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Forums des investisseurs heureux

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#26 03/06/2013 07h56 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Merci beaucoup de ces renseignements Maxime.
je vais tenir compte de vos conseils et passer à ’laction aujourd’hui même ( je pense que je mets la barre un peu bas et que le vendeur voudra plus: je monterai alors éventuellement jusqu’à 140000).
Je vous tiendrai au courant.
bone  journée à vous
zeno

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#27 10/06/2013 11h27 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Suite de mes aventures relativement à ce petit immeuble.

Les choses se précisent et se reprécisent: il apparaît notamment que l’agence par laquelle je passe me propose un contrat de gestion au pourcentage plus élevé que prévu: 9,57% pour l’immeuble, 2,4% pour la grl.
Pour l’instant, ce point n’avait été abordé que théoriquement - et on m’avait parlé d’un taux global plus proche de 9% ( taux dont je m’étais servi pour mes simulations)
J’avoue être désagréablement surpris: je pensais parvenir à un taux plus faible?

Avez-vous idée du pourcentage auquel on peut descendre?

Merci de vos réponses.

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#28 10/06/2013 11h31 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Une des questions à se poser en matière de gestion déléguée est quelles prestations aurez vous à quel prix.

Négocier à la baisse des honoraires de gestion en supprimant des prestations n’est pas forcément bénéfique.

Par exemple, si vous supprimez les alertes en cas de panne ou d’entretien à prévoir, ou si vous supprimez la gestion des entreprises (plombier, électricien…) pour gagner un peu sur les honoraires cela peut avoir des conséquences fâcheuses sur le long terme.


Pourquoi pas Vous?

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#29 10/06/2013 19h57 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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zeno a écrit :

Les choses se précisent et se reprécisent: il apparaît notamment que l’agence par laquelle je passe me propose un contrat de gestion au pourcentage plus élevé que prévu: 9,57% pour l’immeuble, 2,4% pour la grl.
…/…
Avez-vous idée du pourcentage auquel on peut descendre?

10 à 10,5% pour gestion + grl est souvent cité, mais je n’ai pas pu le vérifier par moi même.

Dernière modification par DDtee (10/06/2013 20h04)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#30 11/06/2013 20h56 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Compter entre 6 et 8% pour le gestion locative et environ 3% pour la GRL.

Pour la GRL, veiller à :
- délai de carence
- franchise
- mois de remboursement à partir de premier terme impayé

Pour la gestion locative, veiller au coût de l’acte, bail par exemple .


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#31 12/06/2013 18h09 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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J’ai fait une offre hier soir.

La proposition de contrat de gestion s’élève à 14% ttc ( grl incluse). C’est plus cher pour un petit immeuble que pour quatre appartements, paraît-il.

trouvant ce taux assez prohibitif, j’en ai tenu compte pour faire mon offre

j’ai fait une offre globale net vendeur de 148000 euros ( ie une offre comprenant les frais de notaire, les frais d’agence et le net vendeur) de manière à inciter l’agence à faire un effort soit sur le contrat de gestion, soit sur sa propre commission ( j’estime les frais de notaire à un peu moins de 10000 euros, je pensais au départ faire une offre net vendeur à 135000)

comme me le conseillait Notariat76 j’ai joint une attestation bancaire d’obtention de prêt

on verra bien comment ma proposition sera accueillie

je vous tiendrai au courant à titre informatif

bonne soirée

Zeno

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#32 19/06/2013 20h30 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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la réponse vient de tomber: le vendeur accepte mon offre que j’ai réhaussé à 149000 euros.

je ne pense pas faire une mauvaise affaire, pas l’affaire du siècle non plus, mais une affaire correcte.

l’enjeu maintenant est de rafraîchir au plus vite le troisième F2 de manière à pouvoir le louer - et ainsi encaisser des loyers sur les quatre biens pour un rendement idéal de 1250 euros par mois.

avec la proposition de prêt de ma banque, je rembourserai environ 750 euros ( 2.81 sur 25 ans) par mois

il y a trois locataires en place pour une rentrée nette mensuelle de 950 euros - le bail de la boutique court jusqu’en 2016.

le net vendeur sera aux alentours de 135000 euros, ce qui me permettra d’amortir directement 30% des 14000 euros restants sur l’année 2013, soit un gain fiscal de 4200 euros - disons qu’au moins la première année l’opération sera positive.

j’attends avant la signature du compromis les diagnostics légaux, le passage du couvreur pour contrôle complet de la toiture, des gouttières…

en attendant la suite de cette aventure…

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#33 19/06/2013 21h06 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Bon et bien c’est parti pour l’aventure !

Suggestion : afin de ne pas perdre de temps, vous pouvez peut-être négocier d’avoir les clés avant l’acte authentique afin de réaliser les travaux de décoration entre maintenant et la signature définitive.
En parallèle, lancer la recherche du locataire pour le 3ème F2.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#34 19/06/2013 21h14 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Félicitations!

J’espère que vous nous tiendrez informé de la suite!


Pourquoi pas Vous?

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#35 19/06/2013 21h18 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Avoir les clés avant la signature définitive est plus facilement accordé si vous les demandez dès la signature du compromis (et indiqué sur le papier) avec comme date d’entrée la fin de votre délai de rétractation auprès de l’organisme préteur et si vous déclarer vous assurer pour les locaux.
En vente directe, c’est facile à négocier, par l’intermédiaire d’une agence ou d’un notaire, c’est souvent bien plus difficile à obtenir.
Bon courage,
Frédéric

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#36 19/06/2013 21h27 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Frederic89 a écrit :

Avoir les clés avant la signature définitive est plus facilement accordé si vous les demandez dès la signature du compromis

Oui Frederic89, merci du complément. Il faut le demander lors du compromis. D’ailleurs le compromis est probablement le document le plus important.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#37 20/06/2013 11h18 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Pour obtenir les clés avant la date de signature, l’agence m’a clairement fait comprendre que ce ne serait pas possible: il en va de leur responsabilité paraît-il.

Je crains donc que, la vente ne se faisant que courant septembre, la clientèle étudiante soit déjà logée.

En même temps, je n’ai pas envie de faire les choses dans l’urgence - et donc en me précipitant.

Une solution intermédiaire consisterait à le louer sous les prix du marché en l’état: peut-être 250 euros au lieu de 300… je n’y suis pas favorable d’emblée… à voir.

Reste le point noir des frais de gestion à 14% ttc…

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#38 20/06/2013 11h52 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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zeno a écrit :

Pour obtenir les clés avant la date de signature, l’agence m’a clairement fait comprendre que ce ne serait pas possible: il en va de leur responsabilité paraît-il.

Je suis en cours de travaux dans un appartement, dans un tempo entre la promesse chez notaire et l’acte authentique. J’ai proposé d’assurer l’appartement (PNO) en fournissant un certificat d’assurance…
L’avantage (ou l’inconvénient côté vendeur) c’est qu’on a le temps de mesurer tous les petits défauts, j’ai ainsi fait réparer une fenêtre avec facture pour le vendeur.

Un peu moins cher pour capter une clientèle que vous sélectionnez ok, mais faut pas pas brader non plus.

Pour la gestion c’est effectivement beaucoup, vous devriez sans doute aller voir la concurrence…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#39 20/06/2013 14h54 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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L’agent immobilier m’envoie aujourd’hui même un formulaire à remplir concernant mon offre d’achat.

je suis un peu surpris par son attitude dans la mesure où nous avions convenu que le compromis serait signé lors de mon  passage en Bretagne dans le courant du mois prochain.

Je me demande quelle est la valeur juridique de ce document - il a l’air d’en avoir une apparemment

Est-ce une pratique courante selon vous que de recourir à ce type de demande? Y avez-vous été confronté?

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#40 24/06/2013 00h04 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Bonjour,

Les agents immobiliers sont toujours pressés dès que l’on trouve un accord (ce qui est malgré tout légitime).

Quel est le nom exact du document qu’il vous propose de signer ?
Avez vous convenu d’une signature d’un compromis devant notaire avec Votre notaire ?


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#41 24/06/2013 02h24 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Bonjour,

Ca doit être un modèle de lettre d’offre à signer puis faire contresigner.
Si vous n’achetez pas en qualité de professionnel de l’immobilier, ce document ne doit pas engager à grand chose puisque même après la signature de l’avant contrat vous bénéficiez d’une faculté de dédit de 7 jours.
Par contre il présente bien l’intention des parties et est peut-être demandé par le notaire en charge de la rédaction de l’avant contrat.

Cordialement,

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#42 25/06/2013 07h25 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Le terme exact est ’lettre d’intention d’achat’.

Il y est précisé qu’à la suite de cette lettre d’intention il doit être signé un acte sous seing-privé au plus tard 15 jours après l’acceptation du vendeur. C’est ce point qui me pose problème dans la mesure où le vendeur est censé faire passer un expert pour un diagnostic complet de la toiture et que je n’ai toujours pas son rapport.

Je voudrais être bien sûr que la signature de cette lettre d’intention ne rend pas caduque ma possibilité de me dédire (délai de sept jours) au moment de la signature du compromis.

D’un autre côté, il apparaît de plus en plus clairement que je ne pourrai signer le compromis avant quelques semaines, donc je comprends que le’agent immobilier a besoin d’un engagement de ma part.

Peut-être certains me donneront des conseils dans un sens différent mais pour l’instant je pense signer ce papier et le leur retourner - j’attends encore un peu avant de le faire.

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#43 25/06/2013 11h48 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Bonjour Zéno,
Pour avoir eu le cas très récemment et m’être renseigné auprès de mon notaire, la signature de cette lettre d’intention peut vous engager. Car d’après mon notaire, "une vente est parfaite à partir du moment où il y a accord sur la chose et le prix".

Si le vendeur accepte votre offre (et sauf précisions contraires dans celle-ci), le délais de rétractation de 7 jours ne comptera pas à partir de la date signature du compromis de vente, mais à partir de la date de réception par vous-même de l’accord du vendeur.

Par contre, pour que cette offre d’achat ait juridiquement une valeur, il faut que le vendeur respecte un certain formalisme (ce qui n’est que rarement le cas dans la pratique - et ne l’a d’ailleurs pas été dans l’exemple auquel je fais référence). Il a un délais pour répondre (5 à 10 jours, précisé dans l’offre), et doit vous envoyer son accord signé en recommandé avec accusé de réception.

Si le formalisme est respecté, vous ne pourrez plus vous rétracter après signature du compromis,  sauf en faisant jouer les conditions suspensives (obtention de crédit ou autre) ou en payant l’indemnité.

Dernière modification par Siocnarf (25/06/2013 15h52)


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#44 25/06/2013 12h48 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Les conditions suspensives doivent elles apparaitre dans la lettre précédant le compromis?


Pourquoi pas Vous?

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#45 25/06/2013 13h15 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Bonjour,

Je ne suis pas pleinement d’accord avec ce qui est dit avant et vous invite à faire confirmer par votre notaire de façon précise (d’accord avec Scionarf sur le formalisme à respecter mais pas sur le délai de 7 jours, pas pour une lettre non réitérée devant notaire).

Regarder le contenu exact et précis de cette "lettre d’intention".

A titre personnel, il y a 1,5 an j’avais signé (pour une maison individuelle et non un immeuble) une "Proposition d’achat" contresignée par le vendeur avec tampon de l’agence immobilière, proposition avec une durée de validité (date précise) , et une réitération par signature de l’avant contrat : la promesse ou du compromis sous un certain délai (date précise). J’ai changé d’avis sur l’achat avant la réitération de l’accord par signature du compromis de vente/promesse chez le notaire, alors que la proposition d’achat était signée, par l’acquéreur (moi), par le vendeur et l’agence (tampon), certe dans un délai court : 4 jours après - car j’ai fait une nouvelle visite avec un couvreur et un ouvrier spécialisé pour regarder des travaux spécifiques qui avaient été faits par le vendeur - j’ai changé d’avis sur l’achat après cette nouvelle visite - alors que la proposition d’achat était signée par les 2 parties, sans préjudice aucun, l’agence, tout comme le vendeur sachant que cette proposition n’a pas valeur de contrat sans réitération de l’avant contrat.

Je ne pense pas que vous soyez à risque, tant qu’il n’y a pas "rupture abusive des pourparlers", car vous n’avez pas encore signé de compromis de vente / promesse d’achat ou de vente devant notaire (vérifier que votre "lettre d’intention" prévoit bien la réitération devant notaire).

Vous pouvez trouver aussi les formulations suivantes pour votre lettre d’intention qui vous protège quand au délai de 7 jours, et ce même sur une "offre ferme d’achat" (cas de l’achat de ma dernière maison) :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2891_exemple_clause.png

De fait le délai de rétractation de 7 jours ne cours qu’à partir de la signature du compromis ou de la promesse chez le notaire (du lendemain de la signature ou en fonction de la date de notification de l’acte signé) .

(Le délai de rétractation conféré à l’acquéreur court, selon l’article L.271-1, à compter de la notification de l’acte concerné. En ce qui concerne les avant-contrats, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.  Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception OU par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de réflexion est exercée dans les mêmes formes.
Issu de loi SRU du 13 décembre 2000, le texte énonce que l’acte doit être "notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise".

Vous avez pas mal de jurisprudence sur cette notion de délai de 7 jours, dont il faut savoir que la forme de la notification est d’importance :

Réponse ministérielle du 5 octobre 2004 (ESTROSI) qui a précisé que la remise directe de l’acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l’agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation, car elle n’offre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée.

Cour de Cass :

un arrêt du 18 juin 2008, la Cour reprend : "Qu’en statuant ainsi alors que la remise de l’acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce, ne peut par conséquent faire courir le délai de rétractation, la cour d’appel a violé le texte susvisé" (3e civ. 18 juin 2008).

De fait, la signature de la lettre d’intention, remise en main propre par un agent immobilier, ne fait aucunement courir le délai de rétractation de 7 jours prévue par la loi SRU. C’est la remise par le notaire / par LRAR ou exploit d’huissier de l’avant-contrat qui fait courir le délai prévu par la loi.

je vous renvois à cet article (même si il y en a de plus spécialisé) : Les Echos - Achat immobilier : le délai de rétractation dans tous ses états - Archives

Je peux me tromper mais mon expérience est que j’ai déjà annulé, sans préjudice, aussi bien à l’achat (1 fois) qu’à la vente (1 fois) après signature par les 2 parties d’une "proposition d’achat" mais toujours avant réitération devant notaire (dans le cas où j’ai annulé la vente - j’étais vendeur - c’était encore plus compliqué car c’était plus de 15 jours après la signature de la proposition et il y avait en plus des échanges d’écrits entre les parties qui marquaient l’accord sur le prix et la chose mais pas sur les conditions suspensives ni la forme de l’acte devant être réitéré devant notaire (je voulais signer un compromis de vente et l’acquéreur voulait signer une promesse de vente - il y a une grosse différence entre les deux, pour le vendeur, et je n’ai pas accepté).

Edit : en complément : les "lettres d’intention", "proposition d’achat", sont, en droit, des "pourparlers" qui peuvent se rompre de part et d’autre mais attention à la rupture abusive de pourpalers.
En complément sur cette notion :
Pourparlers en droit civil français ? Wikipédia
La rupture des pourparlers ouvre-t-elle droit à indemnisation ? - Cabinet d’avocats Chamaillard - Paris

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (25/06/2013 14h56)


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#46 25/06/2013 13h35 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Il est exact que le code civil prévoit en son article 1582 que l’accord sur le prix et la chose vaut vente.
Je vois mal un tribunal juger que la vente est parfaite avant paiement du prix cependant !!!
Incluez des conditions suspensives dans votre offre en fonction de vos besoins réglera votre problème car il est normal de délivrer au vendeur une LOI.

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#47 25/06/2013 15h55 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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@BearBullCarpeDiem : vous avez raison, il faut faire attention à ce qu’il est précisé dans la lettre.
En tous cas dans le cas que je cite, l’offre d’achat comportait clairement les mentions liées à l’application des délais de rétractation :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_extrait_offre_achat.jpg

Par contre, et toujours d’après le notaire, la dernière clause "Pour le cas ou L’ACQUEREUR … " ne respectant pas la forme de notification que vous justement avez rappelée (lettre recommandée avec A/R ou exploit d’huissier) n’engage donc à rien du tout et rend tout recours contre un non respect de ce délais de rétractation non valable.
Ce document, bien qu’issu d’un grand réseau immobilier, est donc bien mal rédigé…

@guillaumega :
Vous voyez mal effectivement wink
La loi n’est pas seulement faite pour protéger le vendeur, mais aussi (et surtout) l’acquéreur qui peut exiger une vente forcée devant un tribunal dans certains cas, et avant qu’il y ait eu un quelconque paiement.

Je vous laisse prendre connaissance de cet article du Figaro

C’est encore "pire" qu’un document signé puisqu’il ne s’agit dans ce cas que d’une promesse orale, qui, non honorée, a abouti à l’indemnisation de l’acquéreur.


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#48 25/06/2013 19h50 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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merci de vos réponses
pour l’instant, le texte proposé est bien trop foireux: je ne signe rien.

l’agent immobilier m’indique que le texte ne m’engage à rien, qu’il s’agit de rassurer le vendeur…

voici le texte en question ( j’essaie de vous l’envoyer)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/649_img080.jpg

Dernière modification par zeno (25/06/2013 19h52)

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#49 25/06/2013 21h54 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Dans ce type de situation, il est difficile de s’improviser notaire. Dans notre cas, même si l’agent immobilier nous propose une lettre d’intention ou réservation ou n’importe quoi d’autre, nous répondons non.

Nous signons systématiquement un compromis par l’intermédiaire de notre notaire. Plusieurs avantages :
- notre notaire rentrera en contact avec le notaire du vendeur pour établir les termes du compromis. Cela va prendre du temps avant que tout le monde ne tombe d’accord mais il est important de bien verrouiller tous les aspects car c’est bien lors du compromis que se joue la clarté de votre achat. Donc 2 avantages à ce niveau : délai de réflexion et Sécurité
- pas de frais supplémentaire autre que les frais et taxes usuels

L’agent immobilier n’aimera pas mais il ne peut refuser.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#50 27/06/2013 21h35 → Achat d'un petit immeuble dans une ville de 20000 habitants (immeuble locatif)

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Finalement, je vais hâter la signature du compromis, ce qui m’évitera d’ailleurs de passer par la case de la lettre d’intention.

Je viens de découvrir la répartition de la somme offerte ( j’avais fait une offre globale à 149000 euros): le vendeur touchera 130900euros, l’agence 8400, les frais de notaire sont estimés à 9700 euros.

Voilà.

Il me reste à rajouter 5000 euros pour rafraîchir le F2 non loué.

Les 8400 viendront en déduction de mes impôts dès l’année prochaine ( j’en récupèrerai 30% soit à peu près 2500 euros). Pour les frais de notaire, je crois bien que rien n’est récupérable ( dans les 9700 euros je n’inclus pas les frais d’hypothèque).

Pour la grantie hypothécaire, je table sur un coût de l’ordre de 1000 euros ( que je passe par la banque ou par un notaire)

Ajoutons à cela les frais de dossier de ma banque:300 euros.

L’investissement total se monte à 155300 euros, sur lesquels je récupérerai au bout de la première année 0.3*(8400+300+1000+5000)=4410.
Ma mise de départ est donc de 150890 euros.

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