58 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Les travaux étants presque terminés, voici quelques photos avant/après.

90% ont été réalisés par ma compagne et moi même, en 7 mois ( soir/week end )

Un devis de rénovation avait été effectué par une entreprise, le coût était de 135 000€.
Nous en sommes à 45 000€, en ayant effectué le ravalement des façades ( 15 000€ ).

L’opération est plutôt une belle réussite, ma compagne et moi sommes plus que content de ces 7 mois d’efforts, cela nous à encore plus rapproché et avons hâte de recommencer. Le dernier locataire rentre début décembre, et ils ont tous l’air également satisfait, et c’est quelquechose qui me tient à coeur.

La rentabilité du projet est passé à 11.5%.
D’après nos dérnières estimations le choix de l’impot sur les sociétés semble pour nous plus que judicieux, entre 1 500€ et 2 000€ annuel au lieu des 6 000€ de l’ir. Attendons donc les prochaines années pour confirmer cela.

Désolé pour la qualité plus que médiocre des photos.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7074_mezza.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7074_cuisine2.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7074_terasse.jpg

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7074_3eme.jpg

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#32 20/11/2015 15h02 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Superbe.

Dernière modification par Iqce (20/11/2015 15h03)

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#33 20/11/2015 19h26 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bravo Smad pour votre courage et surtout pour le résultat. Un vrai projet et tant mieux si vous avez pris du plaisir à rénover avec votre compagne.
7 mois de travaux à souffrir ce n’est plus mon truc, désormais je fais faire…la vie de rentier quoi ! smile
Sympa la petite terrasse en bois sur le toit.
L’architecture me fait penser aux immeubles de part chez moi. Il est dans quel département le votre ?

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#34 20/11/2015 23h57 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Merci !

L’immeuble est au centre ville d’une petite ville de meurthe et moselle.

Et pour la terrasse, c’était une façon d’augmenter le cachet du plus petit appartement tout en résolvant le problème d’étanchéité que posait l’ancienne verrière, plus que vétuste !

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#35 24/11/2015 11h26 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bravo.
Plus c’est pourri, plus le résultat est joli à voir smile

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#36 17/03/2016 00h15 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Retour du bilan comptable de ce matin pour l’année 2015.

Comme prévu, pas d’impôts cette année ( deficit reportable de 22 000€ ) , rentrées de 9 700€ .

L’année prochaine, rentrée estimée de 26 000€ , bilan estimé ( en gros ) :

- 22 000€ déficit reportable
- 4 000€ intérêts d’emprunt
- 3 000€ frais divers
- 7 000€ amortissement
+ 26 000€

= - 10 000€ : pas d’imposition

Bilan n+2 :

- 10 000€ déficit reportable
- 4 000€ intérêts d’emprunt
- 3 000€ frais divers
- 7 000€ amortissement
+ 26 000€

= + 2 000€ : imposés à 15 %

Bilan n+3 :

- 4 000€ intérêts d’emprunt
- 3 000€ frais divers
- 7 000€ amortissement
+ 26 000€

= + 12 000€ : imposés à 15 %

Ce rendez vous confirme que dans notre cas, nous avons bien fait de choisir une sci imposée à l’is. Nous ne sommes absolument pas prêts à " subir " une augmentation de notre imposition.
Mini bémol, chose que nous n’avions pas comprise ( ou que l’on ne nous avait pas expliquée ), malgres un compte bancaire positif, il est impossible de verser quelques dividendes car " comptablement " , la société est en déficit.
En résumé, il est possible de verser des dividendes, uniquement quand la société est imposable.

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#37 17/03/2016 00h29 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

Banni
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Smad, bonjour,
il est toujours possible, dans le cadre d’une SCI à l’IS, de sortir des frais de déplacements (justifiés) que je ne vois pas apparaître dans votre bilan.Selon le barème des impôts. Et non soumis à impôt.
Car vous vous déplacez bien pour le compte de la SCI (voir des biens éventuellement achetables, au loin, assister à des séminaires pour mieux gérer votre SCI et donc dans son intérêt…)
Ce qui aurait pour effet de retarder le moment où votre bilan repassera en positif…


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#38 17/03/2016 08h38 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour,

Le bien est à 5 minutes de ma résidence principale, difficile de justifier ces déplacements. Et je vous avoue préférer avoir un bilan positif rapidement plutôt que l’inverse.

Mais c’est bon à savoir, merci pour le tuyau !

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#39 17/03/2016 09h47 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour Smad,

Super projet et merci pour le retour.

Smad a écrit :

F2 N°1 : Loyer estimé : 350 €
F2 N°2 : Loyer estimé : 400 €
F2 N°3 : Loyer estimé : 450 €

Du coup par rapport au projet initial, avez vous réussi à trouver des locataires facilement au "loyers estimés"?


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#40 17/03/2016 11h53 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Beau projet et beau travail…
  Cela étant j’ai une question: j’ai été voir mon notaire et conseiller du patrimoine et ils sont unanimes:ne faites pas de montage de sci à l’IS car c’est compliqué et pleins de désavantages. Je ne comprends pas puisque sur le papier c’est attrayant….
  Comment avez vous fait le montage et qu’elles sont les contraintes juridique ?
  Désolé de vous embêter ….

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#41 17/03/2016 15h24 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour,

Concernant les loyers, ils ont étés augmentés de 40€ chacuns ( 390, 440 et 490 ). Nous avions vérifiés les prix qui se pratiquaient sur leboncoin, et aux vues des prestations proposées ( appartements neufs, cuisine équipées, etc) nous avons tentés une augmentation par rapport aux estimations.

Nous avons commencés les visites au mois d’août 2015 pour une fin de travaux prévue en octobre, les 3 locataires ont étés trouvés en 6 jours.

Concernant le choix IR/IS, notaire et autres professionnels nous avaient aussi déconseillés une sci IS. Pourtant, c’est un choix que nous ne regrettons absolument pas.

Les contraintes, un bilan effectué par un comptable( qui s’est occupé de tout concernant la transition ir/is ) cela engendre des frais ( déductibles ) 900€ nous concernant, mais nous voulions travailler avec ce cabinet. Professionnalisme, rappel en temps et en heure des procédures ( ag, etc ).
Et second gros point noir ( qui peut ne pas en être un ) : lors de la revente, l’amortissement de l’immeuble est taxé comme une plus value. A vous de voir si vous comptez revendre ou non le bien. Au final, tout dépend si vous êtes prêt à assumer une lourde imposition à la revente ou bien annuellement.

Encore une fois dans notre cas, si l’ir avait été choisi, et une fois le déficit foncier consommé, il aurait fallu assumé une augmentation de 10 000€ de revenus imposable pour moi et 10 000€ pour ma compagne ( tmi 14% et 30%) et 15,5% de csg, le calcul est vite fait ….

Attention cependant, il n’est pas possible de profiter des avantages de l’ir pour consommer son déficit foncier et de passer à l’is ensuite. C’est la visite du fisc à coup sûr !

En espérant réussir à vous éclairer.

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#42 17/03/2016 16h50 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour et bravo pour le projet !

Je confirme sur la SCI IS et votre second point n’est pas un "point noir". Tout dépend de si vous avez le cash pour payer les impôts tous les ans (avec une SCI IR) ou si vous ne l’avez pas (ou ne souhaitez pas payer cet IR tous les ans), et bien je trouve que c’est même un excellent avantage d’être à l’IS ! Car vous serez taxé plus lors de la revente (plusvalue à 100%) mais vous aurez le cash de la revente !

C’est donc plus indolore en terme de finances personnelles et ensuite, personne ne connaît l’avenir, donc plus value il y aura ou peut être pas …

Setanta

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#43 17/03/2016 17h52 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Setanta a écrit :

personne ne connaît l’avenir, donc plus value il y aura ou peut être pas …

Setanta

Bonjour, Ok personne de sérieux ne prédit l’avenir mais en l’occurrence dans ce cas de figure Smad payera de la plus value à la sortie  (même s’il revends à perte, vous l’avez compris je pense? )

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#44 17/03/2016 19h22 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Bonjour Smad, Merci de nous avoir partager votre projet. Et bravo pour les résultats.

Bonjour à toutes et à tous, Je suis nouveau sur le forum.

Je voudrais savoir si un tel projet serait réalisable avec LMNP (via une SCI IS ?) afin d’éviter la prise en compte des amortissements réalisés dans le calcul de plus-value lors de la revente ?

Bien cordialement,
Minh

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#45 18/03/2016 12h29 → Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation... (immeuble, impot, projet)

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Guillaume33 a écrit :

Setanta a écrit :

personne ne connaît l’avenir, donc plus value il y aura ou peut être pas …

Setanta

Bonjour, Ok personne de sérieux ne prédit l’avenir mais en l’occurrence dans ce cas de figure Smad payera de la plus value à la sortie  (même s’il revends à perte, vous l’avez compris je pense? )

Je me suis mal exprimé, la plus value sera obligatoirement de 100% lors d’une revente à LT, mais on ne peut prédire le prix de vente à ce moment là.

Setanta

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