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#26 03/03/2016 17h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

Membre
Réputation :   28 

Bonjour,

une petite reflexion vu les taux de credit assez bas en ce moment.

Imaginons une EURL avec une bonne renta et une belle trésorerie mais un avenir à moyen terme assez flou car positionnée sur un marché sans gros avenir.
Si cette EURL emprunte à 3 % disons 1 M€ pour acheter des SCPI avec une renta de 5,2 % sur 20 ans, on est pas loin de l’autofinancement.
A part la difficulté de trouver une banque pour financer ce genre de projet, la modification des statuts de l’EURL permettant ce genre de placement et le risque éventuel concernant la réintégration de L’EURL dans L’ISF. Qu’est ce qui peut empécher ce projet de fonctionner ?
Et encore mieux en trouvant un pret in fine?

Cordialement

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#27 05/03/2016 23h13 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

Membre
Réputation :   158 

Vous ne le mentionnez pas, mais je vais supposer que votre EURL est à l’impôt sur les sociétés…

* Votre idée est intéressante, mais il ne faut pas procéder exactement comme vous l’indiquez pour plusieurs raisons que je vais expliciter.

- Il sera difficile de trouver un financement immobilier pour une EURL. La forme sociale naturelle pour ce genre d’opération à crédit est la société civile.

- La forme sociale EURL n’est pas adaptée car, une fois les crédit remboursés, les dividendes que vous vous verserez seront soumis aux charges sociales du RSI.

Ce qu’il faut faire, dans la situation que vous décrivez, c’est :

- créer une micro-holding familiale, sous la forme d’une société civile, en apportant à la société civile, lors de sa constitution, les titres de votre EURL. Cet apport n’entraîne aucune taxation immédiate car la plus-value peut être mise en report d’imposition.

- Réaliser une ou plusieurs distributions de dividendes au profit de la société civile, en bénéficiant du régime mère/fille.

- Faire l’opération à crédit telle que vous la mentionnez, en utilisant les dividendes comme apport dans le but d’atteindre l’autofinancement sur 20 ans.

- Enfin, vous pourrez procéder à la liquidation ou à la revente de votre EURL en respectant impérativement un délai de 3 ans par rapport à l’apport initial des titres à la holding, pour respecter les condition du report d’imposition et idéalement de plus de 5 ans pour pouvoir éventuellement bénéficier d’un avantage supplémentaire que je ne souhaite pas expliquer ici…

En procédant de la sorte, vous pouvez mettre en place votre propre CRIP (caisse de retraite individuelle personnalisée) !

La holding pourra également servir, en cas de reconversion professionnelle, comme holding de reprise ou pour contribuer au lancer une nouvelle affaire…

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#28 18/04/2016 13h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour à tous, merci pour toutes ces informations précieuses.

Je pense également faire un montage pour l’achat de SCPI via SCI.

Un CGP m’a indiqué qu’il était "compliqué" d’obtenir un prêt bancaire via une SCI à l’IS car fiscalement opaque, c’est la société qui s’endette et non la personne physique. Il m’a indiqué également que les taux seraient plus élevés (je vais vérifier en appelant quelques banques).

Il me conseille donc de constituer la SCI à l’IR avec un apport faible, endettement auprès de la banque (transparence fiscale) et compte courant par la suite pour ne pas bloquer du capital inutilement. Il sera toujours possible de passer à l’IS par la suite (choix définitif).

Est-ce que certains d’entres vous ont une expérience d’endettement sur SCI IS ?

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#29 18/04/2016 21h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Le financement d’un investissement en parts de scpi au travers d’une société civile à l’IS n’est pas plus difficile à obtenir que pour une société civile transparente.

Il n’y a pas de différence et je constate souvent que la banque ne demande même pas si la société a opté pour l’IS.

Enfin, il est toujours possible d’opter après la mise en place du financement si vous pensez que cela peut vous aider dans vos démarches…

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#30 20/04/2016 11h20 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Effectivement vu avec le crédit foncier cela ne change rien
Taux proposé (hors assurance): 2.35% sur 15 ans ; 2.50% sur 20 ans

Dernière modification par maxlille (20/04/2016 11h21)

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#31 22/04/2016 18h10 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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J’avais eu le son de cloche inverse avec le LCL il y a 2 ou 3 ans.
Leur approche c’était de dire SCI à L’IS, donc société commerciale. Mon interlocuteur m’a alors indiqué qu’il ne pouvait pas traiter le dossier et ma redirigé vers un conseiller pro.
Rien que le coût de fonctionnement du compte pro (avec commission de mouvements et tout le tintouin) a fait que je n’est pas pousser plus loin.
A la lecture de vos échanges j’aurai effectivement du ne pas préciser l’option fiscale de la SCI, cela aurait été plus simple comme cela.
Stéphane quand vous évoquer "la" banque, il s’agit aussi du crédit foncier ?

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#32 26/06/2016 09h50 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonjour Stéphane ,

Dans ce type de montage (scpi dans SCI IS ) et pour un montant de 600 000 euros :
quel nombre de SCPi envisagez vous d’acheter ? Et comment les repartiriez vous ?
Si je comprends bien ce montage à l’échéance (lointaine) de l’usufruit la SCI est devenue une coquille vide ?
Merci

Dernière modification par Chtirentier (26/06/2016 15h18)

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#33 29/06/2016 09h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour un montant de 600.000 euros, vous pouvez envisager de faire 6/8 lignes différentes.

Les scpi qui peuvent être incorporées dans ce montage sont celles dont nous parlons régulièrement sur le forum : Immorente, Efimmo, Primovie, Corum convictions, Foncia Pierre rendement, PFO2, Ficommerce, Interpierre, Epargne foncière, etc…

Dans tous les cas, le portefeuille doit être adapté au souhait de chacun, car il existe de nombreuses combinaisons possibles.

La possibilité de faire revenir la nue-propriété dans le patrimoine personnel, n’est qu’une possibilité parmi d’autres.

Ici encore, cela dépend du souhait et des projets de chacun, car la structure peut également être transmise aux enfants, par exemple, plutôt que gérée dans une optique d’extinction.

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#34 29/06/2016 17h48 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Oui j’ai envisagé le démembrement de cette SCI au profit des enfants ,je possède déjà 10 % de mon patrimoine en scpi NP notamment parmi la liste que vous proposez,d’où l’obligation d’une réflexion approfondie afin de diversifier correctement
Par ailleurs,pour un investissement en usufruit au sein de cette SCI ( en parallèle des scpi PP)ou dans une deuxième SCI , je m’interroge sur le temps nécessaire pour investir 200 KE ? La collecte des usufruits n’est elle pas compliquée ?
Merci pour votre retour

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#35 29/06/2016 22h26 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Sur des durées courtes (5 ou 7 ans), il est effectivement difficile de trouver rapidement beaucoup d’usufruits. La demande est très forte sur de telles durées.

Sur une durée de 10 ans, c’est un peu plus facile à faire, mais il faut compter plusieurs mois pour un tel volume.

Dernière modification par stephane (29/06/2016 22h30)

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#36 04/02/2017 17h42 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je regardais les calculs de bnose sur l’usufruit dans une société à l’IS.
Outre le débat sur le TRI qui rend la chose complexe car il faut réinvestir constamment les dividendes/loyers pour les faire fructifier, il faut prendre les frais d’entrée (~10%) et les frais de gestion de la société.
Même pour une petite SCI soumise à un impôt de 15% (et non de 33%), j’arrive à un TRI de aux alentours de 3% … sur lesquels il faut payer la CSG-CRDS et l’impôt.

Ca ne rend pas le scénario usufruit dans une société à l’IS très intéressante.

Surtout que j’imagine que l’on compte la valeur de la pleine propriété dans l’assiette de l’impôt sur la fortune.

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#37 04/02/2017 18h51 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Bonsoir Fructif,

pourriez-vous préciser les détails de votre simulation?
En effet, avec un volume suffisant d’usufruits dans la SCI, même avec frais de comptabilité et IS inclus, le TRI devrait être très supérieur à 3%.

Bien à vous
cat

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#38 04/02/2017 19h04 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Oui, reprenons les hypothèses de bnose :
- Comme vous avez 10% de frais, vous avez une valeur en pleine propriété de 257K€, soit un rendement annuel de 12857€.
- On amorti 9000€ par an et non 10000€ à cause des frais
- Ca fait 580€ d’impôt par an
- J’ajoute 500€ de frais de SCPI (en fait je compte 1000€, mais j’investis 200K€ pour diminuer ce coût)
- J’ai donc un flux de 11778€ par an
=> TRI de 3,1%

J’ai été large en gardant un dividende de 5% sur les 10 prochaines années. Et ca suppose un réinvestissement des dividendes en flux tendu. (je n’ai pas non plus compté de frais de création de SCPI)

Je suis donc en réalité à une performance inférieure à 3% … avant impôt à l’IR.

Vous n’obtenez pas ça ?

Edit :

En lisant un peu sur le net, je vois que les droits/frais semblent déductibles. On passerait alors à 3,3%.
Il y a peut être d’autres choses à déduire potentiellement. Mais je ne suis pas expert.

Enfin si on monte l’investissement à 300K€ on dépasse les 3,5% (car on amorti les frais de gestion de la SCPI).

Mais ça reste pas extraordinaire vu les contraintes.

Dernière modification par Fructif (04/02/2017 19h13)

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#39 04/02/2017 19h47 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Votre hypothèse de distribution de la SCPI est assez conservative. Je crois que pour 2016, le DVM (Taux de distribution sur valeur de marché) moyen devrait être de l’ordre de 4.65%.
Avec 12 857 euros pour 285 714 euros de valeur en pleine propriété, cela suppose un DVM de 4.41% (contrairement à ce que vous annoncez ce n’est pas très optimiste)…

Ensuite vous pouvez bien amortir 10 000 euros par an + les frais de 1000 euros.

Mais effectivement en comptant 4.65% et en soustrayant les frais + amortissement de 10 000 euros, j’arrive également à un TRI de 3.37%. Avec vos hypothèses mon "très supérieur" est donc un peu exagéré…
Par contre avec un volume double soit 200000 euros d’usufruit, on arrive à un TRI de 4.87% (on garde les même frais de 1000 euros).

L’autre intérêt du montage "parts de SCPI dans SCI à l’IS" c’est pendant la phase de capitalisation.
Dès 200 000 euros d’emprunt sans apport, on a déjà un TRI d’environ 5% avec les conditions d’emprunt actuel. Si vous pouvez emprunter plus, vous pouvez faire augmenter assez sensiblement le TRI (par exemple, à 400 000 euros, je suis vers 6.2%).

Bien à vous.
cat

PS : j’ai repris avec le DVM de 5% utilisé par bnose au lieu de 4.65% et j’arrive à un TRI de 4.75% pour 100 000 euros d’usufruit de 6.20% pour 200 000 euros.

Dernière modification par cat (04/02/2017 20h02)

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#40 04/02/2017 20h06 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Je n’avais pas pensé à déduire du revenu les coûts de gestion de la société.

Sinon, je vois pas comment avec 200K€ on arrive à un TRI de 4,62%. Vous pourriez détailler ?

Sinon, on peut "facilement" emprunter pour de l’usufruit. ?

Reste que je serai grevé par l’ISF, qu’il ne faut pas oublier. Car avec l’effet de levier de la nue pro, ça peut aller vite ! (J’imagine que ca se passe de cette façon mais je ne suis pas 100% sûr)

Dernière modification par Fructif (04/02/2017 20h42)

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#41 04/02/2017 20h18 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Pour 200 000 euros d’usufruit cela correspond à 200 000 / 0.35 = 571 429 euros en pleine propriété (clé identique à celle de bnose), soit =
* avec 4.65% de DVM, 26 571 euros de distribution,
* 835 euros d’impôt soit 26736 euros de flux net.
on arrive sauf erreur de ma part à un TRI de 4.87%.

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#42 04/02/2017 20h40 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Réputation :   322 

OK.
Mais il y a un cash out de 1000€ annuel de frais de gestion aussi. On passe alors à 4,1% de TRI.

Après c’est cette histoire de DVM et de frais des SCPI que j’ai du mal à cerner.
Il faut dire que les différentes SCPI communiquent des rendements parfois sur une base pré frais et parfois post frais. Et il y a le sujet de frais d’entrée / frais de sortie.
C’est cette partie là que je minimise par rapport à vous en fait. Mais je ne connais pas suffisemment le marché des SCPI.

4,1% de performance imposé à un TMI de 30% donne moins de 3%.
Evidemment il y a le décalage possible de la perception de revenu, qui peut être avantageuse dans certains cas.

Plus le problème de l’ISF.

Mais si on peut "facilement" emprunter pour de l’usufruit ça doit effectivement largement changer la donne.

Dernière modification par Fructif (04/02/2017 20h57)

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#43 05/02/2017 00h31 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

Modérateur
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Je voudrais faire quelques remarques sur vos hypothèses de calcul et échanges :
  1) Payer 35% (du prix en PP) pour l’usufruit 10 ans de quelque chose rapportant 4.65%/an (du prix en PP) avec une perspective de rendements stable, c’est acheter beaucoup (10 à 20%) trop cher. En achetant à un prix plus raisonnable, et en investissant une somme bien (2.5x) plus élevée que les 200 000€ de vos simulations, le rendement devient déjà plus sympathique.
  2) Sur l’ISF, pourquoi donc les actifs d’une société non transparente (fiscalement) devraient-ils être intégrés dans le patrimoine ISF ? C’est la valeur (vénale) des parts de la société que vous détenez qui doit y être intégrée, en plus de l’éventuel solde de votre CCA. 
  3) On ne peut pas "facilement" emprunter pour de l’usufruit (essayez donc !).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#44 05/02/2017 00h47 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Désolé. J’ai fait tout cela trop rapidement tout à l’heure et je me suis absenté ensuite.

Un point à éclaircir d’abord : pour moi les frais de 1000 euros concernent uniquement la comptabilité (essentiellement) et les frais bancaires. Les frais des SCPI sont déjà totalement intégrés dans les dividendes distribués par ces dernières.

Pour reprendre
1/ pour un DVM actuel de 5%, une clé de répartition sur 10 ans 65% nu-prop / 35% usufruit semble raisonnable (cas de primopierre ou primovie par exemple). Avec 1000 euros de frais annuels, on aboutit pour 100 000 euros d’usufruit sur 10 ans à un TRI de 4.75% ou pour 200 000 euros à un TRI de 5.42% (erreur de ma part dans message #39).
2/ pour un DVM actuel de 4.65%, la clé de répartition sera probablement différente plutôt 67% nu-prop / 33% usufruit (ou autre chose de plus favorable à l’usufruitier que la clé 65-35, 67-33 est par exemple celle d’Epargne Foncière sur 10 ans). Avec 1000 euros de frais annuels, on aboutit pour 100 000 euros d’usufruit sur 10 ans à un TRI de 4.48% ou pour 200 000 euros à un TRI de 5.16%. A mon avis, la clé devrait être même plus favorable pour avoir un TRI encore plus proche du point 1/ (mais je ne suis pas un expert de ce genre de question).

On est donc sensiblement au-dessus de 3%.

Par ailleurs, je ne pense pas que l’on puisse emprunter "facilement" pour acquérir de l’usufruit. Mais ce n’est pas le schéma que Stéphane propose dans cette file. Le schéma est plutôt le suivant :
A/ phase de capitalisation : j’achète des parts de SCPI en pleine propriété entièrement à crédit. Le montant minimal pour ce type d’investissement semble être d’après Stéphane aux conditions actuelles 200 keuros (avec l’idée de compléter cette somme progressivement). Il ne faut pas viser trop haut non plus pour rester avec le taux IS réduit (avec un max en gros vers 800 keuros). Comme le cash flow est négatif, les associés vont devoir amener de l’argent à la société par l’intermédiaire du compte courant d’associé (il y aura donc une créance de la société à l’égard des associés).
B/ phase de distribution : démembrement des parts de SCPI, la nu-propriété est donnée aux associés comme remboursement de la créance et l’usufruit est conservé dans la SCI. La durée du démembrement dépend bien entendu de la taille de la créance par rapport au capital de la SCI. L’intégralité des bénéfices est alors distribuée chaque année aux associés jusqu’à extinction de l’usufruit et alors dissolution de la SCI.

J’ai essayé de résumer les grandes lignes (si ce n’est pas clair, il vaut mieux relire le message initial de Stéphane). Des variantes sont bien entendu possibles suivant la situation de chacun.

Concernant l’ISF, je crois qu’effectivement ici, on ne peut pas faire grand chose.

Il me semble (mais je peux me tromper) que pour investir plus de 200 keuros en parts de SCPI c’est le schéma qui devrait fournir le "meilleur" TRI pour les personnes :
* avec un TMI >= 30%;
* non concernés par l’ISF;
comparé au parts de SCPI :
* en assurance-vie;
* en direct à crédit;
* en nu-propriété.

PS : désolé GBL, je n’ai pas vu votre message arrivé pendant que je préparais le mien.

Dernière modification par cat (05/02/2017 00h49)

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#45 05/02/2017 01h54 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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Fructif a écrit :

Surtout que j’imagine que l’on compte la valeur de la pleine propriété dans l’assiette de l’impôt sur la fortune.

Il ne me semble pas que Gbl a répondu à ce point, cela mérite de s’y attarder car j’ai déjà entendu plusieurs sons de cloche et il me semble que ce n’est pas le cas durant le démembrement.

Fructif a écrit :

Après c’est cette histoire de DVM et de frais des SCPI que j’ai du mal à cerner.
Il faut dire que les différentes SCPI communiquent des rendements parfois sur une base pré frais et parfois post frais. Et il y a le sujet de frais d’entrée / frais de sortie.
C’est cette partie là que je minimise par rapport à vous en fait. Mais je ne connais pas suffisemment le marché des SCPI.

Soyons clair:
_Concernant les frais, en effet il n’y a pas d’obligation et certaines SCPI communiquent le pourcentage par rapport au prix de retrait, d’autres par rapport à la valeur frais inclus. Il faut prendre la valeur de part frais inclus et la diviser par la valeur de retrait pour pouvoir comparer les SCPI entre elles.
_Concernant le rendement, TOUTES les SCPI le communiquent par rapport à la valeur frais inclus (c’est une obligation.), il sera donc plus intéressant si on le calcule sur la valeur de retrait.
Seules les assurances-vie communiquent parfois sur la valeur hors frais, c’est là qu’’il faut être vigilant lorsque l’on compare différents scénarii.

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#46 05/02/2017 07h15 → Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique (impôt sur les sociétés, revenus complémentaires, scpi, société civile)

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OK, merci c’est clair !
Effectivement, j’ai pris des hypothèses trop conservatrices qui changent pas mal de choses.
J’arrive bien à 5,42% pour 200K€ avec un DVM de 5%. Je pense quand même que cela va baisser dans les prochaines années. Mais soit. De toutes les façons, il faut regarder des vrais cas.

Si on augmente l’investissement, on va passer à un taux non réduit d’IS (33%). Le TRI maximum est atteint pour 913K€ avec un TRI de 5,94%.

Effectivement, 5 à 6% de performance pour quelque chose qui paraît moyennement risqué est assez sympa. Il faut quand même trouver un moyen de retirer l’argent de la société …

Pour l’impôt sur la fortune, effectivement ça ferait du sens que ce ne soit que la valeur de l’usufruit. Mais on est pas à une bizzarerie prêt.

@cat
Merci pour ces échanges
J’ai bien vu le cas de Stéphane, mais j’essaye de trouver des façons de faire sans emprunter (je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale et ca ne me facilite pas les choses)

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