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Forums des investisseurs heureux

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#26 08/10/2012 18h21 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour,

Voici les premières réactions, celle d’un courtier:

- vous avez un crédit sur encore 2 ans…/…
- de fait, je ne vous suivrais pas sur ce budget, au maxi sur une affaire de 300 000 (financement à 110%), et avec un rendement de 7%: là OK
- Attention les banques sont frileuses pour les financements au-delà de 15 ans…/…
- si vous êtes vraiment intéressé par cette affaire, il vous faut un partenaire


Je prends cette réponse positivement, maintenant que je connais les bornes, cela va me permettre de tabler sur des budgets à ma portée.

En revanche je suis surpris d’apprendre que les banques semblent rechigner, voire refuser les prêts au-delà de 15 ans, ça me parait aberrant en comparent ce que j’ai pu lire sur ce site.

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#27 13/10/2012 17h15 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

Membre
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Bonjour,

Je viens de trouver un bien avec un rendement de 11%

Descriptif:
Immeuble meublée de rapport  à 400m de la gare SNCF
Composé d’un RDC et 2 étages,
1. Commerce loué 696 euros+ 6 logements. (boulangerie)
-1 F3 54m2 loué 420€
-1 F2 36m2 loué 320€
-1 F2 34m2 loué 400€
-1 F2 36m2 loué 380€
-1 F2 36m2 loué 380 €
-1 F2 36 m2 loué 300 €
Total Loyers : 2896 €/mois Soit 34752 €/an 2500 euros de taxe/foncier
+ Un plateau de 80m2 pour création de logements. (je n’ai pas encore eu d’info sur cette surface)
Les diagnostiques seront faits à la vente
Menuiseries PVC double vitrage
Chauffage électrique

En me basant sur la même stratégie que précédemment, je souhaite financer ce projet à 110% ce qui me fait un budget de  332090 € à financer sur 20 ans. En prenant un crédit à 3.5%, cela me fait des mensualités de 1927 euros hors assurance, et un cash-flow positif de 112 €

Cette affaire est bien plus inintéressante, mais j’aimerais intégrer à cette rapide simulation, l’impact fiscal de cet investissement sur les impôts que j’aurais à payer

D’avance merci pour vos explications et vos conseils

Cordialement

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#28 13/10/2012 17h50 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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bonjour,

autre exemple:
immeuble de rapport comprenant: un magasin au rez-de-chaussée loué 227,90 euro par mois avec boutique de 33 m² avec 2 vitrines, espace bar, espace bureau, WC et cave; et un appartement T3 en duplex au-dessus loué 324,44 euro par mois avec cuisine-séjour, 2 chambres, salle de bains et WC. Classe énergie: G. taxe foncière de 489€

prix:65000€ (rendement 10.2 brut)
somme à financer: 69631€ (rendement 9.52 brut)
ce qui m’étonne, c’est que sur 20 ans avec un crédit à 3.5%, j’ai un cash-flow négatif de -9.28€, c’est bizarre
comment expliquez vous cela

cordialement

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#29 14/10/2012 12h02 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Diwan a écrit :

Cette affaire est bien plus inintéressante, mais j’aimerais intégrer à cette rapide simulation, l’impact fiscal de cet investissement sur les impôts que j’aurais à payer

Bonjour Diwan,
Si vous utilisez mon simulateur, vous avez dans la feuille "Calculs" les colonnes AA et AB qui représentent respectivement le montant des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux liés aux revenus fonciers.
Mais il vous faut connaître votre TMI pour cela. Des simulateurs se trouvent facilement sur le net.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#30 14/10/2012 12h47 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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diwan a écrit :

bonjour,

autre exemple:
immeuble de rapport comprenant: un magasin au rez-de-chaussée loué 227,90 euro par mois avec boutique de 33 m² avec 2 vitrines, espace bar, espace bureau, WC et cave; et un appartement T3 en duplex au-dessus loué 324,44 euro par mois avec cuisine-séjour, 2 chambres, salle de bains et WC. Classe énergie: G. taxe foncière de 489€

prix:65000€ (rendement 10.2 brut)
somme à financer: 69631€ (rendement 9.52 brut)
ce qui m’étonne, c’est que sur 20 ans avec un crédit à 3.5%, j’ai un cash-flow négatif de -9.28€, c’est bizarre
comment expliquez vous cela

cordialement

Pas d’apport + emprunt sur 20 ans = cash flow negatif. C’est très logique.

Apportez 10 à 20% et empruntez sur 25 ans, ca devrait tout changer!


Left the Rat Race in 2013

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#31 15/10/2012 19h47 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Siocnarf a écrit :

Diwan a écrit :

Cette affaire est bien plus inintéressante, mais j’aimerais intégrer à cette rapide simulation, l’impact fiscal de cet investissement sur les impôts que j’aurais à payer

Bonjour Diwan,
Si vous utilisez mon simulateur, vous avez dans la feuille "Calculs" les colonnes AA et AB qui représentent respectivement le montant des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux liés aux revenus fonciers.
Mais il vous faut connaître votre TMI pour cela. Des simulateurs se trouvent facilement sur le net.

Bonjour Siocnarf,

Oui j’utilise votre feuille de calculs, mais la colonne AA est libre; et la colonne AB représente le capital remboursé ??

Les colonnes impôts sont X (IR N+1),Y (CS N+1) et Z(CS déductible N+2)

Mon taux marginal d’imposition (TMI) est de 30%, j’ai donc renseigné la case "Tranche d’imposition" sur l’onglet "simulation", cela renseigne la colonne X (IR N+1)

En revanche pour certains renseignements je ne sais pas trop quoi rentrer, par exemple:
bien/financement => taux assurance crédit
charges => montant assurance PNO
charges => charges non récupérables (semblent correspondre aux charges copro de l’onglet calcul)

Pour les hypothèse optionnelles, j’ai laissé 1% partout et 0% pour l’amortissement (je pense que c’est pour les meublés)

Maintenant QCM juste histoire d’avoir bien tout compris:

Les loyers perçus, moins les intérêts d’emprunt moins l’assurance prêt (revenu net) moins les différentes charges déductibles donne le résultat net

Ce résultat net est en définitive le revenu imposable.
Étant donné que ce revenu imposable a le même taux d’imposition que celui de mes revenus (TMI = 30%), puis 15% de prélèvements sociaux, puis encore 5.8% de csg (je suppose, taux à vérifier?? - Il serait même souhaitable de prévoir une case sur l’onglet simulation afin de faire varier ce taux en fonction des choix de nos hommes politiques) je peux enfin obtenir le revenu net après impôts.

J’espère avoir assimilé correctement ces quelques notions de fiscalités, dans le cas contraire je compte sur vous pour me reprendre ou compléter celles-ci.

en attendant je vous souhaite une bonne soirée
cordialement

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#32 15/10/2012 21h18 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Bonjour Diwan,
Apparemment, vous n’utilisez pas la dernière version… d’où la différence sur les colonnes.
Je vous l’ai envoyée par mail.

Pour le taux de l’assurance du crédit, vous pouvez partir sur 0,25% (c’est un taux courant pratiqué par les banques). Sinon, vous pouvez facilement descendre à 0,15, voir encore moins (0,08 sur notre dernier achat) en passant par une délégation.

Pour l’assurance PNO, tout dépend de la surface du bien. Nous sommes assurés à la MAAF, ce sont les plus compétitifs que nous avons trouvés pour les assurances immeuble (réduction de 45% sur chaque bien quand tout est assuré à la même adresse), vous pouvez compter environ 60 € pour 50 m2.

Les charges non récupérables peuvent être en effet la part non récupérable (comme son nom l’indique wink ) des charges de copropriété. Si vous comptez faire une simulation pour un immeuble, n’entrez rien.

Par contre vous faites une petite confusion pour les prélèvements sociaux. Le taux de ceux-ci est bien de 15,5%. Ils comprennent :
- CSG : 8,2%
- CRDS : 0,5%
- PS (prélèvement sociaux) : 5,4 %
- contributions additionnelles : 1,4%

Les 5,8% correspondent à la part de prélèvements sociaux qui sera déductible de votre impôt sur le revenu l’année suivant leur paiement.
Donc vous n’avez "que" 30% + 15,5% soit 45,5% à payer sur le revenu imposable, qui est bien celui que vous indiquez.

Cordialement
François


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#33 15/10/2012 22h26 → Premier projet immobilier : achat d'un petit immeuble (premier projet immobilier)

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Merci François,

Ça fait toujours plaisir, de se faire épaulé, surtout par les temps qui cours.

Très bonne soirée.

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