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#1 23/07/2015 15h22 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Bonjour à tous et toutes,

J’envisage actuellement l’achat d’un immeuble composé de 3 appartements, dont 1 que je souhaiterais garder en logement principal. Les 2 appartements peuvent générés 800€ mensuel.
Tout le monde est très "gentil" et la banque/courtier me propose des mensualité à 700€ environ ( sans se soucier de garder de l’argent des loyers pour payer les impôts et sans avoir de vacances ou d’impayé) et j’ai une possibilité de remboursé 500€ de crédit pour un endettement à 30% environ.
Au niveau fiscalité je pense loué en meublé non pro en frais réel pour déduire les charges (intérêt + taxe foncière + quelques travaux de rafraîchissement principalement) les premières années puis passé au micro bic quand les intérêts remboursé vont décroître.
Mais j’aurai besoin de vos conseils.
Le problème c’est que je vais utiliser aussi en appartement personnel donc je n’aurai surement pas la possibilité de déduire toute la taxe foncière et les intérêts sur les impôts. Mais comment calculer le prorata? Comme j’ai un apport puis-je découper l’immeuble en 2 et dire que la totalité de mon apport ne porte que sur ma résidence principale?
A qui puis je m’adresser ? Un comptable ou un notaire? Le banquier a t’il réellement un point de vue objectif?

Merci de vos remarques.
Matthieu

NB : je suis novice dans le domaine.

Dernière modification par Mathaousse (23/07/2015 16h21)

Mots-clés : immeuble, location, principal

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#2 23/07/2015 15h40 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Bonjour,
Généralement, dans ce genre de cas, les banques en profitent pour contracter deux prêts. Un premier sur le principal, et un second sur le locatif. Qui dix 2 prêts signifie 2 assurances, et 2 frais de dossier (s’il y en a)…etc…
Votre apport peut être alors réparti entre les deux crédits. Mais je ne trouve pas cette formule idéale. Vous comptez acheter comment ? Nom propre, SCI ?
Personnellement je n’achèterai pas en nom propre, mais chaque cas est différent.
Par contre le fait de choisir de loué en meublé présente des avantages, et vous pouvez même envisager de gagner un peu plus (en travaillant plus) en louant à la semaine.

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#3 23/07/2015 16h01 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Je compte acheter en nom propre mais ce choix est surtout dû au fait que je ne connais  pas clairement l’avantage de la SCI.
Pour la location à la semaine, étant dans une petite ville de province (Agen) je ne suis pas sur de trouver la clientèle.

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#4 23/07/2015 16h20 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Mathaousse a écrit :

NB : je suis nocif dans le domaine.

Je ne vais pas juger votre nocivité dans le domaine… Mais juste répondre sur quelques points.

Commençons par le plus simple : la proratisation des charges se fait généralement par rapport à la superficie des logements. Un comptable me semble la personne la plus adaptée pour répondre à ce genre de questions.

Concernant votre point sur le découpage et l’apport, je ne comprends pas vraiment pourquoi vous voudriez faire ça ? Que croyez-vous que ça va vous apporter ?

Je ne comprends pas non plus votre question par rapport à l’objectivité du banquier ? S’il vous
propose des mensualités de 700 €, c’est qu’il pense que ça peut passer… Avez-vous tenu compte de vos futurs revenus locatifs dans le calcul de votre taux d’endettement ?

Ensuite, je me permets de vous reprendre sur un point : vous parlez de louer en meublé puis de micro-foncier. Le micro-foncier ne concerne que les revenus… fonciers, donc provenant de location nue. Vous deviez penser au micro-BIC.

Pour répondre à Popovitch sur le montage avec 2 prêts, j’ai été dans la situation de Mathaousse mais j’ai pu contracter un unique prêt sans aucun problème.

Enfin, juste un point sur la SCI avant d’y réfléchir plus : il faut normalement être au moins 2 pour en constituer une…


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#5 23/07/2015 16h43 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Merci de vos réponse.
Je me suis trompé en voulant dire micro bic effectivement. (ainsi que nocif)
Pour le banquier en fait il me dit que je peux emprunter 170000€ sur 25 ans environ mais n’étant pas accoutumé au prêt je trouvais ça un peu excessif mais bon passons.
Pour le découpage, imaginons que le budget soit 1/3 apport et 2/3 crédit et que l’immeuble soit composé 3 apparts identiques. Si je découpe j’achète ma partie privée avec mon apport et le crédit  finance les 2 autres donc déductions max sur les impôts en LMNP. Je ne sais pas si je suis clair.

Dernière modification par Mathaousse (23/07/2015 16h43)

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#6 23/07/2015 16h49 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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C’est un peu plus clair…

Quand on parle de découpe pour un immeuble, il s’agit de créer une copropriété. Avec effectivement une réelle séparation des lots. Alors dans ce cas, il est possible de n’acquérir qu’une partie, ou en acquérir plusieurs parties en plusieurs fois (mais là je ne vois pas l’intérêt, vous allez multiplier les frais de notaire, les frais liés au crédit etc…)

Mais pour pouvoir découper, il faut être propriétaire… Or vous ne l’êtes pas encore !

Dernière modification par Siocnarf (23/07/2015 16h49)


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#7 23/07/2015 17h05 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Etant nocif smile dans le domaine je me suis mal exprimé et je parlais plus de "découper" mon prêt+apport pour optimiser la fiscalité.

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#8 24/07/2015 10h11 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Alors dans ce cas je ne sais pas si c’est possible techniquement.
A voir avec le banquier… ou peut-être un courtier ?


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#9 24/07/2015 10h18 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Bonjour,

Pour le fisc, c’est l’acte qui fera foi ! Si vous achetez un immeuble en une fois, et non 3 appartements constituant un immeuble, de manière simultanée mais néanmoins séparée, alors le financement sera considéré global.

En clair : vous déduirez les emprunts au prorata des biens locatifs, mais vous ne pourrez pas dire "cet emprunt concerne ce bien, l’autre je l’ai payé cash", parce que le document établi précisera lui que vous achetez un immeuble avec xx% d’apport et yy% d’emprunts via les prêts …..

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#10 24/07/2015 10h25 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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La seule façon d’envisager cela étant une découpe préalable en deux lot, l’un pour le locatif et l’autre pour la RP.

Mais cela engendre plus de frais de notaire et de frais liés au prêt, et il est peut être intéressant de faire le calcul.

Une autre solution étant un financement à 110% par l’emprunt et de conserver votre apport pour l’aménagement intérieur du bien que vous conservez pour votre RP.

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#11 24/07/2015 16h08 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Merci pour vos réponses.
Ma vraie question est : Combien d’impôts fais je payer en fin d’années? (Revenu et prélèvements sociaux). J’ai trouvé certains simulateurs sur internet mais y en a t’il des bons? ou je peux tout déduire?
Je sais que ce forum est plus centré sur l’investissement locatif. Peut-être que cela deviendra mon cas si je quitte un jour la région et que je mets l’immeuble entier en locatif mais pour l’instant c’est un effet de levier pour acquérir mieux.

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#12 24/07/2015 16h39 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Si vous voulez utiliser des simulateurs, vous pouvez aller sur le site rendementlocatif.com
Ou vous inscrire à la mailing-list de mon blog et utiliser le mien.

Sinon, si vous louez tout de suite les logements en meublé, vous ne devriez pas payer d’impôts pendant quelques années, le temps que les frais d’achats et les autres charges ne génèrent plus de déficit.


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#13 04/09/2017 12h06 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Je déterre ce topic :

Par un cas concret, c’est toujours mieux.
Comme vous savez , je vais acquérir un nouvelle immeuble avec 4 niveaux de 110m2 ( en gros )
Il est situé au centre ville, et possède un jardin de 150m2 avec une petite maison de gardien ( pour faire une cuisine d’été )

Je me demande et me questionne sur le fait de faire le dernier niveaux ma RP.

J’habite actuellement dans une maison de 140m2 à 5km du centre ville avec 2000m2 de jardin , je déteste l’entretien d’une maison ( heureusement elle est neuve mais le jardin et l’extérieur est un calvaires pour moi )
De vendre ma RP déjà payer cash et d’acquérir le dernier niveau pour ma RP à du sens.

Avantage :
-Tout est brut , je fais moi même mes pièces , charme d’être sous les poutres. Je créer mes pièces comme bon me semble sur un plateau de 100m2/115 m2 utile.
- financier : vente de ma RP 240000 e et pour 30000 euros, j’ai ma nouvelles RP.
Ma femme récupéra une partie, qui lui servira à investir, je la pousse un peu à faire travailler l’argent pour elle et pas qu’elle travaille pour l’argent.
Pour ma part, je gonflerai ma boule de neige qui deviendra conséquent malgré mon jeune âge.
- ma femme aura également le temps d’investir son argents qu ne sera plus bloqué dans la RP.
Nous vendrons également une voiture car cela ne sert à rien d’avoir 2 voitures en ville.
- vivre en ville, c’est être à proximité de tout ( école , loisir ect .) Ma femme sera à 2min de son travail = gain de temps = bonne humeur en général.

Inconvénient :
-En ville , c’est plus bruyant ( mais comme je refais tout , l’isolation phonique sera normalement très bonne )
-le gros inconvénient , c’est que sur les 3 autres niveaux , il y aura 9 locataires…qui seront mes voisins.
- un déménagement à prévoir

Sur ce projet , avec la RP , j’ai un cash flow de 1800 euros supplémentaire + 240000 euros à placer de la RP.
Ma femme et moi avons acheté une maison car les syndics nous rebutent.

En prenant tout les avantages et inconvénients , je me pose réellement la question, mais la proximité des locataires me questionnent encore.
Je me dis également que cela nous permettra de voir si la vie en ville nous plaît , si c’est le cas , tant mieux sinon on déménage et le logement sera louer comme les autres.
Si la vie en ville nous plaît, mais pas de vivre avec des locataires , on peut s’achèter par la suite un appartement en ville et louer la RP à ce moment également.
Je rajoute dans les avantages : l’expérience.


Bye bye la rat race :)

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#14 04/09/2017 12h20 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Avantage : vous revendez plus tard votre appartement RP éventuellement lorsque vous en avez assez de vivre sous les toits et donc pas d’impôts sur cette PV ?
Avantage : vous créez une (fausse/vraie) communication avec l’un des autres lots à la location et vous n’êtes pas imposé sur ces revenus ?

Dernière modification par Iqce (04/09/2017 12h20)

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#15 04/09/2017 12h29 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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L’opération est financièrement très intéressante, mais côtoyer au quotidien ses locataires ne vous donnera pas le sentiment de devenir rentier mais de travailler 24/24, 7/7… l’arbitrage ne peut être que très personnel/familiale smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#16 04/09/2017 12h56 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Outre la proximité des locataires sur laquelle je ne me prononcerai pas, un aspect technique :
Si les poutres sont bien les poutres de la charpente, je vous signale qu’il est généralement impossible d’isoler aux normes actuelles par l’intérieur ET de garder les poutres apparentes. En effet il faut minimum 20 cm d’isolant fibreux ce qui bouffe toute la hauteur de poutres.

Solutions :
- isolant mince multicouche. Evoqué plusieurs fois sur le forum, il est souvent décrié comme ayant un pouvoir isolant nettement moindre qu’une grosse épaisseur d’isolant fibreux. Il pourrait être complété par exemple par 8 cm d’isolant fibreux pour atteindre une bonne isolation combinée.
- isolation de toiture par l’extérieur, à l’occasion d’une réfection de toiture. Généralement avec des panneaux sandwich autoportants. Nettement plus coûteux qu’une isolation par l’intérieur + réfection de toiture "classiques".

L’enjeu de l’isolation de la toiture n’est pas seulement la consommation de chauffage en hiver, mais aussi et surtout d’éviter les surchauffes estivales.

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#17 04/09/2017 13h00 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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@iqce , la revente peut être compliqué à déterminer car c’est un seul et unique lot.
Si je revend c’est dans 20 ans minimum et d’ici là j’aurai déjà déménager et l’appartement sera mis en location.

@ddte, l’avantage la dedans c’est que je fais tout de A à Z par des artisans sur cette immeuble donc si un problème survient , mes artisans prendront le relais.
Après c’est la gestion de 9 nouveaux locataires en effet.

@Bernard, pour les poutres , je mets de la 240 sous la toiture même.
J’ai pas de photos , mais certaines poutres seront visibles associés à quelques poutres porteurs bien placé.

Dernière modification par cricri77700 (04/09/2017 13h04)


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#18 04/09/2017 13h21 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Ne faut-il pas décorréler votre investissement locatif de la question de la RP?

Vous avez des critères + ou - précis pour votre RP : en ville, moins d’entretien, … qu’est-ce qui vous empêche de louer ou acheter un appartement correspondant exactement à votre besoin de RP sans s’imposer des contraintes (présence de locataires, sous les toits, bruit potentiel, …)

En parallèle, vous avez un investissement locatif que vous pouvez souhaitez optimiser en réalisant des travaux.

Ce sont 2 choses différentes et de ce que vous dites en tout cas les critères ne sont pas les mêmes. Ne serait-ce que la présence des locataires…

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#19 04/09/2017 13h44 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Très bonne remarque de kiem.

Accessoirement, vous envisagiez d’être locataire, mais avec ce projet vous revenez sur la case propriétaire. Propriétaire à moindre coût certes vu le prix payé pour l’immeuble ; et avec l’avantage que vous pourrez tout refaire à neuf et à votre goût. Mais enfin je relève que vous étiez décidé à redevenir locataire mais que le plaisir/la sécurité d’être propriétaire d’un logement revient en force ! wink

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#20 04/09/2017 14h03 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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@ Bernard , 30000 euros de travaux pour cet appartement que je prendrai avec un crédit immobilier.
C’est même mieux que d’être locataire sur ce point smile.

@Kiem, en fait il y a plusieurs avantages de procéder ainsi :
- quand notre maison sera vendu , on déménage dans notre nouveau logement qui sera prêt, c’est uniquement moi qui gère les dates.
- Cela est un test afin de voir si la vie en ville nous plaît à 100% , on sera dans un logement remis entièrement à neuf et pour un coût moindre, si cela nous plaît pas , je loue le logement ( 800e pour 30000 euros de travaux soit un rendement élevé ).
- Cela permet d’avoir le cash de notre maison et de l’investir tranquillement et si nécessaire par la suite de partir dans un autre logement sans locataire.

Pas de témoignage sur des IH qui ont leurs locataires mélanger avec leurs RP ?

Dernière modification par cricri77700 (04/09/2017 14h23)


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#21 04/09/2017 14h38 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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Non, mais dans la même rue, quasi en vis à vis : oui.
Ce sont eux qui ont cessé de payer et sont partis avec la moitié de la maison, complétement saccagée avec un camion de terre déversé dans le jardin etc
Une torture.
Si vous êtes une armoire à glace avec des nerfs d’acier : ça aide je suppose.

Dernière modification par Iqce (04/09/2017 14h39)

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#22 04/09/2017 15h35 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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J’avais déjà envisagé un cas de figure équivalent, mais cela m’a finalement semblé une mauvaise idée.

Vos locataires vont être tentés de venir vous voir pour un oui et pour un non, vu qu’il n’ont qu’à venir frapper à votre porte quand bon leur semble.

Par ailleurs, si vous avez un litige avec l’un des locataires, par exemple si le bruit vous dérange, en quelle qualité viendrez-vous vous plaindre ? celle de voisin, "syndic" ou bailleur ? cela ne fera qu’envenimer les choses.

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#23 04/09/2017 15h43 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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"Par ailleurs, si vous avez un litige avec l’un des locataires, par exemple si le bruit vous dérange, en quelle qualité viendrez-vous vous plaindre ? celle de voisin, "syndic" ou bailleur ? cela ne fera qu’envenimer les choses."

J’Y est déjà pensé : c’est pour cela que je prend le  dernier étage = personne au dessus.
Pour les appartements d’en bas , je mettrai un peu plus d’argent pour mettre de l’isolation phonique supplementaire ou autre dans le faux plafond.

Pour le reste , "vivre" avec des locataires est une contrainte à bien étudier j’en conviens.


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#24 04/09/2017 16h02 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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C’est à vous de bien penser la chose.
Vous retombez dans les travers de la RP. Vous allez mettre un peu plus pour isoler l’ensemble de l’immeuble. Une peu plus qu’un peu dans la qualité des matériaux que vous mettrez dans ce dernier étage, c’est tentant car votre RP n’étant pas chère à la base, elle le vaut bien.

Dans ces conditions ils ne faut pas partir du principe qu’après tout - si cela se passe mal avec les locataires ou que finalement cela ne nous plait pas - on part au bout de 1 ou 2 ans car on pourra la louer.
Vous la louerez mais au final vous aurez dépensé quelques mois de loyers dans la qualité et le soin apporté que vous n’auriez pas mis sinon.

PS: une rencontre à Paris semaine prochaine?

Dernière modification par kc44 (04/09/2017 16h03)

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#25 04/09/2017 16h23 → Achat d'un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? (immeuble, location, principal)

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cricri77700 a écrit :

"Par ailleurs, si vous avez un litige avec l’un des locataires, par exemple si le bruit vous dérange, en quelle qualité viendrez-vous vous plaindre ? celle de voisin, "syndic" ou bailleur ? cela ne fera qu’envenimer les choses."

J’Y est déjà pensé : c’est pour cela que je prend le  dernier étage = personne au dessus.
Pour les appartements d’en bas , je mettrai un peu plus d’argent pour mettre de l’isolation phonique supplementaire ou autre dans le faux plafond.

Pour le reste , "vivre" avec des locataires est une contrainte à bien étudier j’en conviens.

Je l’ai fait aussi - toujours au dernier etage ! pour la paix. la lumière et l’accès ait toit terrasse
Question d’age et de temperament…
J’ai aussi uilitlise un appart comme pied-a-terre (et bureau) dans mon gros immeuble de 17 apparts….et pris des colocs étudiants étrangers et ça c’est super bien passe - ce fut meme stimulant mais faut bien bien choisir!

Dernière modification par sissi (04/09/2017 16h24)

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