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Forums des investisseurs heureux

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#126 23/08/2018 09h02 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

je pensais que faire un fil sur le fonctionnement et le positionnement des banques pourrait être intéressant, je m’explique :
quand on investit on a besoin de savoir à peu près ou l’on va et si la banque suit, aujourd’hui au crédit mutuel ils m’ont expliqué que la promotion immobiliere et marchand de biens n’était pas trop leur truc du tout donc il m’ont refoulé pour un projet que j’avais, pour le côté locatif, ils me suivent car ca roule bien mais arrivé à un niveau (environ 300 000€ d’après ce que j’ai compris) ca va être compliqué que ce soit décidé en agence ou décidé par le crédit mutuel tout court.

Je vous invite donc à communiquer les informations que vous avez sur le fonctionnement et le positionnement des banques, cela pourrait permettre de savoir directement vers qui se tourner (par exemple une délégation agence est toujours plus interessante car reactivité et il y a de l’humain, on peut expliquer son fonctionnement ce qu’on ne peut pas quand c’est la caisse régionale qui décide.

Tout ajout de critères utiles est bienvenu et si un modo veut modifier chaque fois mon post pour mettre à jour il n’y a pas de soucis.
Je commence donc :

Crédit mutuel:

délégation agence ~300 000€

positionnement : un peu locatif , très très peu promotion immobiliere

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#127 23/08/2018 09h46 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

Votre post pourrait effectivement permettre d’avoir des éléments de comparaison et négociations avec les différentes banques.

Mais je crains que la diversité des réseaux et pratiques entre banques d’une part , et les différentes caisses d’autre part, soient assez disparates et dépendra aussi beaucoup du profil de l’investisseur.

Pour ne prendre que le cas de délégation agence pour le Crédit Mutuel, vous indiquez 300000€. Je je connais pas votre caisse, mais ayant aussi un compte au Crédit Mutuel (réseau Sud Est), le directeur de mon agence a délégation jusqu’à 500000€. Cela sera le cas pour les différents réseaux et caisses type Crédit Agricole, CIC, Caisse d’Epargne, Banque Populaire ….

Sans trop m’avancer, seuls des réseaux comme Société Générale, BNP, La Banque Postale… ont peut-être des règles s’appliquant à l’échelon national.

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#128 23/08/2018 09h55 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

Les règles bancaires varient énormément en fonction du profil client, et il n’y a pas de vérité, à quelques rares exceptions près :

- BNP : durée max du locatif = 22 ans
- LCL : apport des frais de notaire + garantie impératif / Durée max locatif : 20 ans
- Crédit Agricole : modularité des échéances à +- 30% (alors que dans la plupart des banques c’est 10)
- HSBC : finance maximum 90% de l’acquisition, apport important nécessaire
- Bred et Banque pop partenaires de la CASDEN pour les fonctionnaires
- Caisse d’Epargne : si commissions d’intervention, refus quasi certain de la SACCEF

Le mieux reste, à mon sens, de faire appel à un courtier, spécialistes des règles de chaque banque, et surtout des pratiques de chaque directions régionales (ça varie de l’une à l’autre, par exemple la DR du CA Paris, impose une assurance emprunteur à 100/100 alors que la DR du CA Cergy, c’est 65/65)

Dernière modification par Caine (23/08/2018 09h56)

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#129 23/08/2018 10h21 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Certaines informations sont toujours valables comme la présence d’une délégation agence, une gestion des prêt comme au credit agricole non merci, des dizaines de gens ont vu leur dossier retoqué alors que le conseiller disait oui oui c’est bon, oui sauf que c’est pas lui décide..

Pour un courtier encore faut-il avoir un projet, je pense par exemple à un achat aux enchères: il faut déjà connaitre la position de la banque avant de miser sinon bonjour la cata..

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#130 23/08/2018 10h26 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je rajouterai aussi que les règles de délégation ne se limitent pas à un simple montant. C’est le résultat d’un croisement de plusieurs facteurs.

Le montant (que ce soit du prêt demandé, de l’encours total, de l’encours par type de crédit ) est pondéré par d’autres critères (cotation, incident, ancienneté de la relation, garantie, caractéristiques du prêt demandés…etc).

En générale c’est fait de telle manière qu’un prêt peu risqué mais d’un gros montant / qu’un prêt d’un petit montant mais risqué ne soit pas décidé par les niveaux de décision les plus faibles.

Pour la promotion immobilière, dans la majorité des banques si elles sont sur ce marché, la distribution ne se fait pas par le réseaux classique. Vous avez des interlocuteurs spécialisés, et des centres de décisions differents.


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#131 23/08/2018 10h35 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Les règles sont parfois étranges: au LCL, mon interlocuteur m’a indiqué, concernant un même bien immobilier acheté, qu’il me suivait sur 20 ans maximum en nom propre et 15 ans maximum en SCI (familial je précise: projet avec mon épouse dans les 2 cas)… Et peut importe le régime fiscal choisi…

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#132 23/08/2018 10h50 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Il me semble que la première erreur est de considérer chaque banque comme monolithique. Bre,vous dites "Credit Mutuel" et vous croyez avoir défini votre banque.

Sauf que le groupe Credit Mutuel regroupe 18 fédérations régionales, elles-même regroupées en deux gros groupes : Crédit Mutuel Arkéa et CM11-CIC. Je doute beaucoup que les agences du crédit Mutuel de Bretagne, celles du Crédit Mutuel de Lyon et celles du CIC aient exactement les mêmes règles !

Une bonne partie des grands réseaux bancaires sont structurés en caisses régionales qui peuvent avoir une certaine autonomie sur leurs tarifs et leurs pratiques.

Dernière modification par Bernard2K (23/08/2018 10h52)

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#133 23/08/2018 12h15 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bernard2K a écrit :

Il me semble que la première erreur est de considérer chaque banque comme monolithique. Bre,vous dites "Credit Mutuel" et vous croyez avoir défini votre banque.

Sauf que le groupe Credit Mutuel regroupe 18 fédérations régionales, elles-même regroupées en deux gros groupes : Crédit Mutuel Arkéa et CM11-CIC. Je doute beaucoup que les agences du crédit Mutuel de Bretagne, celles du Crédit Mutuel de Lyon et celles du CIC aient exactement les mêmes règles !

Une bonne partie des grands réseaux bancaires sont structurés en caisses régionales qui peuvent avoir une certaine autonomie sur leurs tarifs et leurs pratiques.

J’ajouterai également, en complément de Bernard2K, concernant le Crédit Mutuel que je connais bien, que même à l’intérieur du CM11 il y a de très grosse disparité selon les caisses au sein d’un même département.
Certaines caisses annoncent 20 ans maximum pour de l’investissement, j’ai même une conseillère qui m’a certifiée qu’il est impossible au CM d’avoir au-delà de 15 ans pour de l’investissement, alors que je suis personnellement financé sur 25 ans dans une agence CM distante de 10 kilomètres…
Idem pour le financement ou non des travaux et des meubles dans le cas du LMNP.

En résumé difficile de pouvoir faire un état des lieux général (bien que l’idée soit bonne), le plus important reste de trouver le bon interlocuteur, celui qui sera en mesure de vous donner son accord pour votre financement sans avoir à obtenir un accord de sa hiérarchie.

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#134 23/08/2018 19h37 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

Banni
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Sans oublier que chaque enseigne aura une politique plus ou moins agressive pour du crédit selon la période.

Ensuite tout est une histoire de profil d’investisseur et de relation avec votre banque, ceci comprenant évidemment la motivation et les compétences de vos interlocuteurs …

Les directeurs d’agence vous impressionnant avec leur délégation propre à 300k ou 500k se font juste mousser car aucune grande enseigne bancaire grand public ne donne ce type de délégation à un directeur d’agence … Il obtient juste très rapidement l’accord d’un spécialiste en backstage …

Quiconque a voulu pratiquer l’effet de levier à plein de façon personnelle ou professionnelle s’est facilement rendu compte qu’à 95% vous aurez face à vous quelqu’un qui a reçu une formation type pour accepter ou rejeter votre demande et n’aura cure de tout autre argument … Sauf à ce que sa hiérarchie lui ait demandé d’adopter durant cette période une politique plus agressive sur le crédit et que vous rentrez dans les cases …

Il y a eu de très bons directeurs d’agences mais la plupart sont à la retraite ! Les nouveaux profils sont juste des VRP vendant du produit maison

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#135 06/09/2018 00h39 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour, est-il possible selon vous de faire de l’immobilier locatif sans revenus ou du moins sans revenus stables mais avec une jolie épargne ? Je m’explique :

Imaginons que je dispose de 300k de capital et que je souhaite investir dans un bien à 100k pour faire du locatif avec un petit cash flow ou en tout cas un bien qui s’auto finance. Je dispose donc d’un bon capital mais je n’aurais aucune fiche de paye à présenter à mon banquier.

Le prêt peut il se faire ?

Sachant que mon épargne est nettement supérieur au prix du bien et que je mise sur le fait qu’une banque serait intéressée à me capter comme client au vu de mon capital et qu’elle pourrait donc par la suite me placer tout un tas de produits financiers.

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#136 06/09/2018 09h51 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Dans les banques classiques, le nantissement d’une assurance-vie est habituel pour réaliser un prêt. Mais le rendement de votre capital nanti va être faible.

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#137 06/09/2018 10h32 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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A ma grande surprise, Boursorama me suit sur mon nouveau projet, avec de meilleures conditions que la meilleure des banques en dur que j’ai sollicitées, en direct ou via un courtier.

Emprunt total (FAI, FDN, travaux…)
1,28% sur 20 ans ou 1,19% sur 19 ans
Différé max de 12 mois, le temps des travaux.
Cautionnement Crédit Logement
Pas d’IRA
Pas de frais de dossier
Délégation d’assurance possible d’office ; ils proposent leur propre assurance en délégation, au tarif très attractif
Modulable à la baisse (1 an d’allongement max) ou à la hausse

Toute la procédure se fait en ligne. Les documents sont à uploader directement dans l’espace client. L’offre est envoyée directement dans l’espace client, et la signature se fait par voie électronique (aucun papier à imprimer et renvoyer par courrier).

Profil attractif (beaucoup de liquidités dont une partie chez Bourso, revenus CDI etc…) mais avec un encours déjà important et un taux d’endettement dans les 50% ; projet avec forte rentabilité mais aussi des complexités (immeuble de 5 lots, ville avec une mauvaise réputation, libre d’occupation, travaux structurel type création d’un duplex et d’un nouveau lot…).

Je recommande donc à chacun de tenter systématiquement un financement via une ou plusieurs banques en ligne, au cas où. Leur mode de décision est totalement opaque (mon financement de RP avait été refusé il y a 2 ans…), mais si ça passe, c’est une excellente alternative aux banques classiques.

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#138 06/09/2018 10h45 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Intéressant.
Pour quel montant ? Il me semble que c’est 100000€ mini chez eux.
Pas de demande de contrepartie , ouverture de nouveaux contrats ou autres?

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#139 06/09/2018 10h48 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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perecastor a écrit :

A ma grande surprise, Boursorama me suit sur mon nouveau projet, avec de meilleures conditions que la meilleure des banques en dur que j’ai sollicitées, en direct ou via un courtier.

Emprunt total (FAI, FDN, travaux…)
1,28% sur 20 ans ou 1,19% sur 19 ans
Différé max de 12 mois, le temps des travaux.
Cautionnement Crédit Logement
Pas d’IRA
Pas de frais de dossier
Délégation d’assurance possible d’office ; ils proposent leur propre assurance en délégation, au tarif très attractif
Modulable à la baisse (1 an d’allongement max) ou à la hausse

Toute la procédure se fait en ligne. Les documents sont à uploader directement dans l’espace client. L’offre est envoyée directement dans l’espace client, et la signature se fait par voie électronique (aucun papier à imprimer et renvoyer par courrier).

Profil attractif (beaucoup de liquidités dont une partie chez Bourso, revenus CDI etc…) mais avec un encours déjà important et un taux d’endettement dans les 50% ; projet avec forte rentabilité mais aussi des complexités (immeuble de 5 lots, ville avec une mauvaise réputation, libre d’occupation, travaux structurel type création d’un duplex et d’un nouveau lot…).

Je recommande donc à chacun de tenter systématiquement un financement via une ou plusieurs banques en ligne, au cas où. Leur mode de décision est totalement opaque (mon financement de RP avait été refusé il y a 2 ans…), mais si ça passe, c’est une excellente alternative aux banques classiques.

Bonjour!
Intéressant en effet, pour ma part j’avais essayé et il fallait obligatoirement les FDN en apport sinon je pouvais même pas valider ma demande.
Du coup le 110% était impossible pour moi chez eux.

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#140 06/09/2018 10h55 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Enveloppe totale de 200k€, et non aucune demande de contrepartie.

Mais je suis client depuis de nombreuses années, pas mal d’"équipement" chez eux (AV pour moi, ma compagne et nos enfants, livrets, CB Premier actives sur comptes personnels et joint…), mais je ne saurais pas dire si cela a joué ou non, compte tenu de l’opacité du process de décision.

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#141 06/09/2018 18h23 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Trahcoh a écrit :

Dans les banques classiques, le nantissement d’une assurance-vie est habituel pour réaliser un prêt. Mais le rendement de votre capital nanti va être faible.

Merci de votre réponse, le nantissement doit-il impérativement représenter 100% de la somme empruntée ou cela peut être moins ?

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#142 06/09/2018 18h56 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bressom, le nantissement peut être moins que 100% (mais aussi plus que 100%). Cela dépend, il me semble, de beaucoup de paramètres, notamment : relation avec votre banquier, niveau de risque évalué par la banque pour le prêt, type de placement nanti…

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#143 06/09/2018 23h10 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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C’est probablement plus que le montant prêté si vous n’avez pas de revenus.

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#144 10/09/2018 21h23 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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MichMouch a écrit :

perecastor a écrit :

A ma grande surprise, Boursorama me suit sur mon nouveau projet, avec de meilleures conditions que la meilleure des banques en dur que j’ai sollicitées, en direct ou via un courtier.

Emprunt total (FAI, FDN, travaux…)
1,28% sur 20 ans ou 1,19% sur 19 ans
Différé max de 12 mois, le temps des travaux.
Cautionnement Crédit Logement
Pas d’IRA
Pas de frais de dossier
Délégation d’assurance possible d’office ; ils proposent leur propre assurance en délégation, au tarif très attractif
Modulable à la baisse (1 an d’allongement max) ou à la hausse

Toute la procédure se fait en ligne. Les documents sont à uploader directement dans l’espace client. L’offre est envoyée directement dans l’espace client, et la signature se fait par voie électronique (aucun papier à imprimer et renvoyer par courrier).

Profil attractif (beaucoup de liquidités dont une partie chez Bourso, revenus CDI etc…) mais avec un encours déjà important et un taux d’endettement dans les 50% ; projet avec forte rentabilité mais aussi des complexités (immeuble de 5 lots, ville avec une mauvaise réputation, libre d’occupation, travaux structurel type création d’un duplex et d’un nouveau lot…).

Je recommande donc à chacun de tenter systématiquement un financement via une ou plusieurs banques en ligne, au cas où. Leur mode de décision est totalement opaque (mon financement de RP avait été refusé il y a 2 ans…), mais si ça passe, c’est une excellente alternative aux banques classiques.

Bonjour!
Intéressant en effet, pour ma part j’avais essayé et il fallait obligatoirement les FDN en apport sinon je pouvais même pas valider ma demande.
Du coup le 110% était impossible pour moi chez eux.

Je confirme ces dires, même expérience vécue il y a quelques jours sur un projet locatif avec Bourso.

Impossible de valider le processus sans un apport du montant des FDN minimum, ce que je ne voulais pas faire. J’ai donc intégré les FDN pour quand même voir ce qu’ils proposeraient. Finalement le dossier est resté ouvert quelques jours, un conseiller m’a rappelé et m’a dit que lui pouvait modifier le dossier pour inclure FDN + travaux dans le crédit, et ça passait !

La proposition finale était 1,40 % sur 20 ans.

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#145 10/09/2018 21h52 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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maxcorporis a écrit :

Sans oublier que chaque enseigne aura une politique plus ou moins agressive pour du crédit selon la période.

Ensuite tout est une histoire de profil d’investisseur et de relation avec votre banque, ceci comprenant évidemment la motivation et les compétences de vos interlocuteurs …

Les directeurs d’agence vous impressionnant avec leur délégation propre à 300k ou 500k se font juste mousser car aucune grande enseigne bancaire grand public ne donne ce type de délégation à un directeur d’agence … Il obtient juste très rapidement l’accord d’un spécialiste en backstage …

Quiconque a voulu pratiquer l’effet de levier à plein de façon personnelle ou professionnelle s’est facilement rendu compte qu’à 95% vous aurez face à vous quelqu’un qui a reçu une formation type pour accepter ou rejeter votre demande et n’aura cure de tout autre argument … Sauf à ce que sa hiérarchie lui ait demandé d’adopter durant cette période une politique plus agressive sur le crédit et que vous rentrez dans les cases …

Il y a eu de très bons directeurs d’agences mais la plupart sont à la retraite ! Les nouveaux profils sont juste des VRP vendant du produit maison

Il existe bel et bien des établissements bancaires où le directeur a 300 K euros de délégation.

Par ailleurs, le refus ou l’acceptation de la demande dépend du profil de l’investisseur : son expérience, son patrimoine, ses revenus, sa capacité à "vendre son projet" ; son apport, le montant du financement, le rendement de celui-ci.
Bien entendu côté banque, la période joue ainsi que l’interlocuteur direct.

Le but premier de la banque est d’être remboursé vu les taux actuels, après bien entendu c’est pour capter de nouveaux clients qu’elles se "battent" ainsi ou conserver ceux avec qui ça se passe bien.

Sinon pour la question initiale du poste il n’y a pas de meilleure banque, tout dépend de votre projet, votre situation, du momentum et de votre interlocuteur bancaire.

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#146 12/02/2019 22h54 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour.

Je viens de recevoir une offre de prêt bancaire pour un investissement locatif.

Le compromis de vente est sans condition suspensive de prêt.

La banque me propose de financer l’achat, les frais d’agence et de mutation, et les travaux, le tout sans apport sur 25 ans.

L’offre à 2,25% de taeg me satisfait.

Pensez-vous qu’il soit prudent de ne pas solliciter d’autres banques, au cas où la mienne changerait d’avis au dernier moment?

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#147 20/02/2019 21h54 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

Pourquoi avez vous signé un compromis sans condition suspensive de prêt?

Vous étiez sûr d’en trouver un?

Si tel est le cas alors vous ne devriez pas avoir de mal à convaincre d’autres banques avec peut-être des meilleurs conditions.

Dernière modification par Dashwood (20/02/2019 21h56)

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#148 20/02/2019 22h20 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonsoir,

tant que vous n’avez pas une offre de prêt éditée en mains et à moins de connaître très bien votre conseiller voir son directeur, en l’absence de conditions suspensives de prêt il n’est pas prudent de ne pas solliciter d’autres banques.

Bien à vous,

Dr. Minimal

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#149 20/02/2019 22h25 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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@Dashwood
La maison avait déjà été vendue, et la vente annulée. L’absence de condition suspensive de prêt nous a permis d’arracher la vente, avec un rabais de 10% malgré une offre intéressante et des concurrents mieux placés.

Oui, j’étais à peu près sûr d’obtenir un prêt. Mais nous avions les liquidités en face en cas d’échec.

Si vous avez des meilleures offres, n’hésitez pas à me les transmettre. D’après le dernier courtier que j’ai rencontré, et qui a refusé mon dossier, aucun de ses partenaires bancaires ne finance à plus de 20 ans et sans apport. Il y en a même qui refusent de financer les frais d’agence immo.

Le taux de 1.65% hors assurance me paraît honnête. Bien sur, chez Boursorama c’est 1.4%, mais avec des conditions moins souples.

Mon objectif est le cash flow maximal, pas le meilleur taux de crédit. Si vous voulez que la banque vous suive, cela nécessite souvent des concessions.

Rien n’empêche de réétudier un financement a posteriori si besoin.

En l’absence de réponse à ma question initiale, j’ai quand même monté un dossier chez Boursorama pour nous couvrir. Dans ce cas, pas de financement des frais de mutation, ni de différé.

@dr
Merci.

Dernière modification par Trahcoh (20/02/2019 22h26)

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#150 20/02/2019 23h14 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonsoir,

Sans rien changer, vous ne pouvez pas negocier les frais ou la delegation d’assurance ? j’imagine que vous n’avez deja pas d’IRA .
le passage au TAEG me semble elevé

et la négo plus facile et rentable finalement que baisser un taux de quelques points

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