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#51 27/06/2013 23h30 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Réputation :   -3 

Siocnarf a écrit :

@guillaumega :
Vous voyez mal effectivement ;)
La loi n’est pas seulement faite pour protéger le vendeur, mais aussi (et surtout) l’acquéreur qui peut exiger une vente forcée devant un tribunal dans certains cas, et avant qu’il y ait eu un quelconque paiement.

Je vous laisse prendre connaissance de cet article du Figaro

C’est encore "pire" qu’un document signé puisqu’il ne s’agit dans ce cas que d’une promesse orale, qui, non honorée, a abouti à l’indemnisation de l’acquéreur.

A ma connaissance notre internaute est acquéreur non professionnel de l’immobilier. Je maintien donc que je vois personne l’emmener en vente forcée.

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#52 28/06/2013 15h55 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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gros doute: j’ai bien peur que mon calcul d’hier ne soit erronné
je pensais que les frais d’agence payés lors de l’acquisition étaient déductibles des revenus fonciers, j’ai bien peur que je me sois trompé, je sens que vous allez malheureusement me le confirmer

il restera, à déduire, les frais de dossier ( 300 euros), les travaux et une petite partie des frais de notaire (ou alors la camca)

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#53 28/06/2013 22h05 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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a mesure que se rapproche l’échéance de l’engagement, je découvre - naîveté du débutant - des points pas très clairs.
le bail commercial qui régit la boutique est arrivé à son terme en 2004, il a dont été renouvelé par tacite reconduction pour une période de 12 ans.
or en 2007, le loyer a été revu à la hausse, il est stipulé qu’il est passé à 400 euros, mais 400 euros ttc, soit 334 euros HT. or je ne comprends plus car il est bien précisé dans le bail original qui date de 1995 que les loyers issus de la boutique ne sont pas soumis à la tva.
le propriétaire actuel est une sci: a-t-elle otpé pour un régime tva? mais alors il faut qu’il y ait eu un avenant au bail?
je ne comprends plus
d’autre part depuis 2007 le loyer est resté inchangé alors même que dans le bail il est indiqué qu’il est révisable annuellement sur la base de l’indice de la construction. puis-je en conséquence l’augmenter dès que je suis propriétaire et rattraper les hausses qui n’ont pas eu lieu?
merci de vos éventuels éclaircissements

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#54 28/06/2013 23h58 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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zeno a écrit :

or en 2007, le loyer a été revu à la hausse, il est stipulé qu’il est passé à 400 euros, mais 400 euros ttc, soit 334 euros HT. or je ne comprends plus car il est bien précisé dans le bail original qui date de 1995 que les loyers issus de la boutique ne sont pas soumis à la tva.
le propriétaire actuel est une sci: a-t-elle otpé pour un régime tva? mais alors il faut qu’il y ait eu un avenant au bail?
je ne comprends plus

Ce bail est il notarié?

zeno a écrit :

d’autre part depuis 2007 le loyer est resté inchangé alors même que dans le bail il est indiqué qu’il est révisable annuellement sur la base de l’indice de la construction. puis-je en conséquence l’augmenter dès que je suis propriétaire et rattraper les hausses qui n’ont pas eu lieu?
merci de vos éventuels éclaircissements

Oui vous pouvez en vous appuyant sur l’indice spécifié dans le bail ILC ou ICC.
Attention cependant a ne pas le mettre en difficultés financières.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#55 29/06/2013 09h20 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Merci Construire sa retraote pour le temps que vous avez pris à me répondre.

je suis béotien en matière de bail comemrcial: quand vous dites bail notairé vous voulez dire: le bail a-t-il été rédigé chez un notaire’, la réponse est alors oui.

ce qui m’échappe c’est que l’avenant de 2007 tient sur une feuille simple, il a été fait chez un huissier, alors même qu’il semble modifier profondément les conditions du bail ( on passe visiblement d’un régime sans tva à un régime avec tva).

pour les revalorisations, je pensais effectivement en aps être trop brutal, mais réinstaurer une augmentation régulière avec pour commencer une hausse de trois ou quatre pour cent, histoire de rattraper un peu du retard ( ça me paraît assez juste et pas trop accablant pour le locataire, au final cela représente une hausse de 10 ou 15 euros par mois).

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#56 29/06/2013 09h25 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Bonjour
Cela ne change rien pour vous si vous n’êtes pas assujéti à la Tva, moi même propriétaire d’un bail commercial acheté en début d’année j’ai fait un avenant pour abandonner la Tva car cela ne m’interesse pas dela collecter pour la reverser au fisc !
Autant la supprimmer, en fait l’ancien proprio avait une sci et était interessé par la Tva mais si vous êtes en nom propre aucun intérêt.
Cdt

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#57 29/06/2013 11h50 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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merci pontneuf, c’est ce que je pensais faire puisque je suis en nom propre.
je m’étonne simplement que l’ancien propriétaire ait choisi de collecter la tva étant donné qu’il n’ pas fait de travaux depuis minimum 7 ans.
je voudrais être bien sûr de ce que représente cette tva: est-ce que ce n’est pas une tva provenant non de l’activité de la boutique mais de sa propre activité en tant que sci?

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#58 30/06/2013 14h08 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Lorsque l’on a une SCI qui gère de l’immobilier commercial, il est intéressant d’être assujetti à la TVA car il est possible de déduire effectivement toutes les TVA relatives a l’activité. Cela passe par la TVA de l.agence immobilières, une part de frais de notaire, les travaux, un ordinateur etc. Cela dans la limite du raisonnable bien entendu.

Nous vous demandions s’il s’agissait d’un bail notarié car théoriquement, il s’agit là d’une vraie garantie pour disposer d ’un bail clair. De ce que nous comprenons, le premier bail a été fait chez le notaire mais l’avenant chez l’huissier ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#59 01/07/2013 08h11 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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oui c’est cela: le bail chez notaire, l’avenant chez l’huissier
j’espère avoir plus de précisions aujourd’hui

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#60 01/07/2013 09h22 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Construiresaretraite a écrit :

Nous vous demandions s’il s’agissait d’un bail notarié car théoriquement, il s’agit là d’une vraie garantie pour disposer d ’un bail clair.

Bonjour,
Malheureusement, la judiciarisation et l’ultra règlementation de notre société prouve que cela n’est pas tout à fait vrai.
J’ai été appelé à l’aide par un ami étranger propriétaire d’un local industriel neuf loué pour une activité commerciale.
Le bail a été rédigé par une notaire qui a intégré une clause protectrice mettant à la charge du preneur les éventuelles mises aux normes pour l’exercice de sa profession. Ce bail entretient une large confusion sur la nature du local. Le preneur insistait pour aller vite et prendre à sa charge l’adaptation, mais cet aspect est seulement brièvement indiqué au contrat, qui aurait du indiquer encore plus explicitement la volonté réelle des parties vu l’enjeu financier.
Tout s’est gâté lorsque le preneur s’est vu refuser l’exercice de son activité par la préfecture car le local, neuf, n’est pas commercial.
Le juge des référés a considéré que le contrat était ambigü et condamné le bailleur à obtenir un permis de construire de local commercial… ce qui est logique. En 6 mois, 14 000 euros se sont envolés (consultations Apave, expertises, architecte, honoraires d’avocat, restitution des loyers…).

Sur mon insistance, une médiation difficile a été tentée… avec succès. La notaire ne se sent pas concernée, mais les deux parties en présence se sentent flouées, n’ont rien compris à ce qui leur arrivait, et se haïront longtemps…
Le bailleur n’ose pas demander un dédommagement à la notaire pour défaut de conseil.

Conclusion… À qui se fier ?

Dernière modification par Range19 (01/07/2013 09h30)

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#61 31/08/2013 11h45 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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bonjour,

ce message pour vous donner la suite des événements concernant ma petite acquisition;

bien des choses se sont passées

1) j’apprends début juillet que le tenancier de la boutique commerciale fait valoir ses droits à la retraite au 311213; d’ici là il cherche à revendre son droit au bail ( sans grand espoir)

2)mon interlocuteur au sein de l’agence change à cause des vacances; le nouveau est plus dynamique; il me propose de mettre en location ( avec l’accord du propriétaire) le troisième appartement sans travaux, en baissant le loyer - ce qui est fait: en une semaine, il a trouvé un étudiant d’école d’ingénieur qui prend l’appartement à 240 euros par mois en l’état.

3) finalement j’ai négocié un rabais de 2000 euros suite au point 1). J’ai donc signé un compromis le 14 août pour 129000 euros. La situation est la suivante au 010913: trois appartement loués ( 300+300+240), la boutique (400 jusqu’au 3112)

4) les taux ont remonté en juillet ce qui fait que je finance mon acquisition à 2.9 sur 20 ans ( j’ai négocié sur l’assurance); j’emprunte 152000 euros pour inclure la garantie hypothécaire, le prix de vente, les frais d’agence, les frais de notaire et 3000 euros de travaux. Ce qui représente assurances comprises des mensualités de 870 euros.

5) le point 1 est peut-être un mal pour un bien: sur place quelques jours en août, j’ai pu me renseigner: la boutique qui jouxte celle que j’achète se loue 700 euros par mois ( même taille même configuration); l’emplacement est bon, l’agent immobilier me propose de mettre la boutique en location pour 600 euros, je suis prêt à descendre à 500 en me disant qu’ainsi je trouverai… d’autant que les éventuels preneurs n’auront pas de droit au bail à régler.

6) j’attends début septembre une nouvelle offre de gestion - j’espère grappiller un pour cent sur ces frais

7) il reste le problème de ces trois mille euros de travaux que j’ai empruntés: je ne peux les faire tout de suite: le locataire est en place; ai-je un délai pour les faire exécuter? les intérêts de ce prêt de 3000 euros sont-ils déductibles de mes charges alors qu’ils n’ont pas encore été effectués ( ça me paraîtrait bizarre)

8) en septembre pour la signature, je vais me faire représenter par ma belle-soeur qui habite là-bas. est-ce simple à mettre en place juridiquement? apparemment oui. certains ont-ils fait l’expérience ?

Merci de m’avoir lu

zeno

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#62 31/08/2013 20h08 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Bonjour,

j’ai pour ma part l’expérience d’une délégation à un clerc de notaire. J’avais reçu un document à imprimer par mail, je l’ai signé, renvoyé au notaire et c’est tout. J’ai trouvé que cela était très simple.

Concernant le commerce et le budget travaux, vous pourriez proposer au futur locataire de réaliser des travaux à vos frais, en échange d’un loyer majoré.

Pour le fisc, aucune idée.


Pourquoi pas Vous?

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