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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/06/2011 15h56 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Dans leur première lettre mensuelle, l’équipe des daubasses fait référence à un fonds fermé immobilier.

Par respect pour leur travail je ne le citerai pas, mais du coup je me suis intéressé à ces curieuses bêtes-là.

Caractéristiques
- Ils cotent en bourse comme des foncières cotées
- Ils investissent soit dans des foncières cotées, soit dans des biens immobiliers en direct
- Leur management est externalisé, comme pour les SCPI (ou certaines foncières cotées - ex : Cegeral)
- Le fonds peut s’endetter et est souvent largement endetté
- Le fonds est parfois domicilié sur une ile, et les comptes pas toujours audités, notamment l’actif net donné
- Les frais peuvent être élevés, car comme les gérants de fonds actions, la rémunération est un % de l’actif géré (0,5 à 2%)

Je n’en ai pas trouvé en France, mais on en trouve en Allemagne, Angleterre ou Suisse.

L’idée étant d’en trouver un qui décote fortement sur son actif net et distribue un gros dividende, comme on le ferait pour une foncière.

Sur le site trustnet.com, on peut farfouiller parmi une liste de closed-funds anglais, qui s’ils ont la fiscalité des dividendes anglais (10% chez Saxo)   [Ajout après la remarque de zParisien : en plsu de la fiscalité française habituelle], ne serait pas trop pénalisante.

Fonds immobilier fermés investis en Angleterre

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_closed-end-funds-1.gif

On peut voir ainsi que le fonds Invista, décote de 22% sur son actif net et que son cours (courbe bleue) a suivi la baisse de l’actif net (courbe orange) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_closed-end-funds-4.gif

22% de décote et un rendement brut trimestriel de 9% ne sont suffisant pour aller sur un fonds "exotique", IMHO. Autant acheter la foncière Zublin !

Fonds immobilier fermés investis en Europe

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_closed-end-funds-2.gif

Ici, Tamar European Industrial offre 40% de décote, mais le dividende semble suspendu pour le moment.

Fonds immobilier fermés investis en Asie

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_closed-end-funds-3.gif

On en trouve des biens notés par Morningstar, comme F&C Commercial Property Trust mais il surcote de 10%.

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#2 07/06/2011 16h46 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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InvestisseurHeureux a écrit :

on peut farfouiller parmi une liste de closed-funds anglais, qui s’ils ont la fiscalité des dividendes anglais (10% chez Saxo), ne serait pas trop pénalisante.

La fiscalité ne peut évidemment pas se limiter à 10%: il y a l’IR français + les 12,3% de prélèvements sociaux.
Sauf si Saxo ne mentionne pas ces dividendes sur l’IFU et que vous ne déclarez rien au fisc français.
Ce qui peut marcher, jusqu’au prochain contrôle fiscal …

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#3 07/06/2011 16h49 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Je faisais référence au prélèvement à la source étranger en + de la fiscalité habituelle, évidemment !

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#4 05/07/2011 11h40 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Fonds immobilier fermés investis en Europe

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_closed-end-funds-2.gif

Le fonds fermé Invista European Real Estate (le + décoté de la liste) met en vente la totalité de son patrimoine.

Business Immo a écrit :

Invista European Real Estate Trust a décidé de vendre l’ensemble de son portefeuille immobilier dans le cadre d’une refonte de sa stratégie. « Tous les actifs seront vendus aussi rapidement que cela est compatible avec la préservation de la valeur, avec un focus sur les immeubles déjà optimisés pour la vente et sur les marchés où la compagnie possède peu d’actifs », précise un communiqué d’Invista. Le produit de ces ventes sera affecté en priorité au désendettement du fonds de droit luxembourgeois coté à la Bourse de Londres. Invista s’est donné un délai de trois ans pour mener à terme ce processus de vente.
Parallèlement, le board d’Invista a choisi Internos Real Investors comme nouveau fund manager pour l’exécution de cette nouvelle stratégie.
Au 31 mars 2011, Invista European Real Estate Trust détient un portefeuille de 43 actifs, principalement situé en France et en Allemagne, évalué à 509,5 M€, pour un endettement de 347,5 M€. En France, le fonds détient 28 actifs pour une valorisation de 238 M€, principalement en logistique.

Source : Invista liquide son patrimoine en Europe, dont 238 M? en France - Business Immo

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#5 04/10/2011 14h56 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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C’est assez exotique, donc ça n’intéressera probablement personne, mais pour la curiosité :

Le fonds fermé F&C Commercial Property Trust, qui est investi dans l’immobilier commercial londonien propose un dividende mensuel.

Le fonds capitalise 720 M€, a un LTV de 20% et cote (95,45p) actuellement très légèrement sous son ANR (99p) et rendement autour de 6%.

Factsheet : www.fundnets.net/fn_filelibrary//File/u … mmprop.pdf
Historique de dividendes mensuel : www.fandc.com/new/it/Default.aspx?id=78488#
Lien Boursorama : www.boursorama.com/cours.phtml?symbole= … ;vue=histo

Habituellement, il faut aller du coté du Canada ou des USA pour avoir du dividende mensuel, c’est la première fois que j’en vois un à la bourse de Londres.

Fiscalité pour le résident français : inconnue ! :-)

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#6 08/03/2013 11h52 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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IERET (Invista ERET) cote aujourd’hui 3.30p, contre une NAV de 21.7p au 31 dec 2012.

Une decote de 85%….Ca laisse songeur.

IERET est en train de devenir un cas d’ecole sur le sort des closed end real estate funds.
L’affaire est a suivre, de tres pres, soit par la common share soit par la preferred, pour les amoureux du risque.


"He who lives by the crystal ball will eat shattered glas." Ray Dalio

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#7 27/04/2014 11h40 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Pour les amateurs de fonds investis ds les foncières aux niveaux mondial a revenus trimestriels voir mensuels suivre le lien Closed-End Funds - FundSelector
bon investissement a tous

Dernière modification par picsous (27/04/2014 11h41)

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#8 25/08/2017 14h59 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonjour,

J’ai récemment découvert les CEF au travers d’articles sur Seeking Alpha et j’ai voulu creuser un peu les CEF RFI (Cohen & Steers Tot Ret Realty) investissant sur des REITs, ainsi que le CEF JGH (Nuveen Global High Income) investissant sur des obligations HY.
Tous les deux ont un dividende de 7.5-8%, discount sur NAV autour de 8%, versement mensuel et pas de levier pour RFI (ce qui n’est pas le cas pour JGH qui en a 28%). L’historique est assez long est plutôt bon.

Je suis donc aller sur le site de Cohen & Steers ou il est demandé au début de préciser quel type d’investisseur on est. J’ai donc coché investisseur individuel, hors US (je suis Français résidant en France, et mon courtier est Binck) et j’ai alors eu un popup qui contenait notamment le message suivant :

Cohen & Steers a écrit :

« By choosing this option, you acknowledge that you will be shown information on Cohen & Steers funds offered outside the United States. The information is intended only for use by institutional and professional investors outside the United States and their advisors. This information is not intended for retail investors in jurisdictions in which these funds are not authorized for distribution or in which the dissemination of information regarding the funds is not permitted.
You also acknowledge that you will be shown information on Cohen & Steers funds offered inside the United States. These funds have not been authorized for distribution in any country outside the United States and are not available for purchase by non-US persons, who may experience adverse tax consequences as a result of such investment.”

Que doit-on comprendre de ce message : que l’on ne peut pas acheter ces fonds si l’on n’est pas citoyen US ou résidant for US ?

Est-ce que quelqu’un sait si ces restrictions sont valables uniquement pour les fonds de Cohen & Steers ou pour tous les CEFs en général ?

Quels sont les taxes dont il est fait références. S’agit-il des mêmes que pour l’achat d’une action US classique (15% de prélèvement à la source + taxes classiques françaises pour un CT) ?

Sissi dans votre message ci-dessous vous indiquiez achetés des petites lignes de CEFs

Sissi a écrit :

«  j’ai regarde et achète de petites positions dans des CEFs avec 8 a 11% de rendement dont
…..
J’ai sélectionné outre ceux nommes plus hauts et achète 100 a 400 actions de chaque pour voir la retenue a la source qui pour moi serait de 15% max. A vérifier ce qui se passe pour le ROC (retour de capital) ou le DRIP mais je doute qu’on puisse en profiter en tant que non-résidents ».

avez-vous un retour sur la fiscalité à partir de vos expériences ?

Merci à tous pour vos retours d’expériences sur les CEFs

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#9 25/08/2017 15h59 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonjour !

Le sujet m’intéresse aussi. Notez que IH en avait parlé :
IH


M07

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#10 29/08/2017 19h30 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonsoir zi_one

Oui je peux vous confirmer que IB me preleve 15% de retenue sur divers CEFs
La retenue de 15% sur le ROC serait remboursee chez IB en février ou mars 2018… a voir a ce moment-la
Si effectivement on me remboursait ces 15% sur le ROC …cette économie baisserait mon PRU d’autant = augmenterait le gain en capital si je vendais en 2018

Je ne comprends pas pourquoi Cohen and Steers écrit ça - si ce n’est pour se protéger - et ne pas attirer les "novices"

Suis assez satisfaite de ces CEFs - ils bougent un peu il est vrai mais ça m’arrange
J’aoi observe les impacts des journees "rouges a la bourse" qui en ont fait baisser certains autour de mon PRU - j’en ai profite pour acheter d’autres ces jours la … car un 4 a 5% de P-V peut rapidement être encaisse sur une partie de la position
Bien sur ça dépend de votre fiscalité
Avec le RoC il faut bien vérifier que ce n’est pas parce que le CEF sur-distribue (et donc fait baisser la NAV) mais parce qu’ils égalisent leurs P-V et autres revenus que les divis …

Il y a plusieurs sites - au début je n’ai uitilise que cefconnect mais maintenant grâce aux articles sur seeking alpha j’ai appris ou vérifier d’autres infos - et pour les news style offre de rachat a 95% de la NAV j’aime bien cefa.com.
seekingalpha.com/article/4102195-closed … kly-update

C’est tout un "monde" les CEFs
Faudrait ouvrir une nouvelle file - car vous et mois ne sommes pas les seuls a s’y intéresser
C’est un outil comme les etfs mais avec une gestion active et des revenus plus eleves et plus réguliers

Au modérateur: il n’y a que peu de CEFS immobilier - en fait le choix est important : actions américaines ou mix preferred et actions dans divers secteurs ou obligations de tout genre soit USA soit "global
Peut-être ouvrir une file a part pour le post de zi_one et "CEFs USA" ? Merci d’avance
Une partie de discussion sur les CEFs se retrouve dans la file obligations a 1 ou 2k aussi..
Pour illustration le site le plus "simple" cefconnect.com

EDIT : suis allee sur trustnet : Asia Pacific en "trust anglais" de Aberdeen - dont j’ai des CEFs USA et le rendement est 5 a 6 fois supérieur dans leur CEF USA …au rendement du trust UK meme secteur étonnant!!! A regarder de pres …

Dernière modification par sissi (29/08/2017 20h32)

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#11 29/08/2017 21h21 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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À tout hasard existe-t-il des Sites français ou des livres sur ces produits?

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#12 29/08/2017 22h20 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Pas que je sache - mais plusieurs sites US avec infos détaillées - et des analyses sur seeking alpha -
Utilisez google traducteur
ex AWP Alpine Global Premier Property : vous trouverez toutes les infos sur la distribution, leur fréquence, les % de positions par pays etc … un bon survol
AWP        Alpine Global Premier Property, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

Le discount est a regarder de pres (éviter de payer un premium versus la NAV) et le ROC dans la distribution (de 0 a presque 100%)

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#13 30/08/2017 00h23 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonsoir !

Sissi a écrit :

C’est tout un "monde" les CEFs
Faudrait ouvrir une nouvelle file - car vous et mois ne sommes pas les seuls a s’y intéresser

En fait, Zi-one avait bien ouvert un nouveau fil de discussion ; mais la modération a préféré l’intégrer à celui dans lequel nous sommes.


M07

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#14 30/08/2017 08h12 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonjour Sissi, quand vous dites :

Avec le RoC il faut bien vérifier que ce n’est pas parce que le CEF sur-distribue (et donc fait baisser la NAV) mais parce qu’ils égalisent leurs P-V et autres revenus que les divis …

Quelle valeur le Roc doit être par rapport à la distribution ?
Et que veut dire la phrase "Distribution Rate on NAV"

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (30/08/2017 08h21)


Parrain INGDirect 80euros: ZKCYANB  Parrain BINCK BANK me contacter

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#15 30/08/2017 08h39 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonjour

La distribution sur Nav est inférieure a la distribution du CEF qui se transige avec un discount comme dans l’exemple donne de AWP cite plus haut
Certains CEFs n’ont aucun ROC - d’autres beaucoup . Tout comme certains utilisent 30% de levier d’autres 0%.
Aux USA il y a des fonds  "tax-advantaged" avec composante ROC - de façon a ce que les détenteurs soient moins imposables sur les distribution -
C’est au cas par cas
Ca peut être bon pour nous de toucher moins de divi imposable - et de plutôt avoir un PRU abaisse par le ROC  soit un gain de capital éventuellement…

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#16 31/08/2017 23h34 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonsoir à tous,

heureux de voir que d’autres personnes s’intéressent aux CEFs et cela confirme que ce forum est une mine d’informations et une bonne source de contacts.

Sissi a écrit :

C’est tout un "monde" les CEFs
Faudrait ouvrir une nouvelle file - car vous et mois ne sommes pas les seuls a s’y intéresser
C’est un outil comme les etfs mais avec une gestion active et des revenus plus eleves et plus réguliers

Au modérateur: il n’y a que peu de CEFS immobilier - en fait le choix est important : actions américaines ou mix preferred et actions dans divers secteurs ou obligations de tout genre soit USA soit "global
Peut-être ouvrir une file a part pour le post de zi_one et "CEFs USA" ? Merci d’avance
Une partie de discussion sur les CEFs se retrouve dans la file obligations a 1 ou 2k aussi.

Je suis tout à fait d’accord avec vous, c’est effectivement dommage que le nouveau poste que j’avais créé ai été supprimé et que mon message ait été déplacé sur cette file. Comme vous dites les CEFs sont un monde à part entière, et un sujet dédié n’aurait pas été de trop, d’autant qu’il y a pas mal de spécificités/originalités par rapport aux actions ou aux fonds classiques. Le placer au sein du forum foncière et avec ce titre est réducteur car finalement les CEFs investis dans les REITs  ou l’immobilier ne représentent qu’une petite part et je trouver le titre le sous forum mal choisi.
J’ai effectivement lu les échanges sur les CEFs qui se retrouvent dans la file "obligations a 1 ou 2k", et ils auraient effectivement très bien leur place dans ce poste d’autant que vous apportiez déjà par mal d’informations.

Merci pour les informations sur la fiscalité et prélèvements.
Pour le ROC avez-vous déjà constaté le "remboursement" et la baisse de PRU, est-ce qu’il ne s’agit pas d’un avantage fiscal concernant uniquement les Américains ?
En fonction de la réponse il peut être intéressant de sélectionner son CEFs en fonction de la part du ROC dans le retour fait à l’actionnaire par rapport au dividende ?!

Pour le levier, je préfère les CEFs avec faible voir pas de levier, car en cas de grosse crise comme en 2008-2009, l’effet multiplicateur est dévastateur. La volatilité a des avantages si on veut renforcer en cas de turbulences mais quand le cours fait -80-90% en quelques mois comme durant 2008-2009 il y a de quoi effrayer même le plus confiant !

cefconnect.com est un bon site. Je ne connaissais pas cefa.com. Merci pour le partage.

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#17 01/09/2017 00h37 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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zi_one

Voici un bon article debatant le ROC

"In reality, ROC is a tax concept. As defined by the IRS, ROC is:

Distributions that qualify as a return of capital aren’t dividends. A return of capital is a return of some or all of your investment in the stock of the company. A return of capital reduces the adjusted cost basis of your stock."
seekingalpha.com/article/4101290-common … lock=false

Mevo nous a renseigne (sur le forum) sur les remboursement de retenue sur la partie ROC chez IB en fevrier-mars de l’annee suivante . Ca s’applique a tout détenteur de CEF pas juste les Americains.
Ca devrait être pareil chez d’autres courtiers mais c’est a vérifier .

Pour le moment on me preleve toujours 15% . Je ne pourrais confirmer a 100% que dans 6 mois quand IB fera le remboursement.
Ce que je vois chez mes CEFS c’est que les CEFs trimestriels baissent davantage entre les distributions que les mensuels .
Il y a du choix… et ça prend un peu de boulot pour selectionner
Faites une liste de ceux sans levier , puis de ceux sans ROC , ceux avec… et classer les selon le portfolio : stocks seulement, US seulement, ou mix stocks -preferred ou obligations etc
Très vite vous en trouverez une dizaine a étudier
La faut aller voir le détail sur le site des gérants…
Et comparer en utilisant un autre site: par ex cefa.com classe différemment

Perso j’aime bien les CEFs "covered call" ou "buy-write" : cf meme article

One other significant consideration for investors: income from options and some derivatives is classified as capital gains for tax purposes, which is why buy-write funds tend to have high ROC. It’s also why ROC is an almost worthless metric when assessing buy-write funds and many equity funds that also use options.

N’hesitez pas a partager votre watchlist !

Dernière modification par sissi (01/09/2017 00h43)

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#18 01/09/2017 21h36 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Je recherche un screener pour des CEF en CAD, du type de cefconnect mais j’ai l’impression que ça n’existe pas. Quelqu’un ici en connait-il ?

Pour le moment je n’ai trouvé qu’une simple liste sur le TSX à cette URL.


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#19 01/09/2017 21h48 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Un début sur le globe and mail

Closed-End Fund Report | Globefund

et CIBC  (2016…)
www.cibcwg.com/c/document_library/get_f … upId=92706

Dernière modification par Silicon (01/09/2017 21h55)


La fidélité est souhaitable en amour , mais elle est une tare sur les marchés.

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#20 01/09/2017 23h06 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Goldex

Je suppose que vous avez des CAD a placer? car sinon …vaut mieux être en CEFs US pour la liquidité  il me semble

Dernière modification par sissi (01/09/2017 23h06)

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#21 02/09/2017 08h27 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Effectivement j’ai déjà assez de positions en USD et il me reste du CAD a placer du coup je regarde un peu ce qu’il y a en CEF CAD.


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#22 02/09/2017 12h50 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Apres avoir achete des CEFs chez IB depuis mai j’ai poste mes constations versus les obligations HY    - les 2 en USD  au message 2064
LA PERIODE EST TRES COURTE DONC PAS REPRESENTATIVE DE MOYEN OU LONG TERME
Mais pas de doute les CEFs offrent plus d’atouts … que je le ne pensais - en plus d’un choix extreme de sous-jacents
(83/83) Obligations d’entreprises à tranche de 1k ou 2k EUR/USD, perpétuelles incluses

Dernière modification par sissi (02/09/2017 12h58)

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#23 02/09/2017 15h35 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Bonjour,
Je ne pense pas avoir vu ce lien instructif sur les CEF : Learn about Closed End Funds - Fidelity
Voici un avis sur quelques CEFs de Fidelity :
document-4.pdf

Edit:

A ce que je comprends, il faut plutôt envisager les fonds qui ne distribuent pas en puissant sur le capital.
La distribution en ROC ne doit pas compter pour plus de la moitié du dividende. Pour que la distribution de ROC ne soit pas destructeur de valeur pour le fond, il faut targeter les fonds dont le Total Return soit supérieur au Taux de distribution. Toutes ces infos sont communiquées dans les Section 19a.
Je vais commencer à m’y intéresser aussi.
Sisi, vous préférez faire un aller-retour dans le mois pour ne pas toucher le dividende mensuel avec le PvS de 15%. J’imagine que vous ne le faites seulement si vous êtes en PV?

Dernière modification par niceday (02/09/2017 16h21)

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#24 02/09/2017 17h24 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Oui bien sur … mais si vous regardez de près la plupart remontent avant le jour ex-divi …
Au début je vendais desfois la position entiere si la P-V était équivalente a 4 a 6 mois de divis…

Donc j’ai racheté la plupart dans les journées rouges qu’on a eu il n’y a pas longtemps

ex INB je viens de racheter: Cohen & Steers Global income Builder
Les prix indiques sont ceux de la fin de journée or ça bouge la journée et ce dans les 2 sens. Le versement mensuel est de 0.690. Pour simplifier je fais le calcul sur 100 actions.
- achat en mai a 9.47 - vendu 9.88  soit 41 de différence  = net 40.4 = presque 6 mois de distribution
- rachat le 30 aout a 9.45 - a vendre dans les memes prix en sept si Mr marche veut bien
INB        Cohen & Steers Glb Inc Builder, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

ou FCO Aberdeen Global Income
achat le 5 juillet a 8.51 - vendu le 18 juillet a 8.87 : la distribution est de 7 sous donc 35.6 net (apres com) = 6 mois de divis bruts

Maintenant je garde systématiquement un minimum de 50 a 100 actions - pas besoin de vérifier sur IB combien j’ai paye la 1ere fois! Je peux agir vite!
Aussi je place des ordres limites d’achat et de vente en GTC

Desfois comme pour tout stock un CEF baisse soudainement et plus qu’espère ex THW Tekla World Health Care … il y a eu une forte baisse sur les cies pharmaceutiques.
le 8 aout j’en avais acheté 200 a 14.45 - le 9 a 14. 13, le 10 a 13.73 et le 11 a 13.62… et le 18 a 13.72 = 700 actions a 14.04 de PRU - j’ai eu chaud!
On était a 14.48 hier … j’en ai vendu 100 histoire de réduire un peu la position
la distribution est de 11.6 sous - ex-div pas annonce mais entre le 13 et le 17 chaque mois
Regardez la charte : ouch … on était au-dessus de 15.04 le 27 juillet
J’espere vendre près de 15 le gros de la position soit 500 actions sur les 600 qui me restent
THW        Tekla World Healthcare Fund, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

EDIT: le discount lors de l’achat a son importance dans la montée du CEF !
dans le cas de EXG  Eaton Vance Tax managed ..j’ai vendu haut mais je ne rachète pas car le discount a disparu
EXG        EV Tax-Managed Global Fund, closed-end fund summary - CEF Connect - Brought to you by Nuveen Closed-End Funds

Dernière modification par sissi (02/09/2017 18h45)

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#25 02/09/2017 21h28 → Fonds fermés immobilier (real estate closed-end fund)

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Très intéressant. J’ai regardé chaque graph (en passant le site cefconnect est bien fait).
Vos niveaux d’achats sont bien effectués je trouve.
Du coup, vos ordres d’achat ne sont pas forcément juste après le versement du dividende. Comment définissez-vous l’ordre d’achat. Avez-vous une méthode comme, quelque chose comme =close ex-date - 2xdiv ?

Pour revenir sur la fiscalité, le dividende devrait bénéficier de l’abattement et le Prevt à la source est récupérable. Pourquoi pensez-vous que la PV est meilleur que le dividende en terme de fiscalité?

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