Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Kabal · #801

Non ils sont payés par le particulier mais vous n’avez pas la même imposition en perso et en SCI à IS. Vous paierez moins d’impôts en théorie.

AesculusHippocastanum · #802

Kabal a écrit :
Ou vous pouvez les vendre à la SCI. Et augmenter votre CCA. 5% sont dus sur le montant vendu + l’IR sur la PV (si PV) ainsi que des droits de changement de propriétaire auprès de la société de gestion.

C’est effectivement plus intéressant. Mais quid de l’abus de droit ?

Je constitue une SCI avec ma concubine (PACS), nous pouvons argumenter en disant que nous cherchons à éviter les aspects négatifs de l’indivision mais nous n’avons qu’un enfant ce qui annihile en partie l’argument de la préparation de la succession…

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (10/04/2024 13h28) :
- correction : "concubine" au lieu de "combine"….

Surin · #803

AesculusHippocastanum a écrit :
avec ma combine

Joli labsus … révélateur ? Je vous déconseille de vous présenter au fisc accompagné d’une combine

AesculusHippocastanum · #804

Joli mot valise entre compagne et concubine.

Kabal · #805

AesculusHippocastanum a écrit :
C’est effectivement plus intéressant. Mais quid de l’abus de droit ?

Je constitue une SCI avec ma combine (PACS), nous pouvons argumenter en disant que nous cherchons à éviter les aspects négatifs de l’indivision mais nous n’avons qu’un enfant ce qui annihile en partie l’argument de la préparation de la succession…

Cordialement,

Vous la créez pourquoi votre SCI au-delà de la fiscalité ? Si vous avez une histoire, alors vendre les parts en fera parti. A noter que vous payez un droit de mutation, un impôt sur les plus value. Je ne vois pas bien en quoi c’est plus de l’abus de droit que l’augmentation de capital pour le coup.

Concernant l’enfant, vous en avez un maintenant mais vous pouvez avoir une envie d’en avoir beaucoup.

NB : si vous avez des marchés bloqués vendre des parts de SCPI n’est de toute façon pas envisageable et cela renforce l’histoire de la vente à soi-même. "Je n’avais pas le choix à ce moment là"

AesculusHippocastanum · #806

Manarea a écrit :
Les textes sont clairs: l’apport de parts de SCPI à une société soumise à l’IS par une personne physique en échange de droits sociaux (apport à titre pur et simple) est enregistré gratuitement, par une lecture combinée des articles 809, I-3 et 810, I du Code général des impôts.

J’ai recontacté les sociétés de gestion (Sofidy, Aestiam , PFO2, Atland-Voisin, AEW) elles me disent toute vouloir une copie du cerfa 2759 pour acter un changement de propriété, y compris pour la constitution du capital de la SCI. Cela n’est-il pas contradictoire avec le fait de n’avoir rien à payer pour le changement de propriété des parts ?

Bien à vous,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (10/04/2024 14h58)

Manarea · #807

Soit les sociétés de gestion sont incompétentes, soit elles n’ont pas bien compris ce que vous voulez faire.

Le cerfa 2759 est fait pour enregistrer les cessions et non les apports (ce n’est pas la même chose juridiquement).

Elles vous répondent en vous décrivant la procédure standard des statuts pour les cessions, mais une cession n’est encore une fois pas un apport (même si c’est une mutation de propriété).

A mon sens, la copie du traité d’apport signé par les parties et dûment enregistré gratuitement auprès de l’Administration fiscale doit être la pièce à leur fournir pour la partie à titre pur et simple de votre opération.

Dernière modification par Manarea (10/04/2024 15h51)

AesculusHippocastanum · #808

Manarea a écrit :
Les textes sont clairs: l’apport de parts de SCPI à une société soumise à l’IS par une personne physique en échange de droits sociaux (apport à titre pur et simple) est enregistré gratuitement, par une lecture combinée des articles 809, I-3 et 810, I du Code général des impôts.

Je les rappelerai demain en précisant que je veux bien faire un apport et non une cession. Je ferai le suivi sur ce forum. Je dois quand même pas être le seul propriétaire de ces parts à qui cela arrive.

Bien à vous,

Kabal · #809

Je pense que vous devez pas être nombreux car c’est à mon avis sous-optimal. Les augmentations en capital c’est bien pour le report d’imposition sinon, ça n’a guère d’intérêt.

Avoir un CCA, c’est quand même très puissant. Alors que la réduction de capital c’est bien plus contraignant et il faut de mémoire avoir épuisé les autres réserves avant.

AesculusHippocastanum · #810

Manarea a écrit :
Soit les sociétés de gestion sont incompétentes, soit elles n’ont pas bien compris ce que vous voulez faire.

Je place ci-dessous le mail reçu ce jour d’Aestiam, mais il est conforme à ceux reçus des autres sociétés de gestion :

Aestiam a écrit :
En réponse à votre courriel, je vous confirme que le transfert de vos parts acquises à titre personnel vers votre SCI nécessitera la réalisation d’une cession de « gré à gré ».

De ce fait et conformément à nos statuts, des frais de dossier d’un montant de 240,00 € TTC seront à prévoir.

A toutes fins utiles, je vous joins la liste de document(s) nécessaire(s) à l’apport de vos parts acquises à titre personnel vers votre SCI :

Statuts de la SCI check-list PV d’assemblée générale de constitution sauf s’il est détaillé dans les statuts l’origine et le montant des apports.
Extrait K-bis datant de moins de 3 mois.
Coordonnées bancaires.
Copie recto-verso de la carte d’identité du gérant en cours de validité (ou à défaut de son représentant accompagné le cas échéant du pouvoir validé par l’ensemble des associés de la SCI).
Chèque bancaire ou preuve du virement relatif aux frais de dossier.
Déclaration de cession de parts (Cerfa 2759) enregistrée par la recette des impôts.

L’auteur du mail semble penser que la SCI existe déjà, ce qui n’est pas le cas. Elle sera créée pour recevoir les parts qui constitueront son capital social. Est-ce que l’erreur vient de là ?
Quoi qu’il en soit, je viens de faire partir le mail ci-dessous aux sociétés de gestion :

Aesculus Hippocastanum a écrit :
Bonjour monsieur,

Je vous remercie pour votre retour.

Dans la liste des documents à fournir, vous mentionnez le cerfa 2759. Ce document est fait pour enregistrer les cessions. Or, je souhaite apporter (et non céder) mes parts au capital social de la SCI que je suis en train de créer pour cela. Ce n’est donc pas une cession de parts à une SCI déjà existante, comme vous semblez le penser.

Je pourrai donc vous fournir une copie du traité d’apport signé par les parties et enregistré auprès de l’administration fiscale. Est-ce bien de cela dont vous avez besoin en cas d’apport et non de cession ?

Avec mes remerciements pour votre retour,

Bien cordialement,

Geronimo · #811

Manarea, le 10/04/2024 a écrit :
Le cerfa 2759 est fait pour enregistrer les cessions et non les apports (ce n’est pas la même chose juridiquement).

Sauf d’erreur de ma part, un apport entre dans le champ des cessions à titre onéreux d’un point de vue fiscal.

Manarea · #812

Un apport est, en règle générale, assimilé à une cession pour les besoins de l’impôt sur le revenu (ex: article 150-0 A du CGI pour les plus-values de cession de valeurs mobilières).

Pour les besoins des droits d’enregistrement (qui sont le sujet en question via le Cerfa 2759), un apport n’est assimilé à une cession qu’à concurrence de sa composante qui n’est pas rémunéré en droits sociaux.

BOI-ENR-AVS-10-20 a écrit :
Il y a apport à titre onéreux toutes les fois que l’apporteur est rémunéré par la société bénéficiaire de l’apport au moyen d’un équivalent ferme, actuel et soustrait aux risques sociaux. Tel est le cas de la remise de titres à revenu fixe (obligations, bons de caisse), d’espèces ou encore la prise en charge d’un passif incombant à l’apporteur.

Dans ces cas, l’associé ne fait pas une véritable mise sociale, au sens de l’article 1832 du code civil, puisqu’il reçoit, en contrepartie de son apport, non pas des droits sociaux exposés aux aléas de l’entreprise, mais un avantage ferme et actuel qui lui est définitivement acquis et qui se trouve soustrait aux chances de gain, d’économie ou aux risques de perte de la société.

Il s’opère, dès lors, une transmission à titre onéreux, juridiquement indépendante de la convention principale et assujettie au droit de mutation.

Des apports de cette nature, dont l’existence ou le caractère sont parfois dissimulés, se rencontrent dans des circonstances très diverses.

AesculusHippocastanum · #813

Pour le suivi du projet et des démarches qui peuvent éventuellement intéresser d’autres IH. J’ai eu ce jour le retour d’une société de gestion (Atland) qui me confirme en tous points les propos de Manarea : si les SCPI sont amenées au capital social au moment de la création de la SCI, alors, il n’y a pas de droit d’enregistrement à verser au fisc.

Le rendez-vous avec l’avocat fiscaliste est prévu la semaine prochaine, je ne manquerai pas de vous tenir informés.

bien cordialement,

Manarea · #814

Tant mieux, ça me rassure car je suis avocat fiscaliste

Tenez nous au courant de la suite de vos démarches.

m0rpheus · #815

Bonjour @AesculusHippocastanum

Mon message arrive surement un peu tard mais je tombe seulement sur votre post.
Je vous confirme également les que les informations reçues sont exactes avec une petite nuance, je n’ai pas eu à payer les 5% non plus dû lors apport à une société existante (Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan p.8)

Shackleton · #816

Concernant les SCPI françaises ou étrangères, je dois donner à mon comptable les "dividendes" nets de fiscalité étrangères afin qu’ils les soumettent à l’IS. J’ai du mal à comprendre ou je peux trouver cette information.

Par exemple pour CORUM XL -> 0% de loyers français -> donc 0 fiscalisé en France ?

Pour Activimmo ou Crystal Rente, vont ils publier à un moment ce qu’une SCI IS doit déclarer ?

C’est la première année de la SCI donc je ne suis pas au fait.

GoodbyLenine · #817

Vous trouverez toutes les informations dont votre comptable a besoin sur l’IFU que vous avez reçu, ou recevrez, de chaque SCPI ou société de gestion de SCPI dont votre SCI est associé.
Souvent, à l’IFU sera joint une notice, expliquant comment utiliser l’IFU.

Attention à utiliser l’IFU "pour associé à l’IS" (et pas celui "pour associé personne physique à l’IR").

Les SCPI sont (toutes) des SCI fiscalement transparentes, avec ce que ça implique au niveau comptable et fiscal pour leurs associés.

En explorant le forum (la présente discussion, et qqs autres), vous trouverez pleins de détails sur la comptabilité d’une SCI IS détenant des parts de SCPI, ce qui vous permettra de vérifier que votre comptable (qui semble découvrir ce genre de situation) fait les choses correctement.

Shackleton · #818

Merci GBL ! Il me reste à attendre tous ces documents, je suis étonné de ne pas les avoir pour certains SCPI : Novaxia, Activimmo, Vendome, Crystal Rente, Pierval Santé. Vont elles publier ces documents avant fin mai afin de déclarer le bilan comptable dans les temps (cloture pour ma SCI au 31/12).

kirikou · #819

Bonjour,
Cristal rente et Pierval santé les IFU sont disponibles sur votre espace associé.
Pour Activimmo, je les ai contacté ce jour, l’IFU devrait être disponible avant la fin de semaine.
Les autres aucune idée.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Investir dans des SCPI à travers une SCI ?	20	6 766	27/01/2020 22h30 par GoodbyLenine
SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 16 ]	391	176 347	07/02/2024 09h30 par jctrader
Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI	11	8 085	15/05/2014 23h51 par GoodbyLenine
SCPI : quelles sont les meilleures sociétés de gestion de SCPI ?	2	3 640	29/04/2016 11h46 par Flyz57
Investir en SCPI sur une durée courte (12 ans) au sein d'une SCI à l'IS ? [ 1 2 3 4 ]	79	22 767	28/11/2022 11h09 par Dav26
SCI vs SCPI dans une assurance-vie : quels intérêts des SCI de SCPI ? [ 1 2 3 4 ]	77	35 147	15/09/2021 17h34 par NicolasV
SCPI investies majoritairement à l'étranger et Impôt sur la Fortune Immobilière ?	6	1 102	06/03/2019 08h26 par Bike69

Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

#801 09/04/2024 21h36

#802 10/04/2024 11h49

Kabal a écrit :

#803 10/04/2024 11h54

AesculusHippocastanum a écrit :

#804 10/04/2024 12h16

#805 10/04/2024 12h27

AesculusHippocastanum a écrit :

#806 10/04/2024 14h54

Manarea a écrit :

#807 10/04/2024 15h51

#808 10/04/2024 19h45

Manarea a écrit :

#809 10/04/2024 20h08

[+1] #810 10/04/2024 20h35

Manarea a écrit :

Aestiam a écrit :

Aesculus Hippocastanum a écrit :

#811 11/04/2024 07h58

Manarea, le 10/04/2024 a écrit :

[+1] #812 11/04/2024 15h47

BOI-ENR-AVS-10-20 a écrit :

#813 11/04/2024 19h13

[+3] #814 11/04/2024 19h18

[+1] #815 12/04/2024 07h45

#816 15/04/2024 15h45

#817 15/04/2024 16h08

#818 15/04/2024 16h19

#819 15/04/2024 17h03

Discussions peut-être similaires à “investir en scpi au travers d'une sci soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)