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Forums des investisseurs heureux

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#101 08/12/2015 21h34 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   223 

Vous êtes très bearish nik66 sur plusieurs de vos messages. Je pense que l’on a saisi votre sentiment actuel. Peut-être plus de matière pour étayer ce sentiment éviterait la lassitude pour les lecteurs assidus du forum comme moi.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#102 09/12/2015 08h56 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   35 

@Jef56
En ce moment oui, je suis baissier, c’est vrai. Désolé si vous pensez que mes qqs posts sont redondants. J’ai en effet partagé ce sentiment sur 2 ou 3 files différentes mais ceci dans un seul but : partager et surtout avoir des avis sur mon sentiment, et de préférence des avis contraires, ce sont tjs ceux là qui font le plus avancer. Je n’ai en effet jamais aucune certitude.
Je suis aussi en effet intervenu un peu plus ces derniers temps car je crois que nous sommes sur un moment délicat et intéressant des marchés. Les risques me semblent élevés mais c’est aussi le moment où l’on va peu à peu revoir des opportunités. Sur ces REIT canadiennes par exemple et, plus tard, sur les pétrolières (c’est encore trop tôt maintenant à mon avis). N’ayant aucune certitude, je ressens le besoin de communiquer et d’expliquer mes analyses pour les partager, les confirmer ou les infirmer. Bref, comme toujours on est meilleur à plusieurs que seul, et c’est tout l’intérêt d’un forum comme celui-ci.
Ceci dit, je prend bonne note de votre remarque. Je ne souhaite en rien lasser les membres et je vais rester plus en retrait.

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#103 09/12/2015 09h29 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   96 

Même en 2009 quand le monde allait s’écrouler cominar a touché les 10% de rendement. On y est quasiment. Donc sauf si le div est coupé je ne comprends pas….

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#104 09/12/2015 09h45 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   23 

Bonjour,

la situation actuelle des REIT canadienne est aussi un mystère pour moi en ce moment.

Impact pétrole au niveau macro probablement un peu
Impact de la hausse des taux probablement un peu

ces 2 aléas justifient pour moi sur une decote sur NAV de 10% sur Cominar et 15%  sur Dream office et  non 25% et 40% actuellement


Parrain: Yomoni code EMMANUEL07 et ALTAPROFITS

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#105 10/12/2015 01h25 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Réputation :   35 

Je pense qu’il faudrait même plutôt parler de baisse des taux. La banque centrale se dit même prête à faire des taux négatifs si le besoin s’en faisait sentir.

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#106 10/12/2015 09h28 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Réputation :   35 

L’essentiel du problème est donc peut être bien dans la faiblesse économique du pays lié à la forte baisse des cours des matières premières. Pour le moment l’économie canadienne a évité le pire et sauve une petite croissance grâce à la reprise du commerce avec son voisin américain en meilleure forme. Mais un maintien durable à des bas niveaux des prix de l’énergie et des matières premières ne pourra que continuer à fortement impacter l’économie canadienne qui y reste très sensible. Dans ce cas, en effet, les prix de l’immobilier ne peuvent que baisser et les loyers seraient en difficulté. Mais, vu les cours actuels des REIT, on peut dire aussi qu’on a déjà sans doute intégré dans les cours un certain nombre de ces problèmes et pertes à venir. On sait que la bourse anticipe, souvent trop.
Tout le problème est de connaitre la durée et la profondeur de la crise. Elle est liée à la demande mondiale également, et il faut reconnaitre que là les nouvelles ne sont pas fameuses (croissance de plus en plus molle, recul de la Chine, ce n’est pas bon). On aurait aussi le même genre d’analyse sur l’Australie.

On risque donc surement d’aller vers une nouvelle période de vaches maigres pour le Canada, d’où la probable poursuite de la baisse des taux au Canada. Dans ce cas, l’indice TSX de la bourse de Toronto aurait sans doute encore un bon potentiel de baisse avec un retour possible vers les supports autour des 11500 points. Et les REIT ? Le dégraissage pourrait continuer avec un risque de baisse de dividendes si le pays entre en récession et si les prix de l’énergie et des matières premières restent durablement bas. C’est actuellement le scénario privilégié. Inversement, si nous devions assister, ne serait-ce qu’à un rebond et une stabilisation des cours du pétrole vers les 65-70$, là ce serait très différent. Et le cours actuel des REIT pourrait apparaitre alors comme une opportunité d’achat aux cours actuels. Bref, c’est un pari. Mais plus les cours des REIT baissent et plus il a de chances d’être gagnant pour celui qui jouera le long terme. A condition bien sûr qu’on évite une cassure de grande  ampleur sur les marchés financiers américains et mondiaux.

Dernière modification par nik66 (10/12/2015 09h30)

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#107 10/12/2015 18h25 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Réputation :   190 

Par pitié Nik66, laissez ce genre de soupe aux "analystes". Si quelqu’un veut entendre/lire ca, il peut se tourner vers BFM et consorts. C’est de la pollution du forum pure et simple ca wink

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#108 10/12/2015 20h54 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Réputation :   151 

@nik66 :

Avec des si, on scie les arbres !

L’avenir n’est pas écrit et personne ne peut s’estimer suffisamment compétent pour prédire avec certitude la macro-économie du Canada pour la période 2016 à 2020 !

Lorsque Dream office était à 26 ou 28 CAD, certains trouvaient le titre intéressant.

Depuis lors, rien n’a changé de façon fondamentale dans le business de Dream Office REIT , même si le "contexte canadien" est moins sexy qu’il y a douze mois :

- les immeubles n’ont pas brûlé ou disparu, ils n’ont pas été détruits par bombardement, écroulés par un tremblement de terre ou emportés par une coulée de boue,

- une très grande proportion des locataires sont en place et payent leurs loyers,

- le dividende est toujours là, versé mois après mois,

- la légère hausse du taux de vacance est compensée, au moins pour partie, par la baisse du coût du financement de la société,

La seule différence significative tient au prix proposé par le marché.

Au niveau actuel, nous avons presque "un immeuble gratuit pour un immeuble acheté".

Alors, si avec de telles soldes vous n’achetez pas, pour le long terme, au moins quelques titres pour démarrer une ligne à 13% de dividende, parce que la macro-économie vous fait "peur" et que vous n’avez pas toutes les cartes en main pour vous décider, vous n’achèterez jamais quoi que ce soit à bon prix !

En bourse, il n’y a pas de solde sans incertitude…

Dernière modification par stephane (10/12/2015 20h57)

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#109 11/12/2015 00h30 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   35 

@Mevo
Ma foi, je ne sais pas si ce que j’écris est de la "soupe" et de la "pollution" pour reprendre vos termes peu amènes et fort peu courtois… Je me vois mal écrire ce genre de chose à propos d’un commentaire particulier, mais bon, passons. Comme toujours je n’essaie de faire qu’une chose : partager une réflexion avec d’autres personnes car j’ai tjs bien conscience de mes faiblesses et de mes limites. Je ne comprends pas votre référence à BFM, que j’écoute très rarement, mais toutes les personnes qui s’expriment dans les médias nationaux sont loin d’être toutes inintéressantes… Enfin, c’est mon avis. Il ne me semble pas, par ailleurs, que des médias comme ces chaines d’info évoquent la situation du Canada si souvent que cela… J’aurais préféré un avis sur le fond. Et pour tout vous dire, je me demande lequel de nos deux posts essaient sincèrement d’apporter le plus à ce forum.

@stephane
L’avenir n’est pas écrit et c’est pour cela que nous échangeons en effet. Pour prendre la meilleure décision possible à un moment donné, je crois qu’il faut essayer de faire la meilleure analyse possible sur une situation. Donc, bien sûr, j’émets des hypothèses (et donc des "si") pour les partager avec vous, les enrichir ou les contredire. Je lis toutes les contributions toujours avec bcp d’intérêt quand elles tentent de développer une argumentation.
Relisez moi, je n’ai pas dit que je n’étais pas acheteur. Je ne suis pas actionnaire, mais si je suis sur cette file c’est bien parce que ces titres m’intéressent et que je crois de plus en plus que le pari est jouable à terme (permettez que je me cite : " vu les cours actuels des REIT, on peut dire aussi qu’on a déjà sans doute intégré dans les cours un certain nombre de ces problèmes et pertes à venir.").
Mon dernier post visait à susciter des avis de personnes mieux informées que moi et qui pourraient avoir des infos (que je ne connais pas) pouvant indiquer des problèmes sérieux que rencontrent ces REIT et qui justifieraient cette chute des cours.
Là où je suis totalement d’accord avec vous c’est quand vous dites qu’"en bourse, il n’y a pas de solde sans incertitude". Nous y sommes sans doute pour ce genre de société.

Pour rester dans le sujet, je tombe sur une info qui me surprend un peu. Sauf erreur de ma part, un indice existe indexé sur les plus grosses REIT canadiennes (le S&P/TSX Capped REIT Index). Or, il n’a que peu baissé ces dernières semaines et contraste bcp avec Cominar et Dream Office. Je n’ai pas encore fait de recherche mais qqn a-t-il sa composition ou une explication ?

Dernière modification par nik66 (11/12/2015 00h33)

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#110 11/12/2015 00h45 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   16 

La composition de XRE est celle ci
https://www.blackrock.com/ca/individual … -en-ca.pdf

RIOCAN REAL ESTATE INVESTMENT UNIT    REI.UN    20.44   
HANDR REAL ESTATE INVESTMENT TRUST    HR.UN    14.81   
SMART REAL ESTATE INVESTMENT TRUST    SRU.UN    8.99   
CANADIAN APARTMENT PROPERTIES REAL    CAR.UN    7.94   
CANADIAN REAL ESTATE INVESTMENT UN    REF.UN    7.71   
ALLIED PROPERTIES REAL ESTATE INVE    AP.UN    6.34   
COMINAR REAL ESTATE INVESTMENT TRU    CUF.UN    6.08   
GRANITE REAL ESTATE INVESTMENT STA    GRT.UN    5.01   
DREAM OFFICE REAL ESTATE UNITS TRU    D.UN            4.91   
BOARDWALK REAL ESTATE INVESTMENT T    BEI.UN    4.55

Les REIT ont de la difficulté au Québec  (problème de Cominar) et en Alberta a cause des problèmes avec le pétrole (D.UN et d’autres) , a Vancouver et Toronto l’economie va nettement mieux.

Partant du principe que le marché a toujours raison, loin de moi la pensée que les REIT sont sous evalués aux prix actuels, les dividendes c’est bien beau mais quand un titre baisse je ne vois pas la raison d’en accumuler si je ne vois pas la lumière au bout du tunnel.

Dernière modification par Silicon (11/12/2015 00h48)

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#111 11/12/2015 03h21 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Modérateur
Réputation :   171 

Il y a une belle littérature que plusieurs personnes devraient (re?)lire. Ça nous éviterai de voir du vocabulaire inapproprié à l’investissement comme pari, jouable, seuil technique, rebond, cassure, chance, vague, …

Laissez ça aux spéculateurs de la "bourse qui clignote".

Les marchés boursiers sont un moyen, dont la finalité est d’être copropriétaire d’une entreprise, ce n’est pas un casino.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#112 11/12/2015 09h25 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Administrateur
Réputation :   1307 

De toute façon il n’y a pas à chercher des explications alambiquées.

Monsieur le marché a décidé de considérer que Dream Office était une entreprise pétrolière, comme le montre sa corrélation avec le WTI sur les 6 derniers mois :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_dream-office-wti.gif

Monsieur le marché retrouvera peut-être ses esprits quand Dream Office publiera les résultats de son prochain trimestre, notamment le taux d’occupation et de relocation en Alberta et ailleurs.

Quant à la hausse des taux longs canadiens qui était sensée être la précédente explication à la baisse, on peut constater la remontée stratosphérique (ironie) de ceux-ci :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_dream-office-bond.gif

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#113 11/12/2015 14h09 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   70 

Sky a écrit :

Les marchés boursiers sont un moyen, dont la finalité est d’être copropriétaire d’une entreprise, ce n’est pas un casino.

C’est votre définition et je la respecte totalement. Mais ce n’est que VOTRE définition. Car les marchés boursiers s’est aussi la spéculation (ou des opérations de couverture) sur les matières premières, le swing trading, le daytrading, le trading haute fréquence, les ventes à découverts (dans ce cas on est "anti-propriétaire" d’une entreprise). On peut aussi considérer certains investissements dans des entreprises comme des paris. Paris sur la réussite d’une molécule pour un médicament, pari sur une découverte dans les matières premières, ou pari sur la rentabilité d’un grand projet. Je préfère jouer en bourse plutôt qu"au casino et mes tickets de loto sont des exploratrices de métaux précieux. C’est peut-être mal, c’est peut-être en dehors de votre conception de l’investissement, c’est peut-être hors charte du forum mais c’est une réalité partagée par beaucoup d’autres.

Et comme au casino, certains investisseurs chevronnés semblent penser que la chance a un rôle important :

sergio8000 a écrit :

Ainsi, par rapport à ce processus, j’aurais tendance à attribuer une immense partie de ma performance passée comme présente à la chance (disons 99%).

Source : Performance boursière : chance ou savoir-faire ?

Pour revenir à Dream Office, je ne suis pas choqué de lire que certains font le pari d’une remontée des cours du pétrole (qui effectivement semblent corrélés), que d’autres font le pari d’une prise de conscience sur cette corrélation abusive ou sur l’influence limitée de la hausse des taux d’intérêt. On ne peut jamais être sûr à 100% d’une entreprise ou d’un scénario. Donc investir en bourse, c’est toujours parier. Un peu, beaucoup ou passionnément suivant les caractères.

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#114 11/12/2015 22h34 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Modérateur
Réputation :   171 

Ha bah c’est gentil de contribuer à la bonne tenue des forums. Non seulement en faisant du hors sujet, mais en plus, en encourageant des considérations spéculatives et techniques qui ne sont pas l’objet des forums des Investisseurs Heureux.

Pour s’en convaincre voyez ce que deviennent systématiquement les sites dédiés à ces pratiques, la preuve, vous êtes régulièrement ici, il doit bien y avoir une raison.

Quant à l’air faussement benêt de Sergio, nous connaissons tous son sens de l’humour et ses compétences.

Je vous remercie de revenir au sujet de cette discussion : l’investissement dans Dream Office.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#115 11/12/2015 23h41 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   70 

Je n’encourage rien. Je fais juste le constat que les marchés boursiers ne se limitent pas à votre définition. Mais vous semblez l’avoir intégré puisque vous remplacez maintenant "marchés boursiers" par "objet des forums des Investisseurs Heureux". Ces 2 termes ne regroupent effectivement pas les mêmes choses, même si l’on trouve dans ces colonnes une rubrique "exotiques" où la "relique barbare" côtoie les vaches, les voitures ou encore les montres.

Après on peut vivre dans une bulle ou bien essayer d’intégrer le fait que les "investisseurs heureux" ne sont pas les "marchés boursiers". On peut estimer que Mr Market est toujours parfaitement efficient mais on peut aussi penser le contraire et essayer de profiter de ses anomalies.

Amusant votre rappel sur le hors-sujet alors que je ne faisais que répondre à votre commentaire qui effectivement l’était totalement. D’où mon dernier paragraphe sur Dream Office pour tenter de revenir dans le droit chemin et souligner aussi le perspicace parallèle entre WTI et Dream Office relevé par notre hôte.

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#116 16/12/2015 22h48 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

Membre
Réputation :   12 

Depuis 3 jours, Dream-Office remonte, alors que le pétrole continue de baisser, et que les taux US (mais pas les taux canadiens) viennent d’être annoncés en hausse. Au passage, si mes (autres) REITs US montent aussi, alors que les taux montent, c’est bien que les cours intégraient cette hausse.

Bref, aucune explication n’explique les baisses ou hausses de Dream-Office.

Heureusement, Dream-Office continue à payer de super dividendes.

Finalement, l’investissement dans les REITs US/CAD recommandé dans Le livre d’IH est une bonne stratégie du type "acheter et garder". Je suis rassuré.

Message édité par l’équipe de modération (17/12/2015 06h39) :
- ajout de balises Url/Livre


M07

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#117 17/12/2015 09h45 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Il semble bien que les problèmes de Dream Office soient de deux ordres :

1 - Une exposition à l’immobilier dans des zones liées au pétrole en réelle difficulté pour le moment et notamment toute la zone autour de Calgary (a priori pour 18% de ses revenus). Mais la société est présente aussi sur Edmonton (Alberta) où là aussi les difficultés sont importantes. De même et pour les mêmes raisons, Dream Office semble exposée aux difficultés dans le Saskatchewan (2e province pétrolière après l’Alberta).

2 - Une exposition sur Toronto où les constructions d’immobilier de bureau auraient été trop importante ces derniers temps, créant ainsi des tensions sur les niveaux d’occupation et les loyers.

Conclusion :
- Le rendement actuel est-il garanti ? Non. La probabilité qu’il baisse est réelle, mais de combien… ?
- L’investissement dans Dream Office est-il dangereux ? Le cours a d’ores et déjà bcp baissé… une bonne partie des risques semblent avoir été anticipés. Ceci dit, le titre peut aller sans problème plus bas, mais à condition que la crise pétrolière se maintienne encore au moins toute l’année prochaine. C’est ce que nous annonce bien des analystes, mais cela reste aléatoire.
A moins d’anticiper une chute de l’immobilier au Canada, les prix commencent peut être à offrir un ratio risque/rendement qui devient intéressant, d’autant que le dollar canadien recule en ce moment par rapport à l’euro.
Mais il faudra sans doute ne pas être pressé…

Dernière modification par nik66 (17/12/2015 09h48)

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#118 17/12/2015 13h42 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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En point positif on peut citer la chute du CAD par rapport à l’USD qui devrait stimuler l’économie canadienne.
De la parité en 2011-2013 on est passé à 0.72 CAD/USD aujourd’hui.

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#119 06/01/2016 23h27 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Pour ceux qui suivent le titre, Dream Office revient tester les 16,9, un niveau important. Si on enfonce ce niveau, on pourrait avoir une nouvelle phase baissière.
Je ne crois pas que ce soit une éventuelle hausse des taux qui n’existe pas au Canada qui explique la baisse du titre. Jusqu’à maintenant, bcp de REIT canadiennes ont plutôt bien résisté. Il semble que cela soit plus lié à la valeur des biens détenus par l’entreprise et au risque de chute de la croissance du Canada qui pose le plus de problème (ce qui alimente déjà un effondrement du dollar canadien).
Avez vous plus d’infos ?

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#120 06/01/2016 23h35 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Hello,

Comme expliqué par IH plus haut, le cours est très corrélé au baril compte tenu de l’exposition d’une partie des assets de D.UN aux provinces ou le secteur de l’energie impacte l’économie locale.

Le niveau des taux est complètement ignoré par le marché. Le cours de Cominar est plus résilient.

Cependant sur ces niveaux la marge de sécurité augmente pas mal…

Dernière modification par roudoudou (06/01/2016 23h35)

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#121 07/01/2016 00h05 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonsoir,

Rien mis à part cette corrélation avec le baril, qui enfonce des plus bas, n’a de quoi alimenter cette baisse. La baisse est elle justifiée ? Je n’en sais rien…Il faudrait être sur place et connaitre le marché local pour s’en faire une meilleure idée.
Toutefois, à la vue des derniers rapports toujours corrects, des plus bas enfoncés ce jour, du dividende à plus de 13% et toujours couvert par le cash flow, de la baisse récente du CAD face à l’EUR, j’ai renforcé (de 91 titres) ma position peu avant la clôture.

Cordialement.

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#122 07/01/2016 08h03 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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On peut encore s’attendre à une correction sévère aujourd’hui car le baril en Asie à encore perdu 4% à 32$.

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#123 07/01/2016 08h21 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Avec un payout AFFO 2016 à 99.5%, je ne suis pas sur que le dividende va être pérenne. Pour ma part, même si le rendement est inférieur je préfère investir sur des REITS avec payout AFFO autour de 80% afin d’avoir une meilleure marge de sécurité.

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#124 07/01/2016 08h52 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bon réflexe que de regarder le payout ratio. Mais il ne faut pas oublier le taux de participation au DRIP ! Chez Dream Office, il est très élevé (36% de mémoire). Concrètement, c’est autant de cash qui reste dans les caisses…  au prix d’une dilution constante.

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#125 07/01/2016 09h03 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Audacesfortunajuvat a écrit :

Avec un payout AFFO 2016 à 99.5%, je ne suis pas sur que le dividende va être pérenne. Pour ma part, même si le rendement est inférieur je préfère investir sur des REITS avec payout AFFO autour de 80% afin d’avoir une meilleure marge de sécurité.

Bonjour,

Comment pouvez-vous connaitre l’AFFO 2016 ?
De plus, même si le dividende est réduit à un payout/AFFO de 80% le rendement reste supérieur à 10%…

Merci.

Dernière modification par Bargeo (07/01/2016 09h05)

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