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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 22/09/2012 08h57 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

Membre
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Bonjour,

Je suis novice, malgré mes 45 ans, mais je me réveille aujourd’hui (vaux mieux tard que jamais).
Je suis propriétaire de ma résidence principale qui sera finie de payer en 2014 (348 euros de remboursement de prêt), je gagne 30000 euros net par ans, j’ai 20000 euros de disponibles immédiatement.

Mon souhait serait d’investir pour garantir un revenu pour ma retraite, afin de vivre sans que l’argent, ou plus exactement, le manque d’argent, soit le seul axiome de mes vieux jours.

La cerise sur le gâteau serait évidemment de dégager quelques revenus avant ma retraite, mais je reste réaliste et prudent, en ne cherchant pas nécessairement une rentabilité, je cherche avant tout à me constituer un patrimoine immobilier.

Je conçois que je commence bien tard à me soucier de mon patrimoine, mais je pense que je suis encore dans le tempo.

Projet :
Après de nombreuses discussions avec des amis investisseurs (ils ont 6 maisons qu’ils ont fait construire pour des budgets très conséquents à chaque fois (dernier investissement en date de plus de 300000 euros), ils ont commencé en 2004 avec zéro de capital), je préfère m’orienter vers un petit immeuble de 4 à 6 appartements (du studio au F2) neuf ou très récent dans la région orléanaise, afin de limiter les risques (impayés, vacances), et tout cela autofinancé (je ne veux pas dépenser un centime, ou le moins possible).

Je ne me rends pas compte si cela est à ma portée, je n’ai pas encore tous les outils en mains pour appréhender ce que je peux réellement faire, mais il faut bien que je me fixe un objectif, l’avenir me dira si j’ai surestimé ou pas mes capacités d’investissement.

Maintenant que j’ai un objectif, il me faut les outils pour y arriver :
l’immeuble en question
l’argent pour l’acheter.

Avant de faire ce post, j’ai circulé sur le site, j’ai trouvé une multitude de renseignements, très pertinents, mais il me manque le contact, le dialogue entre 4 yeux avec quelqu’un de vraiment dans le coup afin de lister avec moi « step by step » et noir sur blanc mon projet, et de mettre en regard de chaque ligne des chiffres, des dates, des démarches à faire, etc.…

Je n’ai aucun apriori, mais je ne veux pas me tromper, ni perdre du temps avec des scénarios qui me dirigeraient vers des voies de garage.

Que pensez-vous de ma toute première approche ?
D’avance merci
Diwan

Mots-clés : premier projet immobilier

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#2 22/09/2012 10h54 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

Membre
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Bonjour,

Vous comptez le financer comment votre immeuble???

Je ne veux pas paraitre pessimiste, mais vos 20k€ d’économies sont à garder comme "fonds de secours" donc à ne pas utiliser comme apport.

Vous comptez emprunter 100% ou 110% du coût d’achat? Alors que vous n’avez aucune expérience immo? Aucune banque ne vous suivra.

A Orléans, achetez un ou 2 studios, vous penserez à l’immeuble après.

Et au lieu de parler de revenu net annuel, parlez plutôt de reste à vivre. Combien vous reste-t-il à la fin du mois? Si vous gagnez 2500€ net par mois et que votre maison est remboursée, arrivez vous à économiser 1500€ par mois? Si oui, la banque vous accueillera déjà plus chaleureusement (mais pas pour un immeuble à mon avis)

Dernière modification par ZX-6R (22/09/2012 10h55)


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#3 22/09/2012 14h42 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

Modérateur
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Bienvenue Diwan !

A mon avis, vous devrez parcourir la courbe d’apprentissage, comme tout le monde, c’est à dire commencer petit (avec un petit investissement, genre studio ou T2, pour vous faire la main, apprendre, constituer un réseau, acquérir une crédibilité, une surface financière, etc.). Vous faire aider par des gens expérimentés vous permettra d’éviter pas mal d’erreurs, et d’apprendre plus vite, mais ne vous dispensera pas d’apprendre et de passer par toutes les étapes PAR VOUS MÊME.   

Vous avez une idée, et avez commencé à collecter des informations. Le chemin est encore long…. Commencez à chercher des projets concrets (identifiez les sources), à faire des simulations de "plan d’affaire" (listez tous les flux de charges ou recettes), à le tester avec un banquier (avez-vous une capacité d’épargne ou un apport conséquent ? le banquier prendra rarement les risques à votre place…), etc. Gardez-vous une marge financière, car la réalité ne sera jamais identique et sans surprises. Puis passez à la pratique sur un PETIT projet. Une fois plus expérimenté (donc maitrisant aussi mieux les paramètres d’un projet, et les imprévus), vous passerez à de plus gros projets. etc.

Vous pourrez exposer vos projets et vos réflexions sur ce forum, où des investisseurs plus expérimentés pourront vous éclairer.


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#4 22/09/2012 22h30 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonsoir Diwan,

  Je pense que GBL  et ZX-6R ont très bien résumé la situation. Apprendre, se former, développer un réseau, et commencer "petit"  sont des choses essentielles pour les débutants en immobilier que nous sommes. De plus vous partez déjà avec un petit avantage grâce à vos amis investisseurs qui doivent avoir une bonne expérience et un solide réseau.

  Etant novice, je ne me risquerais pas à vous donner des conseils techniques, je laisse ça aux membres plus expérimentés, je vous souhaite tout simplement bonne chance et bon courage pour devenir un investisseur……."heureux" wink

Marcus.


"Le succès c’est d’aller d’échec en échec sans perdre son enthousiasme."
Winston Churchill

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#5 23/09/2012 08h24 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

Membre
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Bonjour Diwan,
Une de vos remarque est très pertinente:
A savoir Projet autofinancé

Pour privilégier cet aspect, un Bon studio ou un T2
me parait un bon départ
Beaucoup plus gerable et financable  qu’un immeuble

Mon humble avis


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#6 24/09/2012 13h01 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses. Il faut que je passe par une étape d’apprentissage pour rassurer les banques, dans ce cas, n’est-il pas préférable de choisir une petite maison plutôt qu’un appartement en copropriété?

Je compte bien aller voir les banquiers, mais répondront-ils si je n’ai pas encore de projet réel?
Je m’explique, c’est un peu le serpent qui se mord la queue:" de combien je dispose", ou "quelles sont mes possibilités bancaires", me permettrait de cibler des biens à ma portée. Ou faut-il avoir un projet réel d’un montant donné pour aller voir le banquier, au risque de me faire rembarrer pour budget dépassé.

ça serait mieux d’avoir une petite idée de ce que je peux entreprendre. Je pensais aller voir mon banquier actuel, pour lui expliquer ce que je souhaite faire, et voir avec lui ce qu’il est possible de viser. Ensuite avec cette base, je pourrais prospecter et recontacter mon banquier (ou un ou plusieurs autres) pour avoir une simulation de financement sur un projet bien réel.

D’avance merci
Diwan

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#7 25/09/2012 03h47 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

Membre
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Bonjour,

comme dit par ZX-6R, il faut savoir combien il vous reste a vivre. Si il ne vous reste que 100€ par mois, cela me parait difficile…

Pour l’ordre des demarches, voici un plan d’actions, qui ne tient qu’a moi bien sur, mais qui peux peut etre vous aider…

1/il vous faut connaitre le prix du type de bien que vous recherchez (admettons un studio pour commencez ce qui est tres bien).

2/Vous regardez ensuite combien ce bien se loue.

Ces deux premieres demarches peuvent se faire seul (seloger;leboncoin, etc…) et vous donnerons les tarifs moyens des achats/locations.

3/Partant de la, connaissant le prix, vous pouvez en deduire le montant du credit associé (via internet egalement).

4/Vous pouvez alors vous rendre compte si vous devez un rajouté tous les mois ou non (sachant qu’il faut prendre en compte par la suite les impots foncier/CSG&RDS/impact sur l’IR/charges non recuperables/travaux/etc…).

Si cela est le cas, en fonction de votre taux d’endettement/reste a vivre, vous saurez si votre projet a une chance de passer.

5/A ce moment la, si cela vous semble realisable, allez voir votre banquier pour avoir une version "officielle" de votre plan d’action et son aval, puis commencez a prospecter via internet/agences, afin de trier "le meilleur du pire"

6/une fois le bien trouvé, nego eventuelle, accord de principe, notaire, et c’est parti pour la grande aventure… :-)

En esperant vous avoir eventuellement aidé.

bon courage pour vos recherches

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#8 25/09/2012 08h46 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour Diwan, bonjour à tous,

J’ai bien lu vos réponses, et par rapport à la situation de Diwan, je ne suis pas tout à fait d’accord sur une chose qui a été dite, à savoir commencer petit pour se faire la main.

Je m’explique :
- gérer 4 appartements au lieu d’un seul demande surtout plus de temps, pas forcément plus de compétences. Ce sont les mêmes qu’il faut avoir - sauf pour la régularisation des charges ou dans le cas d’un unique appartement, c’est la copropriété qui s’en charge. Mais honnêtement, ça n’est pas franchement compliqué, ça demande juste de la rigueur.

- Diwan bénéficie de l’expérience de plusieurs amis qui semblent avoir "de la bouteille" en immobilier. Il pourra donc se faire conseiller et se faire accompagner dans son projet pour éviter des erreurs grossières.

- mais surtout, en commençant petit, le risque est de faire augmenter son taux d’endettement, ce qui pourrait fermer la porte à d’autres achats dans un futur plus ou moins proche, à moins de revendre son premier bien (sans aucune garantie de plus-value !)

Les problèmes de ce projet sont plutôt côté financement. J’ai jeté un rapide coup d’oeil sur les annonces d’immeubles sur Orléans, et c’est plutôt cher comme ville. Sans plus d’épargne et sans apport, ça risque d’être difficile.

Ce que vous pouvez faire, Diwan, c’est sélectionner un bien qui vous correspondrait et faire une demande de crédit chez un courtier en ligne genre MeilleurTaux ou Cyberprêt pour voir ce que ça donne…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#9 25/09/2012 13h01 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour Siocnarf,

Après avoir discuté avec mes amis, qui ont plusieurs maisons qu’ils ont fait construire et dont la dernière ou le budget dépasse les 300000 euros est sans doute une façon de vivre l’investissement dans l’immobilier très intéressant pour eux, qui ont en regard de ces budget l’assurance de substantiels revenu pour garantir le moindre problème (vacances, etc…)

Ne pouvant pas calquer leur modèle, tout simplement par manque d’argent, je préfère viser moins haut, sans pour autant me désintéresser des maisons, mais sans passer par la construction et en tablant sur du neuf.

En partant sur ce raisonnement, j’arrive, même pour une petite maison à un budget déjà important, donc pourquoi dans ce cas, ne pas essayer de viser un "petit immeuble" afin de diversifier les risques inhérent à la location.

Je suis absolument d’accord avec vous, mon raisonnement est des plus simpliste, mais comme vous le souligniez très justement Siocnarf, il me sera aussi "difficile" d’acheter un petit studio qu’un petit immeuble. Bien évidement entre les 2 projets les budgets ne sont pas les mêmes.

Je prends bonnes note de vos différents conseils afin de commencer à brosser des annonces proches de ce que je recherche. Evidement j’en discuterais avec mes amis, pour avoir leur opinions le moment venu afin d’éviter les erreurs grossière même si mes objectifs sont diffèrent des leurs (maisons/immeuble), c’est vrais que quand je discute avec eux j’en prends plein les oreilles, et tout semble si simple…

Pour ma capacité de remboursement actuelle, je peux facilement tabler entre 800 et 1000 euros par mois, mais je ne veux pas faire rentrer cette capacité dans le remboursement d’un prêt, je souhaite que les loyers dégagés par les locations couvrent le prêt. Bien évidement en cas d’imprévu ou vacances, cette capacité sera mise à contribution (c’est encore pour cela que je souhaite investir dans un petit immeuble, pour diminuer ces risque, mais je me trompe peut être)

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#10 25/09/2012 13h43 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour Diwan,

Votre démarche est la bonne à vouloir prendre pas trop grand pour un première fois.

Faites des recherches sur un studio ou un T1 , faites un apport de 20 à 30 % de la valeur du bien sans toutefois trop vous démunir.

Cet apport vous permettra de réduire vos mensualités et de dégager un revenu positif de cet investissement qui ne doit rien vous coûter mensuellement.

Prenez une durée de crédit longue 18 à 20 ans pour des raisons fiscales ( déduction des intérêts d’emprunt )  et pour minimiser vos mensualités.

Une fois cet investissement réalisé prenez le temps de voir comment cela se passe et ensuite commencez à faire des recherches pour un deuxième investissement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 25/09/2012 21h36 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Il y a 2 choses qui me font tilter dans vos propos : MAISON et NEUF

Je ne pense pas que vous allez gagner quoi que ce soit si un de ces 2 termes fait parti de votre projet, et encore moins les 2.

Cherchez plutôt STUDIO ou APPARTEMENT et ANCIEN.

La rentabilité sera bien supérieure.

Prenez l’exemple de vos amis, combien louent ils une maison qui leur coute 300k€ ? Multipliez le loyer mensuel par 12 et divisez le par 300k€, ça conne du combien de renta brute?


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#12 27/09/2012 17h13 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Se sera plus raisonnable de commencer par un studio ou un appartement.
Eviter la maison "neuve" pour l’instant.

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#13 01/10/2012 12h39 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Absolument d’accord Marineu

Mais mon objectif est un petit immeuble, je vais aller en visiter plusieurs, ensuite je verrai mon banquier, après je serais fixé de ce que je peux envisager

Cordialement

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#14 03/10/2012 12h46 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour,

Je viens de prendre rendez-vous avec mon banquier afin de connaitre mes possibilités, et ainsi mieux cerner les affaires à ma portée.

Pour ce qui est des « immeubles » de rapport, j’en ai trouvé 3 ou 4 intéressants (dans l’ancien, loué ou partiellement loué, entre 8000 et 36000 euros brut annuel de loyers), et quelques autres dépassant ce que je pense être possible, ça me permettra de tester mon banquier.

Une chose m’échappe, une de plus me direz-vous, mais j’essaie d’apprendre, en espérant ne pas passer pour une « crêpe » :

Dans certains posts, certains d’entre vous font appel  à des courtiers, en leur soumettant une annonce ou un dossier concernant une affaire précise. Quel est le but de cette démarche ?

•    Obtenir de leur part des propositions d’autres banques ?
•    Que le courtier négocie un prêt auprès de votre banque ?
•    Autre…/…

Dans ce cas faut-il privilégier les courtiers sur les agences  immobilières ?

J’hésite à contacter un courtier que l’on m’a recommandé, il travaille avec un marchand de biens, et semble être capable de trouver, à la fois le bien recherché, mais en plus le crédit bancaire qui va bien dans une banque X ou Y pour financer l’affaire. (Cela doit avoir un cout ?).

Je suis d’un naturel méfiant, courtier, marchand de biens, sont des corporations que je n’ai jamais côtoyé, même en rêve. Je ne connais pas les us et coutumes de ces professions, ni les risques ou les obligations auxquels je m’expose en les contactant.
Pourriez-vous m’indiquer comment cela fonctionne ou des posts traitant de ces sujets.

d’avance merci

Dernière modification par diwan (03/10/2012 12h48)

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#15 03/10/2012 13h55 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Un courtier de crédit est une personne chargée de démarcher les banques afin de négocier des taux intéressants, et surtout, des conditions intéressantes.

Enfin ça c’est le discours commercial. En vérité le courtier auquel vous vous adressez ne va pas démarcher de nombreuses banques comme il va peut-être tenter de vous le faire croire.
En fait c’est l’organisme du courtier (CAFPI, meilleurstaux.com…) qui a un accord avec une banque (éventuellement plusieurs banques) et le courtier traite avec cette banque là.

En échange de bon taux, le courtier transmet à la banque de nombreux dossiers.
L’avantage en passant par un courtier, c’est que le taux est bas, mais surtout, le courtier négocie le fait de prendre une assurance autre que celle que proposent les banques, bien plus chère. C’est à mon avis là ou on gagne le plus.
Après en fonction du dossier, pourront être négociées les conditions annexes: frais de remboursement anticipé, etc.

Il faut savoir qu’un courtier, si on doit le payer (CAFPI par exemple), on ne le paye que si on signe, et donc si on obtient et accepte, le prêt. Le courtier est principalement rémunéré par la banque lorsqu’un dossier passe.

Pour en revenir au courtier que l’on vous a recommandé, je me méfierais. Vous dites qu’il travaille avec un marchand de bien, et qu’il trouve le bien + le financement.
Un courtier, ça reste un commercial. Le bien, il va vous proposer celui qu’il aura sous la main. Pas forcément un bien intéressant (rentable, bien situé,…) donc. Ca, ce n’est pas son problème.

Dernière modification par Aelthen (03/10/2012 13h58)


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#16 03/10/2012 18h25 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Merci Aelthen pour cette réponse

Le courtier m’évitera de courir les banques, et me fera gagner de l’argent sur l’assurance.

Ce qui veux dire que je peux consulter plusieurs courtiers?

Si le courtier est rémunéré par la banque, cela ne me coutera rien, du moins en apparence, car tout travail mérite salaire…

Faut-il privilégier un courtier "physique" sur Orléans, ou directement avec une ou des officines de courtage sur le net

Pour que le courtier puisse démarcher des banques, quel sorte de dossier a t il besoin?
Vous me repondrez certainement d’en appeler un et de voir directement avec lui, c’est vrai, mais j’aime bien savoir un minimum quand je parle avec quelqu’un d’un domaine qui me semble encore étrange.

cordialement

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#17 04/10/2012 00h05 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Oui il est tout à fait possible de faire appel à plusieurs courtiers.
Je suis adepte des démarches facilitées sur internet, mais pour quelque chose d’aussi important qu’un prêt immobilier, personnellement je préfère avoir un vrai interlocuteur face à moi, quelqu’un que je peux aller voir directement en cas de problème.

Concernant les pièces, je ne me rappelle plus la liste exacte, mais il doit falloir quelque chose comme les 2 derniers avis d’impositions, les derniers bulletins de salaire, le contrat de travail, les derniers relevés bancaires, les dernières quittances de loyer si vous êtes locataire.
Si vous êtes propriétaire, j’imagine qu’ils demanderont une copie du prêt, avec le tableau d’amortissement.
Et un justificatif de l’apport disponible (relevé de compte sur livret par exemple si l’apport est sur ces supports).

Dernière modification par Aelthen (04/10/2012 00h08)


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#18 06/10/2012 08h18 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour,

ci après vous trouverez ce que je vais présenter au courtiers:

Financement d’une maison de 350m2 en propriété propre, découpée en 7 lots tous loués :


1.    2 pièces de 49.5m2 loué 390 € hors charge
2.    1 pièce en duplex de 42m2 loué 395 € hors charge
3.    2 pièces de 33.4m2 loué 385€ hors charge
4.    3 pièces en duplex de 48m2 loué 385€ hors charge (là je pense que le loyer sera à renégocier)
5.    2 pièces en duplex 40m2 loué 417€ hors charge
6.    3 pièces de 54.4m2 loué 467€ hors charge
7.    3 pièces de 47.7m2 loué 465€ hors charge

Un des appartements à un bail commercial, une personne le loue depuis plusieurs années (il utilise l’appart comme boite aux lettres ??),( cet appart peut être remis en location comme habitation)

Le turn-over est modéré, ainsi que les vacances (ça, il faut que je le vérifie)

La maison est en bon état extérieur, j’en ai fait le tour (seul un bâtiment a des ardoises losanges bas de gamme, un peu différente du reste des corps de bâtiments, et un câble disgracieux défigure une façade). Le bâtiment est en té, avec des maisons mitoyennes de chaque côté, en plein centre d’un village à 20 kilomètres de Blois, tous commerce, école, médecin, pharmacie, bistro, boucher, boulangerie, primeur à 50 mètres.

Cette maison est en vente, parce qu’elle appartient à une SCI à 2 actionnaires, dont l’un veut récupérer ces billes. (Je n’ai pas réussi à trouver le nom de cette SCI pour la contacter en directe)

Le revenu  annuel hors charge est de 34848€ en 2010 (environ 36000 euros en 2009, 29316€ en 2011, un appartement  a été refait cet été après le départ d’un locataire).
La taxe foncière est de 1850€
Compteur électrique séparé
1 seul compteur d’eau (payement au 1000iéme)
Pas de jardin
Pas de garage (mais une place publique arboré avec des stationnements très faciles juste à côté du bâtiment).
Prix 400000€ FAI (négociation difficile car un des gérants de la SCI propriétaire n’est pas pressé de vendre)
Frais de notaire 25000€ environ

Je me base sur 70% de 34848€ pour les revenus annuels, soit 24400€ (décote de 30% au cas où…)
Je demanderais un prêt de 440000€ (pour financer les frais de notaire, et d’éventuels travaux).
Ça fait un remboursement de 2551€ (suivant feuille excel trouvé sur le blog de François) j’aurais dans ce cas 517 euros à payer mensuellement, ce qui n’est pas la mer à boire.

d’avance merci pour vos avis

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#19 06/10/2012 19h56 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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"517 euros à payer mensuellement" ?      je crois que c’est plutôt "annuellement"

La "décote de 30%" est supposée couvrir des vacances locatives, ou la taxe foncière et les autres charges non récupérables ?

Vous ne prévoyez aucun apport personnel, et aucun collatéral, pour une première opération, de 400k€, financée à 110% ?  Le banquier risque de se montrer réticent. Ne vous attendez pas à bénéficier d’un "taux canon"….


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#20 07/10/2012 01h22 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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diwan a écrit :

Je me base sur 70% de 34848€ pour les revenus annuels, soit 24400€ (décote de 30% au cas où…)
Je demanderais un prêt de 440000€ (pour financer les frais de notaire, et d’éventuels travaux).
Ça fait un remboursement de 2551€ (suivant feuille excel trouvé sur le blog de François) j’aurais dans ce cas 517 euros à payer mensuellement, ce qui n’est pas la mer à boire.

d’avance merci pour vos avis

Vous comptez vous lancer avec un cash flow négatif?

Sur un projet d’immeuble, je ne suis pas certain que partir sur un cash flow négatif soit une bonne idée… Mais bon, votre marge de 30% est peut etre surévaluée, donc ca compenserait…


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#21 07/10/2012 02h32 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour

440000€ sur 20 ans a 3,40% hors ass = 2529€
24400€/12 = 2033€ de revenu

Delta = -495€ par mois, auquel vous devrea ajouter 155€ de taxe fonciere, soit 650€ par mois !!

viendrons ensuite s’ajouter l’impact sur l’IR (peu elevé si regime réel), vacances locatives, CSG/RDS, etc…

Certes, vous avez pris une bonne marge (decote de 30%), mais meme sans celle-ci, vous etes deja limite en cash_flow (revenu de 2900€ pour un credit a 2529 hors ass/impots/charges)…

Pour un premier essai dans l’immo, cela me parait disons…. courageux

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#22 07/10/2012 07h13 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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diwan a écrit :

Le revenu  annuel hors charge est de 34848€ en 2010
Prix 400000€ FAI (négociation difficile car un des gérants de la SCI propriétaire n’est pas pressé de vendre)

Je me base sur 70% de 34848€ pour les revenus annuels dans ce cas 517 euros à payer mensuellement, ce qui n’est pas la mer à boire.

Pour reprendre votre métaphore , si c’est la mer à boire et vous allez boire la tasse.
Vous faites un premier investissement en devant apporter 517 Euros par mois.
Vous allez devoir payer de l’imposition , une assurance du bien , du foncier , des travaux ponctuels d’artisans.
Que se passe t’il si vous avez une vacance locative pendant 2 mois , des dégradations , des impayés ???????

Ne voyez pas trop grand , ne cherchez pas à vouloir "rattraper" vos amis qui ont des biens importants.

Pour moi ce projet n’est pas dimensionné à votre expérience  et n’est pas viable financièrement car vous allez signé pour 15 ou 20 ans à sortir 517 par mois plus l’imposition.

Avez vous fait un calcul d’impact de 38.000 dans vos revenus personnels  ?
Même en tenant compte de la déduction des intérêts d’emprunt , vous allez vite monter dans les tranches…..

Une petite simulation très rapide sur 400 Ke emprunté

Montant de intérêts d’emprunt et du capital

1    14000.00    14144.43   
2    13504.94    14639.49   
3    12992.56    15151.87   
4    12462.25    15682.18   
5    11913.37    16231.06   

La première année vous pouvez déduire 14.000 € de vos revenus locatifs au titre des intérêts d’emprunts  , je n’ai pas compté vos autres frais ( foncier , charges , assurances )

Donc vous devez déclarer un peu moins de 14144,43 e dans vos revenus ….

N’oubliez pas que sur cette somme à déclarer , il faudra payer la CSG à 15,5% soit dans cet exemple 2192 € de CSG la première année ….

Je vous laisse faire des calculs plus  précis en fonction des éléments que vous avez mais je vous le répète cet achat n’est pas dimensionné à vos capacités et à votre expérience tant immobilière , fiscal ou locative.

Je suis le premier à conseiller d’acheter mais il faut le faire de manière progressive et ne pas faire un achat trop gros surtout une première fois.

Pour cette même somme investi prenez plusieurs biens , prenez un immeuble plus petit et ensuite un autre mais ne partez pas sur ce achat surdimensionné pour vous actuellement

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 07/10/2012 23h11 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Ce que l’expérience apporte, c’est la capacité à se faire son propre avis.

Comme Philippe, je vous suggèrerai de commencer plus petit.

Un agent immo m’affirmait il y a peu que dans la ville ou je cherchais, on ne trouvait pas de rentas brutes à 10%. Je l’aurai cru si je n’avais pas eu d’expérience. Je l’ai remercié et suis allé voir ailleurs. Et j’ai trouvé le bien recherché le lendemain (en vente depuis 1 an, refait à neuf, et > 10% brut)


Left the Rat Race in 2013

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#24 08/10/2012 12h51 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour,

Je sais que tout est très limite dans ce projet, cela me permettra de voir comment je serais reçu par le courtier et le banquier, et qu’une réponse favorable trop rapide de leur part ne sera pas normal.

J’ai bien enregistré vos mises en garde, et je sais que le projet que je vous ai présenté est consistant, je devrais donc recevoir des réponses négatives, je pourrais donc, plus facilement, border mes possibles.

Ce projet est bien réel, mais c’est une simulation pour moi.

Je vais modifier la feuille de calcul de François, afin que les charges (assurance, taxe foncière, impôts) soient intégrés, et obtenir un chiffre, reflet positif ou négatif de l’opération complète.

Merci pour vos réponses, je n’attendais pas que vous me disiez: vas-y garçon, en me donnant une tape dans le dos.
Vos réponses sont plutôt saines, c’est rassurant.

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#25 08/10/2012 14h55 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Mes parents eux aussi ont cherché il y a quelques années à placer un peu d’argent. Leur choix est allé sur un placement immobilier, dans la région de bordeaux pas loin de leur lieu de résidence. Cherchant un bien immobilier pas trop trop cher, leur choix c’est porté sur une petite maison sur Talence, banlieue Bordelaise Annonces immobilieres de maisons d’appartements et de terrains Ils ont trouvé grâce à ce site internet, après de nombreuses recherches.
Mais comme il est dit plus haut, le terme "auto financement" est pertinent et l’acquisition d’un bien va dépendre en grande partie. Ne pas viser trop haut et rester sur la paille. Choisir modeste mais sur.

Dernière modification par gunloaded (11/10/2012 12h20)

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