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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#151 20/02/2019 23h52 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Pour négocier, il faut des cartouches. Nous avons juste négocié les pénalités pour remboursement anticipé.

Quand je trouve un projet autofinancé qui vas nous rapporter 8000 € par an pendant 25 ans, je ne fait pas la fine bouche pour quelques frais bancaires. Surtout quand il sont déductibles de mes impôts à 50%. L’assurance fait partie du package (déductible aussi pour rappel à nos lecteurs).

La priorité reste le financement, pas le taux.

Dernière modification par Trahcoh (20/02/2019 23h57)

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#152 21/02/2019 01h45 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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C’est déductible des revenus fonciers, pas des impôts. Ca change quelque-chose non ?

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#153 21/02/2019 08h09 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Difficile de vous répondre, dans votre message vous recherchiez aussi des " meilleures offres"

Pour ma part :
- a chaque fois que j’ai acheté sans conditions suspensive ( 4 fois ) le financement été assuré ( et au pire comme votre cas  c’etait payé cash )
- a chaque fois que j’avais des conditions suspensives, j’avais un dossier dans ma banque et un courtier.
et je cherche les meilleures conditions ( meme déductibles)

maintenant, je n’ai pas vu ni votre projet ( en terme de taille et de date)  ni votre patrimoine ( a priori consequent mais pas forcement dans la banque ) ni votre relation avec votre banquier ( ni la banque qui marche ou non en délégation locale , la fiabilité de la réponse du banquier est differente entre LBP et CM …)

je suis etonné que vous n’ayez pas de " cartouche" mais le contexte n’est pas connu.

dernier point :
pourquoi ne pas faire la demande au courtier ? manque de temps et d’envie de faire les papiers ou trop peu de " cartouche " a ceder a la banque concurrente?  maintenant c’est fait chez bourso…

cdt

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#154 21/02/2019 10h45 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Merci pour votre intérêt.

En fait j’ai fait une demande au courtier l’an dernier pour un projet similaire. Le courtier m’a exposé n’avoir aucun retour avec ces conditions. Les démarches que j’ai réalisées moi-même ont donné les mêmes résultats malgré un profil que je considère comme premium: cher monsieur, nous ne finançons pas le locatif sur 25 ans sans apport. Enfin, pour les banques qui répondent.

J’attends toujours la réponse de certaine banques à mon projet de l’an dernier.

Un partenaire bancaire fiable me semble un allié précieux dans ce type d’opération. Le mien, la SG, le semble, d’après ce que j’ai vu l’an dernier.

A partir du moment où je n’ai pas de meilleure offre, je ne vois pas ce qui est négociable. Je n’ai aucune envie de souscrire un placement financier chargé en frais ou de domicilier mes revenus en parallèle.

Ce taux me paraît assez proche des projets que j’ai consultés sur le forum.

@Surin
Vous savez mieux que moi que les frais sont déductibles en totalité des revenus BIC en LMNP. Si j’ai 100 € de revenus BIC, j’ai 50 € d’impôts. Si j’ai 100 € de revenus BIC et 100 € de frais, j’ai 0 € d’impôts. Donc j’ai bien diminué de mon impôts de 50% des frais, soit 50 €. Je suppose que c’est le même principe pour les revenus fonciers, hors le déficit possible dans ce cas.

Dernière modification par Trahcoh (21/02/2019 10h47)

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#155 21/02/2019 13h19 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Ce calcul n’est valable que pour quelqu’un qui a une TMI de 30%, et qui paye donc 30% + 17.2% d’impôts sur son bénéfice BIC, soit plus ou moins 50% effectivement.

Dans ce cas, et uniquement avec cette TMI, on peut considérer que tous les frais/charges sont déduites à 50% de l’impôt à un moment ou à un autre.

Dans tous les autres cas, la réponse de Surin est plus juste : ils sont déduis des revenus (BIC si LMNP, fonciers si nu).

Dernière modification par Iomipom (21/02/2019 13h22)

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#156 21/02/2019 13h32 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Merci Iomipom, il me semble que c’est un point important et non Trahcoh je ne sais pas mieux que vous ces questions de fiscalité.
Ce que je sais c’est que la confusion est souvent de mise sur ces questions et dans votre esprit c’était clair mais pas forcément dans celui des lecteurs (ni dans le mien).
On déduit des impôts les charges d’un emploi à domicile ou à l’époque les intérêts d’emprunt sur la RP sous Sarkozy ce qui était une mesure vraiment intéressante car on déduisait vraiment tout.

En déduisant telle charge des revenus fonciers, plus on est imposé et plus c’est intéressant, il n’empêche que plus la charge est importante, plus elle nous coûte.

Pour en revenir à votre sujet, je suis de l’avis de Titimel, 1.65% c’est bien mais l’assurance revient cher puisqu’elle fait passer le TAEG à 2,25%, ce qui reste correct dans l’absolu mais sans plus, à voir si vous pouvez négocier une assurance moins couteuse par la suite dans un autre établissement.

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#157 21/02/2019 14h24 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je trouve l’assurance coûteuse également. Mais nous sommes encore éloignés des 33% d’endettement, et je vais donc peut-être encore avoir besoin de mon partenaire bancaire si nous avons d’autres projets à mener.

Il me paraît donc très prématuré de renégocier les assurances prêt et PNO.

D’autant que je ne suis pas obnubilé par le taux du crédit. C’est même l’inverse. Sans le projet actuel, je me retrouve déjà à cours de charges après la 2ème année. La faute à une rentabilité plus importante que prévue et peu de charges. J’ai donc choisi cette fois un projet légèrement moins rentable en théorie pour trouver plus facilement: moins de 10%, et travaux plus importants. L’objectif reste l’autofinancement intégral sur 25 ans, y compris entretien et travaux.

Je sais que cela va choquer certains qui préfèrent une forte rentabilité, mais pour ma part je considère tout impôt payé comme un gâchis de notre énergie.

Dernière modification par Trahcoh (21/02/2019 16h35)

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#158 21/02/2019 14h33 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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vous avez des problemes de riches smile

personnellement je demande la delegation a chaque fois ca ne fait pas vraiment tiquer ( elle est faite par lui a un partenaire plutot que l’assurance groupe )  au global pour moi c’est 200 euros / mois  de gain ( ok une fraction de cela mais comme je suis en déficit  je pioche un peu plus dedans c’est tout )

votre "probleme" de pret initial me surprend d’autant plus … si vous etes loin des 33 % il n’y a aucun risque de refus  avec votre profil.
Maintenant vous avez l’air d’etre investit en immobilier ( pas evident sur le profil smile  ). la regle des 33 n’est pas vraiment applicable.
et pour le reste vous semblez largement positif.

cdt

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#159 21/02/2019 16h57 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je dois être très nul dans ce domaine. Il va falloir que vous me donniez vos contacts bancaires Timinel.

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#160 21/02/2019 17h23 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Pour un projet locatif, rare sont les banques (classique) qui financent à 25 ans sans apport.
J’en connais qu’une, d’ailleurs je suis en négociation avec elle et elle est très stricte.

Règle des 70%
Une trésorerie conséquente
Pas d’incidence sur vos comptes bancaires.
elle finance difficilement des projets en location touristique même avec antécédent de 2 ans.

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#161 23/02/2019 00h04 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour.
Je souhaite acheter un bien pour du locatif.
Mon profil : en CDD précaire, aucun emprunt en cours, pas de résidence principale.
J’ai des très bonnes garanties : je pourrai pratiquement payer le bien en cash sans emprunt (via mon Livret A, B, PEL, CEL).
Je peux mettre 20/30 000 euros en apport.
Je veux laisser le maximum sur mes comptes bancaires pour garder la capacité d’emprunt pour refaire un second achat immo rapidement si opportunité, et car les taux d’emprunt sont historiquement faibles.
Je ne veux pas toucher à mon PEL car il rapporte à un bon taux.

Quelles banques pour les meilleurs taux, en tenant compte du fait que j’ai des liquidités suffisantes pour payer le bien mais que je ne veux pas y toucher ?

Un courtier pourra-t-il mettre en valeur le fait que j’ai des grosses garanties/liquidités ?

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#162 23/02/2019 11h21 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Boursorama.

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#163 23/02/2019 18h34 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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renan a écrit :

Bonjour.
Je souhaite acheter un bien pour du locatif.
Mon profil : en CDD précaire, aucun emprunt en cours, pas de résidence principale.
J’ai des très bonnes garanties : je pourrai pratiquement payer le bien en cash sans emprunt (via mon Livret A, B, PEL, CEL).
Je peux mettre 20/30 000 euros en apport.
Je veux laisser le maximum sur mes comptes bancaires pour garder la capacité d’emprunt pour refaire un second achat immo rapidement si opportunité, et car les taux d’emprunt sont historiquement faibles.
Je ne veux pas toucher à mon PEL car il rapporte à un bon taux.

Quelles banques pour les meilleurs taux, en tenant compte du fait que j’ai des liquidités suffisantes pour payer le bien mais que je ne veux pas y toucher ?

Un courtier pourra-t-il mettre en valeur le fait que j’ai des grosses garanties/liquidités ?

Salut renan, oui le courtier pourra mettre cela en valeur. Il faut en contacter 2 ou 3 pour savoir ce qu’il est possible de faire. Je suis passé par 2 fois par des courtiers et c’est vrai que c’est un gain de temps et assez efficace même si ca a un certain coût (entre 800 € et 1 000 € par exemple pour un projet autour de 80 000 €).
Vous pouvez tenter par ce biais et ils vous trouveront les meilleures offres du marché pour votre profil (dans le cas d’un courtier compétent).

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#164 24/02/2019 11h04 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Trahcoh a écrit :

Boursorama.

Résultat :
1,40% sur 19 ans,
1,50% sur 20 ans
1,65% sur 25 ans, TEG 1,97%.

chez Boursorama,
mais il faut mettre un certain apport. Quand je mettais moins de 10% d’apport, c’était refus direct sans proposition.
Effectivement, dans la plupart des formulaires de demandes de prêt des banques, il n’est pas demandé les ressources disponibles après l’investissement, ni même les revenus locatifs générés par l’achat.

Dernière modification par renan (24/02/2019 13h45)

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#165 25/02/2019 15h14 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Oui Boursorama ne finance pas les frais de garantie/notaire donc il faut in fine obligatoirement un apport. Par ailleurs, je ne sais pas si c’est d’actualité mais ils limitent le locatif à 4 lots au maximum à la fois, donc par exemple pas d’immeuble avec 5 appartements (on m’a dit ça au téléphone en décembre 2017).

Pas de réponse standard à cette question, tout dépend du besoin, les courtiers font du bon boulot en général smile

Moi je cherchais en priorité un financement en totalité (garantie, bien, travaux et notaire), donc je n’ai bien évidemment pas eu le meilleur taux possible (cf mon message précédent)

Dernière modification par maxlille (25/02/2019 15h16)

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#166 26/02/2019 11h55 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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OK. Merci.
Là, pour Boursorama, dans la simulation en ligne, ça ne demande pas le nombre de lots, j’ai juste trouvé appart ou maison. J’ai renseigné pour appart , alors qu’en fait c’est pour un lot de 2 ou 3 apparts.

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#167 10/04/2019 20h38 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Je crée cette discussion pour parler de la nouvelle offre du site rendementlocatif.com.

Pour ceux qui n’en auraient pas encore entendu parler. Il est question en autre de pouvoir emprunter sur 35 ans, d’atteindre un taux d’endettement de 50%, de financer à 110%.

Pour un descriptif complet, vous pouvez vous rendre sur le lien de Julien Delagrandanne, partenaire de l’opération.
Crédit longue durée pour investissement locatif

Du coup, je m’interroge. Si on a des travaux à faire ce n’est vraisemblablement un bon plan mais sinon, pourquoi pas ?
Bien sûr le montant du crédit est élevé et sur la durée, on s’enrichit moins qu’avec un crédit de 20 ans mais lorsqu’on investit dans des villes où le CF neutre est difficile à obtenir, ne vaut-il pas mieux y avoir recours afin de pouvoir enchainer les acquisitions facilement grâce au CF et donc construire un patrimoine plus rapidement, plutôt que d’attendre la bonne affaire qu’on pourrait ne pas trouver avant peut-être des années ?
Car avec un crédit de 35 ans, ou 30 ans, trouver un bien un peu juste sur un crédit de 20/25 ans revient à intégrer ce bien à son patrimoine sans impacter le quotidien en terme d’épargne.

Je prends mon cas pour illustrer. Le CF neutre est difficile, pas impossible mais difficile. Les bonnes affaires que j’ai pu trouver, visiter et négocier dans les heures suivant leurs arrivées ont été vendues "aux enchères" dans le sens où il y avait du monde dessus et que le prix a monté jusqu’au point où le bien perdait ses possibilités de CF neutre. Sur 30 ou 35 ans, je pourrais en acheter 3 ou 4 et ainsi ne pas impacter mes projets parallèles. Je compte monter ma boîte dans 2/3 ans, le temps de finir ma formation et d’avoir un capital suffisant via l’épargne de mon emploi salarié actuel. Un crédit si long me permettrait un CF confortable et la paix relative de l’esprit en ce qui concerne sa gestion quand je n’aurai plus de revenus salariaux.

Voilà. Et vous, qu’en pensez-vous ?

Un grand merci à tous ceux qui accepteront d’échanger sur le sujet.

Dernière modification par Yoan14 (10/04/2019 20h40)

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[+1]    #168 10/04/2019 21h28 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Yoan14 a écrit :

Car avec un crédit de 35 ans, ou 30 ans, trouver un bien un peu juste sur un crédit de 20/25 ans revient à intégrer ce bien à son patrimoine sans impacter le quotidien en terme d’épargne.

La durée d’un crédit ne transforme pas une affaire moyenne en bonne affaire
Vous pouvez effectivement obtenir un bien au Cash Flow nul… mais ce sera pendant 35 ans. 35 ans à supporter le risque et fournir le travail de gestion/entretien d’un bien sans en retirer le moindre flux.

C’est presque la durée d’une carrière: vous investissez à 25 ans pour obtenir un rendement à 60 ans…  en espérant ne pas avoir trop d’impondérables entre temps. Evidemment, l’affaire n’est pas mauvaise: vous avez quand même un patrimoine qui se construit, mais moins efficacement qu’avec une durée de crédit réduite.

Ce n’est pas une solution à rejeter d’office (sauf si les taux sont exagérés), mais il est bien préférable de viser des investissements à la meilleure rentabilité: vous y gagnerez en rentabilité ET en taux réduit.

Après, l’article cite pas mal de points positifs, et il a raison sur la plupart.
C’est un outil à ne pas négliger.

Dernière modification par Faith (10/04/2019 21h30)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#169 10/04/2019 21h33 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Si le cash flow est positif et les taux proposes sont tres bas cela peut etre une tres bonne protection contre l’inflation.

Le sous jacent doit presenter une grande marge de scurite car 35 ans c’est tres tres long donc je ne le ferais qu’avec soit du prime soit du tres haut rendement tres decote

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#170 11/04/2019 09h19 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Sur l’offre en elle-même, je relève :
- garantie hypothécaire, qui est coûteuse
- aucune indication de taux. Et : taux fixe ou taux variable ? Sur une telle durée, ça a une certaine importance…
- financement à 110 % hors travaux ; dès qu’on a des travaux, on doit donc financer ces travaux par un apport, ou par un autre prêt ce qui peut vite devenir scabreux. Or, les meilleures affaires se font souvent sur des biens avec travaux…
- 35 ans "peut être" soumis à approbation, sinon c’est 25 ans dans le cas général. Moi je comprends que les 35 ans sont toujours soumis à approbation (c’est une lapalissade, car tout prêt immo est forcément soumis à approbation, je ne pense pas qu’il existe une banque qui accorde des prêts immo de façon totalement automatisée et systématique !). Or, la plupart des banques acceptant une durée de 20 ans, cette offre, hors approbation spéciale, ne rajoute que 5 ans de durée.

Il serait très utile d’avoir des retours de gens ayant vraiment fait appel à cette solution, pour avoir des vrais chiffres de taux d’intérêt, de durée, et de coût global du crédit.

Complètement d’accord avec le message de Faith : ça ne change pas une affaire moyenne en bonne affaire, ni une affaire mauvaise en affaire moyenne.

Le cashflow n’est qu’un indicateur d’un investissement ; l’autre indicateur important, c’est la rentabilité. La rentabilité reste la même, qu’on finance cash, ou à crédit sur 5 ans, ou à crédit sur 35 ans (si ce n’est, dans le cas de l’emprunt, le poids supplémentaire de charges d’intérêt et assurance, compensé en partie par la déduction de ces charges du revenu locatif, mais on peut le négliger en première approche).

La rentabilité est un indicateur très important car, non seulement c’est la rémunération du capital immobilisé dans le bien, mais aussi car ça va être le critère pour fixer le prix en cas de revente à un autre investisseur bailleur. Si vous avez du 8 % brut là où tout le monde se contente de 4%, vous êtes bien. Si vous avez 8 % bruts là où les investisseurs avisés ne font pas à moins de 12 %, vous aurez du mal à revendre sans faire une grosse moins-value. Donc, se contenter d’une rentabilité relativement basse pour l’emplacement, au prétexte que le financement sur 35 ans permet d’avoir un cashflow positif, serait une grosse erreur.

Attention aussi au fait qu’en 35 ans (et même en 20 ans), un quartier peut changer du tout au tout. Tel quartier était résidentiel, on y construit des immeubles. Tel quartier était résidentiel CSP+, désormais c’est une cité qui craint. 2019 moins 35 ans = 1984, l’année de sortie du tube "Besoin de rien, envie de toi" de Peter et Sloane, juste pour montrer que ça date (ou Sadate, comme on dit en Egypte, mais il était mort 3 ans plus tôt). wink
Regardez ce que sont devenus certains quartiers par rapport à ce qu’ils étaient en 1984… Qui pouvait le prévoir alors ?

Pour autant, il ne faut pas confondre durée d’emprunt et durée prévue de détention. Si on vise le LMNP au réel, on va être tenté de vendre au bout de 10 à 15 ans, quand les amortissements vont baisser. Si, à cette durée prévue, on y rajoute une alerte mentale "en cas de quartier/ville qui se dégrade nettement, vendre sans attendre", alors, la durée de l’emprunt importe assez peu : on sait qu’on aura revendu quelque part entre 10 et 20 ans, suivant notre "flair".

Je relève aussi qu’un emprunt plus long, c’est plus de CRD à la revente, c’est donc moins de plus-value "nette nette" une fois tout payé, ce qui est une autre façon de retrouver le cashflow : tout ce qu’on s’est versé en cashflow positif, on le retrouve dans le CRD plus élevé ; à l’inverse, celui qui a fait un effort d’épargne important retrouve une plus grande partie de la PV dans sa poche, car il a un CRD faible voire nul.

Cashflow et CRD sont des vases communicants. C’est un peu comme le chef d’entreprise qui peut se verser plus de dividendes, mais qui aura alors moins de trésorerie dans sa société pour l’avenir.

Toute dernière remarque : un emprunt longue durée va être un gros frein à la revente en cas de retournement du marché immobilier (local ou général), sur le mode "je ne peux pas vendre car le produit de la vente est inférieur au CRD" ; pas mal de gens se sont retrouvés dans cette situation post-2008. Donc, un emprunt relativement court, ça veut dire désendetter rapidement, ça veut dire qu’on devient très vite libre de sa décision de vendre ou non.

Au total, je dirais : sous réserve que le taux d’intérêt reste acceptable, cette offre peut être intéressante pour quelqu’un dont le projet est déjà à cashflow nul ou positif avec un emprunt de 20 ans, qui n’a que peu ou pas de travaux sur son bien, et qui veut absolument maximiser son cashflow, au détriment de la PV nette nette en cas de revente avant la fin de la durée de l’emprunt.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2019 10h13)

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#171 11/04/2019 09h36 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Merci pour ces réponses. Avoir l’avis d’autres personnes plus avisées que moi sur le sujet est une chance incroyable et une sacré mine d’informations.

Je vais donc rester sur ma stratégie actuelle et réfléchir à un plan B qui n’impliquerait pas un rallongement de la durée du crédit.

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