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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/03/2017 16h23 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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Bonjour à tous,

Je cherche à réaliser mon 1er investissement locatif, et j’aurais aimé avoir quelques avis éclairés sur un projet en cours.

Le bien "convoité":
Appartement en région Parisienne affiché 127 k€ FAI (2 chambres, surface totale 47 m2, immeuble ancien)
Travaux à prévoir 20 k€ si je passe par des entreprises et 5k€ si je le fais moi même (je suis bricoleur et j’aurais du temps disponible dans les mois à venir)
Charges (96% par mois an incluant celles locataire et celles propriétaire) (ne comprend pas le chauffage individuel)

Ma projection financière :
Loyer mensuel 800€ (hors charge)
Charges locataires 50€
Taxe foncière 640€
Charges travaux entretien : 200 €/an
Régime : réel
Apport personnel : 9 k€
Emprunt 15 ans, 1,45% + 0,36% assurance (à améliorer je pense en négociant auprès d’autres banques)
Vacance locative 1 mois / 3 ans

J’obtiens un rendement brut de 7,36% et net de 3,7%
Passé les deux 1ères années pour lesquelles je profite des frais de travaux réalisé (5k€) avec un petit déficit foncier, les années suivantes j’obtiens un cashflow négatif (à peu prés 360€ par mois)

Si je prévois une revente après 10 ans, j’obtiens un gain de 43 k€ final sur cette opération (en prenant une vente à 140 k€ net vendeur)

Mon objectif étant de me constituer des placements me permettant en cas de perte de revenues professionnels dans 10 ans d’obtenir des revenus complémentaires.
Pourriez vous me dire ce que vous pensez de l’intérêt de cet investissement ?

en vous remerciant par avance !!
Sébastien

Mots-clés : immobilier, locatif, rendement

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#2 31/03/2017 12h40 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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Bonjour,
la rentabilité brute est pas mal (pour la région parisienne) mais vous n’aurez pas de cashflow positif avec seulement 7 % de renta brute. Cf les calculs d’Adrien et moi-même dans ce fil : www.devenir-rentier.fr/t11574

Par ailleurs, l’immo part très vite en région parisienne. Depuis combien de temps ce bien est-il en vente ? Cf Castorus. Si ça fait longtemps, c’est que ça ne se vend pas, il faudrait déjà savoir pourquoi (quel défaut ?) et ça veut dire qu’il y a une marge de négociation. Si ça ne fait pas longtemps, il y a peut-être une petite marge de négo mais vous devriez en tout cas vous décider rapidement sous peine que ça vous passe sous le nez.

Au niveau des charges, pensez à :
assurance PNO (environ 100 €/an)
agence et GLI si vous ne gérez pas en direct : 10 % du loyer. (donc préférez la gestion en direct, mais ça nécessite du temps et des compétences ; et si pas de GLI demandez systématiquement une caution solidaire, même avec un locataire solvable).

Au niveau du déficit foncier, attention c’est particulier sur 2017 et 2018 avec l’année blanche fiscale, cf. : www.devenir-rentier.fr/t12969

Je pense que vous n’avez pas suffisamment approfondi la fiscalité. Vous n’indiquez d’ailleurs pas votre TMI.

En revenus fonciers, si vous êtes à 30 % de TMI, ça fait 45 % de votre revenu foncier net qui part en impôts (IR +PS).

Sur un tel appartement, un meublé (coloc ou non), en LMNP au réel, serait beaucoup plus rentable, en net net. Approfondissez le sujet (lisez les fils sur le LMNP, lisez des études de cas LMNP au réel et de colocation, en utilisant l’outil recherche en haut à droite du forum).

PS : vous ne dites rien sur l’emplacement, or vous savez qu’il y a trois critères importants pour un achat immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement. Vérifiez que le quartier est agréable, que l’appartement est proche des commodités, qu’il y a du stationnement disponible, qu’il y a de la demande locative, etc.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2017 13h38)

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#3 31/03/2017 18h35 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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Bonjour Bernard2k,

Beaucoup de conseils pertinents…
Effectivement je pense que je dois ajouter l’assurance PNO à ma simulation.
Pour la gestion, je souhaite l’effectuer moi même pour diminuer mes charge.
Pour mon TMI il est de 30%, mais je quitte mon entreprise en octobre 2017 pour me mettre à mon compte, je basculerais probablement sur un TMI inférieur pour les années à venir.

J’ai une 2ème opportunité (visite d’aujourd’hui !) cette fois pour un studio (qui pourrait, comme Arkamoon me l’avait judicieusement conseillé, me permettre d’envisager plus facilement du locatif en LMNP).
Prix FAI 87k€, je pense proposer 82k€.
Surface de 29 métres carré (aucun travaux, louable immédiatement donc pas de risque avec l’année blanche et les élections à venir ;-)
je pense le louer 650€  et j’obtiens cette fois 8,1% de rendement brut (4,3 net). L’emplacement est idéal en plein centre mais dans une rue calme.

Par contre je suis étonné du taux de 45% d’imposition de mes revenus fonciers, le simulateur que j’utilise m’indique 30%.
Ma grande interrogation restante avant de m’engager est de ne pas comprendre pourquoi sur de nombreux sites, ils conseillent impérativement d’avoir un cashflow mensuel positif…Avec ce studio, mon cashflow est négatif de 180€  (ce que je peux supporter financièrement sans souci) mais si je calcule basiquement le coût de l’opération sur 10 ans (avec une revente  à 90k€ net vendeur), et ce que j’aurais gagné, le résultat est incomparable avec un placement quelconque à 2 ou 3% !
d’après mon calcul en additionnant mon cash flow négatif et mes 8k€ de frais de notaire j’aurais dépensé 30 k€ et à la revente je gagnerais 61k€ donc j’aurais doublé mon investissement en 10 ans.

ou avec cette autre mode de calcul (je sais cette méthode n’est pas "traditionnelle" ;-)
    tout ce que j’aurais dépensé   
impots 24000€
notaire+charges annuelles 17600    €
credit remboursement 63960 €
capital restant (si je vends au bout de 10 ans) 29000  €
           
    tout ce que j’aurais gagné   
loyers perçus 78000    €
gain revente 90000 €

Mais comme tout le monde ne jure que par le cash flow positif je dois m’être   trompé quelque part dans mon raisonnement…

PS : je n’ai pas besoin de mon conserver un taux d’endettement faible pour le moment (je suis déjà propriétaire de mon logement)

Dernière modification par sl78780 (31/03/2017 18h38)

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#4 05/04/2017 14h41 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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Bonjour à tous,

ce mystère du cashflow positif restera entier pour moi ;-)

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#5 05/04/2017 15h16 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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D’autres l’expliqueront mieux que moi mais effectivement un achat immobilier avec cash-flow négatif ne veut pas dire mauvais investissement ou investissement à rendement négatif.
Normalement on peut viser un cash-flow nul sur 20 ans, cela donne une rentabilité nette de 5% et surtout au bout de 20 ans, on a rentabilisé son investissement et on possède le bien donc c’est bénéfique.
L’intérêt d’un cash-flow positif est surtout de pouvoir continuer d’autres investissements car on ne mobilise pas trop sa capacité d’emprunt.
Si vous êtes à l’aise avec un investissement immobilier qui vous fait sortir 180€ par mois et que votre calcul est juste, il n’y a aucun problème. Le TRI après revente sur une longue période sera en effet très certainement au dessus des 2 ou 3%.

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#6 05/04/2017 20h26 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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sl78780 a écrit :

Par contre je suis étonné du taux de 45% d’imposition de mes revenus fonciers, le simulateur que j’utilise m’indique 30%.

Si vous êtes à un TMI de 30 %, vous payez sur vos revenus fonciers nets :  30 % d’IR et 15,5% de prélèvements sociaux. Un petite partie de la CSG est récupérable l’année suivante ce qui fait un taux global de 43,97 %. C’est expliqué dans le premier lien que je vous ai mis plus haut.

Pour votre calcul de gain, mes remarques :
- vous ne détaillez pas votre calcul de cashflow mais vous avez probablement oublié des charges. Par exemple, un bien ne reste pas 10 ans sans travaux (ou s’il est resté 10 ans sans travaux, il faut en faire avant de revendre, ce qui revient au même).
- vous négligez des frais liés à l’achat et à la revente : frais de dossier pour le prêt bancaire, frais de garantie du prêt, frais d’IRA à la revente.
- vous faites une hypothèse sous-jacente d’une forte plus-value : vous voulez le payer 82 k€ FAI soit environ 76 k€ net vendeur, et le revendre 90 k€ net vendeur dans 10 ans. Ca sera peut-être le cas, mais ça veut dire une hypothèse de marché immobilier en forte hausse (+18 % sur la période si vous revendez sans agence ; +34 % environ si vous revendez avec agence) et non pas une hypothèse de marché constant.
- et enfin, cette plus-value n’est pas 100 % pour votre poche, elle est imposée.

Cela dit, en LMNP au réel, il faudrait ajouter CFE + coût de l’expert-comptable, mais ça permet de diminuer voire annuler l’imposition. Ca serait intéressant pour vous de recalculer le projet en LMNP au réel.

La méthode "traditionnelle" de calcul de la rentabilité a cela de bien qu’elle est éprouvée et qu’elle n’oublie rien. Je ne peux que vous encouragez à comprendre et appliquer la méthode "traditionnelle". wink

Dernière modification par Bernard2K (05/04/2017 20h38)

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#7 05/04/2017 21h20 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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Sans vouloir pinailler, il semble erroné de parler d’une rentabilité nette de 5%. Le cashflow nul sur 20 ans revient à dire qu’on amortit 5%/an de la valeur du bien acheté et surtout qu’on amortit du capital sans débourser un centime. C’est un peu comme si on avait 5% de salaire annuel en plus non taxé et utilisé pour acheter 1/20 d’un appartement.

Si on voulait parler de rentabilité, on obtiendrait en quelque sorte une rentabilité infinie car on cherche à résoudre l’équation suivante
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10406_tri.png
avec S=100kE par exemple et "a" le versement mensuel, "r" le rendement et "n" le nombre d’années (20).

Prenons l’exemple où a=10€/mois (cashflow négatif), alors le rendement annuel r est 27% environ
A présent si a=1€/mois, le rendement est de 41%
Pour a =0,1€, le rendement est de 55%
etc…

Dans ce cas, on a figé la variable S, le montant total. Si ce montant est à présent S=1000k€, alors r=55% pour a=10€ et r=68% pour a=0,1€.

Cela doit se résoudre sous la forme d’une suite ou quelque chose du genre mais on voit bien que lorsqu’on amortit du capital sans apport (ni initial ni mensuel), le rendement tend vers l’infini. Si on arrivait à monter une opération à 100 M€ qui s’amortirait seule…

En conclusion, on peut avoir un cashflow légèrement négatif et des rendements annuels de 10, 20 voire 30% en fonction du cashflow et du montant total.

Adrien

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#8 06/04/2017 07h46 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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J’admire votre démonstration et vous avez probablement raison.
Simplement je ne comprends rien à vos calculs, pourriez-vous les développer avec un exemple simple?

Dernière modification par kc44 (06/04/2017 07h46)

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#9 06/04/2017 08h22 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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Je pensais avoir déjà pris un exemple simple :-(
J’essaie à nouveau. M. X achète un appartement d’une valeur S=100k€ avec un emprunt sur n=240 mois.
On cherche à présent à estimer le rendement mensuel "r" en fonction du montant mensuel investi "a" qui est, dans notre cas, le fameux cashflow négatif.

Cas 1 : CF=-10€/mois
a=10 et on en déduit r=2,25%/mois soit 27% annuel
En d’autres termes, un versement mensuel de 10€ durant 20 ans doit présenter un rendement annuel de 27% pour atteindre la valeur S=100k€.

Cas 2 : CF=-1€/mois
a=1 et on en déduit r=3,42% soit 41% annuel.
Cette fois, le rendement annuel de notre apport mensuel de 1€ est passé à 41%

On se rend compte que si on fait tendre CF vers 0, alors le rendement tend vers l’infini. Pour bien faire, il faudrait inverser la formule et exprimer "r" en fonction de "S", "a" et "n"…

Est-ce plus clair ou je suis-je seul à me comprendre ?..
Adrien

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#10 06/04/2017 08h40 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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C’est plus clair mais pourquoi ne partir que sur des cash-flow légèrement négatifs?
Vous dîtes que le rendement tend vers l’infini si le cash-flow tend vers zéro mais c’est du à la formule. Si le CF devient positif, on devrait alors avoir bien plus que l’infini. On parle d’investissements sans apport?

Dernière modification par kc44 (06/04/2017 08h41)

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#11 06/04/2017 17h43 → Sl78780 [78] : étude de cas immobilier (projet d'achat locatif) (immobilier, locatif, rendement)

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Oui on parle bien sans apport. LA formule est valable uniquement dans le cas d’un CF<0, c’est à dire pour un apport mensuel (a>0) ou annuel. La formule n’a pas de sens dans le cas où le CF est positif puisqu’elle donne le rendement sur l’argent investi.
Si j’en revient à ma comparaison initiale, le CF positif consiste à avoir :
- un revenu supplémentaire (l’amortissement du bien, 5% sur 20 ans) directement investi pour acheter une fraction du bien immo
- ET un revenu additionnel qui pourra lui aussi bénéficier d’un rendement propre

Dans un cas, le travail fourni permet d’obtenir un rendement très élevé (>20%) sur le montant investi périodiquement. Dans l’autre cas, il permet de disposer d’un revenu additionnel.

Adrien

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