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Forums des investisseurs heureux

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#101 16/05/2013 11h35 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Hello,

Tout d’abord merci pour les explications

Devant le contenu technique sur les MBS je perds le fil au moment ou on parle de prepaiement :

Auriez vous une doc qui explique ce qu’est le risque de pré paiement et qui permette de comprendre ce qui est écrit dans les 2 posts ci dessus ? (pas 250 pages)

Merci d’avance

Cdt,

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#102 16/05/2013 11h42 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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risque de pré paiement a écrit :

Si les Agency RMBS sont présumées sans risque de défaut, elles supportent un risque particulier pour des obligations, dit de prépaiement. Concrètement, lorsque les taux d’intérêt baissent, les propriétaires de maison ou appartement ont une incitation à souscrire un nouveau prêt à un taux moins élevé et à solder par anticipation tout ou partie de leur prêt courant, ce qui affecte la valeur du RMBS.

Cette particularité des Agency RMBS, fait que ces obligations sont à la fois sensibles à une hausse et une baisse des taux.

Source : CYS Investments : 15-20% d’upside, 11% de rendement sur dividendes

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#103 16/05/2013 11h49 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Ca m’avait échappé pourtant j’avais lu big_smile

Merci !

Dans le raisonnement du dessus, je ne comprends pas le passage :

=> les remboursements anticipés baissent => les obligations dont le prix est > 100 bénéficient.

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#104 16/05/2013 12h10 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Imaginons une oblig, qui vaut / que j’achète 105 et qui paye un coupon de x%. Si à cause d’une baisse des taux hypothécaires 50% de son principal est remboursé à la fin du mois, je me retrouve avec une perte de 2.5 car on m’a rendu 100 sur la moitié du capital, alors que je l’avais payé 105.

Ca marche dans l’autre sens pour les discounts - si j’ai une oblig à 95, et qu’il y a de forts prépays tout d’un coup de 50%, je gagne 2.5.

Donc, pour une oblig cotant au dessus de 100, une baisse des remboursements anticipés est bénéfique.

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#105 03/06/2013 16h25 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Bonjour,

Rien sur celle-ci dans le forum.
Bon rendement, chute comme les autres avec augmentation de capital !
Qu’en pensez vous ?

Javelin Mortgage Investment Corp(NYSE:JMI)

C’est tentant !

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#106 04/06/2013 10h56 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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JMI = même management que ARR, mais un peu plus orientée non-agencies.
A mon avis ils arrivent un peu après la bataille sur ce marché des non-agencies. Et pour la partie Agencies si c’est géré comme ARR, je m’en méfierais.

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#107 04/06/2013 12h37 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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moi à vrai dire je pense recharger un peu sur Two harbors (cote à 10,8$), j’ai l’imrpession qu’il y a plusieurs éléments qui n’ont pas été pris en compte:

- une AK en mars à 13,46$ ce qui donne apres paiement de 1,33$ de dividende un cours d’AK net de div de 12,13$
L’AK de 750m$ represente 23% de la capi pre AK

- TWO est bien moins lévéragé car hybride (detient des non agencies)
==> je prefere prendre le risque de credit que le risque de taux (avis perso)

- ingéniosité du management pour diversifier ses revenus:
    --> exemple en 2012 avec achat de maisons en foreclosures puis introduit en bourse: opération super pour les actionnaires de two
    --> en 2013 ils ont obtenu une licence pour se diversifier aux travers de MSRs (à vrai dire je suis en train de creuser la portée de ce point.. car je n’y comprends pas gd chose encore)

bref, pour moi on a un management top, une sensi plus faible aux taux, ils vont profiter des fonds significatifs de l’ak pour acheter des MBS aux rdt plus élevé et la cerise c’est si recovery aux us la partie "non agency" verra sa valeur augmenter avec la baisse du risque de credit

cela n’engage que moi bien sur et je fais peut etre des erreurs/approximations

Dernière modification par Q2000 (04/06/2013 16h25)

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#108 04/06/2013 15h21 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Si j’investissais dans les mREITS (ce que je ne fais pas), je pencherais pour TWO aussi. C’est de loin le management le plus créatif du secteur dans ce que j’ai vu.

Le fait qu’ils s’intéressent aux "credit sensitive loans" leur permet de faire des retours significativement supérieurs aux non agency bonds. Cela requiert plus de savoir faire, mais quitte à miser sur un management pour acheter des prêts, je dirais autant aller vers celui qui agit dans le secteur où il y a le moins de concurrence. Peu de gens s’intéressent aux CSL.

De même, leurs retours attendus sur la partie titrisation paraissent intriguants.

Le fait qu’ils sont maintenant autorisés à investir dans les Mortgage Servicing Rights sur les prêts de Freddie Mac donne une autre source d’upside aussi, mais moindre que les précédentes à mon sens. C’est surtout une bonne couverture si les taux d’intérêts remontent à mon sens (on peut acheter des MSR primes avec des rendements meilleurs si les taux sont plus hauts si je comprends bien).

C’est vrai que ce REIT là est intriguant, mais je n’y investirai pas jusqu’à nouvel ordre (j’ai décidé de ranger la catégorie entière en dehors de mon cercle de compétence / confiance sauf si on arrive à des BV < 0,5 où j’adopterais possiblement une approche panier ; mais je pense que vu la soif de rendement dans notre environnement de taux bas, je peux oublier le secteur pendant un bon bout de temps).

Dernière modification par sergio8000 (04/06/2013 15h26)

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#109 04/06/2013 16h22 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Juste une remarque en passant:

BV < 0,5

Ce serait possible, mais s’agissant d’une BV non mise à jour. Par exemple si le spread des MBS s’élargissait d’1 point d’un coup, la perte d’equity de la plupart de ces REITs serait de l’ordre de 50%. Leur prix de marché baisserait probablement d’environ 50%. Et les BV "publiées", qui s’appuient toujours sur les derniers résultats seraient donc autour de 0.5. Mais les vraies BV seraient bien sûr autour de 1.

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#110 04/06/2013 16h47 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Bien sûr Crosby, mais seules les vraies BV m’intéressent :-)

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#111 11/06/2013 11h48 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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J’ai une question aux spécialistes des mReits:

Dans leur derniere presentation TWO montre qu’une "hausse des taux" aurait un impact positif sur la book value:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1697_two.jpg

http://investor.twoharborsinvestment.co … 1001176070
la note (4) reste assez évasive: Represents estimated percentage change in equity value for a theoretical +100bps parallel increase in interest rates.

Mais là ils parlent:
- des taux longs ou courts??
- uniquement des taux de financment "toutes choses égales par ailleurs"?
(en particulier à taux long constant?)

En réfléchissant, je me dis que c’est sans doute l’impact d’une "hausse des taux Repo et taux long constant"
Mais dans la vraie vie les taux longs seraient sans doute impacté par une hausse des taux courts?

bref, je n’y vois pas trop clair sur le sujet et comme TWO possède 55% de RMBS 30-y je me dis que leur book a due etre impactée par la baisse de ces obligs (cependant leur levier de 3,2x a du limiter l’ampleur)

sinon, ils sont incroyables je trouves apres avoir introduit en bourse leur 2200 maisons achetées en gros l’année dernière: ils recidivent et ont en acheté à nouveau 300 au Q1 (cependant cela reste marginal vs la taille de leur bilan)

Dernière modification par Q2000 (11/06/2013 11h52)

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#112 11/06/2013 13h59 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Les scenarios de taux dont ils parlent sont des mouvements parallèles de la courbe toute entière. L’impact est un impact de valorisation, et donc le repo (0 valeur mais affecte les revenus) n’a pas d’effet. Les instruments qui sont concernés sonr les MBS, les swaps, swaptions, caps , floors, futures et positions courtes en Treasuries éventuelles.

Et en effet, ils veulent dire que si les taux montent ils gagnent des $. Mais attention. Les mouvements de taux peuvent s’accompagner de mouvements de la valeur relative des MBS. Si Fed tapering => taux up, on peut aussi s’attendre à ce que dans quelque temps Fed tapering => mortgage basis wider. A ce moment la la valeur du book baisserait. Ce n’est pas trop le cas pour l’instant, mais je pense que ça finira par arriver.

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#113 11/06/2013 16h39 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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J’ai regardé le formulaire 10Q de TWO qui est nettement plus détaillé sur la sensibilité aux hausses de taux:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1697_10q_two.jpg

Dans cet état financier j’ai l’impression qu’ils détaillent bien les différents impacts d’une hausse de toute la courbe des taux:
- impact sur la valeur MBS
- impacts inverses liés aux dérivés

Peux-ton en conclure quelquechose sur l’impact en book value de la remontée des tresauries 30-y?
Car en lisant ce tableau j’ai l’impressions que TWO dit "la valeur des MBS va baisser mais pas de souci on a les dérivés qu’il faut et au final ca sera même positif sur la book"

cela me parait trop beau et trop simpliste comme interpétation…

Dernière modification par Q2000 (11/06/2013 16h38)

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#114 11/06/2013 16h59 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Pourquoi serait-ce trop simpliste ? C’est bien l’intérêt d’avoir des swaps ou des short Trsys non ? Et s’ils décident d’avoir une duration nette négative, c’est bien *ex post*. Si les taux avaient baissé ils se seraient plantés.

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#115 11/06/2013 17h07 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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mais alors on peut dire que le management à bien anticipé (je parle à court terme car on ne sait ce que les taux du mois prochains seront) cette baisse de valeur des 30-y

Question simpliste bonus: le "marché" ne se trompe t-il pas en mettant two dans le même panier que les autres mreit qui possèdent des 30-y?

(car à première vue two est aussi "pleins" de 30-y.. cependant la perte de valeur semble hedgée)

Dernière modification par Q2000 (11/06/2013 17h09)

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#116 11/06/2013 17h11 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Est-ce le rôle d’un REIT de prendre des positions directionnelles sur les taux ? Pour ma part je ne trouve pas ça bien. Pour le même prix ils auraient pu fortement se planter. Voir ARR, avec ses 1.5 ans de duration nette, ils ont bien souffert. Pourquoi les gérants du REIT seraient ils bien placés pour faire des calls macros ? Ils feraient mieux de se concentrer sur la sélection des actifs, il me semble.
A la limite, une position long ou short gamma pourquoi pas, mais la moindre des choses est d’avoir une duration faible. A mon sens.

Et pour ce qui concerne le marché, je ne pense pas que la plupart des intervenants comprenne le fonctionnement des REITs, donc oui il peut se tromper. Mais il peut se tromper longtemps, aussi.

Dernière modification par crosby (11/06/2013 17h13)

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#117 17/06/2013 10h58 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Un (tout petit) achat au 14 juin d’un dirigeant sur MFA Financial :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_mfa-14062013.gif

MFA Financial est moins sensible à la hausse des taux car elle a un portefeuille diversifié entre des non agency RMBS et des agency RMBS majoritairement à taux variable.

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#118 24/06/2013 09h51 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Un achat d’un insider sur la mortage REIT NorthStar Realty Finance, qui investie dans les prêts immobiliers commerciaux :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_nrf.gif

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#119 25/06/2013 13h28 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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J’ai posté 2 articles sur le fonctionnement des couvertures pour les mREITs:

Fonctionnement des swaps comme couverture
How Mortgage REITs Hedge Interest Rate Exposure | Seeking Alpha

Et en particulier appliqué à AGNC (alpha-rich, posté hier mais seulement dispo aujourd’hui donc les valeurs sont légèrement décalées)
American Capital Agency Corp. - Book Value Resilience In The Face Of Rates Back-Up - American Capital Agency Corp. (NASDAQ:AGNC) | Seeking Alpha

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#120 28/06/2013 21h18 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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#121 30/06/2013 15h58 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Bonjour,

Le sujet que je voudrais évoquer dépasse peut-être les mREITs : je crois que le risque des financements à court terme - comme ici les REPO - pour financer des placement longs termes, est plutôt élevé.

Jusqu’à présent j’aurais eu juste deux exemple Français qui ont beaucoup de différences : comme chacun le sait probablement ici, Dexia et le Crédit Immobilier de France ont tout les deux "explosé" à cause de ce mode de financement court terme pour financer des prêts long terme.
Mais ces deux exemple sont discutable, car leur prêts n’avaient pas (ou peu) de garantie de l’état.

Et là je viens de tomber par hasard sur un article sur le petit encart de la home page de Fitch Rating (Fitch Home) qui en parle - en s’inscrivant on peut voir l’article complet (Fitch Home).
L’article est très technique et je n’ai réussi qu’à le lire en diagonale car il me manque du background pour le comprendre vraiment.

Mais il semble dire qu’effectivement, les préteurs via REPO pourraient se mettre à être réticents ou au moins à augmenter leurs taux. Que se passerait-il alors pour les mREITs : elles seraient obligé de "lourder" tout ou partie de leurs MBS sur le marché. Qui les achèteraient alors, et à quel prix ? Je pense que pour le prix en tout cas, ce serait plutôt bradé…

J’ai l’impression que ce risque est un peu sous estimé dans les messages de cette discutions (enfin ou sinon, j’ai raté des messages car je n’ai pas lu la totalité).

Qu’en pensez vous ?

AMF : je n’ai pas de mREITs, juste des foncières françaises

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#122 01/07/2013 08h53 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Les reits utilisent des swaps pour transformer le financement flottant a court terme en fixe a long terme. A mon sens ces risques dont vous parlez ne sont pas applicables a la majorité des mreits. Certains peuvent ne pas être hedges correctement mais c’est rare.

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#123 01/07/2013 11h37 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Pour compléter le message de Crosby, le pb que vous évoquez concerne plus les non-agency mREITs ou Commercial mREITs.

Quand la liquidité sur ce marché s’est fermée en 2009 et que les sources de financement se sont tendues, les sociétés qui utilisaient les plus fort levier (20-30 !) ont sauté.

Mais les agency mREIT ont très bien supporté la période et par ailleurs ont retenu les leçons :
- les leviers sont "contenus" autour de 6-8 contre 10-12 auparavant (notamment aussi parce que le haircut au niveau du REPO est maintenant de 5% contre 3% auparavant).
- elles conservent une trésorerie élevée pour faire fasse à un appel de marge inattendu liée au REPO

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#124 01/07/2013 21h45 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Ok donc les SWAP les protègent contre la remonté des taux court terme, mais est-ce que quelque-chose les protège contre la réduction des montants finançable ?

Là j’ai reregardé les parties pas trop techniques de l’article de Fitch Ratings, et il évoque justement plus souvent la raréfaction du crédit que de montée des taux court.

Et pour précision, IH, remarquez quand même que l’article cité vise spécialement les "fixed-rate agency MBS". Alors comme vous dites, les non-agency mREITs et Commercial mREITs sont sûrement bien pire du fait de l’absence de garantie de l’état, mais ça n’empêche que l’article vise ici les plus sûres, les agency mREITs, et plus particulièrement, celles investies dans les titres à taux fixe.

Pour être quand même optimiste, quand il évoque "The Risks of a Repo Disruption", il indique entre autres quelque chose de rassurant :

Fitch Ratings a écrit :



It is highly unlikely that a similarly severe scenario could affect
agency MBS, given their minimal credit risk and generally robust
liquidity. That said, their sensitivity to interest rate risk does create
some vulnerabilities if leveraged investors were to face diminished
repo funding availability and concomitant selling pressures in a
stress scenario.

Mais le dernier paragraphe évoque un risque non négligeable d’effet Domino : si une des moins bien géré des agency MBS est obligé de vendre en masse, que les autres pourraient en voir les conséquences :

Fitch Ratings a écrit :


Additionally, recent FRBNY research indicates that, even in normal
market conditions, an investor or dealer liquidation of more than
$4 billion of agency MBS in one day would start to negatively
affect MBS pricing. These price declines would likely be more
severe under distressed market conditions (see FRBNY report, “The
Risk of Fire Sales in the Tri-Party Repo Market”). In any event, if
interest rates were to rapidly revert to historical norms, it would
be worthwhile to monitor risk and financing trends within the repo
market, particularly agency MBS repo.

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#125 01/07/2013 22h11 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

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Sur un marche de l’ordre de 275bb par jour (http://www.sifma.org/uploadedfiles/rese … ls?n=36430) j’ai du mal a croire l’histoire de fitch. Et aussi les agences de rating ont déjà démontré que ce n’étaient pas les meilleurs en terme d’analyse prospective des risques, en particulier en titrisation.

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