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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#51 30/01/2017 14h26 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Merci, très simple à comprendre :

Questions :

"Assurance RC PRO et multirisque habitation
"

Cela vous coûte combien ? Cela change en fonction du nombre de bien que l’on acheté ?
Et la decennale ? La DO ?

Pour la CFE c’est en fonction du lieux et la comptabilité je gère avec ma femme ça pas de soucis .

Après pour le reste afin d’optimiser les opérations je pense être à jour …

Merci. ..


Maintenant je profite !!!

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#52 30/01/2017 16h54 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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RC Pro env 1500 € ttc/an pour env 200 k€ de CA (2 ventes par an). Je ne sais pas si ça monte en fonction du nombre de biens.
PNO env 500 €/an pour 500 m2 et au delà c’est un prix au m2 supplémentaire mais je ne l’ai jamais atteint.

Je n’ai fait que du second œuvre donc jamais eu de DO, mais pour ça c’est sur devis au cas par cas.

La décennale ne me semble pas nécessaire, c’est une assurance d’entrepreneur en bâtiment (de votre maçon, couvreur…).

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#53 30/01/2017 17h21 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Donc la rc pro est en fonction du chiffre d’affaire alors ? Il n’y a pas de plafond minimum ?

La PNO c’est uniquement pendant les travaux donc bon c’est pas grand chose et normal j’imagine.

Donc je note que lorsqu’on fait que du second oeuvre ( exactement ce que je fais actuellement pour le lmnp et  compte faire en mdb)

Donc pas besoin de decennal, mais la rc pro nous couvre contre tout les vices auquel le nouveau propriétaire peut nous attaquer ?


Maintenant je profite !!!

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#54 30/01/2017 17h53 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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cricri77700 a écrit :

la rc pro nous couvre contre tout les vices auquel le nouveau propriétaire peut nous attaquer ?

Ca serait trop facile !

Pour connaître les exclusions de garantie, il faut lire les conditions générales et particulières du contrat. Exemple d’un tel contrat trouvé sur internet :
www.unis-immo.fr/zi/ftpagences/unis/pdf … pieren.pdf
Voir exclusions générales et surtout 1.4. RISQUES EXCLUS

Sont notamment exclus :

point H : les travaux entrepris avant l’obtention de l’autorisation administrative requises
point O) : les travaux que vous avez réalisés vous-mêmes ; mais aussi les travaux que vous auriez dirigé à la façon d’un architecte. En gros, ça veut dire : si vous voulez être entrepreneur du bâtiment, installez-vous entrepreneur du bâtiment avec tout ce que ça suppose (et notamment une formation et une assurance adaptées à votre corps de métier).
Ca ne vous interdit pas de faire des travaux vous-mêmes, mais les conséquences de ces travaux sont exclues des garanties de la RC pro. D’où l’intérêt de se cantonner à des travaux dont les conséquences potentielles sont peu graves (peinture, revêtements de sol…).

Point D "Les conséquences pécuniaires des responsabilités encourues en cas d’inobservation volontaire ou inexcusable des règles de l’art" : ça veut dire que même en faisant intervenir des entreprises, celles-ci ne doivent jamais "bricoler" ! Votre assurance RC pro ne jouera pas si le reproche que vous fait l’acheteur porte sur des travaux qui ont été fait sciemment en dehors des règles de l’art.

Pour résumer ça couvre seulement les dommages infligés à des tiers, lors que vous avez tout bien respecté, que vous n’avez pas sciemment enfreint la loi, les réglementations, les autorisations préalables, les règles de l’art, etc. Il faut donc que, malgré toute votre bonne volonté et votre conscience professionnelle et votre compétence professionnelle, vous ayez involontairement causé un dommage à autrui.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2017 18h45)

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#55 30/01/2017 23h30 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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En gros c’est comme une formule tiers minimum quand on assure une voiture.

J’ai appelé je vais avoir un devis demain, c’est une responsabilité civile uniquement.

Si je sous-traite tout et que je touche uniquement au second oeuvre, je peux continuer à faire peinture et sol+ pose de cuisine et délégué le reste comme je fais aujourd’hui. .

Je continue de me renseigner et vous tient au courant …


Maintenant je profite !!!

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#56 10/08/2017 18h09 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Bonjour à tous,

J’ai suivi votre discussion avec intérêt car je suis moi-même entrain de créer une structure de marchand de biens.
Avez-vous donc finalement trouvé un assureur qui accepte de couvrir votre activité ? Et si oui quelles assurances avez-vous dû prendre ?

Bonne fin de journée.

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#57 21/04/2018 15h28 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Je continue le thread, je suis en plein montage de ma première opération de marchand de biens.
Quelques infos en vrac :

Opération
Bureau 70m² en rdc + Appartement type T3 70m² en R+1.
Entrées indépendantes, copro.
Prix d’achat all inclusive 196K€ (travaux, frais notaires, bancaires, etc.)
Prix de revente 220-230K€

Structure

SAS car pas besoin de revenus récurrents pour le moment (salarié actuellement en poste)
Coût rédaction status avec avocat + déclaration activité 1500€ TTC

Assurance

RC pro pour 2K€ TTC / an, indexé ensuite sur le chiffre d’affaire annule (200€ supplémentaires pour 100K€ de CA annuel par ex.)

Comptabilité
1900€ TTC

TVA

exonération de TVA car immeuble de + de 5 ans (cf. par ex. Promoteurs, Marchands de biens, Opérations de rénovation, Lotisseurs, graph très bien fait au début du bouquin qui exlique les différents régimes de TVA et frais de mutation en fonction de l’opération. Le graph en question est accessible dans l’extrait dispo sur Kindle pour bien faire).

Financement
Compliqué comme pour tout le monde visiblement.
Crédit sur 240 mois avec différé partiel de 24 mois.
25% d’apport en cash + 100K de nantissement à la banque (PEA et/ou CTO).
Autant dire que c’est pas évident, je vais essayer de faire sauter le nantissement.

Besoins en tréso
Opération prévue sur 8 mois max.(2 mois travaux + 6 mois revente)
Projection en besoin de tréso 6,2K€ : TF, charges copro, fluides, assurance PNO, intérêts crédit bancaire (différé partiel 24 mois).

Total besoin en tréso (montage SAS, frais strucuture, besoin tréso opération, apport 25%) : 70K€ pour une opération de 196K€ au total

Résultat net opération : 19K€ @ pour une vente @ 220K€

Pas une opération de ouf mais ça me permet de valider une première opération de bout en bout, voir les difficultés.
Le débouclage devrait être relativement rapide car bien situé en plein centre ville. (enfin je me le souhaite :-) )

La suite prochainement, je signe le compromis mardi prochain, rétiration prévue mi juin.

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#58 21/04/2018 21h46 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Avec 10% de renta, à la 1re opé qui foire légèrement t.u fais faillite! N’y vas pas à moins de 20 - 25%!


Left the Rat Race in 2013

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#59 21/04/2018 23h55 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Même avis, en dessous de 20% "réaliste", faut pas toucher !


If you're not growing, you're dying.

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#60 22/04/2018 00h02 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pourquoi le crédit est-il sur 240 mois ?  Est-ce parce que la banque impose un crédit long, parce que vous comptez ne pas nécessairement rembourser par anticipation au débouclage de cette première opération et utiliser les fonds levés pour d’autres opérations, parce que vous pourriez changer d’avis en cours de route et bifurquer sur un projet d’investissement locatif classique à CF positif (sur la totalité ou une partie du bien), ou pour une autre raison ?

Vous n’avez pas pu convaincre une banque de vous apporter un financement plus permanent de cette activité, en échange d’une garantie sur un de vos biens immobiliers existants (cf ceux décrits ici) ?   (ou alors est-ce la raison d’être des "240 mois" ?)

Pouvez-vous indiquer comment vous avez analysé les risques de cette opération (dépassement de budget travaux, pas assez de ventes dans le délai anticipé, autres risques), et ce que vous avez prévu dans ces cas ?

Je comprend que pour vous le gain escompté de cette opération est principalement l’expérience acquise en vue d’autres opérations de MdB, et accessoirement 10-15% si l’opération se déroule "à peu près comme prévu". Si c’est le cas, je peux comprendre que vous visiez une rentabilité moins forte pour cette première opération (ou que vous ayez pris des hypothèses conservatrice, avec néanmoins l’espoir de faire mieux que ces 10-15%).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#61 22/04/2018 10h49 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Pour la rentabilité de l’opération, effectivement elle n’est pas énorme. je connais la "règle" des 20%-30% de renta, mais il faut replacer ça dans le contexte réelle.
Une grande part des investisseurs (mdb et autres) sont dans la zone d’achat <250-300K€, comme moi.

J’ai peu de réseau, et pas d’expérience en tant que mdb, donc l’opération à 30% de renta, bien placée, sans trop de risques et avec peu de travaux pour rassurer les banques, je peux oublier (à moins de chercher de longs mois, si elle se présente).
Donc je privilégie une opération moins rentable, pour tout mettre en place, notamment l’artisan qui va faire les travaux. Il y a juste une cloison à péter, refaire une salle de bain, poser un nouveau revêtement de sol, et reprendre un peu l’électricité.

Si je me rate, tant pis, j’en tirerai les bonnes leçons. Je fais partie globalement de l’école de l’échec, je préfère essayer et me louper que de ne rien faire.

C’est une opération de mise en place, j’ai déjà trouvé la suivante, beaucoup plus rentable mais beaucoup plus risquée car j’ai 80K€ de travaux environ, avec intervention d’un architecte, création de surface, et création d’un ascenseurs pour mise aux normes PMR. Si je m’étais pointé avec cette opération en premier, je pense que la banque aurait bien rigolé car le montant des travaux est supérieur à la valeur d’achat du bien. Et ca, les banques n’aiment pas.

GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi le crédit est-il sur 240 mois ?  Est-ce parce que la banque impose un crédit long, parce que vous comptez ne pas nécessairement rembourser par anticipation au débouclage de cette première opération et utiliser les fonds levés pour d’autres opérations, parce que vous pourriez changer d’avis en cours de route et bifurquer sur un projet d’investissement locatif classique à CF positif (sur la totalité ou une partie du bien), ou pour une autre raison ?

En fait, c’est une sorte de garantie que prends la banque. En cas de foirade, le bien sera mis en location et le loyer couvrira largement les mensualités du prêt sur 20 ans.

GoodbyLenine a écrit :

Vous n’avez pas pu convaincre une banque de vous apporter un financement plus permanent de cette activité, en échange d’une garantie sur un de vos biens immobiliers existants (cf ceux décrits ici) ?   (ou alors est-ce la raison d’être des "240 mois" ?)

Je suis au Crédit Agricole, chez eux (du moins officiellement), le financement d’une première opération de mdb c’est 25% d’apport minimum + nantissement de 50% environ.
Après un premier bilan positif, il semble envisageable d’obtenir des lignes de crédit permanentes pour quelques centaines de milliers d’€ par an aux alentours de 3% environ, mais il faut d’abord réussir les premières opérations.
Je pense que je pourrais obtenir mieux ailleurs, mais je suis au CA depuis 1 an, la banque nous a déjà suivi dans plusieurs projets professionnels, et j’aimerais continuer à développer cette relation de confiance qui m’a permis jusqu’ici d’avancer dans la bonne direction.

GoodbyLenine a écrit :

Pouvez-vous indiquer comment vous avez analysé les risques de cette opération (dépassement de budget travaux, pas assez de ventes dans le délai anticipé, autres risques), et ce que vous avez prévu dans ces cas ?

En fait le montage que je présente au-dessus inclut déjà ce risque : +10% sur le devis travaux, +3 mois sur le temps total de l’opération, -10% sur la valeur de marché que j’ai évalué.

Dernière modification par NYBR (22/04/2018 10h52)

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#62 22/04/2018 11h35 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Effectivement la rentabilité n’est pas au delà de 20%, le critère GO/NO GO d’un MDB mais je comprends aussi votre point de vue

Je pense que vous devriez y aller, c’est plus facile d’apprendre sur une petite opération où les aspects financiers sont gerables en cas de dérapage. Et votre réussite pourrait convaincre la banque pour une prochaine opération

En plus, vous pouvez dans les 5ans lever l’option et passer en patrimonial en payant les droits de mutation et en refinancement en locatif (donc à 100%) le cas échéant

Sur vos chiffres, la banque ne prend pas d’hypothèque sur le bien, vous n’en parlez pas ? car seul 100K sont couverts par le nantissement sur les env 150K de prêt

Vous revendez loué ou vide ? vide pour l’appartement j’imagine, loué pour le local ?

Dernière modification par Tssm (22/04/2018 11h38)

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#63 25/07/2018 02h19 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Bonjour,
Ça faisait bien longtemps que je n’étais pas venu faire un petit tour par ici. Je vois qu’il y a de plus en plus de nouvelles têtes et des personnes qui sont toujours ici!

J’ai besoin un peu de votre aide par vos différents conseils.
Mon patrimoine est grandissant bien au delà de toutes mes espérances et aujourd’hui j’ai l’opportunité de pouvoir acheter des biens attrayants entre le prix au m2 et prix de vente.
Le soucis est que ceux sont des biens que je ne souhaite pas garder pour différentes raisons comme l’emplacement, où que ça ne correspond pas à ce que je recherche…
Par contre, je sais que je paie me faire une belle plus value après rénovation.

Donc je vous demande conseil sur l’achat revente immédiatement sans locataire, libre et prêt à usage.
Aujourd’hui, j’ai 3 SCI dont 2 a l’IS. Mais je me demande si il était utile de passer par l’une de ces structures ou si je devais le faire en nom propre?

Ma deuxième interrogation passe sur la plus value. Un ami lors d’une discussion me dit que nous pouvons économiser la plus value en précisant lors de la signature chez le notaire que cet argent va servir à faire de nouveau un investissement.
Quelqu’un ici en a entendu parler car je ne trouve aucune trace de ce passe droit.

En attendant de vous lire, passez une bonne journée.

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#64 25/07/2018 09h28 → Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ? (eurl, immobilier locatif, immobilier, marchand de bien, sarl, sas)

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Francois80 a écrit :

Ma deuxième interrogation passe sur la plus value. Un ami lors d’une discussion me dit que nous pouvons économiser la plus value en précisant lors de la signature chez le notaire que cet argent va servir à faire de nouveau un investissement.
Quelqu’un ici en a entendu parler car je ne trouve aucune trace de ce passe droit.

Spontanément je ne vois que ce cas, mais cela ne concerne que les personnes physiques et c’est dans le cadre d’une cession afin d’acquérir une RP :
RFPI - Plus-values immobilières - Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale

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