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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/03/2015 11h48 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Bonjour à tous,

J’avance dans ma réflexion sur les SCPI (pour rappel, ma présentation Info • Forums des investisseurs heureux) ; je commence à me familiariser avec les termes, tenants et aboutissants, etc.

J’ai échangé ces derniers temps avec un gestionnaire de patrimoine indépendant, qui me propose le montage suivant, pour un premier investissement en SCPI :
- 30k€ d’Immorente
- 30k€ de LFP Europimmo
--> soit un total de 60k€, financé par un prêt immo sur une durée de 15 ans (environ). Cela revient à un effort mensuel d’environ 280€ (impots, etc. compris).

Pour couvrir en partie cet effort, il me propose également d’investir 40k€ dans une SCI (4 parts de 10k€) qui rémunère à hauteur de 4% en compte courant d’associé (= pas d’impôts). Soit environ 130€/mois.
La SCI est composé d’un local commercial (restaurant, grande enseigne mondiale) dont le bail cours sur 9 ans (bail signé avec la maison mère et non avec le franchisé). Situation géographique : banlieue est de Paris.

Au final, on arrive donc à un effort de 150€/mois (280€ - 130€).

Que pensez vous de ce montage ?
- Sur les SCPI et notamment sur LFP Europimmo, qui me parait être un "pari", car très très jeune,  mais visiblement la société de gestion (La Française) est plutôt solide
- Sur la SCI, le montage financier me parait intéressant, mais la localisation me fait hésiter, notamment pour une question de revente de l’immeuble ou de revente de mes parts. Je pense qu’il y a trop d’affect dans mon approche sur ce point.

Merci pour vos avis et vos remarques, qui me feront évoluer dans ma réflexion.

Dernière modification par st67 (12/03/2015 11h50)

Mots-clés : scpi investissement

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#2 12/03/2015 12h19 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Bonjour,

Pas d’avis à proprement parler pour la partie SCPI. Mais pour la partie SCI …

1) en tant qu’associé de la SCI, vous êtes responsable sans limite en cas de soucis. Il faut donc avoir un regard important sur les statuts de la SCI, le bail en cours, la localisation, etc ..  parce qu’en cas de soucis, vous serez responsable à hauteur de vos parts et ce sans limitation de montant.

A vous d’estimer l’opportunité par rapport aux risques.

2) "rémunère à hauteur de 4% en compte courant d’associé (= pas d’impôts)"

Oubliez le pas d’impot, c’est faux.

Dernière modification par xa (12/03/2015 12h19)

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#3 12/03/2015 12h31 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Tout à fait d’accord avec xa, sur les investissement en SCI avec d’autres partenaires inconnus, il faut être très vigilant et demander le maximum de renseignements sur la SCI, les dettes de la SCI, les associés, le bien, le bail, le locataire, les travaux prévisionnels etc….

Pour les intérêts de compte courant d’associés, ils sont taxés dans la catégorie des revenus mobiliers (sans abattement). De plus ils sont soumis aux prélèvements sociaux.

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#4 12/03/2015 12h38 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Mon petite pièce brute de fonderie :

- Vous investissez en SCPI pour a priori vous diversifier. Je ne comprends alors pas la logique de flécher aussi fortement ces 40 K €.
- Par ailleurs soit votre montage SCPI seul est cohérent et quel intérêt d’avoir un revenu supplémentaire aussi spécifique ? Soit votre montage ne passe pas seul, et au lieu de cet ajout de SCI , refaites-le jusqu’à ce que ça passe, et utilisez le reste de votre trésorerie de façon autonome et rentable !
- Rien à ajouter pour les impôts de la SCI
- Pour les SCPI Immorente classique, l’autre certes d’une maison sérieuse mais qui ne fait quand même pas des merveilles (cf. évolution des revenus et des prix des parts).

Bon courage


Parasite assumé et partageur

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#5 12/03/2015 13h13 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Prendre le risque sans limites de partager l’avenir d’une SCI inconnue pour 4% de retour alors qu’on peut avoir les 4% dans une AV avec une moindre fiscalité, ce n’est pas une bonne idée.

Un point qui me choque sur le montage, c’est deux prêts de 30K et 40K de dispo. Vu les frais de dossiers sur un prêt, cela doit augmenter votre TEG. Un prêt sur SCPI capitalisante et un achat direct doit améliorer la rentabilité.

Vous indiquez dans votre présentation que vous souhaitez des revenus dans 15 ans, donc explorez la piste de la NP et celle du prêt in fine + AV compte tenu de votre TMI actuel.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#6 12/03/2015 14h30 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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xa a écrit :

2) "rémunère à hauteur de 4% en compte courant d’associé (= pas d’impôts)"
Oubliez le pas d’impot, c’est faux.

Merci pour cette alerte ; le CIGP avait l’air d’être sur de lui…

Rodolphe a écrit :

Pour les intérêts de compte courant d’associés, ils sont taxés dans la catégorie des revenus mobiliers (sans abattement). De plus ils sont soumis aux prélèvements sociaux.

Donc si je comprends bien, il faut déclarer ce montant lors de la déclaration d’impôts ?
Pour les prélèvements sociaux, je vais me renseigner, car si j’ai bien compris le rendement est de 6% mais les 4% sont nets. Je me renseigne.

En gros pour le volet SCI, j’investiguerai plus en détail si je collabore avec le CIGP. Mais vos questions et remarques m’ouvrent les yeux sur certains points.

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#7 12/03/2015 14h36 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Si je peux me permettre et puis j’arrête
Vous réagissez sur les 4% annuels de 40K soit 1 600 euros, alors que votre projet "prêts et disponibilités" c’est 100 000 euros… soit 62.5 fois plus important


Parasite assumé et partageur

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#8 12/03/2015 14h49 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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bajb a écrit :

- Vous investissez en SCPI pour a priori vous diversifier. Je ne comprends alors pas la logique de flécher aussi fortement ces 40 K €.
- Par ailleurs soit votre montage SCPI seul est cohérent et quel intérêt d’avoir un revenu supplémentaire aussi spécifique ? Soit votre montage ne passe pas seul, et au lieu de cet ajout de SCI , refaites-le jusqu’à ce que ça passe, et utilisez le reste de votre trésorerie de façon autonome et rentable !

En réalité, avant de me "diversifier" je souhaite déjà "démarrer" :-)
Les 60k de SCPI, je peux le faire et supporter l’effort mensuel. Le CIGP a pensé que je pouvais injecter 40k€ dans la SCI afin de diminuer cet effort mensuel en ayant une rente non imposée ET d’investir ce cash

Pour le coté "utilisation de la tréso de façon autonome", j’y réfléchis / travaille. Etant novice sur tous ces sujets, ca prend un peu de temps. Mais en vous lisant tous ici, mes réflexions progressent. Merci !

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#9 12/03/2015 14h56 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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carpediem a écrit :

Prendre le risque sans limites de partager l’avenir d’une SCI inconnue pour 4% de retour alors qu’on peut avoir les 4% dans une AV avec une moindre fiscalité, ce n’est pas une bonne idée.

--> j’ai immédiatement pensé à cela.
Par contre, dès que j’ai + d’info sur la SCI, je vous en ferai part (que je m’y engage ou non).

carpediem a écrit :

Un point qui me choque sur le montage, c’est deux prêts de 30K et 40K de dispo.

Il y aurait uniquement 1 prêt de 60k pr les deux SCPI et un apport en cash de 40k pour la SCI.

carpediem a écrit :

Vous indiquez dans votre présentation que vous souhaitez des revenus dans 15 ans, donc explorez la piste de la NP et celle du prêt in fine + AV compte tenu de votre TMI actuel.

Très juste, merci de me le rappeler. Je vais affiner cette piste.
Comme indiqué plus haut, toutes ces notions me sont nouvelles, et je n’y pense pas systématiquement. Mais à force, ca va rentrer smile

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#10 12/03/2015 15h01 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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bajb a écrit :

Si je peux me permettre et puis j’arrête
Vous réagissez sur les 4% annuels de 40K soit 1 600 euros, alors que votre projet "prêts et disponibilités" c’est 100 000 euros… soit 62.5 fois plus important

Je comprends en effet ; mais pas toujours évident d’avoir une vue d’ensemble de ce que l’on va faire quand on débute / démarre avec tous ces sujets et possibilités d’investissements. Sur les 100k de dispo, il faut que je vois comment les placer (surement en AV) mais difficile de tout mener de front. Ou alors je n’utilise pas la bonne méthode pour déterminer quoi faire. En parallèle je vais essayer de formaliser une stratégie d’investissement plus globale.

Merci néanmoins d’attirer mon attention sur cet aspect.

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#11 12/03/2015 15h29 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Bonjour,

st67 a écrit :

Il y aurait uniquement 1 prêt de 60k pr les deux SCPI

Cela me semble impossible… il y aura 2 prêts, mais il est possible d’imaginer que l’un des 2 soient exonérés des frais.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#12 12/03/2015 16h17 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Et que pensez vous de LFP Europimmo ?
L’idée d’être au "début" de l’aventure de cette SCPI me plait assez ainsi que sa philosophie… (invest en  Allemagne et d’autres pays européens).
Merci.

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#13 13/03/2015 02h17 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Pour ma part, dans votre situation, j’éviterais LFP Europimmo qui est une SCPI nouvelle (donc vous n’avez aucun recul sur son éventuel succès, net guère de visibilité sur son futur), lancée avec un concept qui n’a rien de spécialement séduisant (à mon avis), par une société de gestion (certes "solide", mais…) dont le track record n’est pas vraiment glorieux (regardez combien de ses autres SCPI ont récemment annoncé une baisse de distribution pour 2015 vs 2014, et combien ont un marché secondaire sinistré…), pas plus que la gouvernance de ses SCPI (les Conseils de Surveillance pèsent peu, et en AG la société de gestion semble avoir assez de pouvoirs en blanc pour décider seule du sort de toutes les résolutions proposées).

L’investissement dans la SCI me semble également assez aventureux, surtout si vous n’avais pas plus d’information que ce que vous indiquez….
Je suppose (mais le fait que vous ne l’ayez pas bien compris devrait vous rendre méfiant sur votre compréhension du reste du montage et des explications qui vous ont été fournies, et sur votre compétence pour apprécier la pertinence de l’investissement) que les 4% évoqués ne sont pas la rémunération du CCA (qui serait imposable), mais un remboursement de CCA (qui est net d’impôts et de PS), avec votre investissement en majorité considéré comme une alimentation de CCA. EN général, dans un tel montage, la SCI est à l’IS, et le montage est adapté à des associés assez lourdement imposés à l’IR (ce qui n’est pas vraiment votre cas…).
Mais, même si c’est le cas, il reste beaucoup de points à clarifier : Quels sont les revenus et charges prévisionnelles de la SCI ? Quels sont les autres associés, ou autrement dit : qui aura le pouvoir dans la SCI ? Quel sera l’impact pour vous à long terme, que se passera-t-il après que le CCA ait été complètement remboursé, jusqu’à ce que vous vendiez vos parts…… D’ailleurs y a-t-il un marché pour revendre ? Ce genre d’investissement n’est à considérer que si on en escompte un rendement significativement meilleur que les SCPI, car la liquidité des parts est beaucoup plus faible.


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#14 13/03/2015 12h33 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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GoodbyLenine a écrit :

et combien ont un marché secondaire sinistré…

Je vous suis sur LFP Europimmo ; c’était ma première réaction (pourquoi aller sur cette SCPI alors que je débute et que je n’ai pas de recul).
Pour le marché secondaire, pouvez vous m’en dire plus ? Comment / où trouve-t-on de l’information sur le second marché ? Quel est l’indicateur à regarder ?

GoodbyLenine a écrit :

L’investissement dans la SCI me semble également assez aventureux, surtout si vous n’avais pas plus d’information que ce que vous indiquez….

Yes, en phase.
Le CIGP m’en a parlé "rapidement", mais le fait que je n’ai pas encore "contractualisé" avec lui fait que je n’ai pas encore toute l’information. Par contre, j’ai compris ce qu’il y a avait à analyser comme éléments. Merci à vous.

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#15 13/03/2015 14h30 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Pour le marché secondaire, et d’autres infos sur les SCPI de la Francaise AM, voyez par exemple ici (ou une autre SCPI en la choisissant dans "Liste de Produits") pour consulter le dernier bulletin trimestriel (celui du 31/12/2014 ici) en y examinant le nombre de parts en attente de retrait (20 226 parts pour Credit Mutuel Pierre1) qui doit être très faible, voire nul, si le marché secondaire est fluide.


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#16 13/03/2015 15h00 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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st67 a écrit :

Le CIGP m’en a parlé "rapidement", mais le fait que je n’ai pas encore "contractualisé" avec lui fait que je n’ai pas encore toute l’information. Par contre, j’ai compris ce qu’il y a avait à analyser comme éléments.

Là, il y a une anomalie pour moi. Le CGPI doit vous présenter l’ensemble d’une solution avant que vous décidiez quoi que ce soit. La seule chose à éventuellement contractualiser avant d’avoir ces informations, c’est un bilan patrimonial complet.

S’il ne vous explique pas complètement un produit, en particulier ses inconvénients et risques, avant que vous ayez signé quoi que ce soit … changez de CPG.

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#17 15/03/2015 19h14 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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GoodbyLenine a écrit :

Pour le marché secondaire, et d’autres infos sur les SCPI de la Francaise AM, voyez par exemple ici (ou une autre SCPI en la choisissant dans "Liste de Produits") pour consulter le dernier bulletin trimestriel (celui du 31/12/2014 ici) en y examinant le nombre de parts en attente de retrait (20 226 parts pour Credit Mutuel Pierre1) qui doit être très faible, voire nul, si le marché secondaire est fluide.

Merci ! Pas toujours évident de bien interpréter les termes employés, mais je m’y fais doucement. Donc si je comprends bien, les "parts en attente de retrait" représentent le nombre de parts dont les propriétaires souhaitent se séparer et qui n’ont pas encore trouvé acquéreur ?

Dans ce cas ci, 20.226 parts (soit 20.226 * 280€ = 5.6 millions d’€) représentent environ 0.05% de la capitalisation totale de Crédit Mutuel Pierre 1 (971 millions d’€). D’après votre expérience, est-ce beaucoup ? (je ne sais pas si mon analyse est juste au passage…)

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#18 15/03/2015 23h27 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Votre analyse est correcte. Les parts en attente représentent 4 à 5 mois de collecte (avec la collecte du T4/2014). Ce n’est pas vraiment beaucoup, mais c’est moins bien que la situation sans aucune part en attente, assurant qu’une vente aura lieu sous 15 jours.
De mémoire, il doit y avoir d’autres SCPI de la même société de gestion pour lesquelles la situation est pire. Dans le passé, il y a eu au moins une SCPI (Multicommerce, vers 2011 ou 2012) de cette société de gestion qui a été "fusionnée" avec une autre SCPI pour faire "disparaitre" le problème.

En cas de "crise" (si d’aventure les prix de l’immobilier s’orientaient franchement à la baisse), ce sont souvent ces SCPI, avec un marché secondaire encombré, qui souffrent en premier (plus d’acheteur du tout, le prix baisse, et impossible de vendre). Certes, tant que vous ne souhaitez pas vendre, ce n’est pas trop gênant.
Les montants des loyers, et des distributions aux associés, peuvent aussi baisser (c’est d’ailleurs le cas de plusieurs SCPI de cette société de gestion en 2015 vs 2014, même si les baisses restent modestes).

Une difficulté ponctuelle sur une SCPI n’est pas forcément très grave. Mais quand il y a plusieurs SCPI de la même société de gestion qui rencontrent des problèmes similaires, c’est de nature à rendre un peu plus circonspect, et à s’interroger sur la pertinence de certains choix de la société de gestion.


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#19 16/03/2015 12h38 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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GoodbyLenine a écrit :

Une difficulté ponctuelle sur une SCPI n’est pas forcément très grave. Mais quand il y a plusieurs SCPI de la même société de gestion qui rencontrent des problèmes similaires, c’est de nature à rendre un peu plus circonspect, et à s’interroger sur la pertinence de certains choix de la société de gestion.

Merci à vous pour vos éclaircissements. Si je poursuis la réflexion, il faut donc d’abord voir si la société de gestion est "sérieuse". Et là, il y en a quelques unes à analyser… D’après votre retour d’expérience (et pour me permettre d’aller un peu plus vite dans mon analyse:)), quelles sont les société de gestion les "moins pires" ?

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#20 22/03/2015 20h03 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Voici les SCPI que j’ai décidé d’étudier et qui constitueront mon premier investissement SCPI je pense (choix de 2 scpi parmi cette sélection) :

    * Corum Convictions de Corum
    * Immorente de Sofidy
    * Le Patrimoine Foncier de Foncia
    * Buroboutic de Fiducial Gerance
    * Actipierre 1, 2 ou 3 (?) de Ciloger
    * Efimmo de Sofidy
    * PFO2 de Perial

Qu’en pensez vous ?

(Pour rappel, les objectifs - je :
- se constituer un patrimoine pour un horizon 15 ans
- à date pas de revente envisagée à terme
- profiter des taux bas pour effectuer cet investissement via emprunt)

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#21 23/03/2015 01h48 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Etudier ces SCPI sera sans doute instructif pour vous. Certaines de ces SCPI (celles à capital fixe) ne sont pas forcément facile à acheter, encore moins avec un emprunt bancaire.


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#22 23/03/2015 17h16 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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J’ajouterai Primovie de Primonial pour une SCPI décorrélée des cycles économiques.

Carpediem
Edit AMF: je distribue des SCPI citées dans cette file dont Primovie.


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#23 24/03/2015 17h50 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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carpediem a écrit :

J’ajouterai Primovie de Primonial pour une SCPI décorrélée des cycles économiques

Car principalement investie sur les cliniques, écoles et EPHAD ? et non bureaux et locaux commerciaux si je comprends bien ?

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#24 24/03/2015 18h02 → Investir dans les SCPI Immorente et LFP Europimmo ? (scpi investissement)

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Oui, c’est tout compris.

Carpediem


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