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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/09/2012 16h50 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

Membre
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Bonjour à tous,

depuis quelques semaines je créais mon dossier afin d’investir dans des SCPI.

A force de bonnes lectures sur ce forum, j’en ai conclu que selon mon profil, commencer à investir dans un immeuble de rapport serait une meilleure idée.

J’ai donc fait ma proposition d’achat ce jour, pour ce bien:

Immeuble de rapport composé de :

- RDC :
            - 1 studio meublé refait à neuf de 30 m² loué 420 euros HC
            - 1 local professionnel non loué (le propriétaire actuel l’occupait pour son activité de diététicien), qui serait louable à 500 euros minimum

- 1er étage:
            - 1 studio meublé loué 17m² 330 euros HC
            - 1 studio meublé loué 30m² 420 euros HC

- 2ème étage :
            - 1 studio meublé loué 15 m² habitable (30m² au total) 380 euros HC

Immeuble bien situé, compteurs EDF et eau individuels, interphone, l’immeuble est dans un état général plus que correct.

Soit loyer annuel : 24600 euros
Prix 195000 euros (direct particulier)
Soit une renta brute de 12,6 % (hors frais de notaires qui seront mon apport)

La banque est prête à financer avec un taux autour de 3,7% assurance incluse.

Je pense que c’est un bel achat pour commencer, avec, toutes taxes et impôts déduits, une trésorerie positive qui me permettra de renouveler l’opération.

Qu’en pensez-vous ?

CDLT

JC

Mots-clés : immeuble, investissement, locatif, rapport

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#2 08/09/2012 17h04 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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A priori, le dossier semble séduisant, et en rendement net après taxes foncières, travaux probables, fiscalité, coût total du crédit etc … ça baisse beaucoup ?
pourquoi ne pas inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement global brut ?

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#3 08/09/2012 17h23 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

Membre
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Le rendement net devrait se situer autour de 7%.
Si j’inclus les frais de notaire, on arrive à une renta brute de 11,7%, nette de 6,4%, ce qui reste très correcte.
Je ne sais pas si la règle est d’inclure ces frais pour le calcul de la renta.

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#4 08/09/2012 17h32 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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où se trouve l’immeuble ?

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#5 08/09/2012 17h39 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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J’ai rentré les données dans mon simulateur Excel avec comme hypothèses:
- frais notariés 13400€ (6,87%) = apport
- frais de dossier prêt 0,6%
- frais d’hypothèque 1,5%
- gestion locative 5%
- assurance loyers impayés 2,4%
- assurance PNO 500€
- taxe foncière 2200€
- charges diverses à la charge du propriétaire 1000€
- taux d’occupation de 100%

Prix d’achat approximativement 1480€/m²
Location approximativement 15,50€/m²

Le flux de trésorerie est positif avec une durée de prêt de 15 ans pour un taux 3,7%.
1ière année => +729€
Années suivantes => +1899€

Avec une hypothèse de taux d’occupation de 90%, la durée du prêt devrait passer à 18 ans pour être en flux de trésorerie positif.

D’autres confirment ces ordres de grandeur ?

Dernière modification par Bluegrass (08/09/2012 17h52)

En ligne

 

#6 08/09/2012 18h05 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Paddington :
L’immeuble se trouve à Amiens (l’annonces est encore sur LBC)

Bluegrass :
Le bien sera géré par moi-même donc pas de frais d’agence.
Les frais de dossiers du prêt devraient être autour de 500 euros
Pas d’hypothèque mais un autre régime dont j’ai oublié le nom (où l’on récupère 70% du montant à la fin du prêt) pour 2500 euros.
Pour le reste je vous suis.

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#7 08/09/2012 18h15 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Avec dernières précisions:

Avec taux d’occupation de 100%, flux de trésorerie positif avec durée de prêt de 13 ans
1ière année => +785€
Années suivantes => +1292€

Avec taux d’occupation de 90%, flux de trésorerie positif avec durée de prêt de 15 ans
1ière année => +104€
Années suivantes => +611€

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#8 08/09/2012 18h55 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

Modérateur
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Bonjour,

La rentabilité que vous indiquez me parait faible pour des logements occupés.

Qu’en est-il de la qualité des locataires ?
Y-a t’il un reglement d’immeuble ?
Si oui est-il respeté ?

Amiens ne serait-elle pas une ville sinistrée ?
une ville communiste pendant plus 50 ans, qui est passée rapidement à droite sous de Robien (avec les conséquences que tout le monde connait), une capitale régionale que les habitants de beauvais ou soissons ne connaissent même pas. Une industrie, qui comme partout, périclite petit à petit. Aucune super école supérieure d’aura nationale, la fac est en périphrie de la ville et après 20h c’est mort comme dans une ville de 15K habitants, même pas de ligne TGV, bref à Amiens, à part une cathédrale, 2 rèderies (braderie mais vente de neuf interdit) par an, la chasse aux canards et les champs de betteraves aux alentours, ce n’est pas très dynamique.

Les calculs que fait Bluegrass semblent être pour des locations nues, hors il s’agit ici de location meublée.

à ce propos, avez vous chiffré les mobiliers ? comment ? sur quelle base ? car il vient en déduction pour le calcul des frais de mutation.

quel est l’age de la plomberie ? des cumulus ? y’a t’il de la peinture au plomb ? qu’en est-il du raccordement des eaux de pluies et des eaux usées ?

Même si une vieille amiennoise (c’est le nom donné localement aux immeubles de ville)en briques est plutôt robuste, solide et avec de bons DPE, ça ne répond plus tellement aux désirs de la population de locataires actuels à part les cas-soss (qui ne manquent pas en picardie).

Bref, des supers-affaires à Amiens j’en ai croisé des dizaines depuis mes début de bailleur, encore l’an dernier plusieurs hotels (insalubres à transformer) étaient à vendre aux alentours du cirque, rentabilité brute estimée après travaux supéreirue à 18% et je n’ai pas fait l’affaire.

Vous êtes prévenu m’un tiot père.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#9 08/09/2012 20h09 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Sky a écrit :

Bonjour,

La rentabilité que vous indiquez me parait faible pour des logements occupés.

Qu’en est-il de la qualité des locataires ?
Y-a t’il un reglement d’immeuble ?
Si oui est-il respeté ?

Les locataires sont des étudiants et un salarié, qui n’ont jamais posé de problèmes que ce soit pour le paiement de leur loyer ou concernant le respect à apporter à leur logement ou les communs.

Sky a écrit :

Amiens ne serait-elle pas une ville sinistrée ?
une ville communiste pendant plus 50 ans, qui est passée rapidement à droite sous de Robien (avec les conséquences que tout le monde connait), une capitale régionale que les habitants de beauvais ou soissons ne connaissent même pas. Une industrie, qui comme partout, périclite petit à petit. Aucune super école supérieure d’aura nationale, la fac est en périphrie de la ville et après 20h c’est mort comme dans une ville de 15K habitants, même pas de ligne TGV, bref à Amiens, à part une cathédrale, 2 rèderies (braderie mais vente de neuf interdit) par an, la chasse aux canards et les champs de betteraves aux alentours, ce n’est pas très dynamique.

La politique d’Amiens, j’avoue que je ne la connais pas, cependant je ne vous rejoins pas quand vous dites que c’est une ville "morte".
Fac de droit, de sciences et IUT sont en centre ville (à environ 1 km de l’immeuble).
Concernant le train, le TGV y est prévu pour 2020, avec la construction du tronçon Roissy-Creil, soit une ligne directe vers la gare de Roissy qui apportera une plus valu pour la ville (au même titre que Lille qui est à 1h de Paris en TGV), même si les deux villes ne sont pas comparable d’un point de vue "dynamisme"

Sky a écrit :

Les calculs que fait Bluegrass semblent être pour des locations nues, hors il s’agit ici de location meublée.

à ce propos, avez vous chiffré les mobiliers ? comment ? sur quelle base ? car il vient en déduction pour le calcul des frais de mutation.

quel est l’age de la plomberie ? des cumulus ? y’a t’il de la peinture au plomb ? qu’en est-il du raccordement des eaux de pluies et des eaux usées ?

Même si une vieille amiennoise (c’est le nom donné localement aux immeubles de ville)en briques est plutôt robuste, solide et avec de bons DPE, ça ne répond plus tellement aux désirs de la population de locataires actuels à part les cas-soss (qui ne manquent pas en picardie).

C’est un peu long de tout détailler mais comme dit précédemment, l’immeuble est dans un état très correct, les dernières grosses rénovations datent de 2007, et le studio du RDC est en cours de rénovation.

Sky a écrit :

Bref, des supers-affaires à Amiens j’en ai croisé des dizaines depuis mes début de bailleur, encore l’an dernier plusieurs hotels (insalubres à transformer) étaient à vendre aux alentours du cirque, rentabilité brute estimée après travaux supéreirue à 18% et je n’ai pas fait l’affaire.

Vous êtes prévenu m’un tiot père.

Je dirais que chacun voit midi à sa porte, pour ma part je pense réaliser un bon achat, surtout quand je constate que la grande majorité des agences immobilières proposent des biens avec des renta brutes ne dépassant que très rarement 8%.
La je suis sur du 12% sans avoir de travaux à faire, sur un bien que je vais pouvoir gérer moi-même étant domicilié ici.
C’est mon premier achat, la priorité était de dégager une trésorerie positive afin de renouveler l’opération dans quelques temps. Donc à moins en effet d’avoir des locataires peu scrupuleux, je pense que mon objectif est atteint.

Merci pour vos mises en garde, instructives, je tâcherai d’être professionnel dans la gestion de mon bien.

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#10 08/09/2012 20h58 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Bonjours
 
Voici ce que j’ai récupéré comme info sur Amien si vous ne l’aviez pas déjà fait.
-un étude par "votre argent"
Amiens : le neuf intéressant sur les petites surfaces - L’Express Votre Argent

-une autre étude montre que entre 2011 et 2012 il y a eu en moyenne une baisse des loyer
Amiens     -3.7 %     10.9 €
Hausse des loyers et prix par m² ville par ville
variation 2011 2012

-mais amiens dans les communes visées par le "blocage" de loyer ce qui indiquerait un marché tendu.

enfin le plafond scellier trois pièce surévalués de 9%
===edit=========
  Conseil
   -vérifier que pour chaque local un état des lieux d’entrée a été fait.
   - Vérifier pour chaque local ce bail
               -close d’augmentation de loyer présente (et pas évolution en fonction de l’indice)
               

  cdlmt
Hervé

Dernière modification par HerveC (08/09/2012 21h22)

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#11 08/09/2012 21h21 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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jc1982 a écrit :

je ne vous rejoins pas quand vous dites que c’est une ville "morte".

Mea culpa, en effet je me suis trompé. Après vérification le Mc Do ferme à 23h en semaine et à minuit vendredi et samedi, c’est vrai que c’est mieux que 22h tous les jours ….

Le local professionnel est d’une surface de 17 m² si je ne m’abuse ?, c’est assez petit, attendez vous à ce que ce soit long à louer. (sauf à des débutants qui commencent leur activité la tête pleine de rêves ou à des kebabs). Je ne saurais trop vous conseiller de vous interesser au bail dérogatoire plutôt qu’au bail commercial classique afin de conserver la propriété du pas de porte et du fond de commerce.

Même si avec les années qui passent, je suis un peu plus "gourmand" sur les marges de sécurité quand j’achète des immeubles, votre dossier est parmis les meilleurs de ceux qui ont été exposés sur ces forums. Je vous souhaite de réussir dans votre opération.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#12 26/09/2012 12h49 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Bonjour JC1982,

Sans indiscrétions, ou en est votre projet ?

Je recherche ce genre d’affaire dans le Loiret, votre expérience me serais utile pour dénouer l’écheveau de l’achat d’un petit immeuble de rapport similaire au vôtre.

On me conseil plutôt d’acheter un studio pour me faire la main, je préfèrerais faire comme vous, et directement acheter un petit immeuble, cela me semble plus intéressant surtout pour garantir un revenu positif, afin de continuer à investir par la suite.

D’avance merci pour votre réponse
Cordialement

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#13 26/09/2012 16h39 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Bonjour Diwan,

Mon projet avance tout doucement, je suis à jour de mon côté au niveau de la banque, mais le propriétaire actuel met un peu de temps pour évaluer les biens mobiliers des différents lots (sur lesquels je ne paierai pas de frais de notaire)

Je pense avoir eu un peu de "chance" pour trouver cet immeuble. Une annonce sur internet un vendredi, et déjà 4 visites au programme le samedi lorsque je me suis fait connaître des propriétaires. Je me suis arrangé pour être le premier à visiter et donc potentiellement le premier à faire une proposition.
Après moi d’autres personnes ont sur-enchéri mais les propriétaires n’ont pas accepté.

Acheter un immeuble pour un premier achat peut paraître important (si les grands investisseurs de ce site le disent c’est qu’ils doivent avoir de bons arguments dans ce sens), cependant je suis sur un bien qui s’autofinancera (2000 euros de loyers potentiel pour 1150 euros de crédit mensuel), un bien qui a été évalué, par 2 fois, à 2,5% en deçà de mon prix d’achat mobilier compris (donc un bien qui n’est pas vendu à un prix excessif par le vendeur), et surtout un bien que je suis dans la possibilité de financer même sans recevoir le moindre loyer (donc dans le pire des cas, je ne me mets pas dans la "m….")

Je dois maintenant étudier la question fiscale, qui n’est pas aisée pour un débutant comme moi (régime, option, expert comptable…), donc je lis et essaie de comprendre les différents posts que je peux trouver ici et ailleurs.

Au final, si vous parvenez à trouver un petit immeuble que vous pourriez financer sans le louer, avec une bonne situation géographique, ne nécessitant pas ou peu de travaux, et ayant une belle rentabilité, et bien pourquoi ne pas se lancer.

J’espère avoir répondu à votre question, et que vous trouverez un bien selon vos attentes.

CDLT

JC

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#14 26/09/2012 17h06 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Bonjour

Etant moi même du Loiret et très impiqué dans l’immo Locatif, je me suis quasiment résigné à ne pas trop acheter près de ma RP, pour trouver de tout petits prix avec travaux, je suis sorti sur les régions voisines, ALLIER, CORREZE, Bourgogne pour mes exemples d’acquisition d’immeubles sans co propriété.

En effet le Loiret a connu une envloée des prix qui à mon avis et pour ma stratégie orientée travaux empeche de prosperer sereinement, la proximité de Paris et les renovations dès 10 dernieres années ont faient monter les prix hors de mon budget d’acquisition.

Cordialement


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#15 01/10/2012 12h33 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Merci pour ces infos JC 1982
Je ne comprends pas le sens de votre réponse:

"…si vous parvenez à trouver un petit immeuble que vous pourriez financer sans le louer…"

Malheureusement ce ne sera pas le cas, je pourrais encaisser certains imprévus (non payement, vacances), mais je n’ai pas la trésorerie pour monter un financement sans emprunter et louer pour rembourser mon emprunt.

Merci pour l’information Chrism.
C’est vrai que les super affaires sur de l’ancien avec travaux ne sont plus d’actualité dans le Loiret.
J’ai acheté, il y a 20 ans ma RP sur un coup de dés à peine le prix du terrain, c’est plus possible aujourd’hui.
Mes recherches ne se focalisent pas sur ce type d’investissement, qui n’est plus rentable dans le département, mais plutôt sur un petit immeuble ancien en bonne état, ou récent, qui est déjà occupé par des locataires et qui s’autofinancerait.
J’en ai trouvé plusieurs, très différents les uns des autres, (c’en est assez drôle d’ailleurs), je vais aller les visiter, j’irais ensuite voir mon banquier pour voir si j’ai les yeux plus gros que le ventre ou si au contraire, si ce genre d’investissement est à ma portée.

Cordialement

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#16 01/10/2012 13h15 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Diwan a écrit :

J’en ai trouvé plusieurs, très différents les uns des autres, (c’en est assez drôle d’ailleurs), je vais aller les visiter, j’irais ensuite voir mon banquier pour voir si j’ai les yeux plus gros que le ventre ou si au contraire, si ce genre d’investissement est à ma portée.

Commencez par aller voir le banquier pour savoir combien il peux vous prêter , vous perdrez moins de temps et vous pourrez rassurer le vendeur en produisant un papier de la banque  indiquant une limite de crédit.

Ensuite une fois cette limite connue vous serez plus serein pour faire des recherches  et vous pourrez finalisez le crédit une fois le compromis signé

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 01/10/2012 17h38 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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diwan a écrit :

Merci pour ces infos JC 1982
Je ne comprends pas le sens de votre réponse:

"…si vous parvenez à trouver un petit immeuble que vous pourriez financer sans le louer…"

Malheureusement ce ne sera pas le cas, je pourrais encaisser certains imprévus (non payement, vacances), mais je n’ai pas la trésorerie pour monter un financement sans emprunter et louer pour rembourser mon emprunt.

Cordialement

Ce que je voulais dire, c’est qu’il faut peut être s’orienter vers un bien que vous pourrez financer même sans percevoir de loyer.
Pour ma part, les mensualités du crédit devraient avoisiner les 1150euros, et ma copine et moi ayant 4000 euros de revenus mensuels, nous sommes capables de rembourser le crédit et de garder un bon train de vie même si nous nous trouvons dans le pire des cas, cad sans aucun revenu locatif.

Dernière modification par jc1982 (01/10/2012 17h45)

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#18 10/12/2012 18h14 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Bonjour à tous,

je viens solliciter votre bonne culture et votre expérience afin de m’aiguiller suite à un petit problème que nous rencontrons, ma compagne et moi, lors de notre achat d’un immeuble de rapport.

Pour rappel, il s’agit d’un immeuble de rapport composé de 4 studios et d’un local professionnel (occupé par le présent proprio mais libéré après la vente)

Lors de la première visite, nous avons donc visité l’immeuble dans sa totalité. Le propriétaire nous a fait part d’une infiltration d’eau par la toiture dans l’un des studios, quelques temps auparavant, ayant provoqué une tache visible sur le plafond de la cuisine. Il a fait appel à un de ses locataires (travaillant dans les toitures) pour analyser le problème et tenter de réparer, au black. Le proprio nous dit alors qu’il n’y a plus eu trace d’humidité depuis, mais attend un bon orage pour être sur que tout est rentré dans l’ordre. (bref, réparation non assurée)

Quelques temps après nous signons le compromis, après avoir revisité une seconde fois et n’avoir rien constaté de plus alarmant, les plafonds n’ayant pas de trace d’humidité.

Quelques semaines plus tard, anticipant la recherche d’un locataire pour le local pro, nous effectuons la visite de ce local à de potentiels locataires. Puis nous demandons de revoir le fameux studio.
Et la horreur, grosse tache noire sur le plafond de la cuisine, et 2 traces d’humidité sur les murs et plafonds dans la salle de bain.
Voyant notre inquiétude, le proprio nous dit de ne pas nous inquiéter, que de toute façon il ne compte pas nous vendre l’immeuble avec ce problème, et donc de le résoudre avant la vente.

Les semaines passent, et vous l’aurez deviné, rien ne se passe. Je reçois un coup de fil du notaire pour savoir si nous sommes prêts pour la signature.
Je lui parle alors du problème, et il me répond que nous devons acheter dans l’état, comme stipulé dans le compromis, d’autant plus que nous savions qu’il y avait un problème.
Je lui répond qu’effectivement, nous savions qu’il y avait "eu" un problème, mais qu’aujourd’hui, ce problème existe toujours au même endroit, mais qu’en plus il est apparu à d’autres endroits du studio.
J’essaie donc de mettre en avant le vice caché, et de faire en sorte que soit le proprio effectue des réparations, soit que l’on puisse se retirer de la vente.

Les discussions commencent donc à être un peu houleuse….
Le proprio ne confirme pas nous avoir dit qu’il ne ne comptait pas nous vendre l’immeuble avec un problème, et dit que la balle est dans notre camp.

Il y a deux jours, j’ai pris contact avec un professionnel de la toiture, celui-ci diagnostique sur place un problème de mousse sur le toit occasionnant l’humidité dans la cuisine, et un problème de chéneau pour la salle de bain.

Mes questions sont les suivantes:

- qui doit prendre en charge les réparations de la cause des l’infiltrations d’eau, et de ses conséquences ? (le proprio n’a jamais fait appel à son assurance PNO …)
- Puis-je considérer qu’il s’agit d’un vice caché? (Tout du moins pour l’infiltration dans la salle de bain, liée au chéneau, dont nous n’avions pas du tout connaissance du problème avant la signature du compromis)
- Si j’arrive à faire dire au proprio, devant le notaire, qu’effectivement il ne comptait pas nous vendre l’immeuble avec un problème, est-ce que ça signifiera qu’il s’engage à payer tous les travaux?

J’espère avoir été relativement compréhensible dans mon texte…

Merci à vous

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#19 10/12/2012 19h07 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Il faut toujours effectivement communiquer "par écrit" sur ce type d’engagement. Cependant, les choses étant ce qu’elles sont, il faut solutionner le problème.

Quelques questions doivent se poser maintenant pour envisager une résolution :
      _Quel est le délais de rétractation du compromis de vente ? (Est il dépassé ?)
      _Quelles sont les conditions suspensives du compromis de vente ?

Par ailleurs, il faut se dire que l’annulation de la vente est un fort moyen de pression de votre part mais à manier avec précaution. Moyen de pression car en cas d’annulation, le propriétaire devra entreprendre de multiples démarches pour réclamer un dédommagement. Mais attention car cela risque de vous coûter de l’argent si vous êtes en tord.

Enfin, je pense qu’une solution envisageable dès maintenant, c’est de faire intervenir l’assurance du logement souscrite par le propriétaire car il s’agit d’un dégât des eaux, avec une éventuelle intervention financière de votre part en rapport à la franchise de l’assurance. Ce n’est pas super comme solution, mais dans les écrits c’est vous qui êtes "en tord" (vous étiez au courant, il n’y a aucun engagement écrit de réparation de la part du propriétaire), et vous avez signé…

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#20 10/12/2012 19h38 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Nikow a écrit :

Il faut toujours effectivement communiquer "par écrit" sur ce type d’engagement. Cependant, les choses étant ce qu’elles sont, il faut solutionner le problème.

Quelques questions doivent se poser maintenant pour envisager une résolution :
      _Quel est le délais de rétractation du compromis de vente ? (Est il dépassé ?)
      _Quelles sont les conditions suspensives du compromis de vente ?

Par ailleurs, il faut se dire que l’annulation de la vente est un fort moyen de pression de votre part mais à manier avec précaution. Moyen de pression car en cas d’annulation, le propriétaire devra entreprendre de multiples démarches pour réclamer un dédommagement. Mais attention car cela risque de vous coûter de l’argent si vous êtes en tord.

Enfin, je pense qu’une solution envisageable dès maintenant, c’est de faire intervenir l’assurance du logement souscrite par le propriétaire car il s’agit d’un dégât des eaux, avec une éventuelle intervention financière de votre part en rapport à la franchise de l’assurance. Ce n’est pas super comme solution, mais dans les écrits c’est vous qui êtes "en tord" (vous étiez au courant, il n’y a aucun engagement écrit de réparation de la part du propriétaire), et vous avez signé…

Merci pour votre réponse.

Le délai de rétractation est passé depuis bien longtemps.

Concernant les conditions suspensives, il est indiqué dans le compromis que:
"Si pendant la durée de validité du présent compromis, un sinistre affectait l’immeuble en faisant l’objet, notamment par incendie, dégât des eaux ou acte de vandalisme, l’acquéreur aura la possibilité de renoncer purement et simplement au bénéfice du présent compromis. (…)"

Le proprio n’a pas l’intention de faire intervenir son assurance, disant qu’il y a peu de frais de réparation par rapport à la franchise à payer ( ce qui est vrai, car il y a juste une ou deux plaques de placo, l’isolation et les finitions à refaire, soit peut être 500 euros de matériels)
Cependant, il y a également le problème à régler et surement bien plus de frais (chéneau)

Il n’est noté nulle part que je suis au courant qu’il y a eu un problème d’infiltration d’eau dans la cuisine, et si je joue la mauvaise fois comme le proprio, je me disais que je pouvais tout faire passer comme vice caché. Cependant je l’ai plus où moins reconnu devant le notaire, en disant que j’étais au courant qu’il y avait eu un problème qui était censé être résolu.

En tout cas pour le problème de la salle de bain, même s’il s’agit également d’un dégât des eaux, je n’étais nullement au courant qu’il existait avant la signature du compromis. De plus, il vient d’un problème indépendant de celui de la cuisine. Est-ce alors un vice caché ?

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#21 11/12/2012 17h16 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Bonjour JC1982,

Vu la condition suspensive qui est insérée, vous pouvez rompre la vente. Ou en tout cas menacer de le faire, et faire en contrepartie une négociation supplémentaire.
Par exemple, je suppose que la signature se fera en 2013, vous pouvez négocier la prise en charge intégrale de la taxe foncière 2013 par le propriétaire actuel (c’est ce que nous avions fait en 2011, avec mention portée sur l’acte de vente)

Si effectivement le montant des travaux est inférieur à celui de la franchise (faites faire des devis), vous avez intérêt à négocier le prix et à les faire faire vous-même. De cette manière, vous pourrez déduire le montant des travaux à déduire de vos revenus fonciers…


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#22 11/12/2012 19h10 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Merci Siocnarf pour cette réponse très instructive.
Je n’avais pas pensé à cette possibilité.
Seulement l’idéal pour nous est de réaliser la vente avant le 31 décembre, car nous avons des locataires en attente pour le local pro, et c’était déjà pas facile de les trouver ^^

Nous avons RDV chez le notaire jeudi soir, celui-ci veut voir des devis pour les réparations, afin de convenir d’un accord.
Le problème est que d’une part, je n’ai pas accès facilement à l’immeuble étant donné que je ne suis pas proprio, et d’autre part, les devis que fera le proprio risquent d’être tirés vers le bas.

Je pense que je vais devoir la jouer fine, essayer de jouer sur le fait qu’eux aussi aimeraient vendre avant le 21 décembre, en plus de la possibilité pour nous de se retirer apparemment.

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#23 21/12/2012 11h49 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Bonjour,

la vente de l’immeuble aura lieu ce soir, nous nous sommes arrangés à l’amiable avec les vendeurs pour le problème d’infiltration d’eau.

J’ai une petite question concernant l’EDF:
Les studios ont leur propre compteur individuel, cependant le local pro et les communs sont sous le même compteur.
En attendant de rajouter un compteur individuel pour le local, à quel nom mettre le compteur actuel?
     - à mon nom et faire un forfait de charge EDF pour le local
     - au nom des futurs locataires, en leur décomptant une partie convenue ensemble pour le coût de l’électricité des communs?
Pour le moment nous sommes d’accord la deuxième solution, et je leur rend 10 euros par mois pour le surcoût occasionné par les communs.

Qu’en pensez-vous?

Merci

JC

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#24 21/12/2012 12h09 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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Tant que cela est temporaire, choisissez celle qui vous coûtera la moins chère en avance de frais. Mais arrangez vous pour installer rapidement le compteur (ça prend du temps).

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#25 21/12/2012 18h43 → Immeuble de rapport : rentabilité brute de 12,6% (immeuble, investissement, locatif, rapport)

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jc1982 a écrit :

En attendant de rajouter un compteur individuel pour le local, à quel nom mettre le compteur actuel?
     - à mon nom et faire un forfait de charge EDF pour le local
     - au nom des futurs locataires, en leur décomptant une partie convenue ensemble pour le coût de l’électricité des communs?
Pour le moment nous sommes d’accord la deuxième solution, et je leur rend 10 euros par mois pour le surcoût occasionné par les communs.

Attention les abonnements pro doivent être plus cher

Attention une demande d’ajout de compteur nécessite le passage du consuel pour acceptation d’ouverture d’un nouveau compteur.

Cela signifie la mise aux Normes électriques ( Dernière en date NF105 C )    Bon courage …..

Pourquoi ne pas mettre un divisionnaire EDF vers les communs , c’est pas très légal mais cela vous coutera beaucoup moins cher.
Vous n’aurez pas les travaux , le passage du consuel même si pour des communs cela devrait aller , l’abonnement  EDF ensuite

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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