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Forums des investisseurs heureux

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#26 03/03/2016 17h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Réputation :   28 

Bonjour,

une petite reflexion vu les taux de credit assez bas en ce moment.

Imaginons une EURL avec une bonne renta et une belle trésorerie mais un avenir à moyen terme assez flou car positionnée sur un marché sans gros avenir.
Si cette EURL emprunte à 3 % disons 1 M€ pour acheter des SCPI avec une renta de 5,2 % sur 20 ans, on est pas loin de l’autofinancement.
A part la difficulté de trouver une banque pour financer ce genre de projet, la modification des statuts de l’EURL permettant ce genre de placement et le risque éventuel concernant la réintégration de L’EURL dans L’ISF. Qu’est ce qui peut empécher ce projet de fonctionner ?
Et encore mieux en trouvant un pret in fine?

Cordialement

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#27 05/03/2016 23h13 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Vous ne le mentionnez pas, mais je vais supposer que votre EURL est à l’impôt sur les sociétés…

* Votre idée est intéressante, mais il ne faut pas procéder exactement comme vous l’indiquez pour plusieurs raisons que je vais expliciter.

- Il sera difficile de trouver un financement immobilier pour une EURL. La forme sociale naturelle pour ce genre d’opération à crédit est la société civile.

- La forme sociale EURL n’est pas adaptée car, une fois les crédit remboursés, les dividendes que vous vous verserez seront soumis aux charges sociales du RSI.

Ce qu’il faut faire, dans la situation que vous décrivez, c’est :

- créer une micro-holding familiale, sous la forme d’une société civile, en apportant à la société civile, lors de sa constitution, les titres de votre EURL. Cet apport n’entraîne aucune taxation immédiate car la plus-value peut être mise en report d’imposition.

- Réaliser une ou plusieurs distributions de dividendes au profit de la société civile, en bénéficiant du régime mère/fille.

- Faire l’opération à crédit telle que vous la mentionnez, en utilisant les dividendes comme apport dans le but d’atteindre l’autofinancement sur 20 ans.

- Enfin, vous pourrez procéder à la liquidation ou à la revente de votre EURL en respectant impérativement un délai de 3 ans par rapport à l’apport initial des titres à la holding, pour respecter les condition du report d’imposition et idéalement de plus de 5 ans pour pouvoir éventuellement bénéficier d’un avantage supplémentaire que je ne souhaite pas expliquer ici…

En procédant de la sorte, vous pouvez mettre en place votre propre CRIP (caisse de retraite individuelle personnalisée) !

La holding pourra également servir, en cas de reconversion professionnelle, comme holding de reprise ou pour contribuer au lancer une nouvelle affaire…

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#28 18/04/2016 13h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour à tous, merci pour toutes ces informations précieuses.

Je pense également faire un montage pour l’achat de SCPI via SCI.

Un CGP m’a indiqué qu’il était "compliqué" d’obtenir un prêt bancaire via une SCI à l’IS car fiscalement opaque, c’est la société qui s’endette et non la personne physique. Il m’a indiqué également que les taux seraient plus élevés (je vais vérifier en appelant quelques banques).

Il me conseille donc de constituer la SCI à l’IR avec un apport faible, endettement auprès de la banque (transparence fiscale) et compte courant par la suite pour ne pas bloquer du capital inutilement. Il sera toujours possible de passer à l’IS par la suite (choix définitif).

Est-ce que certains d’entres vous ont une expérience d’endettement sur SCI IS ?

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#29 18/04/2016 21h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le financement d’un investissement en parts de scpi au travers d’une société civile à l’IS n’est pas plus difficile à obtenir que pour une société civile transparente.

Il n’y a pas de différence et je constate souvent que la banque ne demande même pas si la société a opté pour l’IS.

Enfin, il est toujours possible d’opter après la mise en place du financement si vous pensez que cela peut vous aider dans vos démarches…

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#30 20/04/2016 11h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Effectivement vu avec le crédit foncier cela ne change rien
Taux proposé (hors assurance): 2.35% sur 15 ans ; 2.50% sur 20 ans

Dernière modification par maxlille (20/04/2016 11h21)

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#31 22/04/2016 18h10 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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J’avais eu le son de cloche inverse avec le LCL il y a 2 ou 3 ans.
Leur approche c’était de dire SCI à L’IS, donc société commerciale. Mon interlocuteur m’a alors indiqué qu’il ne pouvait pas traiter le dossier et ma redirigé vers un conseiller pro.
Rien que le coût de fonctionnement du compte pro (avec commission de mouvements et tout le tintouin) a fait que je n’est pas pousser plus loin.
A la lecture de vos échanges j’aurai effectivement du ne pas préciser l’option fiscale de la SCI, cela aurait été plus simple comme cela.
Stéphane quand vous évoquer "la" banque, il s’agit aussi du crédit foncier ?

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#32 26/06/2016 09h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Stéphane ,

Dans ce type de montage (scpi dans SCI IS ) et pour un montant de 600 000 euros :
quel nombre de SCPi envisagez vous d’acheter ? Et comment les repartiriez vous ?
Si je comprends bien ce montage à l’échéance (lointaine) de l’usufruit la SCI est devenue une coquille vide ?
Merci

Dernière modification par Chtirentier (26/06/2016 15h18)

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#33 29/06/2016 09h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour un montant de 600.000 euros, vous pouvez envisager de faire 6/8 lignes différentes.

Les scpi qui peuvent être incorporées dans ce montage sont celles dont nous parlons régulièrement sur le forum : Immorente, Efimmo, Primovie, Corum convictions, Foncia Pierre rendement, PFO2, Ficommerce, Interpierre, Epargne foncière, etc…

Dans tous les cas, le portefeuille doit être adapté au souhait de chacun, car il existe de nombreuses combinaisons possibles.

La possibilité de faire revenir la nue-propriété dans le patrimoine personnel, n’est qu’une possibilité parmi d’autres.

Ici encore, cela dépend du souhait et des projets de chacun, car la structure peut également être transmise aux enfants, par exemple, plutôt que gérée dans une optique d’extinction.

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#34 29/06/2016 17h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Oui j’ai envisagé le démembrement de cette SCI au profit des enfants ,je possède déjà 10 % de mon patrimoine en scpi NP notamment parmi la liste que vous proposez,d’où l’obligation d’une réflexion approfondie afin de diversifier correctement
Par ailleurs,pour un investissement en usufruit au sein de cette SCI ( en parallèle des scpi PP)ou dans une deuxième SCI , je m’interroge sur le temps nécessaire pour investir 200 KE ? La collecte des usufruits n’est elle pas compliquée ?
Merci pour votre retour

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#35 29/06/2016 22h26 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Sur des durées courtes (5 ou 7 ans), il est effectivement difficile de trouver rapidement beaucoup d’usufruits. La demande est très forte sur de telles durées.

Sur une durée de 10 ans, c’est un peu plus facile à faire, mais il faut compter plusieurs mois pour un tel volume.

Dernière modification par stephane (29/06/2016 22h30)

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