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#1 28/03/2017 17h00 → Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif) (bilan, immobilier, locatif)

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Beaucoup de membres présentent leur projet d’investissement locatif. Je viens de terminer le mien, je propose donc un bilan global sur 10 ans qui pourra peut être servir notamment à des investisseurs débutants.

J’ai décidé de réaliser un investissement locatif en Robien il y a 11 ans sans m’y connaître vraiment. Ce choix a été guidé par le fait que des collègues avaient l’air satisfaits de leur propre petit investissement et que ma belle-mère travaillant  chez Icade, je pouvais bénéficier d’une petite réduction sur un achat en VEFA.

Choix du bien :
J’ai opté, parmi les programmes de ce promoteur à l’époque, pour un appartement F2 de 64 m² situé à La Plaine Saint Denis, à coté du Stade de France. Je pensais que ce quartier de Saint Denis allait monter en gamme du fait de l’installation de nombreuses entreprises autour du Stade. 10 ans après, les entreprises sont bien là mais le quartier peine toujours à décoller, victime de la réputation toujours sulfureuse du département 93. Je pense que dans 10 ans, ce sera bien !
Le choix de l’appartement s’est fait sur plan et heureusement, j’ai veillé à choisir un bien en pensant à la future revente donc exposé au Sud, sans vis à vis et sans nuisance sonore. C’était ma meilleure décision : l’importance de l’emplacement.

Achat du bien mi-2004 : 
L’appartement valait 187 000 euros neuf. Je prends une assurance à 3000 euros qui me garantit un rachat à ce même prix entre la 10ème et la 11ème année, ceci afin de me protéger d’une éventuelle baisse de l’immobilier. Le vendeur tente de me dissuader, arguant que les prix ne font que monter dans la durée. Ce fut effectivement le cas mais je n’ai pas regretté ce choix fait par prudence.
Au niveau du crédit, je me dis basiquement que je vais m’endetter au maximum car plus le crédit sera court, moins je paierai d’intérêts. Ce faisant, je me suis involontairement coupé de la possibilité d’épargner pour diversifier mes investissements. Crédit donc sur 12 ans, TEG de 3,8%, mensualités de 1200 euros pour un loyer brut de 800 euros mais tombant à 600 en net des charges + taxes.
J’opte, comme tout bon investisseur de base, pour une délégation complète de gestion à Icade + assurance loyers impayés maison.

Les débuts chaotiques :
Le début du chantier prend d’emblée 6 mois de retard dans l’attente de la fin de la paperasserie entre la ville de St Denis et le promoteur. La construction elle se déroule bien et se termine donc mi-2006. Je touche mon premier loyer en juillet, j’en profite bien et j’ai bien fait car je n’en reverrai plus un seul pendant 4 ans !
Une mise en garde sur un achat en VEFA : l’agence immobilière se retrouve avec plusieurs dizaines d’appartements à louer en même temps sur une résidence neuve. Les critères de sélection des candidats sont donc forcément allégés par rapport à une location classique afin de remplir la résidence. Ma locataire a donc décidé de ne plus payer d’entrée de jeu, ce que je peux arriver à comprendre car femme seule avec deux enfants et travail à temps partiel.
Heureusement que j’avais une assurance loyers impayés qui m’a remboursé plus de 40 000 euros sur 4 ans. Attention, les remboursements ne sont pas réguliers, rien pendant plusieurs mois et plusieurs milliers d’euros d’un coup. Il faut donc avoir de la réserve pour continuer à payer régulièrement le crédit.
La locataire, si je puis dire, quittera les lieux d’elle même au bout de 4 ans. Le fait d’avoir deux enfants la rendait quasi inexpulsable, ce qui n’est pas choquant. J’en ai plutôt voulu à l’agence d’avoir mal choisi le profil.
Grâce à l’assurance, je n’ai pas perdu d’argent malgré l’absence de loyers. Attention à connaître le plafond maximal de remboursement d’une assurance. Il était de 60 000 euros dans mon cas.
Mon second et dernier locataire ne posa pas de souci pendant les 6 ans suivants.

Le suivi : j’ai utilisé un excel durant ces dix ans avec une colonne recette (loyers, crédit d’impôt, vente) et une colonne dépenses (apport, échéances mensuelles, charges, petites réparations). Au final le gain net est de 45 000 euros sur 10 ans.

La décision de vente :
Elle a surtout été motivée par le fait que cet investissement ne me rapportait plus que 3% net, qu’entre temps et grâce au forum, j’ai pu découvrir d’autres pistes d’investissements, notamment en bourse, par le fait d’avoir l’impression de payer une taxe foncière en augmentation, des charges en augmentation mais un loyer sans augmentation. Et surtout avoir sans cesse une épée de Damoclès à dépendre ainsi d’un bien que je ne maîtrisais pas.
Mon évolution de mentalité au fil des ans m’amène à penser que moins on dépend des autres, mieux on se porte.
La vente s’est faite en trois mois, via LeBonCoin sans agence pour la somme de 205 000 euros. Fourchette basse de mon estimation mais je suis très heureux d’avoir récupéré cette somme et de m’être enlevé un poids sur les épaules.
Cet argent est désormais sur mon CTO + PEA en espérant en faire bon usage.

Suite à cette expérience, mes modestes conseils sont les suivants :
- se préoccuper de l’emplacement en pensant dès le départ à la revente
- anticiper l’ensemble des charges pour calculer sa rentabilité et calibrer ses mensualités
- prendre une assurance loyers impayés
- demander un droit de regard sur le choix des locataires
- réfléchir à toutes les possibilités d’autres investissements, la pierre-papier notamment. Si j’avais su, j’aurais plutôt opté pour cette solution.

Mots-clés : bilan, immobilier, locatif

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#2 28/03/2017 17h48 → Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif) (bilan, immobilier, locatif)

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Ce retour est excellent et très constructif, car souvent les gens viennent pour avoir un avis sur un projet en cours, ou pour avoir des conseils sur celui-ci. Mais rare sont les personnes qui comme vous font ce travail de retour sur leur investissement !

Ce qui me surprends le plus dans votre projet, c’est que le prix de revente soit si peu supérieur au prix d’achat, j’aurais pensé (ne connaissant pas le marché parisien) que la "banlieue" était plus chère.

Je suis content car je suis tout à fait d’accord avec vous sur l’ensemble des points que vous citer pour finir, le seul sur lequel je ne m’accorde pas est-celui sur l’assurance impayé. A partir du moment ou je vois le mot assurance, je n’ai plus aucune confiance, dans la mesure ou j’ai le choix de mes locataires, je ne pense pas en prendre.

Combien d’années de recul avez vous sur votre PEA? Quel est la rentabilité de cet investissement depuis que vous l’avez commencé?

Merci pour tout ce partage d’information !

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#3 28/03/2017 18h33 → Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif) (bilan, immobilier, locatif)

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Bonjour,

excellent retour, merci.

Le bilan est globalement positif car vous avez su prendre un bon emplacement en macro (quartier qui s’est un peu amélioré + banlieue parisienne qui est très demandée) et en micro (bonne exposition, absence de vis-à-vis). Si vous aviez fait un investissement comparable à Saint-Gaudens…

Par rapport à vos conclusions, je m’en écarte sur 2 points :
- on peut se passer d’assurance loyer impayé à quelques conditions : demander systématiquement une caution solidaire. Vérifier soigneusement la solvabilité du locataire et de la caution. Etre intraitable sur les loyers impayés en respectant les formes (relance simple pour tout retard puis relance en LRAR puis huissier) ; sachant que toutes ces démarches doivent être faites envers le locataire et sa caution en parallèle. Il faut être organisé, intraitable, et bien au courant des formes à respecter (rédaction de l’acte de caution, contenu des courriers…). Ca peut être prenant et éprouvant mais on devrait finir par recouvrer son dû.
- on peut se passer d’agence. Avec 2 locataires restant 4 + 6 ans (et en choisissant soigneusement soi-même les locataires), l’apport d’une agence est faible. La plupart des locations nues sont peu prenantes pour le bailleur. Mais quand il y a un problème (travaux urgents ou impayés) il faut être réactif et intraitable. Pour cette gestion directe, c’est bien plus facile d’intervenir quand on est très proche du bien à louer (je crois que c’est Cyberpapy citait un marchand de biens : "quand je dois prendre la voiture c’est que c’est situé trop loin").

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2017 18h38)

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#4 28/03/2017 19h44 → Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif) (bilan, immobilier, locatif)

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A propos du prix de revente, je pense que j’aurais pu le revendre 215 k€ en menant moi même les quelques travaux de rafraichissement nécessaires et en attendant un peu afin d’avoir plusieurs offres. C’est le prix du marché.
Mais j’ai une une première visite sans avoir d’autres demandes qui sont venues quelques jours plus tard. Je n’étais donc pas sur de trouver d’autres acheteurs. L’acheteuse était de plus solvable sans souci.
Je me sentais aussi un peu stressé d’avoir cet appartement vide avec risque de squatt donc j’étais content de vendre rapidement.
Je me suis certainement mis la pression tout seul.

Concernant l’assurance loyers impayés, évidemment, je ne regrette absolument pas de l’avoir pris et je continue de penser qu’elle est nécessaire même dans le cas où l’on fait soi-même son choix de locataire. L’impayé reste un risque non négligeable car un accident de la vie peut vite arriver, même à un locataire sur.
Dans mon ex-résidence, le service contentieux m’a dit qu’environ 50% des appartements posait problème à un moment ou à un autre. C’est énorme. C’est surement moins dans un quartier huppé.
Autre intérêt de cette assurance dans mon cas, c’est le service contentieux qui a géré tous les échanges avec la locataire sur ce point.

Concernant la vente, j’ajouterai qu’il est vraiment inutile de passer par une agence lorsque l’on peut gérer soi-même ses visites. De toute façon, ce sera à vous de fournir les pièces au dossier et ensuite, c’est le notaire qui gère. Par ailleurs, un notaire pour deux a été une façon efficace de gérer la vente.

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#5 28/03/2017 22h58 → Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif) (bilan, immobilier, locatif)

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merci pour ce retour et cette analyse "froide".

à vous lire, on sent qu’on est pas dans l’affect mais uniquement dans les faits. Et le ton change de ce qu’on peut lire habituellement sur internet, à savoir qu’il n’y a que des As de la négociation qui font de supers affaires, et des gens qui se plaignent d’être tombé sur un os (mais promis ça n’était pas de leur faute).

Si je comprends bien, au final, sans apport initial, l’affaire vous a rapporter 45.000€ net d’impot ? Et donc un "effort" d’épargne de 205.000-45.000 € ?
j’ai du mal à vous suivre la dessus smile

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#6 31/03/2017 16h55 → Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif) (bilan, immobilier, locatif)

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C’est intéressant comme retour. En effet, ce site donne trop l’impression qu’il suffit de faire des crédits avec des cashflows positifs théoriques pour faire des affaires ou bien d’ouvrir un PEA ou CTO pour que ça marche super.
La réalité est que tout cela n’est pas si simple…

Ensuite, on a très très peu de retours sur ce qui se passe réellement, ce qui est dommage.

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#7 31/03/2017 17h47 → Ostal [93] : étude de cas immobilier (bilan global d'un achat locatif) (bilan, immobilier, locatif)

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Le gain de 45000 euros doit se voir sur dix ans. Il faudrait que je fasse le détail entre le crédit d’impôts, les loyers, la plus-value à la revente. Sur environ 200 000 euros qui ont travaillés (enfin, moins grâce au levier du crédit), ça ne fait guère que du 2,5% par an finalement.

Sur le risque, finalement il n’est pas si élevé que ça, il tient surtout à ce qui peut se passer au niveau de l’appartement ou de l’immeuble, c’est à dire des dégâts qui peuvent survenir.
Le risque locatif peut être évité par l’assurance loyers impayés, la revente et la location sécurisés par un bon emplacement.
après, réussir à avoir un cash flow positif, c’est effectivement plus difficile et demande un important investissement en temps pour trouver le bon bien et s’y investir régulièrement en gérant par soi-même.
Bravo à ceux qui y arrivent, on voit beaucoup de gens efficaces sur ce forum. Moi, je n’ai été qu’un petit investisseur lambda bien content d’avoir récupéré ses billes.

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