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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/02/2014 23h01 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Bonjour,

Je possède actuellement 6 appartements que j’ai réalisé en 3 investissements. Je pratique la division de bien, ce qui me permet d’augmenter la rentabilité et de pouvoir réaliser des bénéfices sur chaque opérations.

J’aimerai passer sur un projet supérieur : la construction d’un petit immeuble de rapport (4 ou 6 appartements voir plus de 50m2 avec 2 chambres, balcon et jardin).

Mes grands parents possèdent des terrains constructibles dont un qui serait, à mon gout, bien placé pour réaliser ce type de projet. Possibilité de donation.
En terme de budget je serais entre 200 000€ et 250 000€ sachant que je fais pas mal de travaux moi-même (placo, isolation, peinture)

Mais je ne sais pas par où je dois commencer et vers qui me tourner pour creuser dans ce sens.

Est ce que quelqu’un aurait des conseils à m’apporter.

Message édité par l’équipe de modération (21/12/2015 10h45) :
- fusion de discussions
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Mots-clés : construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud

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#2 17/02/2014 11h37 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Bonjour,

il faut tout d’abord que tu te tournes vers un architecte pour faire des plans et ensuite déposer un permis de construire.

En même temps demande à des entreprises locales des devis, je suis sur que tu trouveras une entreprise générale qui te fera la coque du bâtiment. cherche ensuite une entreprise pour faire l’électricité et la plomberie/chauffage.

Dans quelle région souhaites tu investir?

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#3 17/02/2014 19h59 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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D’accord je pensais qu’il y avait d’autres démarches.
Il existe des organismes qui renseignent sur les démarches pour le financements, les normes (handicapés, autres?), aider à monter ce genre de projets?

J’ai déjà tout mes "contacts" aux niveaux des artisans.
C’est dans l’Ardèche dans mon village.

Dernière modification par Aurelien (17/02/2014 20h07)

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#4 19/02/2014 14h14 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Pumbadu77 a écrit :

Bonjour,

il faut tout d’abord que tu te tournes vers un architecte pour faire des plans et ensuite déposer un permis de construire.

Bonjour,

Il faut bien plus qu’un architecte avant commencer un projet de construction d’immeuble.
Sauf si on a des sous à dépenser.

Aurelien a écrit :

Bonjour,

Mais je ne sais pas par où je dois commencer et vers qui me tourner pour creuser dans ce sens.

.

avant l’architecte :

- est il possible de construire ? (même sur un terrain constructible c’est pas toujours évident)
                 - si oui qu’est il possible de construire ? quelle hauteur, largeur, façade,
                 - Si oui qu’est ce que le Maire est prêt à accepter ou refuser (Social, pas social, ect…)

- Le terrain "constructible" est constructible ?
- Y a t’il une étude de sol ? combien se retrouve avec leur permis de construire à devoir faire des travaux sous œuvre…  pour 100 ou 200 000€

Viabilisation ?

Pollution du terrain ?

PLU ?

Ardèche, donc protection, site protégé ? oui/non

Donc avant l’architecte, direction la Mairie, le Maire, l’urbanisme de la Mairie, la DDE, et ensuite on commence avec l’architecte, parce que ce dernier n’est pas gratuit pour faire la conception,  mieux vaut être sûr que l’on peut construire quelque chose sur un terrain constructible.

En parallèle travailler sur le financement:
Besoin de financement ?
      -Si oui, les banques suivent ? car "je fais tout moi même" les banques n’aiment pas.
Déjà qu’ils ont du mal à financer un Promoteur pour 4 pavillons, alors  un bricoleur (sous entendu non pro) ce n’est ni méchant, ni péjoratif.

Avez vous les moyen de payer la conception à l’architecte ?
Avez vous les moyens de déposer un permis de construire (je sais c’est gratuit, sauf les frais connexes que tout le monde oublie)
Avez vous les moyens de payer l’étude de sol obligatoire, les sondages terrain (pollution) les archéologues (parfois, même souvent dans cette région…)

Construire un immeuble de 300m² en partant d’une feuille blanche, c’est 30 à 50k€ suivant les honoraires de l’archi (tout compris, sondage, étude de sol, plan, permis de construire…)

Mon conseil, commencez par le politique (Mairie), ensuite le pratique (conception), enfin la technique (étude) et pour terminer la commercialisation (location…)
conjointement, le financement

Cordialement

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#5 19/02/2014 14h18 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Bonjour Aurélien et bravo pour ces investissements.

Je pourrais te conseiller, avant toute chose, de te rapprocher de ta mairie afin de savoir quel est le COS du terrain, c’est à dire combien de m2 tu peux créer par m2 au sol, en d’autres terme, de combien tu as le droit de surélever le futur immeuble. L’architecte te le demandera avant toute chose.

Cordialement,

Unevie

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#6 19/02/2014 14h20 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Voilà, plus tout ça !! smile
Mais ne te décourage pas, car ça peut se révéler très rentable, surtout si le terrain t’appartient.

bascarol a écrit :

..(message #4 de cette discussion)…

NOTE de la modération à Univie : Merci de relire notre Charte, en particulier son point 12 "Le message immédiatement précédent, vous ne citerez", et de la respecter.

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#7 13/08/2014 00h49 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Bonsoir Aurélien,

Félicitation pour ce projet. Pourriez-vous nous en dire plus sur son état ? Avez-vous avancé ? Quelles difficultés rencontrées ?


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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#8 13/08/2014 00h50 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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P.S : de plus, j’ai vu que vous pratiquiez la division de biens. Cela m’intéresse énormément et j’aimerais que vous nous fassiez part de votre expérience.


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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#9 21/10/2014 12h23 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Aurelien a écrit :

Bonjour,

Je possède actuellement 6 appartements que j’ai réalisé en 3 investissements. Je pratique la division de bien, ce qui me permet d’augmenter la rentabilité et de pouvoir réaliser des bénéfices sur chaque opérations.

J’aimerai passer sur un projet supérieur : la construction d’un petit immeuble de rapport (4 ou 6 appartements voir plus de 50m2 avec 2 chambres, balcon et jardin).

Mes grands parents possèdent des terrains constructibles dont un qui serait, à mon gout, bien placé pour réaliser ce type de projet. Possibilité de donation.
En terme de budget je serais entre 200 000€ et 250 000€ sachant que je fais pas mal de travaux moi-même (placo, isolation, peinture)

Mais je ne sais pas par où je dois commencer et vers qui me tourner pour creuser dans ce sens.

Est ce que quelqu’un aurait des conseils à m’apporter.

Bonjour Aurélien
Je suis sur le même projet que toi et travail dessus depuis plus d’un an,
Je me lance avant la fin d’année, peut être pourrions nous échanger à ce sujet…
Jérémy

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#10 05/03/2015 10h47 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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bonjour

Je ne sais pas si votre projet a eu lieu ou non mais je peux vous  donnez quelques conseils

Je suis entrain de faire construire un immeuble de 5 appartements 4 duplex f3 et 1 f2

Alors pour que ça vous revienne le moins cher possible ,il faut prendre  un constructeur pour faire le gros oeuvre et couverture et que faire vous même tout l’intérieur (vous  ou des amis que connaissez )

Car si vous prenez  des entreprises pour l’intérieur vous allez exploser votre budget
carrelage pour 5 appartements de 70m2 vous allez payer 4000€/logement
electricte       pareil 4000€/logement
chauffage rt2012   au moins 6-7000/logement
plako isolation       10 000€/logement
plomberie               3000€/logement
peinture                  3000€/logement

Donc la vous etes  a peu près a  130 000€ pour aménager l’intérieur de vos 5 appartements par entreprise
alors que si vous le faites vous meme et avec l’aide d’amis compétent évidemment vous allez  en avoir pour la moitié ,mais c’est sur c’est du boulot mais on a rien sans rien

Hésitez pas vous avez  besoin de conseils

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#11 05/03/2015 18h42 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Bien d’accord avec vous mais avez vous pensé au temps passé?
Une entreprise va (en principe ! ) être rapide et efficace donc vous pourrez encaisser rapidement vos loyers.
Faire soit même c’est y consacrer tout ses WE et vacances, ça traîne, c’est interminable…
Rapidement vos amis vous se lasser, votre femme aussi…
J’en vois pleins des divorces lié à ce genre de chose…

Chacun son job, vous à priori votre métier c’est investisseur et non artisan en platerie.

Au plaisir

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#12 05/03/2015 18h48 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Oui c’est vrai que si vous avez pas du temps à consacrer ou très peu comme seulement le weekend ça va être très long et sujet à des disputes si vous etes en couple.

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#13 06/03/2015 09h06 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Et les travaux réalisés par une entreprise sont garantis pendant 10 ans…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#14 06/03/2015 10h23 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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En tant qu’ingénieur (génie civil et construction) , je me permets de vous faire quelques remarques:


En admettant que vous avez obtenu et rempli toutes les conditions nécessaires (citées ci-dessus) :

Il reste les obligations suivantes liées à la construction :


- Une étude du sol
- L’appel à un bureau d’étude
- Le respect des normes (surtout dans le cas de la construction pour un bien locatif)

Mais par rapport à l’auto-construction :


"Le texte de l’article 1792-1-2° ne laisse aucun doute sur le fait que construire sa maison soi-même ou la faire construire sans avoir recours à des entreprises (qui doivent être couvertes par une assurance) expose à des risques financiers importants. L’article 1792-5 vous enlève tout espoir de vendre une maison ayant moins de 10 ans en vous déchargeant de la garantie due, par le biais d’un contrat."

Un particulier qui veut prendre la responsabilité de construire sa maison aura bien du mal à obtenir qu’une compagnie d’assurance le couvre pour une garantie décennale.

Mais également, le rôle de l’assurance dommage ouvrage est de payer les réparations et de se retourner contre le responsable donc contre lui même..

Dans ce type de projet : l’appel à un contractant général reste la meilleur solution.

Dernière modification par Brunellepe (06/03/2015 10h28)


"A man always has two reasons for doing anything: a good reason and the real reason." J. P. Morgan - - - Parrainage : Binck & Assurancevie.com

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#15 19/12/2015 17h11 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Bonjour,

Je m’appelle Benjamin, j’ai 26 ans j’habite dans le sud de la France et je suis courtier en credit. J’ai créé ma boite il y a 3 ans et aujourd’hui elle marche plutôt bien. J’ai un salaire d’environ 6 à 7000€ net par mois. D’ici quelques mois, je vais diversifier mon activité, ce qui me permettrait d’atteindre les 10 000€ net mensuel.

J’envisage d’investir dans l’immobilier parce que ça permettrait de placer un peu d’argent mais surtout parce que j’adore l’immobilier et surtout acheter pour rénover ou meme construire. Issu d’une famille d’entrepreneur en BTP, je suis vraiment passionné par le bricolage et la rénovation.

A l’heure d’aujourd’hui j’ai un peu moins de 150 000€ de fonds (LA, PEL, Assurance vie, etc).

-> Au début, je souhaitais acheter un appartement à rénover mais il semble être de plus en plus difficile d’en trouver. Et puis les marges ne sont pas aussi élevé que la construction.

->Je me suis ensuite tourné vers la construction d’une maison, je pourrais faire construire le gros oeuvre par la boite de mon père et faire le reste moi même (avec des copains de temps en temps) et avec l’aide de la boite à mon père quand j’ai pas le temps.

-> Aujourd’hui, je me dis pourquoi ne pas plutôt attaquer directement par la construction d’une résidence de 8 ou 10 appartement au lieu d’une maison …? Je recherche donc un terrain d’environ 200 000 euros 250 000 euros mais je n’envisage pas de faire un gros crédit, je préfère faire un gros apport, je payerais les travaux par la suite petit à petit.

Que me conseillez vous ? J’imagine que nombreux d’entre vous me diront de commencer petit … j’ai un gros problème, je ne suis pas patient !

Qu’en est il des taxes appliqués par la suite en cas de vente ? J’ai entendu dire qu’il fallait attendre 5 ans pour ne pas être trop taxé …

PS : Je n’aurai pas de souci pour les travaux car je pourrais me libérer facilement, mes salariés pouvant me remplacer sans souci.

Merci beaucoup pour votre aide

Message édité par l’équipe de modération (20/12/2015 11h10) :
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Dernière modification par Benji13 (19/12/2015 17h13)

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#16 19/12/2015 20h23 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Benji13 a écrit :

-> Au début, je souhaitais acheter un appartement à rénover mais il semble être de plus en plus difficile d’en trouver. Et puis les marges ne sont pas aussi élevé que la construction.

En êtes vous vraiment certain, sur quoi vous basez vous pour l’affirmer ?
Votre coin ou votre accès aux terrains et à la construction sont peut-être différents, mais généralement rénover un bien ancien sous coté est plus rentable. Les normes constructives récentes et l’augmentation du prix du foncier ont souvent plombés la rentabilité du neuf.

Benji13 a écrit :

je pourrais faire construire le gros oeuvre par la boite de mon père et faire le reste moi même (avec des copains de temps en temps)et avec l’aide de la boite à mon père quand j’ai pas le temps.

Avoir de l’argent immobilisé qui ne vous rapporte rien, ça coûte cher ! En tant que courtier que penseriez vous d’un client qui vous dirait cela ?
Il me semble que plus ça va vite et plus rapidement les loyers rentrent, mieux c’est.

Benji13 a écrit :

mais je n’envisage pas de faire un gros crédit, je préfère faire un gros apport, je payerais les travaux par la suite petit à petit.

Sans doute n’avez vous pas pris le temps d’étudier la fiscalité pour affirmer cela, a fortiri au TMI qui doit être le votre, selon les renseignements que vous nous donnez.
Parcourez ce forum dans les rubriques immobilières et vous aurez de nombreuses réponses à vos questionnements.
Bonnes lectures

Dernière modification par DDtee (19/12/2015 20h33)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 19/12/2015 20h55 → Construire un immeuble de rapport et le louer : comment faire construire un immeuble ? (construire, immeuble, immobilier, investir, louer, sud)

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Question à vous poser (avant de vous lancer) : voulez-vous être bailleur, ou marchand de biens ?
Les deux sont assez incompatibles, et le montage comme la fiscalité sont  très différents.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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