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#626 30/03/2019 10h23

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Merci pour vos réponses.

Ddtee, nous étions dans l’optique de la stratégie que vous décrivez. Excepté que, n’ayant jamais fait de travaux, nous préfèrons éviter, pour un premier achat, des travaux trop importants. On comptait s’orienter vers une sci à l’IS, étant donné notre TMI, à la place de défiscaliser avec beaucoup de travaux. Ce qui nous fait hésiter, c’est ,comme vous le précisez, c’est l’existence de ce marché lactif durable.

Kundera. Oui, c’est ce que j’ai cru remarquer (je suis quotidiennement les annonces depuis deux ans) pour le pas cher: Moyeuvre/Joeuf/Briey : justement c’est le côté glauque qui nous effraye. On pourrait ajouter Hayange, mais cette ville me semble devenir un mouroir, Sarreguemines.
Jouer la carte de la proximité du Luxembourg a un côté sécurisant, mais des rendements importants ne semblent pas envisageables.

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#627 30/03/2019 10h28

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Kundera a écrit :

Pour connaître les "bons prix", les sources classiques sont les notaires et les annonces en ligne. Les notaires présentent un effet retard, mais comme les prix ne bougent pas beaucoup, cela reste acceptable. Les annonces en ligne englobent les rêves et fantasmes des vendeurs - mais un échantillon important permet d’exclure les anomalies fortes.

Les annonces en lignes et même celles des notaires ne sont pas les prix véritables du marché et de très loin (votre lien au fantasme des vendeurs et très juste) plus encore dans les petites communes avec une faible pression à l’achat. L’échantillonnage plus important d’annonces permet juste à mon sens de vérifier la notion collective de fantasme des vendeurs (plus encore dans les petites communes en déclin).

Patrim permet de se faire une idée un peu plus juste mais sans connaitre l’état du bien, ce qui est un manque important.

Quand au bon prix, j’entend ici celui auquel il faut se porter acquéreur, il est encore bien inférieur à celui de marché.

L’immobilier physique a des défauts et des avantages dont il faut savoir au maximum se prémunir et titrer partie.
Contrairement à un actif financier sur lequel on a généralement peu de prise (moment d’achat, sélection du support, options…) sur un bien immobilier on peut à la fois faire fortement baisser le prix d’acquisition par la négociation et ensuite valoriser l’acquis par des travaux, un positionnement pertinent sur le marché.

Nota suite à votre réponse #23 que je n’avais pas lu :
- Pas de travaux = bien vendu cher avec peu de capacité de négociation = tout petit rendement.
Avec un rendement faible pourquoi s’encombrer de locataires à gérer, à mon opinion mieux vaux se tourner vers des SCPI à crédit.

Dernière modification par DDtee (30/03/2019 10h32)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#628 30/03/2019 10h44

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Oui, je suis entièrement de votre avis quand au rapport rendement/temps investi.
Ah je ne connaissais pas [patrim] : c’est exactement ce que je cherchais.

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#629 30/03/2019 10h46

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[+1]    #630 30/03/2019 11h35

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franz a écrit :

Plus simplement, je me pose une question (un peu naive, peut être) par rapport aux locataires, ayant peu d’expérience, et aux représentations que l’on peut avoir à ce sujet.
Pour caricaturer : les locataires de classe populaire, à petit revenu, sont-ils plus beaucoup difficiles à gérer (dégradations, impayés) que des locataires un peu mieux lotis ? Ou est ce une légende urbaine, un a priori idiot? Quel est votre opinion sur la question, vos expériences? Je me doute qu’un locataire à 1200 net par moi aura plus de mal à joindre les 2 bouts que celui qui a le double…

Selon mon expérience, ce serait bien un à priori idiot comme l’inverse le serait.
Le locataire petit bourgeois est à priori ce que j’ai pu rencontrer de pire et il y a des flambeurs incapables de joindre les deux bouts dans tous les milieux.
Depuis bientôt trente ans, j’ai loué successivement trois logements différents à la même personne à qui aucune agence ne souhaitait louer faute de dossier solide. Elle paie à un rythme métronomique et ne m’enquiquine pas tous les 4 matins.
J’aurais aimé en dire autant de gens aux dossiers flatteurs mais radins, bêtes, pas soigneux, méprisants, "qu’aimeraient bien avoir l’air… mais qui n’ont pas l’air du tout", rentrés dans le seul lot (une belle maison) loué par agence du fait de la distance. Ils paient mais sont insupportables.
En fait, il n’y a pas de vérité absolue.

Je discutais récemment avec un proche qui a un immeuble dans un coin que je considèrerais comme paumé. il loue bien à des étrangers aux profils que d’aucuns qualifieraient d’"alambiqués" mais qui ont une attitude remarquable avec lui (il a 80 ans). Ils paient, sont vraiment chaleureux avec lui, l’aident lors de travaux. Comme quoi, les préjugés…

Dernière modification par Range19 (30/03/2019 11h43)

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#631 30/03/2019 19h54

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C’est impressionnant l’écart qu’il y a entre les grandes villes et les zones rurales.
Un exemple dans une petite ville de 5000hab en Seine et Marne
Mes parents viennent de faire estimer un petit immeuble de ville sur 3 niveaux, 2 appartements T3 + des combles aménageables pouvant faire un studio  + grande cave+ terrain . Loué pour 1050€ HC.
Estimation: 110k€ car marché morose , pourtant c’est en bon état , les 2 appartements étaient loués et ils désirent mettre en vente car plus sur place et l’un des locataires part.
On est 90 kms de Paris, 55 kms de Disney.

Je suis surpris par un tél écart entre les grandes villes et les petites bourgades de province, un écart qui n’arrête pas de se creuser.

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#632 31/03/2019 15h56

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Bonjour

La dynamique n’est pas la donc si vous reflechissez en vous projetant les difficulté de remplacer le locataire seront plus importante , le nombre d’acheteur potentiel egalement etc .

on parle de 12% de renta brut ce qui n’est pas fou ( on trouve bien plus dans des zones delaissée , urbaine).
peut etre en relouant vous aurez plus. un immeuble vacant a une décote en general .

cdt

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#633 04/04/2019 14h09

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Bonjour à tous,

Lecteur assidu du forum et fraîchement inscrit, je suis en train d’étudier le cas d’un immeuble de rapport avec les caractéristiques suivantes:

5 appartements (R+2) + 1 dépôt
Totalement loué en nu (2790€/mois HC + 20€/mois de charges par appartement, tout individuel)
Prix affiché 310.000 euros

Je suis déjà propriétaire de plusieurs lots (appartements et garages) mais dans ma ville alors que cet investissement est un immeuble, et il est situé à 500kms de chez moi (dans la ville d’origine de ma femme). C’est une ville moyenne (40-50.000 habitants) et la zone est tout à fait correcte en terme d’attractivité (proximité de Saint Etienne et Lyon).

Je n’ai pas de problème de capacité d’emprunt, les banques me suivent sans trop de difficulté grâce à mes revenus salariaux (CDI depuis 10 ans dans la même boîte, etc.) et aussi grâce à mes précédents investissements immobiliers (je me suis appliqué à ce que l’investissement "n+1" soit plus rentable que le "n" à chaque fois).

Les questions que je me pose sont sur le coût des travaux pour ajuster mon offre. En effet dans le dossier transmis par l’agent immobilier il est fait état de certaines anomalies (gaz, électricité, plomb):

- Electricité: quelques endroits (1 ou 2 par appartement en moyenne) où des fils sont à nu.

- Gaz: "l’extrémité du robinet de commande ou de la tuyauterie en attente n’est pas obturée" et "ventilation du local - amenée d’air manquante"

- Plomb: principalement relevé sur des portes en bois et des plinthes en bois : est-ce qu’on ponçage "à nu" et peinture neuve sans plomb sont envisageable ou bien suis-je bon pour changer ces portes et plinthes? Idem sur des garde-corps métalliques.

Bref de votre expérience est-ce que ça sent les grosses dépenses  prévoir?

Merci d’avance pour vos retours.

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#634 04/04/2019 14h42

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Non.

Electricité: si seul problème, la mise sous goulotte ne coûte pas cher. Si autres problèmes, comptez 50 à 100 €/m2.

Gaz: idem. Le plus difficile sera de trouver un prestataire pour si peu de travaux.

Plomb: détacher les parties friables et mettre de la peinture sans plomb dessus. Ne jamais poncer sans protection des voies respiratoires, le plomb est toxique pour l’’homme.

Dernière modification par Trahcoh (04/04/2019 14h42)

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#635 04/04/2019 16h14

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Électricité : est-ce dans les diagnostics que l’anomalie a été indiquée? Voir la remarque de trahcoh.

Gaz : il suffit de mettre un bouchon et un joint, 5€. Pour l’amenee d’air manquante, ajouter une entrée d’air 100cm.

Plomb, procéder comme indiqué par trahcoh, toujours bien se protéger (voir la fiche INRS sur les EPI à adopter). Remettre en peinture ce qui vous permettra de passer de niv 2 à niv 1. Si vous êtes bricoleur, vous pouvez utiliser une fraiseuse à bois. Ça enlève définitivement le plomb.

Ce sont des petites dépenses. Essayez de trouver un artisan capable de faire la plupart des travaux.

Dernière modification par lachignolecorse (04/04/2019 16h17)


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#636 05/04/2019 10h11

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Merci pour vos retours rapides. Vos réponses confortent mes impressions et vont dans le bon sens. Je continue l’analyse du dossier avant de préparer mon offre. La lecture des documents montre quelques points qui pourraient être plus problématiques et donc coûteux:

- dans un des appartements il y a apparement un plancher sur solives bois, l’immeuble datant d’avant 1949 je serais surpris qu’il y ait plusieurs types de plancher. Si tout est sur solives bois il faudra que j’analyse bien l’état et la perennité.

- dans un appartement, il est indiqué que les murs extérieurs ne semblent pas être isolés.

De toute façon je devrai retourner sur place pour visiter les parties que je n’ai pas pu visiter la première fois et faire une étude plus approfondie de la structure avec mon père qui est dans le métier. J’essaierai d’en profiter pour faire venir un artisan pour estimer ces travaux (plomberie, électricité, peinture).

Je pense également à la toiture qui sera probablement à refaire dans les 5 ans, je suis parti sur environ 30.000 euros pour la refaire complètement (surface environ 150m², toiture simple en deux pentes).

J’espère que je ne ferai pas 1.000kms dans le week-end pour rien.

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#637 17/12/2019 22h54

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Bonjour,

Nouveau sur ce forum et plus généralement dans le monde de l’investissement, je tiens à vous assurer de ma motivation et de ma détermination : j’ai commandé le livre de Julien Delagrandanne ‘L’investissement immobilier locatif intelligent’, car j’ai pu lire au travers différents sujets que c’était un prérequis quasiment indispensable à l’investissement immobilier locatif.

J’ai déjà rencontré une courtière pour la partie financement, pour savoir à quel budget nous pouvons prétendre : 360k€ maximum.

Ayant intégralement rénové (toiture, électricité, plomberie, isolation, peinture, carrelage, parquet) ma maison, j’ai une base technique pour me projeter dans l’achat d’un bien avec travaux. Cela me permettra d’aller chercher du rendement entrepreneurial.

Je n’ai pas encore visité de bien, mais j’aimerais débroussailler certaines questions, afin de mieux orienter mes recherches et être plus efficace dans mes prises de décisions avant de soumettre plus tard un projet dans la partie du forum idoine.

Voici donc mes questions/thèmes de réflexion que je souhaite partager avec vous :

Etant aujourd’hui faiblement imposés (1 enfant et beaucoup de frais réels déclarés pour aller travailler), nous avons pour projet d’acquérir un immeuble sur Nancy car le prix au m² est inférieur quand on achète en gros plutôt que par petits lots, cela permet de mieux gérer le budget travaux communs (toiture, façade, etc.). Je vais pouvoir disposer de 6 mois de congé pour gérer les travaux, que je projette de réaliser en partie moi-même pour diminuer mon coût d’achat global, donc augmenter ma rentabilité brute (et donc nette), et mieux suivre les entreprises qui vont travailler dans les appartements.
Nous souhaitons créer une SCI à l’IR et louer en nu, plutôt des surfaces moyennes type F2-F3, pour éviter les rotations des locataires.

Mon but est obligatoirement d’avoir un cash flow positif, sinon je me retrouve bloqué pour enchaîner les investissements (quoique, ce n’est pas mon objectif ), mais la raison est surtout qu’en cas de coup dur en terme de rentrées d’argent (loyers et/ou salaires), on ne pourra pas faire face longtemps et consommera rapidement notre épargne de précaution, fixée à 30k€ sur livrets A et LDDS. Nous sommes prudents sur ce point, car nous payons tout comptant, sauf l’immobilier, et nos deux voitures sont vieilles (15 et 16 ans), elles commencent à présenter des signes de fatigues qui nous incitent à provisionner pour les remplacer en temps voulu (1-2 ans).

Quel pourcentage de prêt par rapport au loyer faut-il viser ? Ma courtière m’a dit qu’il fallait viser 2500€ de loyer si les mensualités sont de 2180€, ce qui me semble encore beaucoup car cela représente 87,2% des loyers, et je doute qu’il y ait un CF positif dans ces conditions. J’avais plutôt idée de 70%, donc pour 2500€ de loyers cela donnerait 1750€ de mensualités, j’attends vos avis sur la question.

Quelle durée d’emprunt viser ? Au début de mes réflexions, je partais plutôt sur 15 ans, mais en faisant des simulations je me rends compte que ce n’est pas tenable car les loyers correspondent aux mensualités, donc dès qu’on enlève la taxe foncière, les charges diverse, et les impôts, ça devient une charge que je ne veux pas supporter. Du coup, maintenant je me suis mis en tête de nous endêter sur 20 ans, car le CF positif est vraiment plus important pour moi que la constitution d’un patrimoine « rapide ».

Quelle rentabilité viser ? J’ai lu sur le forum qu’on parle d’au moins 10%, le but est d’investir sur Nancy, ville moyenne de 100 000 habitants, et sa proche banlieue.

Mon courtier m’a demandé de financer 5% du prix, car à 110% d’emprunt je me ferme des banques potentielles donc j’aurai sûrement un moins bon taux.
Par exemple, pour emprunter 363k€, cela fait 2180€/mois sur 15 ans, et 1700€/mois sur 20 ans. Donc pour un bien de 340k€, il faudrait

Une question sûrement bête et pas importante à ce stade concernant la gestion des communs : ménage, entretiens (peinture), électricité : qui paye ? locataires avec charges ou le propriétaire par le biais de charges déductibles ?

Je me rends compte, après relecture, que cela est peut-être un peu long à lire, aussi, je peux scinder ce sujet en plusieurs sujets si cela peut faciliter les réponses.

Merci d’être arrivé jusqu’ici !

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#638 23/05/2020 16h17

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Bonjour à tous,

J’ai une question quant à la plue-value immobilière.

En mars de cette année j’ai acheté une maison dans laquelle d’importants travaux sont en cours (division en 3 appartements).
Cette acquisition s’est faite par le biais d’une SCI à l’IS (créée en 2019 et qui possède déjà un bien).

Le fait est que ce nouveau bien va prendre bien plus de valeur avec les travaux que je ne le pensais.
Je me pose la question de le vendre une fois les travaux terminés.

En chiffre :
Prix d’achat : 75k
Travaux : 121k
Frais de notaire : 5k
Garantie bancaire : 2k

Aujourd’hui la maison peut se vendre pour 270k environ.
Dans quel cadre vais-je être imposé?
Etant donné que je ne bénéficie pas encore de l’amortissement de ces coûts au bilan, sont ils à intégrer dans le calcul de la plue value?

Merci de votre aide et conseils.

Dernière modification par Aurel375 (23/05/2020 18h42)

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#639 23/05/2020 19h39

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Dans une société à l’IS, on ne calcule pas du tout les choses, et par exemple la plus-value, comme si c’était une personne physique qui possèdait un bien immobilier (avec par ex. des abattements pour durée de détention, etc.).

Les travaux, les frais de notaire et d’emprunt, sont comptabilisés en charges (diminuant le résultat de la société à l’IS), ou en immobilisation (augmentant la valeur comptable de la maison). Il y a quelques restrictions (certaines dépenses sont forcément dans une catégorie ou dans l’autre, pour d’autre il y a un choix), mais dans votre cas, si vous revendez rapidement, les choix n’auront de tout façon guère d’impact. Lors de la vente, la SCI constate une plus-value qui est la différence entre la valeur comptable de la maison et le produit de la vente. 

Donc en pratique (et en simplifiant; pour plus de détails lire ici), si on suppose que tout ceci se fait sur le même exercice, ou que ces charges auront généré un déficit reporté jusqu’à l’exercice où la maison est vendue, lors de la vente, on constatera en comptabilité un résultat positif (bénéfice) de 270 -75-121-5-2 = 67 k.
La SCI payera 13 804€ (15% jusqu’à 38120€, 28% ensuite) d’IS sur ce résultat. Ensuite, s’il est décidé en AG de distribuer les 53196€ restant aux associés, ceux-ci payeront 30% de PFU (ou seulement 17.2% de PS, en plus de l’IR au barème sur 60% des dividendes, en cochant la case 2OP de la déclaration n°2042) et il leur restera donc 37 237€ net de tout.

Note : En réalité, la SCI possédant un autre bien, et ayant d’autres charges, le calcul sera un peu différent, mais la cession de la maison augmentera bien de 67k le résultat de la SCI (l’impact pouvant être sur plusieurs exercices).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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