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#1 01/05/2015 12h26 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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WP Carey est une REIT américaine dont les bureaux sont situés à New-York, Dallas, Londres, Shanghai et Amsterdam. La société, fondée en 1973, est devenue une REIT cotée en 2012. L’activité réside principalement dans la mise en place de sale-leaseback (cession bail) et de solutions de financement sur mesure. Elle est diversifiée à l’échelle mondiale.

Wikipedia a écrit :

Un sale and leaseback est habituellement une transaction commerciale immobilière dans laquelle une partie, souvent une société, vend ses actifs immobiliers d’entreprise à une autre partie, comme un investisseur institutionnel ou une société d’investissement immobilier, et loue ensuite la propriété à un tarif et une durée acceptable pour le nouveau propriétaire. La durée de la location et le montant du loyer sont basés sur les coûts de financement du nouveau propriétaire, de la solvabilité du locataire et un taux de rendement basé sur l’investissement initial du nouveau propriétaire.

Les avantages pour un vendeur/loueur sont variés, mais les principaux sont :

Aider l’expansion financière d’activités existantes, acheter un nouvel équipement industriel, ou réaliser de nouveaux investissements.
Aider au remboursement des dettes, et améliorer le bilan de l’entreprise.
Aider à la réduction de l’assujettissement à l’impôt sur le revenu. De plus, le loyer est traité comme une charge d’exploitation déductible.
Les avantages pour un investisseur sont :

Juste retour sur investissement sous forme de loyer pendant la durée du bail, et propriété d’un actif amortissable déjà occupé par un locataire fiable.
À long terme, actif totalement loué avec un flux de revenu garanti

Son portefeuille est composé de 783 propriétés d’une valeur estimée à 8,6 Milliards USD louées à 219 locataires. Le taux d’occupation est de 98,6% et la durée moyenne du bail à ce jour est de 9,1 années. 94% des baux comportement une clause de révision des loyers soit fixes, soit basée sur l’indice de consommation (Consumer Price Index). Le portefeuille est diversifié dans 25 secteurs d’activité différents. 65% de son revenu provient des USA, le solde provenant principalement d’Europe du Nord et de l’Ouest.

La répartition du chiffre d’affaires au 31/12/2014 est la suivante :

- Revenus immobiliers 71%
- Management d’investissement 29%

Les revenus de management proviennent de la gestion de REIT non-cotées dont la valeur du parc atteint 9,2 Milliards USD. Encore une diversification intéressante grâce à ce revenu récurrent.

Le dividende versé est en augmentation depuis 18 ans sans interruption, le ratio de distribution est raisonnable pour une REIT à 83,6% TTM FFO. Les distributions assurent au prix d’aujourd’hui un rendement de 6%.

Le prix actuel est contenu à seulement 13x l’AFFO 2015 (guidance conservatrice donnée par le management en mars 2015 : 4,76 - 5,02 US). En effet, l’action a fortement corrigé en perdant près de 10% depuis le début de l’année, malgré un beta faible (0.64).

J’ai investi récemment dans cette entreprise.

Y a-t-il d’autres personnes qui suivent la valeur ?

____

Ressources (en anglais) :

Jason Fieber (Dividend Mantra) bullish sur la valeur
Recent Buy

Tout comme Brad Thomas (The Intelligent REIT Investor)
Why Buy A CD When I Can Buy W.P. Carey? - W.P. Carey, Inc. (NYSE:WPC) | Seeking Alpha

Profil Morningstar
WPC W P Carey Inc XNYS:WPC Stock Quote Price News

Site de la société
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Dernière modification par lopazz (01/05/2015 13h07)

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#2 01/05/2015 17h55 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Elle fait partie des principales triple net américaine avec Realty Income, National Retail Properties et American Realty Capital Properties.

WP Carey a également une filiale de gestion pour compte de tiers, comme ARCP avec Cole Capital, avec un AUM similaire autour de 8-9 $Md.

L’originalité de WP Carey est sa présence internationale : 65% aux USA, 30% en Europe dont UK, 5% ailleurs.

Au niveau du portefeuille d’actifs, par rapport à ses consœurs, on note un % plus élevé de bureaux et entrepôts/locaux industriels.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wp-carey-20150201.gif

Le taux d’occupation est excellent depuis 2006, généralement entre 98-99%.

L’endettement (notation BBB par S&P) est contenu avec un LTV à 46% sur les prix d’acquisitions :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_wp-carey-20150201bis.gif

A 13 fois l’AFFO 2015, le multiple de valorisation est en effet bien plus raisonnable que Realty Income ou National Retail Properties (dont éventuellement on peut justifier le multiple par un portefeuille 100% retail US).

Je ne suis pas particulièrement la valeur, mais à mon humble opinion, WP Carey est une bonne foncière de fond de portefeuille.

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#3 01/05/2015 18h35 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Je suis rentré dans cette valeur en décembre et je renforce depuis régulièrement. Je ne vois pas grand chose à ne pas aimer en fait. Diversifié, croissance du dividende depuis 18 ans, endettement contenu, valorisation raisonnable pour qui veut accumuler.

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#4 01/05/2015 18h45 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Certains invoquent l’exposition internationale et le risque devises qui en découle. Or WPC emprunte en EUR pour financer ses acquisitions européennes, et en théorie, le risque devises s’annule à long terme.

Il n’y a que 26% de ses locataires qui sont "investment grade" : cet "inconvénient"est inhérent à l’activité. En effet, la plupart des sociétés investment grade n’ont souvent pas grand intérêt à procéder à un sale-leaseback, il est plus avantageux pour elles aujourd’hui d’emprunter sur les marchés.

A mes yeux, le risque réside plutôt dans le fait qu’environ un quart des baux arrive à échéance dans les 5 prochaines années. Que va-t-il advenir des locaux ?

- L’option de rachat va-t-elle être exercée par le locataire ?

- Le bail commercial va-t-il être prolongé ?

- Ou alors, le locataire va-t-il libérer les lieux, auquel cas WPC pourrait avoir quelques difficultés à revendre le bien au même prix ou à le relouer aux mêmes conditions ?

WPC exerce cette activité depuis 1973 donc j’ai toute confiance dans le management pour savoir comment gérer les baux arrivant à expiration.

De plus, ce risque me parait plus que largement intégré dans la valorisation actuelle.

Dernière modification par lopazz (01/05/2015 18h49)


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#5 01/05/2015 19h06 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Quel plaisir de voir des réactions concernant les REITs !

Je suis également W. P. Carey. C’est d’ailleurs ma plus grosse ligne dans la catégorie REITs, constituée l’année dernière autour des 65$. Le titre est aujourd’hui revenu sur ces niveaux. Ce qui m’a décidé à investir a déjà été évoqué et est toujours d’actualité ; à savoir : l’un des plus beaux historiques de revalorisation de dividende du secteur, un management de qualité, des multiples raisonnables. A l’inverse, la dette me semble légèrement plus importante que pour ses comparables et la diversification internationale peut être une faiblesse ou une force selon les parités de change et la conjoncture. Je ne m’inquiète pas plus que cela concernant la durée des baux. La diversification géographique et sectorielle, la croissance de la société, la qualité de son portefeuille et de son management me m’incitent pas à y voir un risque important (peut être à tort !).

Je n’ai malheureusement que peu de liquidités en ce moment, mais WPC est assurément dans ma liste de courses, avec STAG et EPR.

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#6 31/05/2015 16h41 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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A signaler, des achats d’insiders autour du cours actuel :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_wpc_insiders.png

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#7 02/06/2015 00h57 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Bien vu. Le cours a l’air intéressant, dommage pour nous européens que l’USD soit si cher…


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#8 08/06/2015 23h20 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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WP Carey a annoncé une augmentation de capital de 400 M$ "au prix du marché". C’est surprenant, car le cours est bas et le rendement élevé (plus de 6.5%). Une situation qui devrait, a priori, exclure ce genre d’opération !

On ne sait pas comment l’argent va être utilisé, mais un contributeur de SA a fait l’hypothèse qu’il serve à rembourser une partie de la dette ou qu’il se porte sur de nouveaux investissements. Dans les deux cas, l’augmentation de capital devrait être légèrement dilutive, sans surprise. L’hypothèse que ce capital permette d’augmenter en volume la dette sans affecter les ratios n’est par contre pas évoquée. L’opération devrait être plus favorable dans ce scénario, même si les facteurs clés restent inconnus : taux de capi et taux d’emprunt.

Cette annonce m’intrigue d’autant plus qu’elle a été précédée de quelques jours par des achats d’insiders.  Or, le management a jusqu’à présent fait du très bon boulot avec cette REIT…

Qu’en pensez vous chers amis des  REITs ?

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#9 09/06/2015 09h59 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Comme on ne sait pas encore ce qui va être fait avec ces $400 M il est impossible de savoir si l’opération sera dilutive ou relutive.

Mais si on approxime le coût des capitaux propres de cette levée à l’inverse d’un multiple d’AFFO, (AFFO / cours de bourse), on est sur du 8%, donc la probabilité d’une relution est minime…

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#10 09/06/2015 23h09 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Vivement que l’on sache ce qu’ils vont en faire, parce-que ces 400M$ représentent quand même 6% de la capitalisation… Il y a matière à être attentif !


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#11 10/06/2015 00h31 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Par curiosité, je me demande ce que ça donnerait si WPC gardait un ratio 2/3 capital, 1/3 dette suite à cette augmentation de capital et qu’il employait le tout pour de nouveaux investissements. Bon, comme l’a dit IH, ça sert à rien tant qu’on sait pas comment sera utilisé l’argent, mais pour le plaisir de l’exercice, je m’y colle.
Je débute, soyez indulgents. smile

Données de base :
AK : 400 M$
Nombre d’actions nouvelles : autour de 6,5 M.
Données (très) hypothétiques :
Dette : 200 M$.
Taux de la dette : 4%.
Rendements des investissements : 7%.
Calculs :
Total des nouveaux investissements : 600 M$ (400 M$ + 200 M$).
Loyers des nouveaux investissements : 42 M$ / an (600 M$ * 7%).
AFFO produit par ces investissements : autour de 34 M$ / an (loyers - intérêts de la dette à 4%).
AFFO par action nouvelle : 5.2 $ (34 M$ / 6.5 millions d’actions).

Or, 5.2$, c’est est 18 c au dessus du haut de la guidance 2015 ! L’opération serait alors relutive.

J’ai pu me gourer quelque part (probable) ou mes données hypothétiques sont très loin de la réalité.

Dernière modification par PierreQuiroule (10/06/2015 00h37)

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#12 10/06/2015 06h31 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Bonjour , je pense pour ma part à des investissements . Pour ce qui concerne les dettes, en général, ils réémettent des obligations pour rembourser les obligations arrivant à échéance et ,si possible, à des taux plus bas ( cominar fait ça actuellement ).
Ils ont acheté pour 105 millions de retail à OSLO il y a quelques jours , c’est une belle somme.

Ils doivent bien savoir ce qu’ils font   smile

Dernière modification par Lavande63 (10/06/2015 06h35)

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#13 09/06/2016 18h48 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Bonjour,

Achats d’insiders et bel article de Brad thomas sur WP Carey REIT W.P. Carey: Margin Of Safety - W.P. Carey, Inc. (NYSE:WPC) | Seeking Alpha

Cela donne envie d’en prendre une louchette


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#14 09/06/2016 19h15 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Comme VEREIT, WP Carey sous-performe par rapport à Realty Income.

En terme de multiples d’AFFO, VEREIT est encore moins chère que WP Carey. 11,5 fois environ vs 13 fois. Realty Income, je ne regarde même plus… On doit être à 20 fois l’AFFO.

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#15 11/11/2016 11h35 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Bonjour,

L’article de Blue Harbinger sur Seeking Alpha met en garde contre le mur de la dette :

https://staticseekingalpha.a.ssl.fastly.net/uploads/2016/10/8/42083106-1475907205108327_origin.png
Mais la dette ne représente que 39% du total bilan (4,337 mds$ sur 11,195 mds$ avec une action à 64,53 au 30/09)

Dans le Q3 2016, il est indiqué "Issued $350 million of 4.250% Senior Unsecured Notes due 2026".
C’est donc bien pour pouvoir rembourser les $209M à 5% de 2016 et un bout des $521M à 5,3%.

Toujours un taux d’occupation canon : Net lease portfolio occupancy of 99.1%

Et le commentaire de la société sur son Q3 avec un AFFO en forte hausse.

Mark J. DeCesaris, Chief Executive Officer a écrit :

For the 2016 third quarter, we generated AFFO per diluted share of $1.34, up 12.6% from the prior year period, reflecting the impact of the cost reduction initiative that we implemented earlier this year, growth in assets under management within our Investment Management business and lower interest expense,

Au milieu de ce qui ressemble à une bonne performance, on peut trouver que les revenus des locations sont à $173.5 million, en baisse de 1.3% et que c’est le management de biens qui est en forte hausse à$30.6 million, + 37.2%.

Le CEO insiste sur le fait que la compagnie est méconnue du marché : malgré sa longue existence et son bilan à 11 mds $, ce n’est un REIT que depuis 2012 et leur 1er appel au marché obligataire public date de 2014. Il insiste beaucoup sur la transparence et la communication auprès des investisseurs pour changer leur perception de la compagnie.
A 56,70$, le rendement est de 6,95%, l’AFFO est de 5,36 soit un P/AFFO de 10,6x

Je vise un point d’entrée à 52,53$.

Dernière modification par PatN (11/11/2016 11h36)

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#16 11/11/2016 12h29 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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PatN a écrit :

Je vise un point d’entrée à 52,53$.

C’est gourmand. Ca correspond pratiquement au point bas de février et malgré la baisse en cours, je ne nous vois pas le revisiter. A 56,7$ je trouve que c’est déjà très bas.

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#17 12/11/2016 12h45 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Très certainement.
Mais j’ai commencé à constituer mon petit portefeuille de REIT US et Canada à partir de fin septembre, en réussissant à saisir quelques opportunités début novembre.
Les courbes de baisses de prix me semblent irrationnelles, comme elles ont pu l’être en début d’année.

Comme je n’ai pas forcément une liquidité géniale, et que je me suis fixé des valeurs de rendement mini à atteindre, ça me donne ce résultat.
On verra bien si j’arrive à rentrer un peu ou pas.

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#18 13/11/2016 12h29 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Les baisses de prix vous semblent irrationnelles. Et que pensez-vous des hausses de cours des REIT qui les ont précédées ? Les REIT bénéficient d’un alignement des planètes qui ne durera qu’un temps. Tout le programme de Trump laisse entrevoir une hausse des taux longs suivie d’une hausse de l’inflation. Amha il faut donc privilégier les REIT les moins leveragées et dont les revenus suivront le plus possible l’inflation.

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#19 13/11/2016 16h47 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Bonjour,

je n’ai pas encore assez d’expérience pour pouvoir répondre complètement à votre remarque.
Au delà du poids de la dette d’un Reit, il y a ses échéances et la part des taux variables par rapport au taux fixe.
Au final, des REIT qui délivre entre 8 et 10% de rendement (avant impôts bien sûr) avec un payout ratio <90%, cela attire mon attention, surtout en comparaison de ce que peuvent faire des SCPI.

Cordialement
PatN

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#20 14/11/2016 01h33 → WP Carey REIT : 6% de rendement ! (wp carey)

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Comme il a été souvent évoqué sur le forum, l’ensemble des REIT ne réagira pas de la même façon à l’inflation en fonction du secteur d’activité ( triple net avec beau à long terme vs hotel par exemple).

Aussi la structure de la dette compte : Un REIT fortement endetté à taux fixe peut bénéficier de l’inflation. En France les particuliers qui se sont le plus enrichies en période d’inflation étaient les plus endettés, il n’y a pas de raison que cela soit différent avec les REITs.

Je pense que les risques pour les REIT ne sont pas vraiment les taux d’intérêt mais plutôt les conditions d’accès à la dette et la liquidité du marché. Meme si les taux montent, s’il est assez facile de se faire prêter de l’argent, il s’agit d’une situation tenable. Quand plus personne ne veut vous en prêter s’est différent. Ce risque me semble plus grand en cas de deflation/krach immobilier qu’en cas de forte inflation.

Je pense qu’il faut surtout éviter les surcapacités (exemple pour les hôtels), les changement d’environnement, de politiques ou de besoin économiques (ex : exode rural pour une REIT de centre commerciaux de campagne; ecommerce pour les centres commerciaux, déremboursement de soin plutôt que d’autres (skill nurse facility)).

Je me suis laissé convaincre par une petite portion de WPC à 57.5 ( ratio P/AFFO + croissance )

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