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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 08/09/2015 11h41 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Réputation :   151 

Je vous propose, au travers de ce post, de faire :
- un récapitulatif de l’intérêt et des limites de cette forme d’investissement pour les personnes concernées par un fort « taux marginal d’imposition » qui souhaitent préparer efficacement un complément de retraite ou percevoir une « rente différée »,
- et de donner quelques repères chiffrés sur les meilleures stratégies à suivre, au travers d’un cas pratique (Cas Nard).

La constitution d’une société civile, comme réceptacle pour l’investissement immobilier ou financier, est « un grand classique » de la planification patrimoniale !

* Au plan civil, cet outil patrimonial permet d’organiser la propriété à plusieurs, en répondant à de nombreux objectifs tels que, par exemple :

. éviter les inconvénients de l’indivision notamment concernant essentiellement les règles relatives aux incapables (les décisions collectives sont en principe considérées comme des actes d’administration et ne nécessitent pas l’autorisation du juge des tutelles), à la durée (la durée de la société civile peut être de 99 ans alors que l’indivision est un état précaire);

. préserver l’unité du patrimoine successoral en cas de succession comprenant des biens difficilement partageables en nature;

. isoler un bien par rapport à l’exercice d’une activité professionnelle. Par exemple lorsque le professionnel souhaite séparer les biens utilisés pour l’exercice de son activité des locaux dans lesquels il exerce ;

. mettre en commun les moyens nécessaires à l’élaboration d’un projet d’investissement immobilier locatif, au comptant ou à crédit ;

. gérer un portefeuille de titres initialement détenu en indivision.   

. etc..   

* Au plan fiscal, la société civile offre également plusieurs choix intéressants, et notamment la possibilité d’opter, lors de la constitution ou en cours de vie sociale, pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (article 206-3 et 239 du Code Général des Impôts).

C’est ce dernier aspect qui retient spécifiquement notre attention, aujourd’hui.

- Quel intérêt peut-on avoir à choisir, dans le cadre d’un investissement en parts de scpi, le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés ?   
- A qui ce montage s’adresse-t-il ?   
- Quels résultats financiers peut-on en attendre ?   
- Quelles sont les limites d’une telle formule ?   
   
______________________________________________________________________________
Cas « NARD » :  Monsieur et Madame Nard sont mariés sous le régime de la communauté. Ils ont 40 ans et deux enfants à charge. Les revenus de Monsieur et Madame Nard sont de 200.000 euros par an (salariés, cadres supérieurs). Leur taux marginal d’imposition est de 41%.

Après paiement des échéances de leur résidence principale, ils disposent d’une capacité d’épargne résiduelle de 1200 euros environ par mois, qu’ils souhaitent affecter à la préparation de leur retraite.
En complément de leur patrimoine financier (400.000 euros en assurances-vie en « fonds euros », un PEA et des livrets bancaires), ils envisagent d’investir dans l’immobilier locatif à crédit, en parts de scpi dans le but d’obtenir un complément de revenus, à 60 ans, d’environ 2500 euros brut par mois.
Si l’on suppose un taux de distribution de 5%, cet objectif implique l’acquisition d’un portefeuille de parts de scpi de 600.000 euros. (600.000 x 5%/12 = 2500 euros).
Que peut-on conseiller pour servir cet objectif ?   
    _____________________________________________________________________________

I – L’option pour l’impôt sur les sociétés en phase de constitution de patrimoine

A. La constitution de la société civile

Pour ce type d’opération, la société civile est constituée avec un faible apport en numéraire (1000 euros) par deux associés, au minimum (l’un des deux associés pouvant ne détenir qu’une seule part). Les besoins de liquidités de la société sont essentiellement assurés par des apports en compte courant d’associé réalisés au fur et à mesure des besoins de la société, au moyen de la capacité d’épargne des époux.

Si la société civile opte, dès sa création, pour l’impôt sur les sociétés, elle bénéfice, chaque année, d’un taux réduit d’imposition à l’impôt sur les sociétés, actuellement fixé à 15% jusqu’à 38.120 euros de bénéfices. Au delà, l’impôt sur les sociétés s’élève à 33,33%.

Ce taux d’imposition réduit se compare favorablement au taux marginal d’imposition des contribuables les plus fortement imposés qui peut atteindre, 45% au delà de 151.956 euros de revenus imposables (pour chaque part de quotient familial), majoré de 15,5% de prélèvements sociaux, ce qui représente (tout de même) plus de 60% du revenu marginal.

Ce taux d’imposition réduit permet de mettre en place une stratégie de capitalisation à des conditions financières particulièrement avantageuses.

En l’état actuel du droit fiscal et social, aucun autre prélèvement obligatoire n’est dû par la société, qui n’exerce pas d’activité professionnelle, mais assure la gestion d’un patrimoine privé (holding patrimonial à objet strictement civil) : pas de contribution économique territoriale, pas de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, non assujettissement aux charges sociales (gérance bénévole), pas de TVA, pas de taxe sur les salaires (en l’absence de salarié et de gérance rémunérée).

    La constitution d’une société civile familiale soumise à l’impôt sur les sociétés implique la tenue d’une comptabilité dans les formes commerciales. L’intervention d’un expert-comptable est donc requise pour la mise en forme des comptes annuels et l’établissement de la déclaration annuelle cerfa 2065, ce qui représente un surcoût annuel d’environ 1000 euros par an.

B. - La mise en place d’un investissement en parts de SCPI, à crédit et en pleine propriété

Tenant compte d’une capacité d’épargne de 1200 euros par mois, et des taux actuellement applicables, il est possible d’envisager, dans ce cadre, un investissement en pleine propriété et à crédit, pour un montant de 600.000 euros, financé au moyen d’un crédit amortissable à taux fixe d’une durée de 20 ans.

L’objectif poursuivi est de tirer partie de l’effet de levier du crédit immobilier. Chaque euro emprunté doit rapporter plus qu’il ne coûte, et le surplus doit être mis à profit pour rembourser tout ou partie du capital de l’emprunt souscrit. La conjoncture actuelle des taux, qui n’ont jamais été aussi bas depuis 60 ans, permet de réaliser des opérations à effet de levier, à  des conditions intéressantes.

Les conditions actuellement appliquées par les banques permettre d’obtenir un prêt à taux fixe à un taux d’environ 2,7% hors assurances et hors frais de dossier, pour un bon dossier présenté au Crédit Foncier de France (taux applicable en juillet 2015).
C. Calcul de la rentabilité prévisionnelle :

Les tableaux prévisionnels portés en annexe retiennent des hypothèses prudentes (DVM : 5,20%). Le raisonnement est établi « à flux de loyers constants », bien que l’indexation des loyers permet d’espérer une revalorisation des loyers et de la valeur des parts, à long terme. Selon ce prévisionnel, la réalisation de cette opération au travers d’une société civile à l’impôt sur les sociétés, implique un effort d’épargne d’environ 13.959,12 euros par an (1163,26 euros par mois).   

% Taux de rendement interne (TRI) prévisionnel net d’IS sur 20 ans : 7,25%

A titre de comparaison, la même opération réalisée au sein du patrimoine des époux Nard, avec le même effort d’épargne, conduit à la constitution d’un patrimoine de 399.790,22 euros. Dans ce cas, la rentabilité tombe à seulement de 3,68% l’an.    

Les simulations et taux de rendement prévisionnels sont fournis à titre purement indicatif, et supposent que le rendement et la valeur des parts de scpi seront constants dans le temps (CF : le fichier PDF joint).

II – La perception de revenus complémentaires (dans une optique de « rente » ou de « complément de retraite »

_____________________________________________________________________________
« Suite du Cas Nard : Monsieur et Madame Nard disposent d’une retraite annuelle de 53.000 euros. Leur taux marginal d’imposition tombe à 30% lors de leur départ en retraite… » 
_____________________________________________________________________________


A. L’adéquation avec les objectifs poursuivis

En constituant une société civile à l’impôt sur les sociétés, nous développons une sorte de « fonds de retraite privé » qui va avoir pour vocation de verser aux époux Nard, dans une vingtaine d’années, un complément de retraite à partir d’un patrimoine développé à des conditions particulièrement privilégiées.  L’efficacité de ce montage sera d’autant plus grande que la phase de capitalisation sera longue et que les parts de scpi seront conservées longtemps, y compris pendant toute la retraite.

L’objectif poursuivi est clairement de doter les époux Nard de revenus complémentaires pour la retraite et non d’assurer la constitution d’un capital pour soutenir un projet personnel tel que l’achat d’une résidence principale ou secondaire. En effet, la liquidation « ex abrupto » de cette société civile, pour servir un tel projet, serait coûteuse au plan fiscal, car elle entraînerait la perception d’un important boni de liquidation imposable à l’impôt sur le revenu (barème progressif) ainsi qu’aux prélèvements sociaux, sans faveur particulière.

Nous verrons toutefois qu’il est possible de récupérer, sans impôt, une partie du capital constitué sous forme de remboursement de compte courant d’associé, en numéraire ou en nature, ce qui donne, quand même, une certaine souplesse au schéma.

B. Une grande souplesse dans la distribution des dividendes et la perception d’un complément de revenus


* Les aspects juridiques, fiscaux et comptables du remboursement du compte courant d’associés

Pendant toute la phase d’amortissement de l’emprunt, les associés apportent à la société, les sommes nécessaires pour assurer, en complément des loyers versés par les scpi, le remboursement de la banque.
Au bout de 20 ans, les apports en compte courant d’associés représentent une créance d’un montant significatif, que les époux peuvent faire valoir sur la société à  tout moment. Au plan comptable, cette créance est portée au crédit du compte 455000. Nous la chiffrons, au cas présent, à 279.183 euros. Cette créance est remboursable par la société aux associés, selon différentes modalités :

- soit de manière progressive, en utilisant les revenus des parts de scpi versés à la société. Cela sera le cas, notamment, si les époux sont encore en activité ou sont encore concernés par un fort taux marginal d’imposition, et qu’ils souhaitent percevoir, un complément de revenus sans impôt, pendant un certain temps, pour financer un besoin spécifique (études supérieures des enfants, etc…) ;

- soit après revente d’une partie du portefeuille de SCPI par la société civile. Cela sera le cas, notamment, si les époux souhaitent pouvoir disposer de liquidités pour mener à bien un projet patrimonial (résidence secondaire, autre investissement, donation aux enfants en numéraire) ;
soit en une ou plusieurs fois, en revendant tout ou partie du portefeuille de parts de SCPI aux époux Nard (mécanisme de la dation en paiement) en pleine propriété ou, mieux, en nue-propriété grevé d’un usufruit temporaire, constitué au profit de la société civile.

Cette dernière option est certainement la plus intéressante, même si elle entraîne un surcoût lié à la perception de droits d’enregistrement au taux de 5% sur le prix de cession. C’est celle que nous retenons dans la suite de nos développements.
Elle permet de sortir les scpi du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Elle est intéressante, si les époux souhaitent pouvoir transmettre des parts de scpi en dehors de toute société civile, en nue-propriété, à leurs enfants, par donation, ou récupérer les parts de SCPI dans leur patrimoine personnel pour pouvoir les transmettre par succession, le moment venu.
A ce propos, il est parfaitement possible de faire correspondre la valeur de la nue-propriété cédée avec le montant du compte courant d’associé à rembourser. Il suffit, pour cela, de jouer sur la durée du démembrement. A titre d’exemple, une durée, pour l’usufruit ainsi constitué, d’environ 25 ans, donne une valeur d’environ 43% pour la nue-propriété (43% x 600.000 € = 258.000 euros). Le montant du compte courant d’associés est suffisant pour permettre cette cession !

L’usufruit constitué « per retentionem » au profit de la société civile, est amortissable à partir du jour de sa constitution. En effet, l’option à l’impôt sur les sociétés permet de considérer les usufruits, ainsi constitués, comme des immobilisations incorporelles amortissables de manière linéaire. L’amortissement permet de passer en charge du bénéfice imposable, une fraction annuelle du prix d’acquisition de l’usufruit correspondant à la durée contractuelle de celui-ci (par exemple 1/25ème par année sur 25 ans).

En effet, constituent des éléments amortissables, les immobilisations incorporelles, inscrites à l’actif de l’entreprise et effectivement soumises à dépréciation, par l’usage et par le temps. S’agissant des éléments incorporels, la jurisprudence considère qu’ils sont amortissables s’il est normalement prévisible, dès leur création ou leur acquisition, que l’avantage qu’en tire l’entreprise prendra fin à une date déterminée. Une décision du Conseil d’Etat en date du 1er octobre 1999 est ainsi venue affirmer qu’un élément d’actif incorporel peut faire l’objet d’amortissements, sous réserve de satisfaire aux deux conditions suivantes :
il doit être prévisible, dès la création ou l’acquisition de l’immobilisation, que ses effets bénéfiques prendront fin nécessairement à une date déterminée,
il doit être établi que cette immobilisation est un élément dissociable du fonds de commerce et fait l’objet d’une comptabilisation séparée au bilan.

Or, dans la mesure où le droit d’usufruit est un élément incorporel, il est possible d’en déduire la possibilité d’amortir le droit d’usufruit, sous réserve bien entendu de satisfaire aux deux conditions précédentes. Une position jurisprudentielle le confirme explicitement : Poitier, 21 novembre 1996, RJF 1/97, n° 7.    
   
L’impôt sur les sociétés n’est donc perçu que sur le bénéfice réellement dégagé, après prise en compte de l’amortissement annuel. Au plan comptable, les usufruits de SCPI sont donc portés au compte 208000 (immobilisation incorporelle). Ils sont amortis, linéairement, en tenant compte de leur date d’entrée en jouissance et de leur durée contractuelle,  par le compte 280800.
Dans une telle configuration, après extinction des usufruits ainsi constitués, la société pourra être dissoute à moindre frais.

* Les aspects juridiques, fiscaux et comptables de la distribution d’un dividende

Pendant toute la période d’amortissement de l’emprunt, la société a accumulé des bénéfices sociaux. Ces bénéfices sociaux ne reçoivent généralement aucune affectation particulière : ils sont portés au crédit du compte « report à nouveau ». En phase de distribution, les associés peuvent décider la distribution d’un dividende prélevé sur le compte « report à nouveau » ou sur le bénéfice de l’année. Le montant de cette distribution sera librement défini, chaque année, par les époux Nard, en tenant compte de la situation fiscale des époux, et de la nécessité de percevoir ou non un revenu complémentaire dans l’année considérée.
Ce versement supporte les prélèvements sociaux (actuellement fixés à 15,5%) et l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, (après application d’un abattement actuellement fixé à 40%.)

Dans les tableaux qui suivent, nous supposons que les époux "Nard" distribuent, chaque année, les loyers encaissés, sous déduction de l’impôt sur les sociétés du.

III – Tableaux récapitulatifs


                                              PHASE DE CAPITALISATION (TMI 41%)
               (capacité d’épargne de 1163,26 euros par mois, crédit amortissable sur 20 ans)


Modalités                Investissement à crédit (patrimoine privé)      Investissement à crédit (SCI à l’IS)

Effort d’épargne                             279. 183 €                                                  279. 183 €
(sur 20 ans)

Capital constitué                            399.790 €                                                    600.000 €
(valeur de reconstitution)

%TRI                                                  3,68%                                                         7,25%

                                                 PHASE DE DISTRIBUTION (TMI 30%)
(pour les calculs qui suivent, nous supposerons que la nue-propriété a été cédée aux associés pour 258.000 euros). De ce fait, l’usufruit est amortissable pour sa durée contractuelle
(ici, sur 25 ans).


Modalités                Investissement à crédit (patrimoine privé)     Investissement à crédit (SCI à  l’IS)

Loyers encaissés                         19.989,50 €                                                     30.000 €
A déduire, amortissement
de l’usufruit                                       NA                                                            - 13.680 €
(1/25ème x 57% x 600K€)

Assiette de l’IS                                    NA                                                               16.320 €
Impôt sur les sociétés (15%))            NA                                                            -2 448,00 €

Assiette de l’IR/prélèvt soc           19 989,50 €                                                    27 552,00 €
Impôt sur le revenu (TMI 30%)   - 5 996,85 €                                                     - 4 959,36 €
Prélèvements sociaux (15,5%)     - 3 098,37 €                                                   - 4 270,56 €
Incidence « CSG déductible »         + 305,84 €                                                         421,55 €

Revenu complémentaire
net d’impôts                               11.200,12 € (56% des loyers)         18.743,63 € (62% des loyers)


Possibilité de tirage sans impôt sur le revenu     NEANT                          279.183 € (utilisé en partie)
(remboursement de compte courant d’associé
en numéraire ou en nature de pleine ou de
nue-propriété de parts de scpi)

chiffrage_scpi_au_travers_dune_sci_a_lis.pdf

Dernière modification par stephane (08/09/2015 11h48)

Mots-clés : impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile

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#2 23/10/2015 16h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Que pensez vous du risque lié a la baisse de rendement?
En considérant les chiffres que vous donnez dans votre pdf, pour un rendement de 5,2% on sort la vingtième année tout les mois 1262 euros. Mais si ce rendement baisse a 4% (ce qui n’a rien délirant) alors on a passe a 1814 euros. Ca fait une sacré différence a apporter chaque mois

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#3 23/10/2015 20h08 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ca dépend :
  - si le rendement passe à 4% en raison d’une hausse du prix des parts (ce qui arrive en ce moment, principalement, en même temps qu’une baisse du taux des emprunts d’ailleurs) il n’y a guère d’impact si on a investi avant la hausse du prix des parts,
  - si le rendement passe à 4% par baisse du montant des distributions, il y a un impact.


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#4 19/11/2015 17h13 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour,

Je suis en pleine phase de réflexion afin d’acheter des parts de SCPI avec la trésorerie (et éventuellement à crédit par la suite si les banques me suivent) de ma holding.
J’ai essayé de faire plusieurs simulations pour voir l’investissement le plus intéressant entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit temporaire 10 ans.

J’ai quelques difficultés sur certains points dont le calcul du TRI et la façon de gérer l’imposition de la valeur des parts en pleine et nue-propriété au terme des 10 ans. Je suis preneur de votre avis sur mes calculs et si vous voyez des oublis ou erreurs.
A noter que j’ai omis volontairement les frais d’entrée de 10% sur l’achat des parts de SCPI afin de simplifier les calculs. (une fois tous ces chiffres plus clairs dans ma tête j’introduirai cette variable)

Voici mes hypothèses :
Holding à l’IS imposée à 33%
Taux de distribution SCPI : 5%
Durée : 10 ans
Revalorisation loyer et part : 0%
Clé de répartition nue-propriété/usufruit 10 ans : 65%/35%

Simulation achat 100 000€ en nue-propriété
Valeur de la pleine propriété : 153 846€
Loyers perçus : 0€
Valeur du capital à terme: 153 846€
Détail du calcul : il s’agit tout simplement de la valeur des part après 10 ans.
TRI de l’opération : TRI(-100000,0,0,0,0,0,0,0,0,153846)=4,40%

Simulation achat 100 000€ en usufruit temporaire 10 ans
Valeur de la pleine propriété : 285 714€
Loyers perçus : 142 857€
Revenu net perçu : 128 710€
Détail calcul : nous pouvons amortir 10 000€ par an sur les 14 285€ de loyer annuel donc nous payons 1 414€ d’impôts chaque année soit un revenu net de 12 871€.
TRI de l’opération : TRI(-100000,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871)= 4,87%

Simulation achat 100 000€ en pleine propriété
Loyer perçus : 50 000€
Revenu net perçu : 33 500€
Détail calcul : nous ne pouvons pas faire d’amortissement donc le revenu net des loyers est de 5000-(5000*33%)=3 350€ soit 33 500€.
Valeur du capital à terme : 133 500€
Tri de l’opération : TRI(-100000,3350,3350,3350,3350,3350,3350,3350,3350,3350,103350) = 3,35%

Je suis à votre disposition si des choses ne sont pas claires.
Merci pour votre aide !

Dernière modification par bnose (19/11/2015 20h53)

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#5 19/11/2015 19h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Grosse erreur dans votre 3ème calcul : vous ne payez que 33% d’IS, or votre calcul considère que vous payez 67% et ne conservez que 33%…. Le vrai TRI avec vos hypothèses y sera TRI(-100000,3350,….,103350) = 3,35%, et il est même facile de déterminer ce TRI de tête (un capital de 100 qui ne change pas de valeur et génère 3.35/an donne un TRI de 3.35%).

Autres petites erreurs (qui impacteront peu le résultat) : votre holding ne paiera pas l’IS sur les distributions des SCPI, mais sur les résultats des SCPI (ça aura un impact si la SCPI alimente ou consomme une partie significative de son RAN, ou elle distribue des plus-values immobilières, ou si elle fait une AK en comptabilisant des charges, et alors selon qu’elle les distribue au NP ou à l’US); et les flux de trésorerie sont pas tous à la même date anniversaire.

Par ailleurs, vos calculs indiquent ce que vous appelez la "Valeur du capital à terme" qui n’est guère significatif, sauf si vous supposez ne jamais placer la trésorerie que votre investissement aura générée au bout d’un an, de deux ans, etc.

Il ne faut assurément pas seulement vous baser sur le TRI, car dans le 1er et le 3ème scénario, la valeur résiduelle des parts aura un impact très important sur le TRI de l’investissement (et cet impact sera encore plus fort dans le 1er). Le second scénario est lui très sensible à toute variation des distributions. Le besoin potentiel de disponibilité des actifs est aussi un critère essentiel de choix.

J’espère que ces remarques ont permis de vous rendre les choses un peu plus clairES.


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#6 19/11/2015 20h52 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Merci pour votre retour.

Les choses sont un peu plus claires maintenant wink
Pour la pleine propriété effectivement j’ai posé le calcul trop rapidement et fait une erreur grossière.
Je vais modifier le message initial afin d’avoir des chiffres correctes.

Merci pour la précision concernant la partie imposable à l’IS, cela peut effectivement changer les résultats réels.

Effectivement l’idée serait de réinvestir au fur et à mesures les loyers perçus pour le second et troisième scénario.

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#7 20/11/2015 03h01 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour le calcul "Simulation achat 100 000€ en usufruit temporaire 10 ans"
Je trouve un resultat de 2,87% et non pas 4,87. C’est pareil ca se fait de tete.
loyer net percu 128710 pour 100k investis = 2,87%
Franchement ces calculs sont un peu simplistes. Ils supposent des loyers et valeurs de part qui ne changent pas en 10 ans. Or ils changeront.
Pour ma part je m’etais fait des tableaux avec tous les cas de figure possibles:
Augmentation prix de part de 5 et 10%
Diminution prix de part de 5, 10, 15 et 20%
Dans chaque scenario evolution des dividendes de + ou - 5 ou 10%. On peut supposer que quand le prix de part augmente, le dividende diminue mecaniquement. Inutile d’envisager un prix de part en hausse et des dividendes en hause. La reciproque est la meme (esperons).
Ca vous permettra de constater que l’achat en nu-propriete est valable surtout si le prix de part ne diminue pas. A l’inverse l’achat d’usufruit sera valable si les loyers sont a peu pres constants et que le prix de part tend a s’erroder. Pour ma part j’ai opte pour l’achat de nu-propriete, estimant que les loyers allaient poursuivre leur baisse et que les valeurs de parts devraient poursuivre leur hausse ou se stabiliser.

Dernière modification par kc (20/11/2015 03h07)


Parrain de mon adorable filleule

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#8 20/11/2015 03h40 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@kc, Désolé, mais soit vous êtes vraiment fâché avec les mathématiques (*), soit, plus probablement, vous n’avez pas compris qu’on ne possède plus rien à l’extinction d’un usufruit temporaire.
L’évolution du prix de la part n’a aucune impact sur le rendement de l’acheteur de l’usufruit.
Les 4.87% sont bien le TRI d’un investissement en usufruit temporaire pour lequel on débourse 100 000 en échange de la perception de 10 fois 12 871 (en les supposant constant) pendant 10 ans à chaque date anniversaire. Et je doute qu’il soit facile de calculer ce TRI de tête…
On ne peut pas "supposer que quand le prix de part augmente, le dividende diminue mecaniquement" … car ça dépendra aussi du taux de rendement exigé par le marché (et par exemple si l’inflation passe de 0% à 10%, ce taux ne sera pas du tout le même). Peut-être n’avez-vous vécu que dans un univers de taux assez similaires.

(*) en plus d’avec les sauts de ligne…


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#9 20/11/2015 04h00 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pouvez-vous m’expliquer comment on trouve ces 4,87%?
J’ai bien compris heureusement qu’on perdait les 100k a l’extinction de l’usufruit.

"L’évolution du prix de la part n’a aucune impact sur le rendement de l’acheteur de l’usufruit. "
Je parle de la comparaison pleine-propriete, nu-propriete et usufruit.
L’acheteur de l’usufruit qui touche des revenus sur une part qui s’effondre en valeur aura fait une bonne affaire par rapport a s’il avait achete en pleine-propriete ou encore + en nu-propriete.

Je n’envisage en effet pas du tout que l’inflation atteigne 10% dans mes scenarii.


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#10 20/11/2015 04h39 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@kc Pour le TRI, je vous suggère :
  - lire Taux de rentabilité interne ? Wikipédia (et d’appliquer la formule),
  - utiliser excel : mettez -100000 en A1, 12871 dans les 10 cases A2 à A11, et "=TRI(A1:A11)" dans une autre case, pour voir le résultat : TRI(-100000,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871)= 4,87%

@bnose : Etes vous sur que pour une société à l’IS, il n’y a aucune plus-value à constater dans le 1er scénario, avec l’achat de la nue-propriété, si on revendra au prix que valait la PP au départ. Il y aura sans doute un bénéfice à constater, donc de l’IS à payer, ce qui changera le TRI obtenu.


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#11 20/11/2015 10h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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kc a écrit :

Franchement ces calculs sont un peu simplistes. Ils supposent des loyers et valeurs de part qui ne changent pas en 10 ans. Or ils changeront.

C’est le principe des hypothèses… C’est sur que si je dis que la part va être revaloriser à 2%/an et que pendant ce temps les loyers vont baisser de 2%/an, ça change tout…
N’étant pas devin, j’ai pris des hypothèses qui me semble assez conservatrice à horizon 10 ans.
J’ai bien entendu joué un peu avec ma feuille excel avec des hypothèses plus optimistes et plus pessimistes mais je ne vois pas l’intérêt de noyer le fil de chiffres sachant que je voulais déjà valider mes calculs.

GoodbyLenine a écrit :

@bnose : Etes vous sur que pour une société à l’IS, il n’y a aucune plus-value à constater dans le 1er scénario, avec l’achat de la nue-propriété, si on revendra au prix que valait la PP au départ. Il y aura sans doute un bénéfice à constater, donc de l’IS à payer, ce qui changera le TRI obtenu.

Oui cela fait partie des points où je ne suis pas sûr encore. J’ai posé la question à mon comptable, je communiquerai sa réponse ici.

Dernière modification par bnose (20/11/2015 10h40)

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#12 20/11/2015 11h59 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je ne comprends toujours pas:
TRI de l’opération : TRI(-100000,0,0,0,0,0,0,0,0,153846)=4,40%
et
TRI(-100000,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871)= 4,87%
Donc dans un cas on arrive a 153846euros au bout de 10ans=4,40%
Dans l’autre cas on arrive a 128710euros au bout de 10ans=4,87%?
Y a-t-il reinvestissement des interets chaque annee?
Pour 100k investis dans les 2 cas.
On a + a la fin mais le TRI est inferieur, n’y a-t-il pas une incoherence?

Les hypotheses dont j’ai parle m’ont permis de constater que si le prix de part baisse de 5% maximum, on reste gagnant avec la nu-propriete face a la pleine propriete. Donc a prix de part egal on y gagne a la fin du demembrement et si le prix de part augmente on y gagne d’autant plus.
Il n’y a que si le prix de part baisse de 10% que l’on est perdant en investissant en nu-propriete. Les dividendes sont supposes ne pas trop evoluer et plutot a la baisse hypothese la plus probable non?


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#13 20/11/2015 14h58 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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@kc : Il faut vraiment vous former aux bases du calcul actuariel.
Avez-vous lu (et compris) le wikipedia dont j’ai donné la référence ci-haut ?
Une piste pour vous aider : 12871€ disponible en année 1 n’ont pas du tout la même valeur que 12871€ disponibles en année 11, car pendant 10 ans ils auront produit des intérêts (composés) (à un taux égal au TRI, par hypothèse quand on fait un calcul de TRI).

Ce sera ma dernière tentative pour vous faire comprendre le concept de TRI.


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#14 20/11/2015 15h17 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Voici les 3 calculs presentes dans le premier message
TRI(-100000,0,0,0,0,0,0,0,0,153846)=4,40%
TRI(-100000,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871,12871)= 4,87%
TRI(-100000,3350,3350,3350,3350,3350,3350,3350,3350,3350,103350) = 3,35%
Vous ne voyez pas une incoherence dans les trois resultats? Pourriez-vous prendre la peine de refaire les calculs avant de me faire passer pour un guignol?

Je refais le calcul a l’envers:
Cas numero un ok je retrouve 153817 avec 4,4% l’arrondi explique les 29e d’ecart
Cas numero deux  je trouve 160746 avec 4,87% donc bien loin des 128710
Cas numero trois je trouve 138028 avec 3,35% et non pas 133500
Je suis desole mais les calculs de bnose sont illisibles et faux, j’aimerais qu’on me demontre le contraire plutot que d’etre rabroue sans explications, ca ferait avancer tout le monde.

Vous dites vous-meme "il est même facile de déterminer ce TRI de tête (un capital de 100 qui ne change pas de valeur et génère 3.35/an donne un TRI de 3.35%)."
Et vous vous contredisez dans le dernier post en disant ceci: "12871€ disponible en année 1 n’ont pas du tout la même valeur que 12871€ disponibles en année 11, car pendant 10 ans ils auront produit des intérêts (composés) (à un taux égal au TRI, par hypothèse quand on fait un calcul de TRI)."
Non franchement vous m’avez deja mis -1 sans chercher plus loin alors je peux aller au bout de mon raisonnement sans avoir peur de m’enfoncer.

Dernière modification par kc (20/11/2015 15h30)


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#15 20/11/2015 16h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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kc a écrit :

Vous ne voyez pas une incoherence dans les trois resultats? Pourriez-vous prendre la peine de refaire les calculs avant de me faire passer pour un guignol?

Aucune incohérence, les calculs sont justes. L’incohérence est dans votre esprit : vous ne comprenez pas que le TRI est un calcul d’actualisation, et non un calcul d’intérêts composés, or juste derrière, vous nous faites un calcul d’intérêts composés pour nous "prouver" que les calculs de bnose sont faux.

kc a écrit :

Cas numero deux  je trouve 160746 avec 4,87% donc bien loin des 128710

Là, vous faites le calcul du capital obtenu si :
1) je place 100k à T0 à 4.87%
2) je ne fais aucun retrait sur la durée du placement.

Ca revient à un projet dont la série de flux serait (-100000,0,0,0,0,0,0,0,0,160746). Or qu’obtienit on lorsqu’on essaye de calculer le TRI de cette série de flux ???  4.86% !

Vous comprenez la différence entre votre calcul, qui représente un autre projet, et celui de bnose ?

Si au lieu de "percevoir" les 12871 euros tous les ans, bnose pouvait capitaliser avec le meme rendement cette somme, il aurait bien au final les 160k que vous calculez. Vous comparez deux choses non comparables, en réalité.

Mais vous mettez le doigt sur le problème du TRI, qui est, de manière totalement idiote, élevé par nombre de personnes au rang d’indicateur absolu ! Ce qu’il n’est pas ! Le TRI ne mesure pas le capital que vous aurez à la fin du projet (sauf dans le cas partiulier de 2 flux), et il ne permet pas de comparer globalement 2 projets de caractéristiques différentes.

kc a écrit :

Je suis desole mais les calculs de bnose sont illisibles et faux, j’aimerais qu’on me demontre le contraire plutot que d’etre rabroue sans explications, ca ferait avancer tout le monde.

Ils ne sont pas faux, c’est vous qui ne comprenez pas cet indicateur, et ca se démontre simplement en lisant le wiki.

kc a écrit :

Vous dites vous-meme "il est même facile de déterminer ce TRI de tête (un capital de 100 qui ne change pas de valeur et génère 3.35/an donne un TRI de 3.35%)."

Simple simplification du calcul. Le dernier flux vaut F+I, F est constant sur la durée. Donc le calcul se simplifie comme : 0 = F x sum[i=1;n](1/ 1 +TRI)^i + I/(1+TRI)^n -I. Par simplification, on trouve que TRI voisine F / I.

Idem pour le flux de capitalisation pur, qui est une autre simplification : le TRI vaut le taux du livret de capitalisation qui génèrerait par composition le meme capital final.

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#16 20/11/2015 16h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Merci, ca m’aide, je vais revoir mes calculs pour le cas 2. Je trouve 160910 avec 4,87%
Pour le cas 3 logiquement les 3350euros de la premiere annee genereront bien un revenu et ainsi de suite donc je trouve 139029 et non pas 133500
mais restons sur le cas 2:
Simulation achat 100 000€ en usufruit temporaire 10 ans
Il ne sera pas possible de placer les 12871euros d’interets generes chaque annee de facon a ce qu’ils rapportent immediatement le TRI de 4,87% surtout en usufruit. Cela reviendrait a souscrire tous les 3 mois quelques parts en usufruit. On est dans une approche tres theorique non?


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#17 20/11/2015 17h08 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le TRI est une approche très théorique, et c’est pour cela que ca n’est pas un indicateur valable en lui même. Le problème, c’est que nombre de personnes l’utilisent comme critère de décision, alors que ce n’est qu’un élément parmi d’autres.

A la limite, je dirais que le TRI est un critère d’élimination d’un projet : si le TRI est trop proche du taux d’actualisation courant, le projet n’a pas d’intérêts par rapport à ne pas faire grand chose. Mais pour un TRI excédant le taux d’actualisation, vous voyez bien que le TRI dépend trop fortement de la ventilation des versements. Comme vous le dites : difficile de replacer les 100k versés en année 1 au taux équivalent. Donc prendre le TRI comme critère absolu est une hérésie.

Le problème, c’est que comme il est flatteur, et qu’il considère le flux final (contrairement à d’autres indicateurs), nombre de pseudo conseillers le mettent trop en avant par rapport à son utilité réelle

Votre calcul est plus proche de la valeur actualisée des flux sans réinvestissement. Si bnose ne fait rien des flux de 12871 euros, alors meme si le TRI est plus élevé que pour le projet "capitalisation pure", le premier projet est plus intéressant. Par contre, si bnose a des projets de réutilisation de ces flux, la réponse va changer.

--> le TRI ne permet pas de décider tout seul entre ces deux stratégies.

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#18 21/11/2015 13h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le calcul n’est donc pas fiable, il fait croire que le cas le plus interessant est l’achat d’usufruit or dans la pratique on n’arrivera jamais a ces 160k au bout de 10 ans. Pour ma part je pense meme que c’est le cas le moins interessant mais il faut poser des bases, que faire de 12871euros par an? Si c’est pour les placer immediatement, ca n’a pas d’interet et risque de devenir contraignant, sachant que ca sera en realite reparti tous les 3 mois. C’est tres trompeur de se baser sur le TRI pour comparer ces 3 cas.
Il faut rappeler qu’un investissement en SCPI est inerte, les revenus arrivent souvent apres une carence de 3 ou 4 mois. Ca n’est pas negligeable lors d’une comparaison de ce type.


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#19 21/11/2015 15h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Si, le calcul est fiable (dans le contexte décrit par bnose). Et les mots (comme "calcul", "TRI", etc.) ont un sens précis.

Mais ce n’est pas ce calcul qui déterminera tout seul quelle alternative est à choisir : ce choix dépendra largement de la situation et de l’objectif de chacun, des critères que chacun se fixe ! Celui qui recherche des flux de revenus, pour les consommer ou les réinvestir, privilégiera l’usufruit temporaire. Celui qui souhaite n’avoir rien à faire pendant les 10 premières années, et qui n’a pas besoin de flux de revenus,  privilégiera la nue-propriété. Etc.

PS : Merci de ne pas dévoyer le système de réputation, en cherchant un ancien de mes messages pour m’attribuer un "-1" , alors que c’est mes remarques sur vos incompréhensions dans cette discussion, heurtant votre susceptibilité, qui en sont la vrai cause.


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#20 22/11/2015 00h55 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Ma susceptibilite n’a rien a voir. Je n’arrivais pas a retrouver les meme resultats que bnose et vos explications ne me permettaientpas de les retrouver. Oui je n’ai pas apprecie le -1 et me suis demande pourquoi je me priverais d’en mettre un a quelqu’un qui est a +800 quand il fait une remarque non appropriee. Revenons au sujet:
Dans votre premiere reponse, vous dites "Les 4.87% sont bien le TRI d’un investissement en usufruit temporaire pour lequel on débourse 100 000 en échange de la perception de 10 fois 12 871 (en les supposant constant) pendant 10 ans à chaque date anniversaire. Et je doute qu’il soit facile de calculer ce TRI de tête… "
C’est juste sur le papier mais je suis desole, ca reste faux et archifaux dans la pratique. Vous omettez de preciser que faire des 12871euros par an pour qu’ils generent a nouveau un interet qui plus est de 4,87%.
J’ai compris dans le message de bnose que le but etait d’avoir le meilleur rendement sur 10 ans donc le plus gros capital au terme des 10 ans. Ce n’est surement pas avec l’achat d’usufruit que l’on aura un meilleur capital a terme. Oui l’achat d’usufruit se justifie pour d’autres raisons, ventilation de tresorerie, optimisation fiscale. J’aimerais savoir ce qu’en pense bnose, est-il toujours convaincu que son approche pour comparer nue-propriete, usufruit et pleine-propriete est  correcte telle que presentee et par rapport a son but recherche?
L’objectif n’est pas de deceler telle ou telle erreur par fierte ou autre mais bien de remettre les choses a leur place en terme de strategie d’investissement. Bnose risque d’etre decu s’il investit 100k en usufruit et quand il fera les comptes au bout des 10 ans.


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#21 23/11/2015 12h04 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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GoodbyLenine a écrit :

@bnose : Etes vous sur que pour une société à l’IS, il n’y a aucune plus-value à constater dans le 1er scénario, avec l’achat de la nue-propriété, si on revendra au prix que valait la PP au départ. Il y aura sans doute un bénéfice à constater, donc de l’IS à payer, ce qui changera le TRI obtenu.

J’ai obtenu une réponse de mon conseiller : "La vente des parts sera soumise au régime des plus-values professionnelles mais calculée à partir d’un coût de revient à la valeur de la pleine propriété, et non pas de la somme investie en nue-propriété. C’est un des grands avantages de la nue-propriété."
Donc si je comprends bien sa réponse, il n’y aura pas de plus-values constatées dans le cas de mon 1er scénario (avec une revalorisation des parts à 0%/an).

kc44 a écrit :

Je suis desole mais les calculs de bnose sont illisibles et faux
[…]
Le calcul n’est donc pas fiable

Toujours agréable de lire ce type de remarque alors que le problème que vous soulevez relève d’une incompréhension du TRI.

kc44 a écrit :

J’ai compris dans le message de bnose que le but etait d’avoir le meilleur rendement sur 10 ans donc le plus gros capital au terme des 10 ans. Ce n’est surement pas avec l’achat d’usufruit que l’on aura un meilleur capital a terme.[…]J’aimerais savoir ce qu’en pense bnose, est-il toujours convaincu que son approche pour comparer nue-propriete, usufruit et pleine-propriete est  correcte telle que presentee et par rapport a son but recherche?

Je ne pense pas avoir indiqué dans mes messages que je voulais le plus gros rendement au terme des 10 ans sans faire d’autres investissements que le premier achat.
Néanmoins je vous confirme que si mon objectif est d’acheter des parts en cash et être tranquille par la suite, la nue-propriété me semble le meilleur scénario.
Dans le cas d’un investissement à crédit par contre, l’achat d’usufruit temporaire me semble clairement le scénario idéal.
Êtes-vous d’accord avec mes conclusions ?

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#22 23/11/2015 12h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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bnose a écrit :

Toujours agréable de lire ce type de remarque alors que le problème que vous soulevez relève d’une incompréhension du TRI.

Desole si cette remarque manquait de tact, mon propos ne visait en aucun cas votre personne et j’avoue que je n’ai pas compris l’emploi du TRI pour le calcul d’usufruit ni la coherence entre le cas 2 et le cas 3 (interets annuels qui generent des interets dans un cas et pas dans l’autre)

Est-il possible d’emprunter pour acheter de l’usufruit? Auquel cas les interets de l’usufruit serviraient a rembourser les mensualites? Ca doit etre possible de degager un peu de revenu mais je ne sais pas si une banque peut financer de l’usufruit.

Dernière modification par kc44 (23/11/2015 12h43)


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#23 28/11/2015 01h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour à tous. Merci pour ce cas pratique intéressant.

Ayant un TMI sur le point de passer au "top niveau", il devient difficile pour moi d’envisager l’investissement locatif.

L’investissement en SCPI au travers d’une SCI imposée à l’IS me semble être une piste à explorer, mon but étant la composition d’un patrimoine et d’une rente pour la retraite, donc pas de versement de dividende prévu pour l’instant.

Mais mes lectures (sur ce forum et autres) et les contacts que j’ai eu semblent dire qu’une SCI à l’IS n’est intéressante que pour de gros montants. Mais personne ne me justifie cette affirmation plus précisément que par les "couts de structure".

Or les coûts de structures, ce sont:
* Les frais liés à l’achat de SCPI: Exorbitants, mais lissés sur 30 ans…
* La création de la SCI: 1000-2000 euros, mais ce sont les mêmes quel que soit le type d’imposition de la sci non?
* L’expert comptable annuel: 1000€/an Je comprends que c’est là le hic.

Pourtant, je fais un calcul très très simpliste (pardon je débute sur le sujet):

500 €/mois d’effort personnel, à 2.4-2.5%/an sur 20 ans, il semble que je puisse acheter entre 150 et 200k€ (répartis en disons 4 scpi).
Si j’ai 200k€ à un conservateur 4%/an, celà signifie 8000€ de loyers/an avant impôts. Soit 1 200€ (15% de 8k€) d’impôts/an à l’IS (même moins puisque je déduirai les intérêts d’emprunts)
ALors qu’avec mon TMI, 45+15.5%> 4 800 d’impôts/an (idem je néglige les intérêts d’emprunts).

Alors sur 20 ans, avec les intérêts composés de ce capital non imposé, un impôt divisé par 4, en quoi 1000€ de comptable par an et 2000 euros de création de la structure rendent ils le montage "inintéressant pour de petits montants"??

Encore une fois je m’excuse de mes calculs grossiers. J’en suis au stade de l’étude de faisabilité avant d’approfondir le sujet, et j’avoue ne pas vouloir me lancer dans une étude complète si d’emblée mon projet de 500€/mois d’effort d’épargne n’est pas réalisable.

Merci pour votre aide


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#24 09/01/2016 09h59 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Actuellement, l’effet de levier du crédit sur ce type de montage est tellement fort qu’il est effectivement possible d’envisager des montants de l’ordre de 200.000 € ou 300.000 €, surtout si :

- votre taux marginal d’imposition est au plus haut,

- vous avez la possibilité de compléter votre investissement en usufruit de parts de scpi achetées au comptant,

- vous avez la possibilité de compléter votre premier investissement à crédit par une nouvelle tranche d’investissement dans quelques trimestres, si le montage vous donne satisfaction, en SCPI ou pour de l’immobilier commercial en direct, par exemple…

Comme vous le soulignez, il faut pouvoir absorber les frais annuels de tenue de comptabilité.

Vous pouvez me contacter en message privé, si vous souhaitez obtenir une simulation ou des informations personnalisées.

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#25 21/02/2016 16h45 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Stéphane, quel est le traitement ISF de votre montage ? J’imagine que si la SCI à l’IS est domiciliée en France, elle entrera dans le champs du calcul de l’ISF pour son propriétaire, et c’est probablement un paramètre à prendre en compte étant donné qu’on part sur un montage long avec en toile de fond, un objectif de devenir "rentier" sans automatiquement rester en France à terme.

Si je pose la question sous un format différent : est il possible à votre sens de créer un montage similaire, mais domicilié dans un autre pays, bénéficiant donc du même traitement fiscal qu’une SCI en France tant que son propriétaire est résident français mais qui sort du périmètre ISF quand celui-ci s’expatrie à l’étranger ?

merci,
Julien

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