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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 06/11/2010 13h52 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
Réputation :   -1 

Bonjour,

Je souhaite réaliser un premier investissement dans l’immobilier afin de profiter des taux d’intérêts bas. Néanmoins je suis novice et j’ai plusieurs questions.

1/ J’hésite entre les SCPI classiques et les SCPI fiscales. Vu que je ne paie "que" 2200€ d’IR et qu’on ne connait pas bien le rendement des SCPI fiscales, il semble que les SCPI classiques soient une meilleure idée ?

2/ Je pensais investir 50 000€ (financé intégralement via emprunt). Pensez-vous qu’il est préférable que j’investisse dans plusieurs SCPI ? Est-il préférable d’emprunter sur 10, 15 ou 20 ans ? Est-ce que la somme investie vous parait intéressante ou trop élevée vu mes revenus (2300€ net/mois) ?

Pour finir, j’aimerais calculer la rentabilité globale de mon investissement sur 5, 10 et 15 ans. Est-ce possible et si oui comment faire (en tenant compte des impots que je vais payer, du coût emprunt, de la renta des SCPI…) ?

Merci de vos conseils avisés.

Mots-clés : scpi débutant

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#2 06/11/2010 14h37 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
Réputation :   211 

Je ne suis pas forcément un spécialiste mais je peux te conseiller le site SCPI, loi pinel, comprendre et simuler votre investissement

Tu as une partie sur les SCPi et un outil te permettant de calculer la rentabilité en fonction de ta situation personnelle et de tes objectifs.

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#3 06/11/2010 15h17 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Administrateur
Réputation :   1309 

Bonjour,

Plusieurs de vos questions ont déjà été abordées dans cette file :
SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Ou sur ce billet sur le blog :
SCPI Scellier : simulation sous Excel - L’investisseur heureux

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#4 08/11/2010 21h22 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
Réputation :   151 

Pour déterminer la rentabilité, il faut connaître les différents paramètres de l’équation :

- Votre taux marginal d’imposition est fonction de vos revenus présents et futurs et du nombre de parts : 14% pour une part, compte tenu du chiffre que vous indiquez (RFR = 25.000 euros), mais vous êtes très près de la tranche à 30% qui s’applique à partir de 26.000 euros…

- A cela, s’ajoutent les contributions sociales : 12,3% en l’état actuel du projet de loi de finance en cours d’examen.

- La rentabilité des parts et son évolution dans le temps (indexation)

- Les caractéristiques de votre emprunt (in fine, amortissable, fixe, variable, durée, assurances, frais de dossier, adossement).

- Une hypothèse de valorisation des parts à 5, 10 15 et 20 ans…

Une fois que vous avez toutes ces données, vous réalisez, sur excel, par exemple, un tableur pour déterminer votre effort d’épargne trimestriel (ou annuel, ce qui simplifie un peu le calcul), tout au long du projet.

A partir de cet effort d’épargne, et de la valorisation escomptée au terme, vous êtes en mesure de calculer le rendement de votre effort d’épargne, en utilisant une calculatrice financière (HP 17B II, par exemple).

Dernière modification par stephane (08/11/2010 21h23)

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#5 09/11/2010 09h33 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
Réputation :   116 

stephane a écrit :

Une fois que vous avez toutes ces données, vous réalisez, sur excel, par exemple, un tableur pour déterminer votre effort d’épargne trimestriel (ou annuel, ce qui simplifie un peu le calcul), tout au long du projet.

A partir de cet effort d’épargne, et de la valorisation escomptée au terme, vous êtes en mesure de calculer le rendement de votre effort d’épargne, en utilisant une calculatrice financière (HP 17B II, par exemple).

Tout à fait d’accord sur la methode.

De plus je vois qu’on utilise les mêmes outils (Excel et HP17B2)

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#6 11/11/2010 02h07 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
Réputation :   -1 

Bonjour,

Merci pour vos conseils qui m’ont permis d’avancer.

Suite à la rencontre avec un conseiller en patrimoine, on me propose un emprunt amortissable (in fine, pas d’intérêt pour moi) sur 12 ans au taux nominal de 3.4 % (pour 25500€). J’ai également 255€ de frais de dossier. Ca me fait un coût de crédit de 32 400€.

Pensez-vous que ce taux est correct pour un investissement SCPI Scellier ? Quelle est la marge de négo ?

Merci de votre aide

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#7 11/11/2010 11h47 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Je suis étonné que votre conseil ne fasse pas le calcul de la rentabilité prévisionnelle du projet qu’il vous conseille, ce qui, apparamment vous oblige à chercher par vous-même sur des forums tels que celui-ci.

Cela ne vous paraît pas étrange ?

Avant de penser à "gratter l’os", interrogez-vous sur l’opportunité de faire ou non cette affaire, qui me paraît un peu malsaine…

Les SCPI fiscale ne sont pas très rentables en terme de dividendes (3%, parfois un peu plus), et génèrent souvent des moins-values à terme : vous achetez de l’immobilier neuf et vide (donc cher), et vous revendez de l’ancien occupé !

Je vois tant de gens, dans mon activité quotidienne, qui essayent à toute force de ruiner l’Etat, quitte à ce ruiner eux-même, que j’en suis venu à me demander s’il n’y avait pas, chez l’investisseur, un "biais psychologique anti-impôts" qui anihile, chez certains, toute capacité de raisonnement…

La fiscalité applicable à votre projet n’est qu’une composante de la rentabilité et avec 2000 euros d’impôts par an a écraser, vous ne devez pas avoir un TMI qui justifie l’acquisition de ce type de produit, en prêt amortissable sur 12 ans seulement, de surcroit… (A priori, avec une part, 14% + 12,3% de contributions sociales).

Demandez-vous ce que donnerait votre investissement Scellier avec une moins-value à terme (-20% ou -30%) et un loyer non revalorisé autour de 3%.

Exigez le calcul, par votre conseil du taux de rendement interne de l’épargne que vous mettrez dans ce projet, selon ses critères, puis avec des hypothèse basses.

Y a-t-il une marge de sécurité qui justifie les risques pris ?

Faites comparer cela avec un projet tel que l’achat de 50 K€ de SCPI de rendement basique, en prêt amortissable sur 20 ans, pour lequel une capacité d’épargne mensuelle de 100 € par mois est suffisante dans votre cas !

Dernière modification par stephane (11/11/2010 12h37)

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#8 16/11/2010 08h24 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Max 17s, vous nous avez quitté ?

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#9 24/05/2016 16h03 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
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Bonjour,

Je suis un débutant total en SCPI. Ma femme et moi sommes trentenaires. Elle est en CDI avec environ €35k bruts, moi, fonctionnaire avec environ €45k. Nous sommes hébergés gratuitement pour aussi longtemps que nous le voudrons donc pas trop intéressés par l’achat d’une résidence principale. Nous n’avons aucun crédit, nos seules charges pour l’instant sont des frais de garde, une contribution aux frais de la maison, etc. soit moins de €500 par mois et plus de €3000 investis jusqu’à présent chaque mois. J’ai en plus entre 60 et 100 k€ d’héritage et d’épargne que je souhaiterais investir dans l’immobilier via des SCPI (car nous ne voulons pas/ pouvons pas pour différentes raisons acheter directement un bien). Nous n’avons a priori pas besoin de cet argent avant 8-10 ans. Nous n’avons pas besoin non plus de revenu complémentaire pour l’instant, j’aimerais juste faire fructifier un peu ça pour le futur. Nous payons plus de €3000 d’IR/an.
Je pensais investir cash, sans prêt, via une de mes assurance-vie (Spirica par Linxea Spirit) mais j’aimerais avant recueillir vos conseils.

Si j’ai bien compris, j’ai intérêt à investir dans au moins 2-3 SCPI plutôt qu’une. Je pensais à:
Epargne Foncière
PFO 2
Primovie
et/ou Rivoli Avenir Patrimoine
avec une répartition équilibrée entre les 2-3.

Je me pose les questions suivantes:
*Cela vous semble-t-il cohérent pour nous d’investir en SCPI?
*Que pensez-vous de ces SCPI? J’ai lu plusieurs fils de discussion sur les deux premières, en gros on dirait que c’est assez sérieux et que ça ne nous fait pas prendre un risque énorme.
*Pensez-vous que 30k€ soit un montant suffisant pour investir dans une SCPI?
*J’ai simulé un investissement de 30k€ dans Epargne Foncière par Spirica, on m’annonce 1800€ de frais/coûts (désolé j’ai oublié le terme exact), est-ce que ça vous semble raisonnable? J’ai aussi trouvé cette simulation donnée par quelqu’un ici: Simulation d’investissement en SCPI de rendement , est-ce que ça vous semble crédible?

Question subsidiaire:
Linxea/Spirica propose 3 SCI: SCI Primonial Capimmo, SCP LFP Multimmo - Part LFP UniCimmo et SCP LFP OPSIS Assurance. Est-ce que cela est intéressant pour moi / plus qu’une SCPI ou est-ce que ça ajoute juste des frais?

Merci beaucoup à ceux qui voudront bien éclairer ma lanterne, merci à ceux qui l’ont déjà fait par le passé au sujet de l’assurance-vie!

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#10 24/05/2016 16h26 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Bonjour,
L’achat de SCPI en nue propriété me semble une évidence, y avez-vous pensé?
Dans la mesure ou vous ne souhaitez visiblement pas souscrire a un crédit et que vous n’avez pas besoin de revenus, cela vous permet de ne pas augmenter votre imposition tout en placant vos liquidité sur un support que vous reverrez dans 7 ou 10 ans voire davantage selon la clé que vous aurez choisie.
Je vous invite a vous renseigner en ce sens.


Parrain de mon adorable filleule

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#11 24/05/2016 16h47 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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J’étais arrivé à la même conclusion que kc44.
Pas besoin de revenu, et fiscalité relativement élevé pousse à se diriger vers l’achat de nu-propriété de SCPI.

Dernière modification par gunday (24/05/2016 16h47)

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#12 24/05/2016 17h17 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Bonjour,
Merci pour vos réponses intéressantes. Je ne connaissais pas cette possibilité. J’attends un peu de voir d’autres réponses avant de creuser cette option mais si je comprends bien, je ne peux pas faire un tel investissement dans le cadre de mon A-V et j’ai un peu peur de me lancer seul dans un investissement un peu pointu…
Merci encore!

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#13 26/05/2016 11h19 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Vous êtes du forum limited-edition? Votre pseudo me dit quelque chose.

Je suis d’accord avec les conseils de mes prédécesseurs:

-Vous n’avez pas besoin de rente
-Vous ne souhaitez pas augmenter votre imposition (d’ailleurs qui le souhaite wink )
-Vous avez un horizon de plus de 8 ans.

Je vous conseille effectivement l’achat en direct de la nu-p afin d’éviter les frais de gestions des contrats d’assurance vie (même si les DDE sont plus élevés en direct que via l’assurance vie)
Vous avez déjà pris date sur un contrat, ce qui vous permettra de basculer les capitaux une fois le démembrement terminé et ainsi éviter une taxations des revenus.

Dernière modification par Flyz57 (26/05/2016 11h27)


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#14 27/05/2016 09h49 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Bonjour,
Merci pour cette nouvelle réponse. Je ne suis pas sur cet autre forum.
Je vais voir pour la nu-propriété mais je ne sais tout simplement pas à qui m’adresser…
Pendant ce temps, je viens de recevoir un message de Linxea me proposant d’acheter du PFO2 avant augmentation du prix de souscription la semaine prochaine. Est-ce que ça ne serait pas une occasion à saisir?
Merci encore!

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#15 27/05/2016 10h15 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Bonjour,

pour la nu-propriété, de nombreuses SCPI proposent des durées de démembrements adaptées à votre horizon d’investissement (5-10 ans, voir plus).

Pour PFO2, attention, le prix de la part a pas mal augmenté depuis 2 ans, la rentabilité "spot" s’en ressent.

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#16 27/05/2016 10h35 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Effectivement, de nombreuses SCPI proposent la possibilité de faire l’acquisition de parts en nu-pro sachant que les sociétés de gestions fournissent très souvent la contre partie. C’est d’ailleurs un créneau assez porteur car Amundi a choisi de suspendre temporairement la souscription en nu-pro 10 ans pour Rivoli Avenir Patrimoine. De nombreuses autres SCPI restent toutefois disponibles.

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#17 27/05/2016 10h54 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Bonjour,
Si je comprends bien, il faudrait que je m’adresse directement à Amundi, etc. pour acquérir de la nu-pro?
Mon courtier, type Lynxea, ne fait pas ça, en tout cas je ne le sais pas.

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#18 27/05/2016 11h06 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Vous pouvez effectivement contacter AMUNDI directement pour voir comment ils organisent la souscription en nu-propriété.
Je ne pense pas non plus que Linxea propose ce service, il me semble qu’ils ne commercialisent les SCPI que via leur assurance-vie.

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#19 27/05/2016 11h19 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Amundi était un exemple. De plus, cette société a suspendu la commercialisation en nu-pro pour Rivoli Avenir Patrimoine. Dans l’ordre, choisir une ou plusieurs SCPI qui vous interéssent, regarder les clés de répartition par rapport à chaque SCPI. Ce travail est indispensable car les clés peuvent varier en fonction de chaque SCPI et certaines sont plus avantageuses que d’autres (ex : Corum a une clé 10 ans bien plus avantageuses pour le nu-pro qu’Amundi et/ou Foncia). Voici déjà des pistes de réflexion.

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#20 27/05/2016 11h38 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
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Vous pouvez aussi trouver plus d’informations sur une autre section de ce forum qui évoque le démembrement de SCPI et la vente de gré à gré.
Achat et vente de SCPI de gré à gré - Devenir rentier


Parrainage Linxea - Parrainage Yomoni  (50 à 200€ jusqu'au 31/12/16)

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#21 08/06/2016 09h20 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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Bonjour !

J’ai pour projet d’investir avec ma compagne dans les SCPIs.
- Le montant emprunté est de 100 k€, réparti sur 3 SCPIs. Taux à 2.5% hors assurance, sur 20 ans.
- Sélection de 3 SCPIs qui sont Foncia Placement Pierre (40%), Epargne Fonciere (30%) et Interpierre (30%).
Epargne Fonciere me semble faire un peu doublon de Foncia Placement Pierre par contre, mais j’ai + de conviction dans les bureaux que dans les commerces…

Je n’ai pas étudié la possibilité de réaliser un crédit in fine afin de diminuer l’impact de l’imposition et sachant que nous arrivons à mettre de côté entre 1000 et 1500€ par mois.
Une partie de cette épargne pourrait être placée sur une AV afin de préparer le remboursement final de ce crédit in fine. Cependant, j’ai un peu de mal à estimer la différence de TRI entre les deux investissements.

J’ai utilisé les simulateurs épinglés par la modération (super !) avec les hypothèses suivantes:
- rendement SCPI de 4.7% (mon choix se situe vers 5 % mais je prends un peu de marge).
- placement de l’épargne à 2.8% (fond euros un peu dégradé).
- Taux du crédit amortissable à 2.85% assurance comprise.
- 100000€ empruntés. 9% de frais sur SCPI.
- TMI de 30%.

Pour le crédit amortissable, je trouve un TRI de 3.07%, ce qui n’est pas terrible terrible à mon avis.
Je trouve un différentiel de seulement 5000€ entre un investissement de l’effort d’épargne sur une AV.

Ainsi, l’idée de recourir à un crédit in fine mais je n’ai pas une connaissance très poussée des taux que l’on pourrait me proposer dans cette optique (c’est bien 15 ans maximum il me semble?). En considérant un taux à 3.5% assurance inclue, je trouve un TRI de 3.02% ce qui est carrément similaire.

La faiblesse des TRI me fait me questionner grandement sur la viabilité de cet investissement. Surtout que la différence est très faible si l’on compare à un investissement sur AV en direct. Après, je comprends bien que je bénéficie de l’effet de levier et que rien ne m’empêche de mettre de l’argent sur l’AV pour compléter.

Dernière modification par Fabipm (08/06/2016 16h18)

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#22 08/06/2016 14h38 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Modérateur
Réputation :   1084 

Une hypothèse de vos simulation me semble discutable : "placement de l’épargne à 2.8% (fond euros un peu dégradé)". En effet, si 2.8% est le rendement 2015 (une fois les 15.5% de prélèvements sociaux déduits) des tous meilleurs fonds euros, il est probable que ce taux va diminuer (typiquement d’environ 0.2%/an) dans le futur, et sera significativement inférieur à 2.8% durant les prochaines années (que vous simulez).

Par ailleurs, le TRI obtenu va dépendre de la durée sur laquelle vous faites votre simulation (plus elle sera longue, moins les 9% de frais auront d’impact). Or vous n’avez pas mentionné la durée prise en compte, ni d’ailleurs la durée de l’emprunt à 2.5% (avec ou sans assurance et frais ?) envisagé.

Je suppose que dans vos hypothèses de simulation, il y a aussi une absence d’inflation et de hausse des loyers (donc la persistance d’une croissance atone)  et que ce TRI est obtenu avec les montants "net de tout" (impôts et prélèvements sociaux en particulier). Dans ce cas, un TRI de 3%/an ne me semble pas mauvais du tout, et aucun produit sans risque ne vous permettra ne serait-ce que de l’approcher.
A ce TRI, il faudra ajouter (ou retrancher) l’impact de la variation du prix des parts (sachant qu’elle serait sans doute favorablement influencée par une reprise économique plus solide, ou par une inflation plus forte, et négativement par une hausse des taux).

Je ne pense pas qu’avec un crédit in-fine (plus cher, en taux comme en assurance), adossé à un fond euros sur un contrat d’AV, vous puissiez obtenir un meilleur TRI net de tout, sauf si vous étiez à un TMI IR de 45% (ce qui ne correspond pas à votre présentation) ou si vous anticipez d’y être à l’avenir (c’est le TMI IR pendant la détention des parts de SCPI qui compte…), et alors, mieux vaudrait sans doute investir en nue-propriété (éventuellement avec un crédit pas trop long -10 ans par ex- à taux très bas, même si les intérêts ne sont pas déductibles).

Pour le choix des SCPI, lorsque je compare Epargne Foncière à ses homologues (parmi les paquebots assez anciens) (lecture du rapport annuel, assistance aux AG, évolution du prix des parts et des distributions, typologie du patrimoine et évolution annoncée, etc.), je me dit que ça ne serait pas mon choix (voir Rivoli AP / Edissimmo, Elysée Pierre, Effimo1 / Immorente, etc).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#23 08/06/2016 15h16 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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GoodbyLenine a écrit :

En effet, si 2.8% est le rendement 2015 (une fois les 15.5% de prélèvements sociaux déduits) des tous meilleurs fonds euros, il est probable que ce taux va diminuer (typiquement d’environ 0.2%/an) dans le futur, et sera significativement inférieur à 2.8% durant les prochaines années (que vous simulez).

Ce n’est pas probable, c’est mécanique le bon terme.
Autant on s’habitue assez vite a la baisse des taux coté crédit, autant on a du mal a l’accepter coté placement…
Quand on voit que les banques sont ok pour placer autour de 1% sur 10 ans (quand elle vous prête c’est pour elle un placement) ca vous donne un peu la tendance des 10 prochaines années (sauf a penser qu’une banque prend des risques de taux inconsidérés - car souvent à taux fixe - ce que je ne pense pas, pour moi elles savent ce qu’elles font)

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#24 08/06/2016 16h32 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

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GoodbyLenine a écrit :

Une hypothèse de vos simulation me semble discutable : "placement de l’épargne à 2.8% (fond euros un peu dégradé)". En effet, si 2.8% est le rendement 2015 (une fois les 15.5% de prélèvements sociaux déduits) des tous meilleurs fonds euros, il est probable que ce taux va diminuer (typiquement d’environ 0.2%/an) dans le futur, et sera significativement inférieur à 2.8% durant les prochaines années (que vous simulez).

[…]. Or vous n’avez pas mentionné la durée prise en compte, ni d’ailleurs la durée de l’emprunt à 2.5% (avec ou sans assurance et frais ?) envisagé.

Je suppose que dans vos hypothèses de simulation, il y a aussi une absence d’inflation et de hausse des loyers (donc la persistance d’une croissance atone)  et que ce TRI est obtenu avec les montants "net de tout" (impôts et prélèvements sociaux en particulier). Dans ce cas, un TRI de 3%/an ne me semble pas mauvais du tout, et aucun produit sans risque ne vous permettra ne serait-ce que de l’approcher.
A ce TRI, il faudra ajouter (ou retrancher) l’impact de la variation du prix des parts (sachant qu’elle serait sans doute favorablement influencée par une reprise économique plus solide, ou par une inflation plus forte, et négativement par une hausse des taux).

Je vous remercie pour vos remarques constructives.

Concernant la première hypothèse, elle est probablement non valable car je suis tout a fait en ligne avec vous, les taux de rémunération des fonds euros sur AV vont baisser.

A propos de la durée du prêt, c’est exact, dans ce post j’ai omis ce détail important. Nous visons donc une durée de 20 ans. J’ai considéré un taux du crédit amortissable à 2.85% assurance comprise.

Enfin, dans les hypothèses de simulation, j’ai considéré une absence de revalorisation des parts et des loyers pour être conservateur. J’ai plutôt tendance à croire à une stagnation/légère baisse qu’à une augmentation, ma nature pessimiste sûrement. C’est dans ce cas que le TRI ressort à 3%/an.

Je suis d’accord avec vous à propos du crédit in-fine, la distance avec la tranche supérieure est grande et avec un TMI de 30%, nous ne sommes pas encore du côté où avoir des revenus fonciers supplémentaires doit être étudié pour optimiser la fiscalité.

Dernier point concernant Epargne Foncière, c’est bien la SCPI sur laquelle j’hésite le plus. D’une part elle fait vraiment doublon avec Placement Pierre (secteur + localisation). D’autre part, je n’ai pas trop été mis en confiance par les retours effectués sur le forum concernant les dernières AG, etc. Il y a simplement la possibilité d’une forte augmentation de la valeur de la part prochaine qui apparaît comme point fort. Mais comme j’hésite depuis… quasiment 2 mois, je me dis qu’à un moment il faut bien se lancer !

Je vais peut-être revoir à nouveau ma copie…

Cordialement,

Fabipm

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#25 08/06/2016 21h52 → SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité (scpi débutant)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour Fabipm,

Je n’ai pas vérifié vos calculs « le crayon à la main », mais l’ordre de grandeur de TRI que vous évoquez (autour de 3% net) est comparable à celui que j’ai trouvé avec des hypothèses similaires (je suis au même TMI).

Effectivement, le TRI net final – THEORIQUE - peut paraître décevant. Et encore, vous avez considéré un rendement constant de 4.7% : cela ne me semble pas à proprement parler prudent, c’est juste le taux actuel moyen des SCPI que vous convoitez (attention Interpierre est un peu au-dessus mais a commencé à « taper » dans ses réserves…) et, si les taux souverains continuent à naviguer aux alentours de 0-1% pour encore pas mal d’années (scénario à mon sens le plus probable, voir ce qui se passe au Japon et au Etats-Unis), il n’est pas dit que celui des SCPI ne diminue pas encore vers 4.0%, voire moins… Donc, le TRI réel dans 15 ans pourrait encore être un peu inférieur. Mais réciproquement, vous comparez ce TRI au taux de rendement ACTUEL du fond euro d’une AV. Déjà, un taux NET de 2.85% que vous évoquez n’est offert que par quelques contrats triés sur le volet (le tout-venant étant plutôt autour de 2.5% brut / 2.1% net), et si l’hypothèse d’un QE « éternel » se vérifie, ces taux vont baisser inexorablement, probablement plus vite que les loyers… donc même si le TRI de votre achat à crédit parait décevant aujourd’hui, et même s’il baisse un peu dans le futur, il est fort possible qu’il reste très compétitif par rapport aux fonds en euro dans les années qui viennent (pour peu que l’on puisse comparer ces deux placements qui n’ont pas grand-chose en commun).

Dernier point : ne vous faite pas intoxiquer par le fameux « effet de levier » que vous claironnent tous les CGP et plus généralement tous les vendeurs de crédit : « endettez-vous, l’argent n’a jamais été aussi cher, maximisez l’effet de levier ». MEFIANCE. L’effet de levier a deux composantes :

Composante n°1 : c’est la différence entre le taux de rendement et le taux d’intérêt. Schématiquement (considérons un crédit in fine pour contourner l’amortissement et raisonner sur des taux constants), vous vous endettez à un taux X pour investir dans un actif qui a un rendement de Y. Votre « marge brute » est de Y-X, et en net (avec votre TMI de 30% + 15.5% de CSG) de l’ordre de 0.5x(Y-X). Application numérique : Y = 4.8%, X=2.4%, le rendement net (intérêts d’emprunt déduits) est de l’ordre de 0.5x(4.8-2.4) = 1.2%. Pas plus. En fait, c’est le même business que les banques qui empruntent « en bloc » à la BCE à un taux inférieur à 0.5% et qui redistribuent le crédit aux particuliers à 1.5-2%. La marge couvre le risque pris (défaut du particulier pour la banque, baisse des loyers ou de l’immobilier pour l’investisseur). C’est intéressant pour la banque qui prête des milliards (faible marge mais gros volume, en fait c’est le business model de la grande distribution), mais pour un particulier qui emprunte quelques dizaines de k€, on voit bien que ce n’est pas cet « effet de levier »-là qui va beaucoup l’enrichir (les petits épiciers de quartier sont rarement riches). Bien sûr, si on raisonne en flux, le TRI est meilleur que 1.2% (surtout en in fine), mais globalement la raison de votre déception provient de là. Les taux sont faibles, mais les rendements également (et le fisc vous prend 50% de la différence).

Composante n°2 (de loin la plus significative) : c’est l’actualisation des flux. En vous endettant, vous « prenez  date » et achetez aujourd’hui un actif que vous ne payez qu’au fil des années, avec une monnaie dépréciée par l’inflation ; si on en plus, pendant la durée du remboursement, la valeur du bien s’apprécie fortement, là c’est le jackpot : vous avez acheté un actif à prix décôté, sa valeur s’apprécie mais vous remboursez toujours des mensualités calculées sur la base du prix d’origine ! C’est exactement ce qui s’est passé pour ceux qui ont eu la clairvoyance d’acheter de l’immobilier à crédit vers la fin des années 90 (ce n’est pas mon cas…). Même si les taux d’intérêts étaient alors de 4 ou 5%, avec une inflation de 2-3% (en supposant bien entendu que vos revenus suivent au minimum l’inflation) et des prix de l’immobilier qui augmentaient de 6-8% l’an, on voit immédiatement que l’effet de levier brut était de 4-6% l’an, ce qui devait allègrement donner des TRI largement supérieurs à 10% sur 10 ans. Ajoutez à l’époque une CSG faible et une franchise d’imposition des PV au bout de 15 ans de détention seulement, et vous comprendrez comment certains particuliers ont fait fortune : pas grâce aux loyers (composante n°1), mais bien par la plus-value et l’érosion monétaire (composante n°2) !

Bref, de nos jours, jouer « l’effet de levier » du crédit, c’est parier sur un scénario de retour de l’inflation (à condition que les revenus suivent, bien sûr) et d’une valorisation notable des prix de l’immobilier pour les 10-15 prochaines années. Et, bien sûr, une imposition stable ( smile !).

Je ne sais pas prévoir le futur de l’économie (d’ailleurs même nos économistes en sont incapables), je vous laisse donc seul juge. Personnellement, je suis convaincu que nous sommes entrés dans un monde fondamentalement déflationniste (c’est assurément le cas au Japon et aux USA ; comment l’Europe y échapperait-elle ?). Aussi, plutôt que le crédit (je pourrais pourtant m’endetter), je préfère investir en nue-propriété sur 7-10 ans, qui affiche des TRI théoriques légèrement supérieurs de 0.5-1 point (sans être pour autant mirobolants). L’avenir me dira si j’ai eu raison ou tort !

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