Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Comme demandé dans le post, voici un petit retour d’expérience et pas un simple avis sur la question :

1er exemple
J’ai acheté au mois de juin 2011 non pas un immeuble complet, mais un ensemble de 3 lots dans un immeuble. Les chiffres (rentabilité, prix d’achat, loyers…) sont comparables avec ceux des immeubles  que j’aurais pu acheter (j’étais précisément à la recherche d’un petit immeuble de rapport, 3-4 appartements)
Il est situé en province (frontière luxembourgeoise), à 10km de chez moi (très important pour faire face à d’éventuels problèmes)
Il est composé de :
- 1 F2 de 50m2 refait à neuf
- 1 local commercial loué à un grand assureur (très important !)
- 1 local commercial loué à un salon de coiffure

Acheté sans passer par une agence 162.000 € après grosse négociation avec vendeur pressé :-)
Montant initial des loyers : 1600 € par mois (appart 500, local assureur 600, salon coiffure 500), avec loyer de l’assureur qui passe à 750 € en janvier (bail 3-6-9 > à 12 ans pour les connaisseurs)

Rentabilité brute : 1600*12/(162000+13000) = 11% environ.
Rentabilité nette : 1600*12-(IR + IF + CSG/RDS + assurances (GRL + PNO)+charges copro)/175000 = 8,5%

J’ai pris un crédit sur 25 ans, avec financement intégral (notaire + caution crédit logement), je paye des mensualités de 996 €.

Au niveau de la gestion, je fais tout moi-même. A part le quittancement, il n’y a rien à faire pour les locaux commerciaux. Les compteurs sont séparés donc la régularisation de charge est facile
Je n’ai quasiment rien à faire avec l’appartement (changé robinet + mitigeur à la salle de bain)
Je ne passe pas par un logiciel de gestion, excel est largement suffisant pour moi

2ème exemple
une maison de village avec 2 appartements achetée en 2007
Rentabilité moins élevée (j’ai acheté trop cher, c’était mon premier achat, j’y ai habité quelques années et fait 30000 € de travaux)
rentabilité brute : 1230*12/210000 = 7%
rentabilité nette : 1230*12-(IR + IF + CSG/RDS + assurances (GRL + PNO))/(210000+30000) = 5,3%
J’ai des mensualités de 790 €, un crédit initial sur 30 ans et un financement intégral également (les 30000 € de travaux compris)

Concernant la gestion, je fais également tout moi-même.
- quelques difficultés avec les locataires d’un des 2 appartements qui paient systématiquement en retard (mais systématiquement avant la mise en oeuvre de l’assurance GRL)
- les autres locataires sont des locataires en or (oui ça existe !) : loyer toujours bien payé, petits et gros travaux faits par eux-mêmes (ils ont carrelé à leurs frais la cuisine et le couloir, il est monté sur le toit remettre des tuiles qui avaient bougé après un fort coup de vent …)
Pour la régularisation de charge, c’est assez compliqué car tout est commun… Mais je me débrouille.

Pour conclure :
A mon sens, l’investissement dans un immeuble de rapport est le meilleur qui soit… Et je suis en train de recommencer.
Il est toutefois difficile de trouver la perle rare et il ne faut pas se précipiter. Dans les grandes villes, les rendements ne sont pas assez intéressants, et j’ai la chance d’habiter dans un endroit où l’autofinancement complet est encore possible vu que les prix d’achat sont assez peu élevés, et où la demande locative est (très) forte (frontaliers travaillant au Luxembourg)

Concernant le temps passé, j’ai acheté avec des locataires en place et n’ai eu à gérer que 2 changements de locataires pour le 2ème exemple. J’estime que ça me prend au maximum 2h par mois. Le plus long étant certainement la déclaration d’impôts !

Un autre point important et qu’on oublie souvent est la révision des loyers. Pour mon locataire en place depuis 3 ans dans un des appartements du 2ème exemple, le loyer initial était de 600 € par mois, il est maintenant à 620… Alors que les mensualités du crédit n’ont pas bougé !
Les SCPI ne permettent pas de profiter de ces hausses…

Bonjour Myrtilles,

Je veux bien voir la courbe en question

J’ai tapé dans "google section image" les mots clefs suivant: courbe prix immobilier
La plupart des graphiques commencent après les années 50.
Bien entendu, 1 siècle est un abus de language.
Pour moi après la 2ème guerre mondiale c’est un petit peu loin (33 ans avant ma naissance).
Pas un seul instant j’aurais pensé à citer les chutent de l’immobilier durant les 2 guerres mondiales.
Autant pour moi.

j’ai justement vu une courbe montrant que l’immobilier en France n’a cessé de baisser entre 1890 et 1965.

Une baisse entre 1890 et 1965? Vous parlez de la courbe de votre graphique?
Sans vouloir vous offenser, regardez mieux votre courbe.
Les chutent ne concernent exactement que pour les 2 guerres mondiales, la reprise a commencée après la fin des années 40
Cordialement

Bonjour Philippe,

Vous êtes vous même syndic  ?

Oui, syndic bénévole de 2 copropriétés.
Est-ce si extraordinaire pour y mettre autant de points d’interrogations?
Le 1er immeuble est composé de 3 lots dont 2 à son fils (mon meilleur ami)
Le 2ème immeuble est composé de 9 lots pour 3 proprios, le beau père, une amie et moi.
C’est plus simple quand tout le monde se connait parait-il.
Je suis carré dans mes affaires et j’adore la gestion, la paperasse, je photocopie et garde tout.

Retimmo est jeune

Oui, merci.
Quand je vois les années qui ont défilées si vite depuis ma vie active et que mon porte feuille augmente si peu chaque année,
c’est ce qui m’a donné envie d’investir dans l’immobilier.

et semble détenir la vérité

Ce doit être ça.
On me pose des questions j’y réponds et espère avoir toujours le dernier mot!
D’ailleurs je me demande ce qui m’a pris de m’inscrire sur un tel forum connaissant tout sur la chose…

par le biais de son ami

Je ne suis pas sûr qu’il aurait répondu pareil, j’espère même qu’il ne tombera pas sur ce forum.
J’ai probablement dit trop de bétises. Heureusement il n’est pas très internet!

Je me méfie toujours des amis qui vous veulent du bien surtout quand il y a un écart d’age et que cet ami est marchand de bien.

Tout à fait d’accord, si je le connaitrai que depuis 1 an, je trouverais ça louche moi aussi.
Personnellement je ne me sens pas concerné.

Arf, je voulais simplement parler de mes investissements, avoir des renseignements, apprendre, et pourquoi pas faire profiter à d’autres investisseurs pour des apparts à des prix plutôt intéressants…
Loin de moi l’envie de montrer aux autres l’image d’une personne connaissant tout ou de dire que mes investissements sont infaillibles.
Mon vocabulaire n’est probablement pas assez riche pour répondre convenablement sans passer pour un "je sais tout".
Je vais me remettre dans mon coin et continuer à vous lire anonymement.

Cordialement

BorderLine a écrit :

Le risque est ailleurs, diminution d’étudiants, fermetures d’usines, d’universités ou apparentés (IUT et co), fiscal, réglementaires (obligation énergétiques), usuelle (transports en communs facilitant l’accés à la ville pour les proches banlieux et diminuant l’attrait du CV), prêt taux zéro, augmentation du taux de propriétaire, immigration estudantine, j’en passe et des pas mûres.

J’ajouterais dans les pas mûres …la baisse du pouvoir d’achat suite au blocage des salaires , à l’augmentation du chômage , la baisse des prestations sociales.

rynaroll a écrit :

j’ai l’impression et aussi quelques part l’envie que ça baissera, et donc que c’est pas le meilleur moment pour acheter.
En attendant de passer à l’action, on continue la phase d’accumulation

Mais Friggit laissons le tranquille car sa boule de cristal n’est rien face à la rentabilité calculé à l’instant T.

Comme l’a évoqué ZX-6R si l’achat est valable en terme de rentabilité avec un crédit à taux fixe pour éviter les surprises  qu’attendez vous pour investir avec l’argent de la banque ?

Vous accumulez quoi ? de petites économies mensuelles alors qu’en investissant vous vous constituez un capital immobilier même si ce capital perd 50 % de sa valeur qu’aurez vous payer dessus ?

Si vous montez un bon projet de financement le bien s’auto finance donc il ne vous coute rien par contre psychologiquement si vous l’achetez 100 à crédit avec 25 d’interets et que vous le revendez 75 je comprend que cela puisse être difficile mais vous aurez gagné 75 …….

Et si vous faites plusieurs opérations en gagnant 75 sans rien débourser …je vous laisse calculer à moins que vous préfériez que les prix de l’immobilier puisse éventuellement baisser suite à une hausse des taux d’intérêts dans quelque années et que votre taux d’assurance augmentera du fait des années supplémentaires de votre age …

Philippe

ZX-6R, je reprenais l’exemple de Philippe pour générer un gain de 75% sur le bien même si le bien perdait 25%.

L’idée de mixer d’une part les achats-locations et en parallèle les achats-revente semble effectivement être un bon compromis pour générer du cash à investir.
J’ai pu lire sur le site que faire plusieurs achats et reventes par an nous me ferait tomber dans le statut de marchand de bien et dans ce cas la fiscalité est toute autre mais peut-être pas ingérable. Je n’ai pas étudié cette possibilité pour le moment.

Concernant la diversification vers les produits en bourse, je ne suis pas très chaud car je n’ai pas la capacité intellectuelle à courir plusieurs lièvres à la fois. Bien gérer l’immobilier consomme pas mal de ressource et demande de la réactivité. La bourse encore plus.

Par contre la diversité dans l’immobilier pourquoi pas.

Pierre06 a écrit :

Merci à andreiev de m’avoir mis un négatif sans que je comprenne pourquoi.

C’est pas encouragent pour un jeune qui souhaite investir un peu.
Déjà j’ai eu comme conseil par thomz de voir du coté de l’immobilier mais maintenant vous me dites que l’immobilier n’est pas rentable.

Pour les rentes , il faut avoir de l’argent alors comment faire sans acheter des actions ou de l’immobilier.
JL vous dites que les frais d’entretien augmente , que les agences , les impots , les assurances prennent tout  et puis il y a la csg.

comment je peux faire puisque j’ai vu sur le forum des acheteurs locatifs qui récupèrent des revenus locatifs et vous me dites que cela ne vaut plus rien l’immobilier

Pierre,

les intervenants qui ont pris la peine de vous répondre vous ont apporté des réponses ; si je peux me permettre un conseil : vous êtes jeune prenez du recul et le temps de la réflexion sur ce qui est écrit.

Vous vous voulez investir votre argent, c’est une très bonne démarche !

Mais vous semblez attendre des réponses immédiates qui vous diront : faites ceci ou faites cela pour gagner de l’argent. Malheuresement ce n’est pas aussi simple, binaire et facile que cela.

Qui dit investissement, que ce soit dans l’immobilier ou la bourse, dit "Risque", donc possibilité de perte en capital. Une fois que vous avez pris conscience de ce risque : Vous devez vous fixer vos règles : suis-je pret à perdre de l’argent ? si la réponse est non alors allez tout simplement sur des produits à capital garanti (Epargne réglementée, Assurance-Vie en fonds Euros (pour du long terme) etc…). L’investissement immobilier et boursier ne sont pas des produits d’épargne à capital garanti.

Vous pouvez décider de prendre tel ou tel conseil, sur ce forum ou un autre ou dans un journal etc.. pour investir dans du locatif, acheter Total ou une autre action mais c’est comme avancer dans le brouillard sans lumière ni boussole. Franchement là vous risquez d’aller au devant de déconvennues.

Un des moyens de limiter votre risque et votre perte potentielle en capital est de vous informer et de vous former à l’investissement immobilier et la bourse.

Vos connaissances dans ces deux domaines d’investissements semblent limitées et le meilleur conseil que l’on puisse vous donner n’est pas d’acheter ceci ou cela mais déjà de vous former pour que vous décidiez vous même ce que vous voulez faire de votre argent.

Si le temps et l’effort nécessaire vous paraîssent trop long/important alors adressez vous à des professionnels de l’investissement dont c’est le métier (mais à mon sens cela ne vous exonère absolument pas de la formation car si vous ne comprenez pas ce que ces professionnels vous proposent, comment voulez vous être capable de savoir si cela est bien / pas bien / correspond à vos attentes / à votre acceptation du risque, bref : quelle capacité de jugement aurez vous ?)

Cet effort de formation / compréhension vous permettra de vous donner la liberté de faire vos choix d’investissement en connaissance de cause et d’exercer votre libre-arbitre.

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (03/09/2012 19h05)

Bonjour a tous,

Beaucoup de choses, beaucoup de choses….

Boubouka a écrit :

merci à tous. je m’attendais pas à autant d’enthousiasme.

Ce qui me questionne pour l’instant :

- le permis de construire. Je ne sais pas s’il en faut un ou non.

Non, comme dit Philippe, pas d’agrandissement, pas de changement,  juste rénovation. Mais vu que vous allez refaire la toiture ET que vous allez mettre un échafaudage, il vous faudra
1/ Déclaration préalable de travaux (pas difficile à faire)
2/ Autorisation de la voirie (urbanisme) de votre Mairie pour l’occupation des sols (échafaudage, bennes à gravats, stationnement sauvage du(es) camion(s)

Boubouka a écrit :

- le consuel. à quel moment faut il le passer ? quand installer les compteurs électriques indiciduels ? le consuel à passer à chaque étape (parties communes et une fois à chaque étage, ou une fois que tout est fini)

Pour le consuel, je vais vous expliquer la règle "absolue" maintenant certains passent outre ou se débrouillent eux même.
Le consuel est délivré quand tous les travaux sint terminées

le consuel est un bout de papier à remplir une fois vos travaux terminés. Vous l’amené à ERDF et il l’enregistre.

De la plusieurs possibilités :
Vous faites les travaux vous même,  contrôle quasi systématique et hop il valide si pas de problème. (Attention c’est payant). Sinon, il vous demande de rectifier les "erreurs" comme pour le 1cm de Motivex

Vous faites faire les travaux par un professionnel, le technicien de la grande maison a déjà dans son collimateur l’entreprise car il a déjà trouvé des erreurs sur ses dossiers (mal ficelé) techniques (mal réalisé) et hop petit contrôle.

Vous faites faire les travaux par un professionnel, le technicien de la grande maison aime bien l’entreprise car il sait que ses dossiers sont toujours bien fait, pas de remarque lors de contrôle inopiné et hop papier tamponné et validé.

Le consuel

Pour le papier  "consuel", attention prenez le bon, il y en a plusieurs
Attestations et certificats pros - Consuel Faisons avancer la sécurité électriqueConsuel Faisons avancer la sécurité électrique

Prenez bien celui qui concerne les parties rénovées (privatives ou/et communes) et achetez bien le "non Pro" c’est pas les même services

Parties privatives le Jaune
http://www.consuel.com/produit/attestat … ectriques/

Partie commune, le Vert
http://www.consuel.com/produit/attestation-verte/

Utilisez le rapport d’auto contrôle du consuel, ca vous aidera
http://www.consuel.com/wp-content/uploa … 011_PV.pdf

Les tarifs du Consuel
http://www.consuel.com/wp-content/uploa … ON_PRO.pdf

ATTENTION :

L’achat d’un formulaire d’Attestation de Conformité CERFA (n° 12506*01, n°12507*01 et
n°13960*01), son remplissage et sa signature doivent impérativement être effectués par l’installateur ayant réalisé les travaux électriques concernés par ladite Attestation.

Hormis lorsqu’il en est le réalisateur, le maitre d’ouvrage ne doit donc en aucun cas acheter et/ou remplir et/ou signer le formulaire d’Attestation de Conformité relatif aux travaux réalisés sur son installation électrique, sans quoi sa responsabilité pourra être directement engagée.

En deux vous engagez votre responsabilité.

Sur les liens ci-dessus vous pouvez tout faire en ligne,

Voila j’espère vous avoir éclairé un peu.

Pascal

Si je peux me permettre une petite astuce (je ne me suis inscris qu’aujourd’hui) concernant l’obtention du consuel électrique. Je l’ai appliqué a plusieurs reprises avec des contrôleurs différents qui tous m’ont validé le consuel et la méthode.

Afin d’éviter de refaire divers travaux après le passage du contrôleur, il est possible de le faire venir avant les finitions. Par exemple, je le fais venir après placo mais avant les enduits peintures etc. Evidement les appareillages ne sont pas posés. Cependant ils sont achetés et présent dans le logement lorsque le contrôleur se déplace. Ainsi je peux lui présenter le matériel qui sera posé et je peux même dans le cas d’appareils spécifique lui présenter les notices et fiches techniques lui permettant d’apprécier que je respecte les règlementations en achetant du matériel homologué.

Du coup, s’il faut faire quelques "retouches" en terme de câblage, on démonte une plaque sur 2 et ça peut se faire sans dégâts ou tout au moins, le jointeur les couvrira lors de son passage.

chouchou59 a écrit :

Bonjour
Attention aux Notaires……..

Un vendeur en liquidation judiciaire, un notaire qui ne vérifie rien et une acheteuse qui hérite des dettes…

A quoi servent les Notaires?  | Ma Vie Mon Argent

Ce que je vais vous dire va peut-être vous sembler évident mais tant pis, je me lance.

Je suis déjà passé chez le notaire une bonne dizaine de fois au total.
Jusqu’alors, je n’avais jamais pris les services d’un notaire pour ma partie (au sens achat).
Cette fois-ci, pour l’achat d’un immeuble dont les lots sont déjà loués, un ami me recommande de le faire.
Et j’ai bien vu la différence ! Le notaire du vendeur est au service du… vendeur ! Il est là pour réaliser une vente.
Le nombre de contrôles/conseils réalisés par mon notaire est surprenant : vérification du passif du vendeur, validité/qualité des baux en cours, conseils sur la structure juridique… Il est à mon service.
Le notaire du vendeur aurait-il pu (ou dû) m’apporter tout cela ? Sans doute, mais je doute qu’il l’aurait fait, essentiellement pour des contraintes de disponibilité.

Pour ma part, je prendrai dorénavant toujours un notaire quand j’achète un bien.

Conclusion : on n’est jamais trop vieux pour apprendre !

Pour vous répondre franchement NIK66, des renta à 15 % dans votre secteur en ce moment, y’en a pas … Parce que si y’en avait, y’en aurais plus, je serais déja passer par là ! ;-)

Je suis à 13 % de renta à l’endroit que vous citez, mais j’avais fait une excellente affaire en achetant , il y a 5 ans… Il était à un peu plus de 300000 euros au début, je l’ai détecté à 295000 et ai signé à 220000 …

Et les 10 garages sont vraiment un plus, ça me laisse le choix des locataires, c’est donc un 13% Easy et non pas tiré par les cheveux, ça à son importance…

En ce moment , aucune offre n’atteins les 9/10% Dans un triangle à 45 min de chez vous …

Pour ma part, je trouve qu’il est difficile de se dire : "je vais investir dans un immeuble rapidement, ou dans les trois mois, ou avant la fin de l’année" … Vous pouvez le faire, certes, mais il vous faudra concéder quelques points de renta . Pour moi, c’est l’occasion qui fait le larron, et pas l’inverse . Je surveille constamment depuis des années, je ne fais que 2 ou 3 visites par an, et en achète un tout les deux ans (par exemple) …

En procédant ainsi, si on veut vraiment parler renta brute, ma dernière acquisition est à 18,5 % brut , travaux compris ! Et je ne comptais absolument pas acheter à ce moment là …

Guillaume33 peux vous être de très bon conseils également, ses cibles sont les mêmes que nous, certes dans une région différente, mais les fondements sont là …

Au plaisir …

Pruls a écrit :

Bonjour,

ZX-6R a écrit :

Personnellement quand je rénove un immeuble je fais toujours un lot en nu pour faire du déficit foncier chaque année. Sinon mon imposition exploserait.

Tiens, c’est intéressant ça, je n’ai pas souvenir d’avoir croisé cette configuration, et avait en tête de bannir le tout nu (sauf à la plage ).

Pouvez vous illustrer avec des chiffres simplifiés ?

Rien de bien compliqué…

J’achète un immeuble de 4 lots 100 et je fais 100 de travaux. Si je mets tout en meublé, j’ai un beau stock d’amortissement pour le futur, mais seuls mes futurs revenus BIC seront impactés, pas mon IR.

Si je fais un lot en nu, j’ai 25 de rénovation que je peux déduire de mon IR à condition de le louer nu 3 ans après le dernier déficit. En gros à partir d’une certaine taille il est bon de rénover un lot nu par an. Au fur et à mesure les premiers qui ont généré du déficit et génèrent maintenant du bénéfice doivent passer meublés (et sont intégrés au bilan à leur valeur au jour du passage en meublé) et vont à leur tour faire de l’amortissement.

Bigbil a écrit :

Quels pourrait être les éléments à ne pas oublier avant d’acheter immeuble loué:

Avoir une copie de la pièce d’identité (avec la signature visible) du signataire des baux (ou attestation signée si mandataire ou agence) car en cas de litige avec un locataire, le tribunal peut vous opposer que vous n’êtes pas signataire du bail et donc n’avez aucun droit de recouvrement des sommes dues.

En admettant que ce soit la même signature sur les baux et sur l’acte authentique (ce qui n’est pas toujours le cas) vous devrez fournir une copie de l’acte authentique, donc veillez à ce que les paragraphes concernant les baux en cours soient optimisés en début d’acte pour ne pas avoir à fournir 2cm de photocopies.

Vérifiez aussi sur les baux que la clause résolutoire et la clause pénale vous conviennent car sur les baux "clef en main", c’est souvent des pénalités au "taux légal". Avec une pénalité si ridicule, il faut 2 ans pour rembourser une simple lettre recommandée avec AR.

Bigbil a écrit :

D’ailleurs, comment faire un état des lieux sortant lorsqu’on a pas celui entrant (ou alors tres peu renseigné)

La réponse est à l’article 1731 du Code Civil qui dit ceci :

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire

Attention, la jurisprudence est fournie et de simples attestations de témoins peuvent apporter la "preuve contraire".

Il en va de même si vous ne faites pas d’état des lieux de sortie : vous reconnaissez avoir récupéré les lieux en bon état.

Certains locataires ou propriétaires peu scrupuleux abusent de ces pratiques par procrastinations successives des Rdv.

franz a écrit :

Plus simplement, je me pose une question (un peu naive, peut être) par rapport aux locataires, ayant peu d’expérience, et aux représentations que l’on peut avoir à ce sujet.
Pour caricaturer : les locataires de classe populaire, à petit revenu, sont-ils plus beaucoup difficiles à gérer (dégradations, impayés) que des locataires un peu mieux lotis ? Ou est ce une légende urbaine, un a priori idiot? Quel est votre opinion sur la question, vos expériences? Je me doute qu’un locataire à 1200 net par moi aura plus de mal à joindre les 2 bouts que celui qui a le double…

Selon mon expérience, ce serait bien un à priori idiot comme l’inverse le serait.
Le locataire petit bourgeois est à priori ce que j’ai pu rencontrer de pire et il y a des flambeurs incapables de joindre les deux bouts dans tous les milieux.
Depuis bientôt trente ans, j’ai loué successivement trois logements différents à la même personne à qui aucune agence ne souhaitait louer faute de dossier solide. Elle paie à un rythme métronomique et ne m’enquiquine pas tous les 4 matins.
J’aurais aimé en dire autant de gens aux dossiers flatteurs mais radins, bêtes, pas soigneux, méprisants, "qu’aimeraient bien avoir l’air… mais qui n’ont pas l’air du tout", rentrés dans le seul lot (une belle maison) loué par agence du fait de la distance. Ils paient mais sont insupportables.
En fait, il n’y a pas de vérité absolue.

Je discutais récemment avec un proche qui a un immeuble dans un coin que je considèrerais comme paumé. il loue bien à des étrangers aux profils que d’aucuns qualifieraient d’"alambiqués" mais qui ont une attitude remarquable avec lui (il a 80 ans). Ils paient, sont vraiment chaleureux avec lui, l’aident lors de travaux. Comme quoi, les préjugés…

Dernière modification par Range19 (30/03/2019 11h43)