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Forums des investisseurs heureux

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#76 12/11/2015 22h06 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonsoir,

Corsaire00

Pouvez vous m’expliquer votre mode achat à effet de levier*2 s’il vous plait ? En faite, tout simplement, comment ça marche ? Je connaissais le levier sur les devises et le srd, mais je ne savais pas que l’on pouvais utiliser un levier sur les foncières.
Éventuellement, cela pourrait m’intéresser si je suis à l’aise avec cette stratégie.


Parrainage Binck (100€)

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#77 13/11/2015 00h29 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonsoir Jeff33,

La réponse à votre question se trouve ici
discussion effet de levier fonciéres cotées


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#78 16/11/2015 16h37 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Hello

Quelqun sait ce qui se passe sur Dream office, -5%…

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#79 16/11/2015 16h44 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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-6.2%. Non, je ne trouve pas de news particulière … Ca dévisse fort alors que Cominar efface les gains de début de journée (-0.8%). Il doit y avoir quelque chose mais ça m’échappe pour le moment.

disclaimer : pris une petite louche.

Dernière modification par espenlind13 (16/11/2015 17h08)


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#80 16/11/2015 16h45 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Je trouve ca étrange, c’est quoi la décote du titre sur la dernière NAV connue ? on est pas loin des 45% la non ?

Ps = plus bas depuis le 14 aout 2009…

Dernière modification par roudoudou (16/11/2015 16h46)

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#81 16/11/2015 17h09 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Le futur n’a pas l’air tres reluisant

Globe says Dream Office cut to "sector underperformer"

2015-11-16 05:50 ET - In the News

The Globe and Mail reports in its Saturday edition that CIBC World Markets analyst Alex Avery has cut Dream Office Real Estate Investment Trust ($19.20) to the equivalent of a sell rating on concerns that the company’s efforts to entice tenants to remain in its Alberta office space has not been able to stem the damage from low oil prices and a glut of new office space under construction in Western markets. The Globe’s David Leeder and Tamsin McMahon write in the Eye On Equities column that Mr. Avery says Dream has been battling to retain its tenants in Calgary and Edmonton, which together contributed about 26 per cent of the company’s net operating income. It has found some success offering incentives such as shuttle buses, new fitness facilities and other perks for renewals and new leases. However, in downgrading the company to "sector underperformer" from "sector performer" and lowering its price target from $24 to $18, CIBC is predicting the pain in the Alberta office market is only getting started. One solution, Mr. Avery says, is for Dream to begin selling off some of its portfolio, particularly in downtown Toronto, where prices for prime office space have been seemingly immune to Alberta’s woes.

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#82 16/11/2015 17h19 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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roudoudou a écrit :

[…] c’est quoi la décote du titre sur la dernière NAV connue ? on est pas loin des 45% la non ?.

Certainement, mais à ce niveau il serait intéressant de comprendre sur quels critères la NAV a été calculée. Notamment, s’il s’agit d’une estimation à partir d’un immobilier en haut de cycle - comme cela semble être le cas actuellement - alors un gros rabais sur la NAV est tout-à-fait normal.

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#83 16/11/2015 17h19 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Ce qui est bien avec les "analystes"c’est que ca ne les dérange pas de cutter des valos de 40% de facon continue sans l’avoir vu venir et de s’ajuster au cours…

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#84 16/11/2015 17h23 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Le meilleur des analystes sera celui qui l’aura fait le premier big_smile


Mon portefeuille passif et Parrainage Binck me contacter en MP

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#85 16/11/2015 17h23 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Exact ! C’est d’ailleurs le gros reproche que je fais à Morningstar.


Mon blog bourse & finances perso : www.parlons-cash.fr

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#86 16/11/2015 18h35 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonsoir,

Renforcé ce jour, j’aime bien ramasser les couteaux qui tombent avec un gant en fer.

Voici les dernières recommandations d’analystes qui coupent leurs objectifs:

CIBC passe de 25,5 $ à 24 $
August 10th passe de 28,25 $ à 27 $
Canaccord Genuity passe de 27 $ à 23,75 $
RBC passe de 30 $ à 27 $

Au final le  consensus est à 25,92 $ à 18,3 $

avis analystes dream office


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#87 16/11/2015 18h57 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Vous êtes plus courageux que moi pour investir dans une région qui ne vit que par le pétrole et ou les propriétaires ont de la difficulté a louer, je doute que les problèmes se resolvent prochainement.

Globe/wire say Artis, rivals getting pinched in Calgary

2015-11-11 06:31 ET - In the News

See In the News (C-AX) Artis Real Estate Investment Trust

The Globe and Mail reports in its Wednesday, Nov. 11, edition that owners of office towers in Calgary are about to feel the full force of the oil-price crash. A Bloomberg dispatch to The Globe reports that the city’s vacancies are at a five-year high and rents are the lowest since 2006 after thousands of office jobs were cut. Energy company tenants have now begun to ask for rental relief and are offering subleases for as little as half the going rate. That is before five new office towers with about 3.8 million square feet of space hit the market in the next three years. Caught in the downturn are tower owners including Dream Office Real Estate Investment Trust ($19.92), Artis REIT ($13.20) and Morguard ($141.04). Over the last 12 months Dream shares are down 27 per cent, Artis REIT is down 14 per cent and Morguard is off by 5.1 per cent. The Standard & Poor’s/TSX Capped REIT Index is down 8.7 per cent over the same period compared with an 8.2-per-cent drop in the broad S&P/TSX Composite Index. In downtown Calgary, the vacancy rate jumped to 14 per cent in the third quarter, the highest since 2010 and compared with 5 per cent for downtown Toronto, according to CBRE Group.

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#88 16/11/2015 19h03 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Silicon a écrit :

Vous êtes plus courageux que moi pour investir dans une région qui ne vit que par le pétrole et ou les propriétaires ont de la difficulté a louer, je doute que les problèmes se resolvent prochainement.

Bonsoir Silicon,

Je doute que vous ayiez pris le temps de lire la  dernière présentation des résultats de Dream office car sinon vous seriez moins affirmatif


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#89 16/11/2015 19h13 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Je ne l’ai pas lue et ne pense pas la lire..

Le passé c’est le passé , ce n’est pas parce que vos bureaux se louent bien quand le pétrole est a 100$ et que evidemment vous présentez de beaux résultats financiers que ça va se reproduire quand le pétrole est a 40$ et que les pétrolières cherchent des portes de sortie.

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#90 16/11/2015 20h26 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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@Silicon

Bonsoir,
Si vous aviez pris la peine de lire justement la présentation de Dream Office vous sauriez que le secteur Mining Oil&Gas représente 8% de leur portefeuille.
Admettons alors que vous ayez raison : Aucun de ces baux ne sont renouvelés arrivés à échéance. On aurait une perte de 8% des revenus de DO. A cette hypothèse, il faut ajouter la suivante : "Aucun de ces locaux ne sont reloués". J’ai pu lire ici des arguments pouvant expliquer la baise de Dream Office bien plus pertinents, réfléchis et travaillés. Personnellement, je ne me lance jamais dans des analyses de dossier dont je n’ai même pas parcouru la présentation officielle.

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#91 16/11/2015 21h53 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Les présentations quand a moi ne sont qu’une forme de publicité ou la companie se vante, de même qu’on apprends généralement pas grand chose dans les assemblées annuelle (du rechauffé que les institutionnels connaissent généralement depuis longtemps), longtemps que je n’y vais plus .

Libre a vous de lire les présentations officielles, personellement je préfére regarder les graphiques.

Ce que je vois est un  graphique qui ne fait que baisser = DANGER…

Je suis allé sur leur site web, il y a une carte qui illustre leur portfolio, une bonne partie de celui-ci est en Alberta, vous me dites que seulement 8% est relié aux mines et pétrole, le problème est que la majeure partie de l’economie de la région est reliée au pétrole, les companies de forage, de location de vehicules, de construction de maisons etc…soit bien plus que le 8% pratiquement tout l’alberta ne vit que du pétrole , de plus rien ne dit que les locataires vont honorer leurs baux jusqu’a la fin  (bonne chance pour recupérer le loyer d’une companie qui cesse ses activités).

Vu sous cet angle, je ne vois rien de prometteur tant que le pétrole ne montera pas.

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#92 16/11/2015 22h23 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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RBC Capital Markets ce jour :

RBC a écrit :

Dream Office REIT
In-line Q3 results: Solid 2016 leasing momentum, but a very tough tape

Our view: Dream Office REIT’s ("D") Q3/15 FFO/unit of $0.69 was -2% YoY and generally in line with our $0.71E. D’s business is a prime example of the dichotomy which exists between the challenging (but manageable) real estate operating environment and the extremely well-bid investment market. We reiterate our Sector Perform rating on D’s units.

Key points:
• FFO/unit: $0.69, -2% versus Q3/14’s $0.71 and our $0.71E
• SP-NOI growth: Negative 1.6% YoY; largely due to departure of Winners
Merchants International in the Toronto airport corridor (196,200 sf)
• Occupancy: 89.8% (in-place), -120bps QoQ and -130bps YoY
• IFRS NAV: $32.86, -$0.43 (-1%) QoQ and -$2.62 (-7%) YoY

Solid leasing progress, yet we see lower 2016 SP NOI – Q3/15 leasing was ~760,000 sf, including a 53% renewal ratio at a +15% spread. With virtually all 2015 expiries addressed, D’s pro-activity has already secured leases or commitments on 2.1MM sf (53%) of 2016 contractual expiries (estimated +10% spread). One large pending tenant departure in the Calgary CBD will open up 180,000–200,000 sf effective Apr-1. With our $7–9MM ($0.06–0.08/unit) estimated gross rent impact, this vacancy alone will hit comparable NOI by ~1.5% (~$435MM NOI run-rate). Post Q3/15 results, we’ve trimmed our 2016E/17E FFO/unit by ~3% each

Bridging the value gap: Non-core asset sales and an active NCIB. More to come? With the singular goal of driving intrinsic value per unit, 2015 non-core properties sales have reached $154MM (including $57MM in Q3 and $95MM on Oct-30), liberating ~$85MM after expenses and debt repayment. Another $100MM of non-core assets will likely be sold by mid-16. Reinvesting to drive property-level value and unit repurchases at a discount to NAV (3.6MM units repurchased this year for $89MM, equating to a ~$24.50 WVAP) have been the avenues of redeployment. We openly wonder whether 2016 will be the year in which D brings a JV partner into a high-profile Toronto CBD property (e.g., the 655,000 sf Adelaide Place, the 455,000 sf State Street Financial Centre, or a portfolio of properties) in order to accelerate the bridging of the value gap.

2015’s very tough “tape”; price target reduced by $4, to $23 – It has been a difficult year for D units, as evidenced by 2015’s 24% price decline. In the near term, we believe the units may be a prime year-end tax-loss sell candidate. While the current price places D’s units at the wide end of their historical discount-to-NAV spectrum (ex- 2008 GFC), they are not entirely isolated. Seven REITs across our coverage carry NAV discounts of 25% or greater and three are at ~40%. Our revised price target equates to a ~25% discount to NAV one-year hence (formerly 15%).

RBC a écrit :

Valuation/Other – We note that D’s current price represents a ~40% discount to our $32/unit NAV/unit and ~9x our 2015 AFFO estimate. While the P/NAV and P/AFFO metrics are below their long-term averages, sentiment toward the office sector is decidedly negative. Stepped-up capex, a high payout ratio, and the likelihood of NOI erosion suggest to us the NAV/unit will gradually decline. Current liquidity, leverage, ongoing asset sales, and NCIB activity also suggest to us a low chance of a distribution cut in the near term. But, all related factors bear monitoring.

Donc nous avons une décote de 40% sur l’actif net réévalué d’après RBC.

Eux ont choisi un "arbitraire" 25% de décote sur l’ANR comme cible (alors même qu’ils indiquent à de multiples reprises que les actifs sont de qualité et que le renouvellement des baux 2016 est bien engagé), mais même comme cela, le cours de bourse est encore bien en dessous.

Si le management n’a pas l’occasion là de réaliser un superbe rachat d’actions via les ventes d’actifs non-core…

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#93 18/11/2015 06h38 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Encore faut-il trouver un acheteur pour du non-core en Alberta …..ou du core d’ailleurs.

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#94 18/11/2015 16h17 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonjour, Je partage les chiffres du Q3 (un peu tard il est vrai) qui ont déjà été discuté plus haut.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6039_capture.png

Dernière modification par Jeff33 (18/11/2015 16h47)


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#95 18/11/2015 19h16 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonsoir !

Après un (très) léger sursis hier, Dream-Office est reparti à la baisse (-2,05 % au moment où j’écris).


M07

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#96 18/11/2015 22h06 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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On retrouve les cours de… 2002. En deux grandes vagues de baisse depuis début 2013, le cours est passé de 39 à 18$. La deuxième vague (de 2015) est particulièrement brutale de 28 à 18$). Après un tel effondrement, on devrait normalement avoir un fort rebond haussier, au moins technique.

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#97 18/11/2015 22h32 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Le problème etant qu’actuellement les vendeurs sont au rendez vous mais pas les acheteurs

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/8587_dream_office.jpg

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#98 19/11/2015 06h26 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Pour ma part , j’ai fait un petit Allez Retour vers 21 e maintenant j’attends de gros achats de dirigeants exécutifs avant d’y revenir.

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#99 29/11/2015 03h56 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Bonsoir !

J’ai pensé à une explication complémentaire à cette baisse.
Il s’agit de la baisse du CAD relativement à l’USD.
Sur 2014 / 2015, la courbe semble assez corrélée à celle de D.UN (après lissage).
De plus cela amplifie l’effet de la baisse du pétrole et donc de l’économie de l’Alberta.

Maintenant, distinguer causes et conséquences n’est pas évident.

Qu’en pensez-vous ?


M07

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#100 08/12/2015 21h22 → Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens (bureaux, canada, dream office reit)

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Je crois qu’il faut suivre les cours de près en ce moment car Dream Office comme Cominar sont tout près de passer sous des seuils techniques importants (reculs encore importants ce jour), ce qui validerait de nouveaux potentiels baissiers. La chute jusqu’où ?

Dernière modification par nik66 (08/12/2015 21h23)

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