Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 18/11/2012 12h40 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   55 

Bonjour Crosby, apres une petite etude rapide ARR me semble presenter effectivement une belle opportunite d’achat pour mon premier achat sur lasset class MREITS.

Jai cependant une inquietude sur la taxation des dividendes pour les non residents US.

C’est mon trust personnel qui va acheter et il nest pas resident US. Le trust est base a Jersey. Sauriez vous si une witholding tax va s’appliquer (30%?). Si oui, je vais m’abstenir. Pour mes autres investissements US je nai jamais eu de withholding tax (je remplis un W8 BEN).

Merci


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

Hors ligne

 

#27 18/11/2012 20h09 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

Je ne connais pas la nature des conventions fiscales (if any) US / Jersey… Mais pour ce qui est de la France par exemple, la withholding tax est au max de 15%, avec un crédit d’impôt associé.

Notez bien que ARR est purement agencies, donc risque de taux, risque de Fed, et pas des tonnes d’alpha, mais aux prix actuels, un bon rendement en effet grâce à leur levier conséquent.

Hors ligne

 

#28 19/11/2012 10h04 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   55 

Je compte barbelliser un peu mon premier trade:

prendre ARR pour lexposition agencies avec gros levier et le timing n’a pas l’air mauvais.
et TWO +EFC pour lexposition non-agencies,  du cote subprime du spectre de credit, avec des bons gerants. Je lis des recommandations tres bullish sur le subprime ces temps ci.

Je me dis qu’ainsi je vais pouvoir mieux comprendre les variations de prix, et me faire un petit test and learn.


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

Hors ligne

 

#29 19/11/2012 10h40 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   554 

Bonjour à tous,

Pensez-vous qu’il soit judicieux d’ouvrir un sujet de discussion sur les trusts pour partager les expériences de ceux qui en ont (processus de création, imposition, etc…) ou le sujet est-il trop épineux pour un pays comme la France (je crois que les politiciens et législateurs français n’aiment pas du tout car l’Etat ne peut pas se saisir des biens que vous y apportez).

Pour tout vous dire, je pensais créer, dans un avenir plus ou moins proche selon mes succès et échecs inévitables, une fondation sous la forme d’un "charitable trust" pour des oeuvres caritatives liées à l’éducation notamment, d’où mon intérêt pour ce sujet.

Hors ligne

 

#30 19/11/2012 11h51 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   55 

Je crains que le sujet des Trusts soit vraiment trop complexe et rop vaste pour etre discute sur ce forum et malheureusement aussi trop sensible.
Le fisc francais les abhorre, sans les comprendre, car le concept de Trust nexiste pas en droit francais. Pas trop envie de leur faciliter la tache…


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

Hors ligne

 

#31 19/11/2012 12h30 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

Pour ce qui concerne le barbell, c’est exactement comme ça que je le vois aussi (je pensais que vous ne vouliez que prendre une pos sur ARR, d’où l’avertissement).

Hors ligne

 

#32 19/11/2012 12h33 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

NB : je mets cette réponse séparément si qqun veut bouger la partie juridique dans un autre fil.

Pour les trusts, si je ne m’abuse il existe maintenant les fiducies qui font la même chose non ?

Par ailleurs, le fisc français a le droit de rendre effectivement certaines structures transparentes. Par exemple, vous avez une société dans un pays à faible IS, dans de nombreux cas (société étrangère détenue par personne physique ou morale française) le fisc peut simplement forcer la réintégration de plein de revenus, comme si la société étrangère n’existait pas. Le droit (ce qui permet à une soc d’exister indépendamment de ses associés) ce n’est pas la même chose que la fiscalité.

Donc je suis surpris que par la constitution d’un trust on puisse échapper à Bercy. Si les montages en question ne survivent pas à une poursuite devant un tribunal administratif (après que le fisc vous colle un redressement), leur solidité n’est que virtuelle. C’est comme monter une boîte dans le DE pour facturer des résultats d’un site ou des trucs comme ça. Oui c’est légal, jusqu’au redressement.

Hors ligne

 

#33 20/11/2012 20h00 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   55 

@crosby, me voila long ARR+TWO+EFC. Je suis donc dans le bain de ces fonds obligataires a effet de levier, et cela promet d’etre enrichissant.

Je vous incite a nouveau a etudier Volta Finance,  a Eur 5.45 autour, cest un tres bon actif pour la classe CLO & CDO US et Europe. Pas de levier explicite, mais un tres fort levier implicite, des actifs encore assez decotes et un ptf bien granulaire a tres fort carry. Vous jouez les defauts implicites versus realises et vous etes remuneres en divs (9%) et cap gain a court et moyen terme (GAV a 6.50). Gerant extremement experimente et rigoureux.


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

Hors ligne

 

#34 20/11/2012 21h33 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

CdA -- merci pour les indications sur Volta en effet.
Pour votre barbell -- vous pouvez peut-être vous payer quelques puts OTM au cas où… C’est quand même super volatile. Mais je vous conseille surtout d’éviter des puts sur les ETF mortgage REIT : trop peu de liquidité. Mais sur ARR et TWO les puts sont pas trop illiquides.

Par ailleurs, notez l’existence des preferreds qui peuvent ne pas être mal si vous êtes leveragé. Par exemple sur ARR, vous avez avec la preferred une exposition très senior (grosso modo 10% des equity) mais avec toutefois un dividend yield autour de 8%.

Je le mentionne parce que je commence à réfléchir à une idée :
plutôt que d’être long X d’un certain REIT (disons ARR), être long nX du preferred, avec leverage donc (n-1), et prendre quelques puts (pour couvrir un notionnel équivalent à X). Mais en pratique je voudrais du 3 ou 4X, pas évident à trouver à Libor + pas trop cher.
Donc le risque total ne serait pas forcément plus élevé que d’être long X REIT, mais le return bien plus important.

Hors ligne

 

#35 21/11/2012 18h44 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   125 

Je viens de réaliser que fiscalement ce genre de société permet d’avoir des revenus de type "obligations" (bon ici plutôt dérives et HY, assez loin de produits "père de famille") tout en ayant une fiscalité liée aux dividende (i.e avec abattement de 40%)

C’est peut être trivial mais je n’avais pas percuté..

Hors ligne

 

#36 25/11/2012 23h44 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

J’ai fait une analyse assez détaillée de CIM, qui n’a pas publié ses comptes depuis un an, et traite bien en dessous de book value pour un mREIT. L’analyse sort demain à 9AM EST sur Seeking Alpha Pro (accessible par souscription). Mais en résumé, en valorisant les différentes composantes du book (agency, non-agency / Reremics, prêts), la valeur actualisée reflétant les coûts depuis un an ($400m de dividendes), les frais etc est environ 45% au dessus du prix actuel. Les mREITs traitent normalement entre 0.9 et 1.1, et donc j’obtiens une "fair value" de grosso modo 35% de plus que le prix actuel. Pour un dividend yield de près de 14%, c’est pas mal.
Mais attention c’est quand même risqué, car on n’a effectivement aucune info officielle depuis un an.

Lien ici : Chimera’s Fair Value: 35% Upside Potential On A High Dividend mREIT

Dernière modification par crosby (26/11/2012 15h15)

Hors ligne

 

#37 27/11/2012 15h09 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

L’article est maintenant visible de manière publique :
Chimera’s Fair Value: 35% Upside Potential On A High Dividend mREIT

Hors ligne

 

#38 01/12/2012 11h10 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   55 

Que pensez-vous de MORT US?

C’est un ETF qui replique lindice MVMORT.

Ca me parait habile de prendre cet ETF pour les novices comme moi en matiere deMREITS. Un seul achat unique et liquide, diversification instantanee. Ca permet deviter une exposition trop concentree sur un gerant particulier, qui peut connaitre des deconfitures, surtout avec les leviers enormes et la convexite negative qui sont consubstantiels a cette activite de carry de credit.

Sa composition actuelle= 18% Annaly, 14% American Capital, 5% MFA, 5% TWO, 5% CIM, 5% ARR entre autres. Div autour de 10%.


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

Hors ligne

 

#39 07/12/2012 10h31 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   55 

@Investisseur heureux, je vous conseille de comparer Annaly a TWO HARBOURS.

Two Harbours est  tres majoritairement investi en non agencies et meme en subprime(cest donc loppose d’Annaly), or justement la tendance des MREITS comme ANNALY et ARR qui sont pur agencies est daugmenter la part de non agencies pour reduire lexposition au QE3 (convexite negative baisse et hausse des taux, fort levier) et pour profiter de la valeur relative des non agencies rMBS qui reste forte. Tout le monde veut du subprime/du Alta/du Jumbo Loan. Le reste est devenu trop cher.

De plus TWO vient d’annoncer que la poche de 5-10% quils ont utilise avec beaucoup d’avance sur le marche pour investir en single family home rental (cets LE trade des 2 prochaines annees cf mon post la dessus !) allait etre utilisee de facon ultra smart. Ils vont apporter les 2200 maisons deja achetees en foreclosure a SILVER BAY, un pure player qui va faire son IPO, en echange de de 47% du capital.

Bref, TWO devient assez irresistible comme exposition au marche US avec fort carry (div 12.4%) et surtout fort potentiel dappreciation, a la fois sur le marche des securities (subprime) et sur le marche physique (par Silver Bay).


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

Hors ligne

 

#40 07/12/2012 16h50 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Administrateur
Réputation :   1307 

Pour tout vous dire je ne suis pas fan des mortgages. :-)

Ce qui me plaît avec Annaly c’est la décote sur fonds propres avec des actifs en quasi-totalité agency.

Les non-agency, je suis vacciné vu le nombre que j’ai vu couler en 2008-2009…

Ici iStar, une hybride qui a "survécu" :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_istar.gif

Hors ligne

 

#41 07/12/2012 17h14 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   554 

Je trouve en l’occurence qu’iStar Financial est un dossier très intéressant à analyser en approche somme des parties.
Peut-être est-ce justement parce que tout le monde est vacciné qu’il y a des opportunités dans ce secteur aujourd’hui !

Hors ligne

 

#42 07/12/2012 22h45 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

Paradoxalement, IH, c’est bien grâce à votre raisonnement sur la qualité des mortgage (non-agencies) et le blow-up de 2008, que la valeur intrinsèque soulignée par CdA est présente. Si tout le monde les valorisait correctement, il n’y aurait pas de trade attractif.

Je pense que le trade non-agencies est assez limpide. Il y a des risques, certes, mais on peut les analyser à peu près.
Sur les agencies c’est beaucoup plus compliqué en fait. NLY décote par rapport à la BV, certes, mais il faut voir aussi qu’ils sont structurellement plus exposés à des produits très négativement convexes, par rapport à d’autres agency mortgage REITs. En gros ils shortent (naked) plus d’options. Donc si on anticipe un peu de vol, ils devraient avoir une discount sur BV plus important que les autres.

Mais par ailleurs je pense que le stock market est un peu à la rue pour ce qui concerne la valorisation, les risques et les opportunités des RMBS et donc il n’y a pas forcément beaucoup de signal dans le prix de NLY.

Je suis en train de travailler à un vrai modèle de valorisation des REITs (agency REITs pour commencer). C’est en fait assez compliqué car il faut tenir compte de la stratégie, donc c’est comme pricer un option hyper tordue (définie par sa stratégie de réplication), qui dépende d’un panier dynamique d’options tordues (les MBS), swaps, swaptions, d’options sur actions (la stratégie de rachat d’actions), et d’options sur taux court (recours à du repo, plus ou moins). Donc problématique assez ardue de valorisation de dérivés. Ce que j’aime bien, c’est que pour une fois je peux m’atteler à un problème techniquement soluble, même s’il est très compliqué.

Hors ligne

 

#43 08/12/2012 10h47 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

Et ici un article assez bien documenté sur les mREITs :
5 Reasons To Stick With Mortgage REITs

Hors ligne

 

#44 08/12/2012 10h55 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   197 

Ayant liquidé ma ligne Primaris REIT, suite à l’offre d’achat hostile sur cette foncière, et ne trouvant pas d’opportunité criante sur les foncières canadiennes, j’ai initié la combinaison suivante :
- 1/3 Annaly common stock
- 1/3 Annaly preferred stock D 7,50% (pas de rating, achetée sous le pair)
- 1/3 Kimco preferred stock K 5,625% (BBB-, achetée sous le pair)

Cela nous donne environ 9% de rendement avec, selon toute probabilité, une baisse de la distribution sur l’action NLY mais sans doute un upside intéressant, souligné par IH, à l’occasion de futurs rachats d’actions.
Je suis curieux de voir la volatilité de cette combinaison dans les années à venir, la distribution effective qui en découlera et l’évolution de la valeur de l’ensemble en fonction des aléas habituels (taux d’intérêts etc.).

Hors ligne

 

#45 11/12/2012 14h09 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Administrateur
Réputation :   1307 

crosby a écrit :

3) Je vous propose de jeter un oeil à 2 articles sur les agency mREITs que j’ai mis sur Seeking Alpha (How To Analyze The Value In Agency Mortgage REITs

Crosby, merci pour cet excellent article.

Crosby a écrit :

All in all, the average duration over which you expect the principal to be repaid will be around 8 years on a typical mortgage pool like this, reflecting the 5% CPR. So these bonds would seem fairly equivalent to 8yr Treasurys: roughly the same maturity, and the same guarantee…

Comment arrivez-vous au chiffre 8 ? En considérant une maturité 30 ans, éventuellement une duration 20 ans, un CPR à 5%, j’ai beau jouer aux chiffres et aux lettres :-) je ne trouve pas. C’est un calcul ou l’habitude qui vous donne ce chiffre ?

Crobsy a écrit :

Hence what truly distinguishes REITs such as ARR, AGNC, HTS or NLY to pick a few, is size (where the bigger ones typically will have more limited opportunities), and leverage.

Vous expliquez bien pourquoi small is beautifull dans le cas des mortgages REIT, car elles ont plus de facilité à trouver les bons actifs.

Néanmoins en terme de financement, je note qu’ARR par exemple a émis des actions récemment, tout en cotant légèrement sous ses capitaux propres. NLY parait plus discipliné sur le sujet.

Bcp de petites mortgages REIT ont un management externalisé, ne va-t-on pas retrouver un biais "bigger is better", comme pour les SCPI, afin de maximiser les fees (qui semblent toutefois négligeables ?) ?

Par exemple pour ARR, sur le dernier trimestre, nous avons 7 188 KUSD de dépenses dont 5 545 KUSD de Management Fee ; pour 2 442 MUSD de capitaux propres. Les dépenses représentent 0,29% des capitaux propres.

Pour Annaly, nous avons 63 004 KUSD de dépenses dont 52 310 de masse salariale ; pour 17 090 MUSD de capitaux propres. Les dépenses représentent alors 0,37% des capitaux propres. Mais Annaly manage aussi pour le compte de tiers et a touché pour 21 034  de fee. En soustrayant ce chiffres des dépenses, nous obtenons un coût de gestion à 0,25% des fonds propres.

Mais je n’ai pas tenu compte des stock-options.

--

Ne pensez-vous pas que comme pour les banques, plus la mortage REIT est grosse, plus elle aura de chance de trouver du (re)financement, voir d’être "sauvée" si les choses tournaient mal ?

Crobsy a écrit :

Hence what truly distinguishes REITs such as ARR, AGNC, HTS or NLY to pick a few, is size (where the bigger ones typically will have more limited opportunities), and leverage. Per dollar of stock purchased, I find that ARR gets you about $10 in agency MBS at one end of the spectrum, and NLY about $6.8 at the other end of the spectrum. The "net" return on equity I would find on ARR is therefore highest, about 10%, versus NLY’s around 7%, as a straight consequence of the differences in leverage.

Certes, mais du point de vue de l’investisseur, ce "net" return on equity doit être majoré ou minoré du price to book au moment de l’achat.

Est-ce que vous avez calculé le "net" return on equity pour d’autres mortgages ?

Hors ligne

 

#46 11/12/2012 14h52 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   554 

Bonjour Philippe,

Pour des analyses de pools de mortgage, je vous conseille de ne pas sortir sans votre document préféré (que vous ne connaissez peut être pas encore mais qui va vite le devenir j’en suis sûr :-)) : Selected Asset and Liability Price Tables

Je vous invite à lire tout le doc, qui donne des statistiques absolument passionnantes, mais intéressons nous ici à la page 12 du doc (soit page 14 du fichier PDF) pour répondre à votre question.

Comme vous pouvez le voir, si votre coupon est de 5% pour un mortgage de 30 ans, votre taux de prépaiement est de 17%, ce qui signifie que la mortgage aura une maturité de 100/17 = 6 ans. Le taux de prépaiement est de 19% pour les mortgage de 15 ans.
En 2010, ce taux était à 12% pour les mortgages de 30 ans (de mémoire, vous me direz si elle fait défaut), et cela faisait alors 8 ans. Si Crosby fait différemment, je suis sûr qu’il nous le dira (et je suis très curieux de savoir comment d’ailleurs dans ce cas :-)).

Hors ligne

 

#47 11/12/2012 17h45 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

@Sergio --
intéressant le document en effet, je me souviens que les Wall St dealers doivent toujours leur fournir des projections (pour la petite histoire, celles qui vont à l’OTS ne sont pas toujours faites avec le plus grand soin).

@ Sergio et IH
Notez que je parlais d’un CPR de 5%, pas d’un coupon de 5% (et donc les tables de l’OTS ne sont pas vraiment applicableS). Par ailleurs, je parlais de la duration en fait, pas de la vie moyenne, mais je n’ai pas voulu rentrer dans le détail de la distinction entre les deux. Et la duration calculée par un shift du yield de 100bps, sur des mortgages de 30 ans, avec 6% de coupon brut, avec un CPR à 5% est de 8 ans quasi exactement. Et un peu plus (8.5) pour un coupon de 5%. Je n’avais pas fait le calcul, je l’ai fait à l’intuition disons, mais je ne pensais pas me tromper beaucoup.
Notez qu’il s’agit d’une duration statique, qui ne reflète pas la variation des CPRs avec les taux d’intérêt.

@ IH
Pour les fees, en effet en net ils tendent à être assez bas, et ne varient pas énormément. Tous ont une incitation à être plus gros, c’est vrai, mais ils n’ont pas forcément les capacités et les ressources pour le faire. Comme la croissance se finance par émission d’actions, elle n’est intéressante pour l’actionnaire préexistant que si elle se fait en dessus de la BV. Les actions ARR récentes c’était pas des preferreds ? Parce que dans ce cas, c’est disons un financement stable, pas trop cher, qui donne du levier.

Les repos ne dépendent pas vraiment de la contrepartie, au-delà d’une certaine taille. C’est très spécifique à chaque position prise, puisque le risque ne réside pas dans la solidité financière du REIT, mais uniquement dans le marché. Le dealer détient effectivement les bonds, et les vend si le prix baisse trop. Que le REIT soit gros ou petit, ça change pas grand chose.
Là où ça peut jouer c’est que petit REIT => bonds moins liquides => moins faciles à repoter => coûts plus importants, éventuellement plus de risque.

Le net return sur equity dont je parlais tenait compte du ratio BV / MV, mais c’était il y a plusieurs semaines, ça a changé un peu depuis.

----

Comme je l’ai mentionné plus haut, j’essaie de concevoir un modèle pour valoriser les mREITs. J’ai déjà quelques briques essentielles: toute la partie taux, swaps, swaptions, et agency mortgages (Fixed-rate, pas fait les ARMs pour l’instant). J’ai un vrai "prepayment model", avec plein de données etc, qui peut être amélioré mais fait l’affaire pour l’instant. Je suis à peu près capable de repricer les FNMA 30yrs génériques. Next step, améliorer ce modèle pour tenir compte d’effets particuliers qui expliquent l’avantage des "prepayment protected pools", et aussi développer un moyen de faire du forward pricing (valoriser un MBS dans le futur qui n’a pas encore été "fabriqué"), sans pour autant devoir manipuler 9e161 (= beaucoup) chemins de taux d’intérêt.

Hors ligne

 

#48 13/12/2012 14h37 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Membre
Réputation :   166 

Un article avec pas mal d’infos sur TWO / SBY :

Two Harbors Provides Unique Residential REIT Opportunity To Pass On For Now

Hors ligne

 

#49 13/12/2012 17h24 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Administrateur
Réputation :   1307 

En m’intéressant à CapStead, une agency adjusted rate, suis tombé sur cet article qui explique assez bien la différence entre les taux fixes et les taux variables :
Decoding Mortgage REITs

Notamment :
http://cdn.financial-planning.com/media/newspics/dec_p96.jpg

CapStead décote à peu près pareil que Annaly mais avec une exposition aux taux variables plutôt que fixes (quoique je n’ai pas le détail des swaps d’Annaly).

Du coup je me dis que ce peut être intéressant d’avoir les deux. Comme Annaly, CapStead a un managemement intégré, un critère important pour moi car je crains la mauvaise gouvernance.

Hors ligne

 

#50 17/12/2012 09h25 → mREITs (Mortage REIT) : foncières de prêts hypothécaires (mortgage reits)

Administrateur
Réputation :   1307 

Les principales Mortgage-REIT ont été intégrées dans le screener du site :

Stratégie Immobilier : Prêts hypothécaires

Cliquez sur l’entête de colonne Prix/CP pour avoir celles qui décotent le plus sur leur capitaux propres (pas tjs sans raison…).

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech